Прямые инвестиции в общественное спокойствие

Предложенная правительством схема прямого финансирования строительства с долевым участием вызывает сомнения в прозрачности использования и, в конечном счете, возвратности бюджетных средств

Дольщики добились права быть услышанными властями. Сначала в Астане - 26 июля, а неделей позже, 2 августа, в Алматы с участниками долевого строительства встретился премьер-министр Карим Масимов.

Как заявил глава правительства на встрече в южной столице, государство обычно не вмешивается в коммерческие отношения, ведь дольщики сами выбрали строительную компанию. Но это правило пришлось нарушить. «В условиях переходной экономики многие социально незащищенные люди оказались в тяжелой ситуации, и глава государства принял решение и дал конкретные поручения, чтобы правительство вмешалось и оказало посильное содействие», - сказал премьер.

Обсуждение проблем долевого строительства с участием главы кабмина в официальной прессе преподносилось как максимально открытое мероприятие. На встречу в Алматы приглашались все желающие, и любой участник мог задать вопрос не только г-ну Масимову, но и акиму Ахметжану Есимову, представителям строительных компаний и финансовой полиции. Правда, сами дольщики рассказывают, что накануне приезда премьера в южную столицу прошли «консультации» с представителями акимата. На вопрос, что у премьера просить, дольщикам посоветовали поддержать акима, который обратился к премьеру с просьбой выделить 10 млрд тенге на завершение долевого строительства.

Премьер-министр пообещал направить названную сумму на прямое финансирование объектов с долевым участием по схеме «правительство - акимат - застройщик». Аналогичная программа уже действует в Астане, на нее из бюджета выделено 17,2 млрд тенге. Эта схема подразумевает, что со строительными компаниями будет работать акимат, а не банки, как в случае с деньгами, выделенными через ФУР «Казына». По словам премьера, схема прямого финансирования позволит обеспечить жильем 2 500 дольщиков. Напомним, что в Алматы строится 108 объектов, в которых участвует 12105 дольщиков, а в столице РК - 201 объект с участием 36365 дольщиков. В Астане и Алматы все строящиеся объекты разбиты на три категории. В первую включены те, которые могут быть завершены за счет средств самих застройщиков, во вторую - жилые здания, которым требуется финансовая помощь правительства, и в третью - объекты, где выявлены хищения или нецелевое использование денег дольщиков, а руководители строительной компании находятся под следствием. В данном случае речь идет об объектах из второй категории, которые не могут быть сданы без помощи государства. Что касается таких печально известных застройщиков, как «Верный KZ» и «Алматыинвестстрой», по словам правозащитника Сергея Уткина, на совещании так и не был дан ответ на вопрос, что будет с их дольщиками.

Обещанного ждут долго

Схема прямого финансирования застройщиков не отменяет существующей практики оказания государственной помощи застройщикам через Фонд устойчивого развития (ФУР) «Казына», а дополняет ее. Напомним, что по первой схеме бюджетные средства институт развития размещает в виде депозитов в банках второго уровня (БВУ), список которых утвержден правительством, для последующего кредитования строительных компаний.

Как говорит директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов, бюджетный кодекс Казахстана не позволяет финансировать частные структуры напрямую из бюджета. Этим можно объяснить появление посредника в лице «Казыны». «Но вопрос не в формальном источнике финансирования, а в инстанции, которая принимает конечные решения. По принятой схеме «бюджет - “Казына” - банк - застройщик» в этой роли выступает банк. Вот почему далеко не все утвержденные кабмином объекты получили госсредства», - отмечает он.

Щепетильность банков при оценке платежеспособности заемщика, особенно в нынешних условиях, когда качество ссудных портфелей БВУ постоянно ухудшается, понять можно, ведь ответственность за бюджетные деньги полностью ложится на них. Банки стараются минимизировать свои риски. В результате процесс кредитования строительных компаний затянулся, что отразилось на сроках завершения строительства.

По словам президента ТОО «Корпорация Век» Аскара Бегалиева, банки привлекают к проверке строительных компаний крупные аудиторские компании. Их задача — убедиться, что цены на закупаемые строительные материалы, расходы на оплату труда и прочие издержки не завышены, что нет нецелевого расходования средств. Это значительно затягивает процесс кредитования строительства, оттягивает сроки выполнения обязательств перед дольщиками. «Пока шли аудиторские проверки, нам удавалось продолжать работы только благодаря своему имиджу, субподрядные организации и поставщики, с которыми мы работаем, соглашались работать в долг, даже изыскивали собственные средства», - добавляет он. Не устраивает застройщиков и достаточно высокая ставка вознаграждения, под которую они получают бюджетные средства - 16%.

У «Казыны» существует свое объяснение, почему застройщики не спешат с освоением бюджетных денег. «Отставание от графика на начальной стадии после получения средств связано с необходимостью повторной мобилизации трудовых ресурсов и строительной техники после замораживания строительства, а также временными затратами на оформление обеспечения при получении кредитов», - сообщили нам в пресс-службе ФУР «Казына».

У людей, не знающих этих тонкостей, естественно, возникает ощущение, что бюджетные деньги просто не доходят до строительных компаний. Сергей Уткин вспоминает, что и на встрече с премьером дольщики сетовали: как плохо, что государство дает деньги через «Казыну» банкам, а те тормозят процесс кредитования.

Банки - в сторону

Исключив из схемы финансирования банки, можно сократить путь денег из бюджета до потребителя. Как следует из материалов, размещенных на сайте алматинского акимата, в городе создается товарищество с ограниченной ответственностью - предприятие капитального строительства аппарата акима города Алматы (ТОО ПКС), которое будет капитализировано из средств бюджета (очевидно, тех самых 10 млрд тенге). Его основная задача - завершить строительство объектов, переданных застройщиками или изъятых у недобросовестных стройкомпаний в коммунальную собственность акима. ТОО уже завершает регистрацию в органах юстиции.

Как рассказал Сергей Уткин, присутствовавший на встрече с премьером, дольщики должны будут создать юридическое лицо - жилищно-строительный кооператив - и передать ему свои права требования к застройщикам. «Имущественные права могут переходить от одного лица к другому, в том числе и в уголовном процессе», - отмечает он. ЖСК как правопреемник дольщиков подает в суд исковое заявление об истребовании имущества недобросовестного застройщика. Если суд примет решение в пользу ЖСК, активы строительной компании будут зачислены на его баланс. Далее, как полагают в акимате, кооператив передаст эти активы государственному ТОО ПКС, которое должно достроить объекты с долевым участием за счет государственных средств. После сдачи объекта в эксплуатацию предприятие передаст квартиры ЖСК для дальнейшего безвозмездного распределения между дольщиками.

Справедливо, что с людей, уже заплативших за свои квартиры, деньги брать не будут, но в таком случае возникает вопрос, за счет чего ПКС будет возвращать бюджетные средства. А о том, что эти деньги возвратные, не раз говорил премьер-министр. «Это не подарок, потому что делать подарки за счет налогоплательщиков для кого-то отдельно мы не можем, это временная помощь», - заявил он на встрече с дольщиками в Астане.

Предполагается, что после обеспечения всех дольщиков жильем останутся лишние квартиры, которые будут проданы по рыночной цене. Вырученные при этом деньги ПКС вернет в бюджет или продолжит строительство других объектов, пока все дольщики не получат жилье.

Отметим, что схема не совсем понятна: почему госчиновники априори признаны лучшими управляющими, чем частные компании и каким образом активы застройщиков перейдут в коммунальную собственность акима?

Предложенная схема действительно могла бы принести прибыль, если бы квадратный метр жилья, как год назад, стоил 2 тыс. долларов, уверен Сергей Уткин. «У меня такое ощущение, что полученная от продажи квартир прибыль не покроет затрат на завершение строительства, - говорит он. - Думаю, это будет суперубыточное предприятие».

Нужно учитывать, предупреждает правозащитник, что дольщикам перейдут не все активы застройщиков. Ведь строительные компании вкладывали в объекты минимум собственных средств. Наряду с деньгами долевых участников использовались банковские займы. У них могут быть долги перед субподрядчиками, поставщиками коммунальных услуг и т.д. И все кредиторы могут претендовать на имущество застройщика. «Мне кажется, что нужно определиться с тем, какая часть активов может принадлежать дольщикам, какая банку, потом подсчитать стоимость строительства и только после этого прикидывать возможную прибыль», - говорит г-н Уткин.

Деньги в песок

«Идея прямого инвестирования застройщиков вызывает множество сомнений и вопросов в плане ее реализации. И камень преткновения - возвратность данных средств», - считает финансовый директор ТОО «TS Engineering Group» Игорь Исмагулов. По его мнению, ни акиматы, ни какие-либо другие государственные органы не имеют таких возможностей, как банки, и вряд ли способны заменить их в кредитной деятельности, предполагающей начисление процентов, оценку рисков и другие сложные операции.

«Конечно, банки не хотят вкладывать в рисковые строительные проекты, что подрывает саму идею завершения всех объектов незаконченного строительства. Однако и у той организации, которая взвалит на свои плечи эти обязательства, возникнут точь-в-точь такие же проблемы с оценкой риска - ведь речь не идет о безвозмездной помощи», - подчеркивает г-н Исмагулов.

Казалось бы, по сравнению с 4 млрд долларов, которые правительство намеревалось направить на сглаживание последствий кризиса ликвидности, 10 млрд тенге - не такая уж большая сумма. Однако она составляет более половины от реального объема бюджетных средств, поступивших по линии «Казыны» на кредитование строительства в Алматы (см. «Деньги из «Казыны»).

Трудно поверить, что чиновники, отодвигая банки от распределения денег, просчитали все риски, связанные с возможной потерей этих денег. Как говорит Олег Алферов, возникает вопрос: что является приоритетом для правительства - возврат денег или помощь всем застройщикам, вошедшим в список с более высоким риском невозврата. «Последние решения кабмина свидетельствуют о намерении решить проблемы недостроя любой ценой, даже ценой частичного невозврата госпомощи», - заключает он.

По словам руководителя общественной кампании «За достойное жилье» Зауреш Батталовой при обсуждении поправок в бюджет 2008 года Карим Масимов заявил депутатам, что дополнительных средств на завершение стройобъектов с долевым участием не нужно. Но уже в июне из резерва правительства было выделено более 17 млрд тенге Астане, а теперь еще и 10 млрд Алматы.

Этот факт говорит о том, что принятая схема финансирования через «Казыну» правительство не удовлетворяет: сейчас уже понятно, что большая часть проблемных строек остается в стороне от бюджетных средств. Банки не дадут деньги ненадежным застройщикам, а проблемы наиболее остро стоят именно у этих компаний, и их дольщики больше всего оббивают пороги госучреждений. Поэтому и пришлось срочно изобретать новую схему финансирования, не включая в нее несговорчивые банки.

Об этом свидетельствует и механизм отбора застройщиков и объектов, которые будут финансироваться напрямую акиматами. Как говорит г-жа Батталова, аким Астаны Имангали Тасмагамбетов на встрече с дольщиками 23 июня нынешнего года назвал проблемными 19 объектов. Их строительство будет финансироваться за счет бюджета. «Это в основном те объекты, дольщики которых участвовали в нашей кампании, в митингах, в общем, активно отстаивали свои права, - говорит г-жа Батталова. - Исходя из этого я делаю вывод, что решения по этим объектам были приняты, чтобы снять напряжение накануне юбилея столицы».

Начиная с прошлого года, когда разразился кризис ликвидности, государство приняло на себя ответственность за последствия недальновидной политики банков, наращивающих объемы финансирования строительной отрасли, ипотечного кредитования, в том числе и для долевого строительства. А также за строительные компании, которые привыкли работать при рентабельности в 100 и более процентов, и впавшие в ступор, как только ситуация изменилась. Похвально стремление правительства помочь всем дольщикам, но его бескорыстие вызывает, по крайней мере, удивление. И заметьте, бескорыстия за счет налогоплательщиков. Недобросовестные же застройщики, разворовавшие деньги дольщиков, отделались легким испугом.

Светлана Грибанова, корреспондент «Эксперт Казахстан»

В подготовке материала принимала участие Александра Цай

«Это не благотворительность, а прагматизм»

По словам заместителя председателя правления ФУР «Казына» Кайрата Айтекенова, новая схема финансирования строительства никак не отразится на работе института развития с застройщиками.

- Премьер-министр Карим Масимов во время пребывания в Алматы 2 августа заявил, что дал поручение перенести 10 миллиардов тенге из «Казыны» акимату Алматы для прямого финансирования застройщиков. Каким образом будут переданы эти деньги акимату? Отменяет ли новая схема выделение денег банкам через «Казыну»?

- В марте 2008 года в рамках программы поддержки жилищного строительства через механизм кредитования банков второго уровня по Алматы государственная комиссия приняла решение о поддержке 24 жилых комплексов (свыше 160 домов). На которые необходимо финансирование из бюджета в размере 59 миллиардов тенге, в соответствии с принципом: 85 процентов «Казына», 15 процентов застройщики плюс банки.

На тот период банки открыли кредитные линии для 17 жилых комплексов, которым требовалась поддержка в размере 46 миллиардов тенге. Госкомиссия приняла решение о выделении все-таки 59 миллиардов при условии, что финансировать будут только те объекты, готовность кредитовать которые банки подтвердят по факту. Банки подтвердили размер необходимой помощи - 46 миллиардов тенге на 17 объектов, по которым имеется ликвидное залоговое имущество, кредитная история добросовестных застройщиков.

Эта сумма и была предусмотрена в мае в ходе уточнения бюджета-2008. «Казына» эти деньги получает по графику и по графику перечисляет застройщикам.

Застройщики семи комплексов, которые банки не захотели кредитовать, обратились в акимат с просьбой о прямом финансировании, не через «Казыну» и БВУ. Надо понимать, что эти застройщики не смогли доказать банкам свою кредитоспособность. А это ключевой момент в реализуемой нами схеме поддержки стройсектора: государство поддерживает добросовестных застройщиков, которые все выделяемые средства направят на завершение строительства и выполнение обязательств перед дольщиками, а не решение каких-то своих проблем. Отсюда и условие - не менее 15 процентов участия в схеме самих застройщиков и банков, их кредитующих. Государственная поддержка через фонд «Казына» - не благотворительная помощь, а прагматизм.

Поэтому та схема, которую предложили семь застройщиков и акимат Алматы - это совсем другой механизм, который премьер-министр поддержал. Да, речь шла о 10 миллиардах тенге, они могут быть привлечены из 59 миллиардов, которые были выделены в начале года. Но речь не идет о переносе средств, выделенных «Казыне» для реализации стабилизационной программы в отношении тех 17 объектов, которые уже финансируются нами.