Изъятие земель для государственных нужд: 5 нововведений Минюста

Данный проект поправок в Земельный кодекс Республики Казахстан и Закон Республики Казахстан «О государственном имуществе» меняет многое в части самого государственного подхода к возмещению при изъятии земельного участка, в формах возмещения. Планируется изменить процедуру согласования решений за счет вовлечения общественности. Остановимся подробнее и проанализируем, как это будет работать на деле.

Первое, добавляется новая статья 62-1 в Закон РК «О государственном имуществе» в части равноценного возмещения при принудительном отчуждении земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с его изъятием для государственных нужд.

Дается определение термину «равноценное возмещение» как установление размера возмещения стоимости земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества (при наличии), изымаемых для государственных нужд, позволяющее восстановить существующие до момента изъятия условия пользования земельным участком и находящимся на нем недвижимым имуществом. Не знаю, как вам, но мне это пояснение равноценного возмещения не понравилось. Оно не раскрывает основные рыночные параметры возмещения, другими словами, из каких рыночно-правовых соображений будет рассчитываться стоимость земельного участка и недвижимого имущества на нем. Непонятно, какие исходные факторы могут быть приняты во внимание при определении цены за земельный участок.

Второе, за земельный участок, изымаемый для государственных нужд, собственнику или негосударственному землепользователю производится равноценное возмещение. При этом в качестве способа возмещения выбрали:

1) предоставление иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества;

2) возмещение рыночной стоимости изымаемого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на момент получения собственником или негосударственным землепользователем уведомления о предстоящем принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд.

Существенно ничего не изменилось, за исключением первого пункта, когда в качестве формы возмещения законодатели внесли помимо земельного участка и недвижимое имущество. Видимо, над ними довлел Закон «Об индивидуальном жилищном строительстве», где собственник теоретически в качестве компенсации мог получить квартиру или жилой дом. На самом деле эта норма была, во-первых, мертвой и акиматы не хотели слушать ни о какой квартире или жилом доме взамен, во-вторых, в акиматах этого и не было. Зачем эта норма долго просуществовала в законе непонятно. Надеемся, теперь, заложив недвижимое имущество в форму возмещения, акиматы будут под нажимом общественных советов, заранее в жилищном фонде подыскивать новую, благоустроенную квартиру лишенному земли собственнику.

Третье, вносятся условия предоставления равноценного земельного участка или иного недвижимого имущества. В частности, предлагается предоставление иного равноценного земельного участка собственнику или негосударственному землепользователю с учетом месторасположения изымаемого земельного участка, его целевого назначения, площади с возмещением причиненных убытков. Если сносится жилой дом, то предлагается регулировать Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях». При этом, этим же законопроектом исключается п.6 статьи 67 Закона «О государственном имуществе» в части того, что по соглашению с собственником земельного участка ему может быть предоставлен взамен земельного участка, изымаемого при принудительном отчуждении для государственных нужд, другой земельный участок с зачетом стоимости предоставляемого земельного участка или права на него в стоимость отчуждаемого земельного участка или прав на него по кадастровой (оценочной) стоимости.

То есть никакого соглашения не будет. Если будет возмещение в натуре, то его придется брать.

Непонятна следующая ситуация: если в специальном земельном фонде нет свободного земельного участка и его поступление не ожидается, то как реализовать право собственника изымаемой земли?! Неужели в профильных министерствах не проводят сводный анализ и мониторинг на предмет наличия свободных массивов при региональных акиматах, на предмет планирования изменений Генеральных планов, расширения черты населенных пунктов в разрезе каждой области, города, района с целью определить источники образования новых массивов земель для отвода и последующего возмещения убытков владельцев земельных участков?

Четвертое, думаю, это главное ощутимое для людей нововведение Минюста – изменение всей парадигмы размера возмещения стоимости земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд.

В частности, предлагается стоимость земельного участка, отчуждаемого для государственных нужд (без учета убытков), приобретенного собственником у государства, определять не по той стоимости, по которой собственник приобрел по Договору или определенной решением суда, а в размере рыночной стоимости. Если вы взяли землю в рассрочку, стоимость отчуждаемого земельного участка определяется в размере рыночной стоимости с вычетом неуплаченной государству суммы. При этом компенсация в размере рыночной стоимости земельного участка и недвижимого имущества на нем будет определяться при любых случаях, независимо от оснований возникновения прав на земельный участок.

Приятно, не правда ли! Такое чувство, что слезы и крики людей, выселенных из своего жилья или потерявших бизнес, были замечены и услышаны! Но смущает другое. Непонятно, как Министерство юстиции собирается обеспечить равноценное возмещение в пределах рыночной стоимости земли. Во-первых, рыночная стоимость земельного участка, которую устанавливает государство и рыночная стоимость земли, которая определена собственником земли - разные вещи. Ни та, ни другая сторона не верит оценке друг друга. Да и порядок и форма оценки земельного участка с недвижимым имуществом не изменилась. Все так и будет оцениваться независимым оценщиком на момент получения собственником или землепользователем уведомления о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд.

Да и независимая оценка, назначаемая после получения собственником земли не так уж независима от государства. Другое дело, если Минюст выдвинул бы идею применения альтернативной оценки для сравнения. Хотя бы на стадии повторной оценки, до суда или в суде, было бы просто замечательно! А руководствуясь нынешней редакцией поправок, все будут определять эти независимые оценщики, которые выиграли тендер акимата. А тут уже понятно, как будут считать НПЦзем и УЗО с подачи оценщика, до утверждения этой суммы в маслихате. Мы, к сожалению, не достигли главной цели - индивидуального подхода к каждому земельному участку. В итоге прогнозирую, что все как и раньше, сведется к следующему: вроде бы заявили на весь мир о возмещениях стоимости земли по рыночной цене, а на деле собственник земли не получит ожидаемого.

Пятое, в изъятие земель вовлекают общественность. Это новость неплохая. В частности, до принятия решения о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд, акимат согласовывает проект решения с Общественным советом. При этом, что интересно, согласие Общественного совета является необходимым условием для принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд.

Необходимо отметить, Общественный совет — это коллегиальный орган при акиматах для согласования проектов с общественностью. До сих пор решения местных исполнительных органов не согласовывали свои постановления с Общественным советом, акиматы ни с кем не согласовывали свой проекты по изъятию земель. Данная поправка важна в первую очередь не с точки зрения увеличения значимости общественных институтов, а для контроля готовности акиматов равноценно возмещать затраты собственников изымаемых земель. Здесь, думаю, Общественный совет сыграет немаловажную роль в части контроля над готовностью акиматов отвечать, могут ли они обеспечить равноценную компенсацию в натуре, в виде равноценного земельного участка, дома или квартиры. Если они не могут, то есть ли резон согласовывать проект решения местного исполнительного органа о принудительных отчуждениях земли? Рекомендую Минюсту выработать правовой механизм согласования проекта решения, так как это, во-первых, не зарегулировано, во-вторых, данной поправки недостаточно для защиты прав собственников земли. Думаю, необходимо дать право Общественному совету запрашивать необходимую информацию в УЗО, управлении архитектуры, управлении жилья, финансов, чтобы убедиться в готовности акимата гарантировать права собственников земли и землепользователей.

Не знаю в какой редакции эти поправки примут, отстоит ли Минюст свои поправки, но приняв это проект, мы не сможем полностью достичь главной цели изъятия – равноценного возмещения потери собственником и землепользователем земли. Для этого, нужна кропотливая работа над совершенствованием подзаконных актов.