Сбережения на капитальный ремонт объекта кондоминиума:
жизнь и законодательные проблемы

 

Нурлан Азбанбаев

адвокат коллегии адвокатов г. Астана 

Сегодня огромная проблема это управление многоквартирными жилыми домами.

Несмотря на «вечные» споры жильцов о стоимости ежемесячного содержания, главная проблема нас ожидает в ближайшем будущем. Это касается капитального ремонта «многоэтажек».

Наступило время капитального ремонта жилищного строительного «наследия» советских времен. Эти же вопросы коснутся и построек независимого Казахстана.

Законодательно проблема разрешено достаточно просто. Определены обязанность сберегать деньги и их размер (0,02-кратного месячного расчетного показателя), адресат накопления (сберегательный счет органа управления объектом кондоминиума).

Такая формулировка несет в себе угрозу сохранности накопительных средств.

Наемный орган управления (стороннее юр.лицо) не ограничен в распоряжении денежными средствами, находящимися на сберегательном счете. Как клиент банка он сам определяет судьбу финансов на сберегательном счете.

Закон «О платежах и платежных системах» не оговаривает правила расходования денег, накопленных на сберегательном счете, только по решению общего собрания, принятому большинством голосов от общего числа собственников помещений (квартир) данного объекта кондоминиума и закрепленному протоколом собрания.

Тем самым, деньги собственников не защищены. В этой связи, необходимо и целесообразно нейтрализовать участие наемных организаций от управления накопительными денежными средствами.

Поэтому норму (часть 2 статьи 31 Закона «О жилищных отношениях») следует корректировать в направлении защиты прав и законных интересов собственников накопительных денежных средств.

Таким путем, наряду с иными, мы достигнем ожидаемого результата в виде сохранения жилищного фонда страны.

Вместе с тем, полагаем важным прежде проанализировать нормы законодательства в этой сфере.

По Закону «О жилищных отношениях» существует два типа денежных операций. Это расходы на содержание и накопление на капитальный ремонт.

В практике наемные юридические лица воспринимают указанные финансовые операции как дебиторскую задолженность.

В свою очередь собственники помещений, соглашаясь с текущими расходами, отказываются вносит на счет органа управления денежные средства на капитальный ремонт.

На лицо конфликт интересов.

Текущие расходы и накопительные средства имеют принципиально разную правовую природу.

Закон должен в максимальной степени отражать соответствующие социальные тенденции, чтобы действие закона гарантировалось соответствующими социальными возможностями, в противном случае закон не будет соответствовать действительности и не будет работать.

По статье 31 Закона «О жилищных отношениях» собственники помещений (квартир) собирают свои деньги для капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.

Объект кондоминиума является формой общей собственности, которая гарантируется Конституцией и находится под охраной Закона.

Поэтому накопительные деньги также связаны с общей собственностью.

А по Гражданскому кодексу (часть 1 статьи 212) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Более того, по части 1 статьи 213 ГК владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех ее участников.

Эта норма гражданского законодательства обеспечивает защиту права владения денег. Как известно право владения - фактическое обладание.

Сберегательный счет ничто иное как владение.

Учитывая, что КСК - это есть согласованное объединение собственников помещений (квартир) для совместного управления общим имуществом объекта кондоминиума, то владеть накопительными деньгами может лишь КСК.

Деньги остаются при их владельце!

По пункту 2 статьи 32 Закона «О жилищных отношениях» есть несколько форм управления объектом кондоминиума, одной из которых является КСК. Последний подлежит регистрации как юридическое лицо - требование (пункт 1 статьи 44 Закона «О жилищных отношениях»).

Поэтому сберегательный счет органа управления является сберегательным счетом КСК. Это обосновано необходимостью сохранения накопительных средств в будущем. Собственник не может похитить деньги у самого себя!

Средства, накапливаемые на капитальный ремонт общего имущества, сохраняют свою принадлежность их вкладчикам. Последние продолжают господствовать над ними или иными словами обладать правом собственности на них, в том числе правом распоряжения. Соответственно признаваться расходами они не могут вплоть до завершения работ по капитальному ремонту.

Такой вывод проистекает из части (абзаца) 5 пункта 8 статьи 31 Закона «О жилищных отношениях», по которой расходование денег, накопленных на сберегательном счете, осуществляется только по решению общего собрания, принятому большинством голосов от общего числа собственников помещений (квартир) данного объекта кондоминиума и закрепленному протоколом собрания.

Она является последовательной реализацией норм гражданского законодательства о праве собственности, где указано, что только собственник вправе определять юридическую судьбу имущества (части 2 и 3 статьи 188 ГК).

Такие выводы оправданны, так как соответствуют логической последовательной цели законодателя по вопросам защиты средств собственников.

Даже судебные претензии можно выражать лишь к члену КСК по пункту 4 статьи 50 Закона «О жилищных отношениях».

Таким образом, перечисление денег на сберегательный счет КСК связано именно с сохранением полноценного права собственности на деньги.

Аккумулируемые деньги являются накопительным взносом и собственник должен сам вносить свой взнос-долю. Иными словами самостоятельно копить и резервировать.

Сам по себе такого рода взнос не может быть признан сбором, поскольку не обладает всеми характерными для данных видов платежей признаками.

Накопительные денежные средства неприкосновенны. Сберегательный счет или иными словами специальный фонд является способом хранения собственником своих денег для решения в будущем вопросов капитального ремонта общего имущества.

Накопительные деньги не являются чужими по определению. Они направлены в будущее, которое еще должно наступить. Они предназначены в будущем удовлетворять требования лиц, оказавших работы.

3 марта 2018, 17:49
Источник, интернет-ресурс: Прочие

Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Акции
Комментарии
Если вы видите данное сообщение, значит возникли проблемы с работой системы комментариев. Возможно у вас отключен JavaScript