Почему ипотека прекращается, а долг остается?

 

В настоящей статье будут рассмотрены варианты прекращения залога в соответствии с пп.4 п.1 ст.322 Гражданского кодекса РК (далее - ГК РК), т.е. в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной.

Согласно пп.4 п.1 ст.322 ГК РК залог прекращается в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (статья 319 ГК РК).

Необходимо отметить, что основания прекращение ипотеки также предусмотрены ст.37 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества» (далее - Закон).

В соответствии с п.2 ст.37 Закона при продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство.

Основными требованиями для применения п.2 ст.37 Закона является то, что заложенное имущество (предмет залога) полностью обеспечивало основное обязательство (сумму кредита) на момент заключения ипотечного договора.

Все мы прекрасно знаем, что Банк предоставляет кредит заемщику только в том случае, если стоимость залога полностью покрывает сумму предоставляемого кредита.

Пункт 2 ст.37 Закона гласит, что ипотека и основное обязательство одновременно прекращаются, если заложенное имущество было продано по цене ниже суммы основного обязательства с торгов во внесудебном порядке.

Законодатель акцентирует внимание на вышеуказанном, т.к. внесудебный порядок реализации ипотеки возможен только при взаимном согласии сторон ипотечного договора.

Возникает вопрос: прекращается ли ипотека, если заложенное имущество было продано с торгов, в судебном порядке, по цене ниже суммы основного обязательства? Ответ: нет, т.к. это не предусмотрено п.2 ст.37 Закона.

Так, при судебной реализации ипотеки, когда состоялась продажа заложенного имущества с торгов по цене ниже суммы основного обязательства, залогодержателю (Банку) предоставляется право получить недостающую сумму из прочего имущества должника (п.6 ст.319 ГК РК).

Нормы п.6 ст.319 ГК РК применимы только, если состоялась продажа заложенного имущества по цене ниже суммы основного обязательства с торгов в судебном порядке, т.к. нормы п. 2 ст.37 Закона исключают такое право Залогодержателя (Банка) при внесудебной реализации.

Выводы: продали заложенное имущество с торгов, во внесудебном порядке, по цене ниже суммы основного обязательства, ипотека и основное обязательство должника (заемщика) прекращаются, а если продали заложенное имущество с торгов, в судебном порядке, по цене ниже суммы основного обязательства, то взыскателю (Банку) предоставляется право получить недостающую сумму из прочего имущества должника (заемщика).

А если заложенное имущество не было продано с торгов, то значит, его реализация оказалась невозможной.

Тем самым мы переходим к вопросу, в каких случаях возможен переход заложенного имущества в собственность залогодержателя?

Необходимо отметить, что переход заложенного имущества в собственность залогодержателя возможен только при объявлении торгов несостоявшимися (п.5 ст.319 ГК РК, п.3 ст.32 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества», п.1 ст.85 Закона РК «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей»).

При переходе заложенного имущества в собственность залогодержателя (Банка) во внесудебном порядке одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство. Данное обстоятельство полностью согласуется с требованиями п.2 ст.37 Закона.

Теперь рассмотрим варианты перехода заложенного имущества в собственность залогодержателя (Банка) в судебном порядке.

В соответствии с п.1 ст.21 Закона реализация ипотеки в судебном порядке производится в соответствии с решением суда по иску залогодержателя. При этом продажа недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством (п.1 ст.319 ГК РК).

В данном случае, руководствуемся нормами Закона РК «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей».

Первый вариант:

Согласно п.1 ст.85 Закона РК «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» в случае объявления аукциона несостоявшимся взыскателю предоставляется право оставить имущество за собой по цене, сниженной на двадцать процентов от первоначальной оценки.

То есть, если взыскатель соглашается оставить за собой заложенное имущество, то к нему переходит право собственности на заложенное имущество.

Второй вариант:

В соответствии с п.3 ст.85 Закона РК «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» в случае объявления повторного аукциона несостоявшимся имущество предлагается взыскателю по последней объявленной цене.

В данном случае, к взыскателю (при его согласии) также переходит право собственности на заложенное имущество.

Следовательно, переход заложенного имущества в собственность залогодержателя возможен как в судебном порядке, так и во внесудебном, и обязательным условием для перехода такого имущества является согласие взыскателя (Банка).

При этом, п.3 ст.85 Закона РК «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» предусмотрено, что при отказе взыскателя от принятия имущества оно снимается с торгов и возвращается должнику, при этом арест с такого имущества снимается только после прекращения исполнительного производства по основаниям, предусмотренным статьей 47 Закона РК «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей».

Переходя к вопросу, обязан ли судебный исполнитель прекратить исполнительное производство, возбужденное на основании исполнительного документа о взыскании задолженности путем обращения взыскания на заложенное имущество?

В соответствии с пп.7 п.1 ст.47 Закона РК «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» исполнительное производство прекращается, если взыскание или иное требование исполнительного документа исполнено в полном объеме.

Кроме того, п.1 ст.302 ГК РК предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором или законодательными актами, залог обеспечивает требование в том его объеме, какой оно имеет к моменту фактического удовлетворения, включая вознаграждение (интерес), возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, неустойку (штраф, пеню), необходимые издержки по содержанию заложенного имущества, а также возмещение расходов по взысканию.

Тем самым, если взыскатель принял решение оставить заложенное имущество за собой по цене, сниженной на двадцать процентов от первоначальной оценки либо по последней объявленной цене, то одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство.

Данный вывод полностью согласуется с нормами п.2 ст.37 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества».

Соответственно исполнительное производство подлежит прекращению на основании пп.7 п.1 ст.47 Закона РК «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей».

Согласно нормам гражданского права, права и обязанности сторон определяются, исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Выходит, что Заемщик, который в обеспечение своих обязательств, предоставил в залог имущество, которое полностью обеспечивало сумму обязательств (кредита) на момент заключения ипотечного договора, остается должным Банку даже после того как залог перешел в собственность Банку с согласия последнего. Добросовестно? Разумно? Справедливо?

Необходимо отметить, что нормы п.2 ст.37 Закона нашли свое отражение и в законодательстве Российской Федерации, т.к. Закон РФ был принят на три года позже нашего аналогичного Закона.

Согласно п.5 ст.61 Федерального закона от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

На основании вышеизложенного, полагаю, что если залогодержатель принял решение принять заложенное имущество, которое полностью обеспечивало сумму основного обязательства на момент заключения ипотечного договора, в свою собственность, то одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство.

 

Директор юридической компании

Аят Кенженов

 

22 декабря 2014, 12:16
Источник, интернет-ресурс: Прочие

Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Акции
Комментарии
Загрузка комментариев...
Если вы видите данное сообщение, значит возникли проблемы с работой системы комментариев. Возможно у вас отключен JavaScript или заблокирован сайт http://hypercomments.com
Введите имя
Чтобы увидеть код начните набирать сообщение Введите код из 3 сим-волов, отображенных черным цветом. Язык кода - русский. обновить код