Обнаружено блокирование рекламы на сайте

Уважаемые пользователи,

создатели сайта не желают превращать его в свалку рекламы, но для существования нашего сайта необходим показ нескольких баннеров.

просим отнестись с пониманием и добавить zakon.kz в список исключений вашей программы для блокировки рекламы (AdBlock и другие).

Новости за сегодня

Рынок жилья в РК: в структуре ценообразования по-прежнему преобладает «пена»

По данным государственного агентства РК по статистике, в январе 2009 года средняя цена жилья на вторичном рынке снизилась 1,7% по сравнению с результатом предыдущего месяца и составила $881 за квадратный метр. За тот же период недвижимость на первичном рынке подешевела на 1%.

 По Алматы, крупнейшему городу страны, показатели были таковы. В январе в «южной столице» по сравнению с тем, что было в декабре прошлого года, цены на вторичном рынке снизились на 2,6-4,6% или, иными словами, до уровня $1588-1929 за квадратный метр. В феврале же из-за девальвации наметилась тенденция к дальнейшему снижению цен на недвижимость.

 Но вместе с тем, как отмечают эксперты, на протяжении свыше полутора лет после того, как строительная отрасль и система ипотечного кредитования вошли в полосу кризиса, рынок недвижимости в целом находилась в статичном состоянии. То есть ситуация как бы была «заморожена».

 Высокие цены, с одной стороны, поддерживались нереалистичными ожиданиями в среде части продавцов и землевладельцев, тогда как покупатели ждали достижения рынком ценового дна. Теперь же цены на жилую и коммерческую недвижимость готовы пойти существенным образом вниз и сделки на этом рынке приобретают видимость растущей привлекательности.

 Но пока эта тенденция дает сколько-нибудь заметные результаты лишь в сфере аренды площадей, да и то главным образом в том, что касается их найма для деловой деятельности, а не для проживания.

 В жилищном секторе рынка недвижимости сохраняют силу выжидательные тенденции. В этом смысле пока мало что меняется. Иными словами, там «мыльный пузырь» сохраняется и никак не желает лопнуть.

 А ведь еще 15 месяцев тому назад, в декабре 2007 года тогдашний председатель Национального банка Казахстана Анвар Сайденов в ходе своего интервью британской газете «Financial Times», имея в виду порожденную дефицитом ликвидности сложную ситуацию в секторе строительства и на финансовом рынке РК, сказал: «Это - определенно мыльный пузырь, и он должен лопнуть, но мы пытаемся контролировать ход того, как же этот взрыв произойдет». С тех пор прошло свыше года или пять кварталов.

 Но увидеть то, как же может лопнуть этот «мыльный пузырь», так и не довелось. Похоже, имеется слишком большой интерес в определенных влиятельных кругах в том, чтобы этот процесс не только откладывается без конца, но и даже был, в конце концов, попросту отменен.

 Ибо сейчас уже среди тех, кто, так или иначе, связан своей деятельностью с вышеназванными отраслями экономики, исподволь ведутся разговоры примерно в таком ключе: кризис на рынке недвижимости идет к концу, и уже в скором времени можно ожидать повышения цен, хоть и небольшого.

 Получается, что «пузырь», о котором говорил прежде тот же А.Сайденов, вроде как перестал представлять опасность, и угроза того, что он, лопаясь, может наделать неприятностей, миновала.

 Но так ли это в действительности? Попробуем разобраться с этим вопросом. К примеру, в США, откуда все эти сложности берут начало, последствия ипотечного кризиса еще далеко не преодолены.

 Некоторое время назад в сюжете, показанном, по I российскому телеканалу, рассказывалось о женщине из Калифорнии, которая в свое время оформила стандартный американский дом на одну семью под ипотеку и теперь вынуждена его освобождать, так как, оказывается, переоценила свои возможности. Журналист говорит, что она не очень-то верит в то, что из-за нее случился мировой кризис ликвидности. Но такая реплика - это всего лишь журналистский прием.

 Ибо дальше он говорит, что в основе кризиса то, что американские банки слишком много ипотечных кредитов раздали без должной проверки и оценки платежеспособности получателей. Теперь, мол, все это выходит боком. И не только для Америки.

 Но давайте поинтересуемся: какие же кредиты оказались, в конце концов, неподъемными для таких, как вышеупомянутая женщина, простых американцев?

 И почему же формирование столь большой по численности сообщества не достаточно кредитоспособных получателей ипотечных долгов оставалось не замеченным до тех пор, пока не грянул кризис?

 Ну, во-первых, развитие ситуации по пути, могущему привести к такому финалу, не оставалось не замеченным. Об этом почти за два года до того, как грянул кризис, 26 мая 2005 года, писал на своих страницах журнал «Economist». Статья называлась «The housing market. Frenzied froth» - «Жилищный рынок. Неистовствующая пена». В ней говорилось о том, что «в своем выступлении 25 мая руководитель Федеральной резервной системы в Атланте Джек Гайнн сказал, что чувствует себя «неприятно» из-за спекуляции на некоторых рынках». Что же обеспокоило его и таких, как он, ответственных лиц? Обратим на это внимание.

 В течение года до апреля 2005 года стоимость дома на одну семью в среднем подорожала на 15% и достигла уровня в $200 тысяч. А вот показатель роста цены на кондоминиум за тот же срок составил 18%.

 Увеличение стоимости в течение одного года настолько резко не наблюдалось, как оказывается, с 1970-ых годов. Именно поэтому такие официальные представители национальной банковской системы, как Джек Гайнн, и почувствовали себя неприятно.

 В упомянутом выше материале из журнала эта ситуация характеризуется следующим образом: «Из-за таких растущих цен дома сейчас по сравнению с уровнем средней зарплаты являются гораздо более дорогими. До конца 1990-ых годов средние цены на дом были больше среднего дохода в 2,75 раза. Эта разница выросла до 3,4 раза». Здесь под средним доходом подразумевается то, что зарабатывает в течение года среднестатистический американец.

 Другими словами, в апреле 2005 года имеющий годовой доход в сумме 58823 доллара средний американец, чтобы купить поднявшийся в стоимости до уровня $200 тысяч средний дом, должен был потратить столько, сколько бы он заработал за 3 года и 4,8 месяцев или за 40,8 месяцев. Это - ситуация, когда считалось, что жилье в Америке подорожало до нестерпимого уровня, ситуация, когда «на жилищном рынке неистовствовала пена».

 У нас же спустя полтора с лишним года после начала кризиса ликвидности, в Алматы всего 100 квадратных метров в неновых многоквартирных домах предлагаются почти за такую цену, по какой в Америке в 2005 году, когда «на жилищном рынке неистовствовала пена», продавался средний отдельный дом на одну семью. За, если быть конкретным, $192900 (=1929 за кв.м. х 100 кв .м.).

 При этом в Казахстане сейчас средняя месячная зарплата составляет 60 тысяч тенге или, по нынешнему курсу, $400.

 При таких доходах, чтобы купить в Алматы жилье в 100 кв. метров по цене 1929 за кв.м., нужна зарплата не за 3,4 года, как в случае Америки, когда там «на жилищном рынке неистовствовала пена», а за целых 40 лет.

 И то не хватит, потому что сорокалетняя средняя зарплата работающего казахстанского гражданина или гражданки, если взять за основу сегодняшний показатель, дотягивает лишь до уровня $190 тысяч, тогда как нужны еще 900 долларов.

 Конечно, у наших людей запросы скромнее. Мало кто из живущих на одну зарплату замахивается на квартиру площадью 100 метров и стоимостью в $1929 за квадратный метр.

 Многие из таких семейных людей с нерешенными жилищными проблемами были бы рады удовлетвориться скромной двухкомнатной квартирой в старых, простоявших не одно десятилетие домах в не престижном окраинном районе города Алматы по цене $1588 за квадратный метр.

 Но и такая квартира стоит немало, почти 80 тысяч долларов, что равноценно двумстам средним месячным зарплатам в Казахстане сейчас. Другими словами, это - 33 годовых зарплат. Такой показатель почти 10 раз выше американского показателя, который считается неподъемным, и из-за достижения которого и случился пошатнувший всю мировую экономику кризис.

 Получается, в Алматы цены даже на такие более чем скромные квартиры, спустя полтора с лишним года после начала кризиса на казахстанском рынке недвижимости, остаются, как видите, на уровне, который выше американского, нестерпимого уровня почти в 10 раз.

 То есть отработать такую квартиру, тем более, если она берется под ипотечный кредит, средний человек у нас никогда не смог бы.

 Не потенциально, а физически не смог бы. Потому что всей его жизни не хватило бы. Следовательно, в структуре ценообразования абсолютно преобладала пена.

 Но, тем не менее, до поры, пока у нас никто из официально ответственных лиц и не думает подавать сигнал тревоги и говорить, что чувствует себя «неприятно из-за спекуляции на некоторых рынках». И никто не заявлял, что ««на жилищном рынке неистовствует пена». Ни в прошлом, ни, тем более, теперь.

 То есть для Казахстана как бы и нипочем было превышение нестерпимого американского уровня почти на целый порядок.

 И такая ситуация сохраняется спустя пятнадцать месяцев после того, как на казахстанском жилищном рынке, образно говоря, грянул гром, принудивший нашего главного банкира А.Сайденов несколько позже сказать: «Это - определенно мыльный пузырь».

 Судя по цифрам, наш «пузырь» даже сейчас, спустя полтора с лишним года после начала кризиса в строительной отрасли ипотечной системе, продолжает пребывать в таких размерах, что дал бы сто очков вперед американскому ипотечному пузырю, из-за которого сейчас трясет всю мировую экономику.

 Более того, уже сейчас снова начинаются разговоры о том, что все нормализовалось и что, мол, через некоторые время цены, которые и не подумали особенно-то опускаться, опять пойдут вверх. Конечно, вольному воля.

 Однако ведь огромное количество ипотечных кредитов, которые были предоставлены в сопоставительном смысле, минимум, на порядок меньше платежеспособным, чем, скажем, та же американка из репортажа российского I канала, лицам у нас, должно как-то оправдываться.

 А это, по большому счету, в принципе невозможно. Чтобы понять такое, не надо быть семи пядей во лбу. Многократно более тяжелые, чем в США, при сопоставлении со средним доходом кредиты, вряд ли могут быть признаны надежными тогда, когда их куда менее тяжкие американские аналоги сплошь и рядом признаются попросту безнадежными.

 Следовательно, у нас пена все еще бушует. И пузырь остается. Никто и не думает сдувать его. Наоборот, явно наблюдаются усилия по его консервации, что в долгосрочном плане в принципе нелепо.

 Мораль того, что произошло в США и продолжает происходить у нас, в том, что нельзя пускать на самотек ситуацию на рынке, когда начинает «неистовствовать пена».

 А то, в противном случае, то, что для Америки и остального развитого мира оборачивается серьезным кризисом, для такого молодого, еще не устоявшегося государства, как Казахстан, может обернуться крахом.

 

Кайрат АМРЕЕВ


Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Комментарии
Загрузка комментариев...
Если вы видите данное сообщение, значит возникли проблемы с работой системы комментариев. Возможно у вас отключен JavaScript или заблокирован сайт http://hypercomments.com
Добавить комментарий
Введите имя
Чтобы увидеть код начните набирать сообщение Введите код из 3 сим-волов, отображенных черным цветом. Язык кода - русский. обновить код
Новости партнеров
Загрузка...
Loading...