Обнаружено блокирование рекламы на сайте

Уважаемые пользователи,

создатели сайта не желают превращать его в свалку рекламы, но для существования нашего сайта необходим показ нескольких баннеров.

просим отнестись с пониманием и добавить zakon.kz в список исключений вашей программы для блокировки рекламы (AdBlock и другие).

Новости за сегодня

Новая методика оценки, сейчас находящаяся в стадии разработки, должна решить конфликт застройщиков, городских властей и людей, чье жилье попадает под снос

Вы нас недооцениваете!
Асель ТУЛЕГЕНОВА
Новая методика оценки, сейчас находящаяся в стадии разработки, должна решить конфликт застройщиков, городских властей и людей, чье жилье попадает под снос. Если документ, рождение которого зреет в недрах Казахской академии оценки и строительства, успешно пройдет проверку на жизнеспособность, людям больше не будет грозить нищета, на которую сегодня их обрекают власти строящихся городов…
Да вы не мелочитесь!
Программа развития двух столиц Казахстана для простых жителей Алматы и Астаны обернулась кошмаром: угроза оказаться буквально вышвырнутым из собственного дома стала реальной для населения частного сектора и домов старой постройки. Официально провозгласив их жилье «малоценным», власти откупаются от людей копейками.
Оценка стоимости земель и строений, проводившаяся по заказу государственного предприятия «Алматыжер» в Центре по недвижимости, ВСЕГДА оказывалась в несколько раз ниже, чем данные независимых оценщиков. По мнению эксперта по оценке Бориса Гузева, тайна несовпадений заключалась в том, что, используя единые способы, оценщики интерпретируют их по-разному.
- Центр по недвижимости производит оценку рыночным методом - методом сравнения продаж, когда покупать и продавать никто никого не принуждает. Эти законы отлично работают на рынке квартир, - считает член палаты оценщиков Борис Гузев. - С началом строительного бума Центр по недвижимости стал оценивать исходя из методологии налогообложения, устанавливая стоимость самого строения и участка земли, на котором это строение находится. Но это безграмотно! Когда речь идет об изъятии земель в связи с государственной надобностью во всех цивилизованных странах прибегают к методологии наилучшего использования! То есть оценке подлежит не то, что сегодня стоит на этой земле, а то, что здесь будет построено завтра!
По мнению Гузева, Центру по недвижимости, специализация которого когда-то ограничивалась оценкой строений, не стоило брать на себя функции по оценке земли - эти вопросы должны были остаться в компетенции Госкомзема.
- Госкомзем определял нормативную стоимость земли, а Центр по недвижимости - стоимость строения и ставку налогообложения. Обе структуры работали параллельно и слаженно. Но в ответственный момент Центр по недвижимости оказался хитрее, - считает Гузев.
По простоте душевной
Рыночная стоимость товара может быть определена только в том случае, если и покупатель (инвестор), и продавец (частник) имеют четкое представление о предмете торга. О том, что на земле - территории «боевых действий» будет построен, к примеру, четырехзвездочный отель, инвестор знает. Знают об этом и посредники - предприятие «Алматыжер» и Центр по недвижимости, производящий оценку. В неведении остаются только выселенцы - не секрет, что доступ к Генеральному плану застройки Алматы обывателю получить затруднительно, так что приходится довольствоваться слухами.
- Не в обиду будет сказано, но люди у нас безграмотные, и Центр недвижимости этим пользуется, оценивая не будущий проект, который принесет баснословную прибыль, а лачуги, которые стоят сегодня, - говорит Борис Гузев. - Но давайте думать о Центре по недвижимости лучше - возможно, они использовали неуместную методику налогообложения не из корыстных целей, а по незнанию. Центр по недвижимости оказался неквалифицированным! А в штате «Алматыжер» не нашлось работника, который перепроверил бы заключение Центра по недвижимости. Поверим, что земли за копейки были отданы по простоте душевной: инвестор, все просчитавший в бизнес-плане, представлял, сколько будет стоить земля. Но когда «Алматыжер» принес ему справку от Центра по недвижимости, в которой говорится, что скупить эти земли можно всего по пять тысяч долларов за сотку (в десять, а то и двадцать раз дешевле, чем предполагает бизнес-план)… Инвестор скупил все.
Сейчас, по словам Бориса Гузева, и «Алматыжер», и Центр по недвижимости свою ошибку признают и обещают исправиться. Жаль, что нельзя вернуть распроданное…
Третейское решение
К отчаянию людей власти Алматы все же прислушались: 12 апреля вышло постановление акимата, согласно которому оценка сносимого имущества Центром по недвижимости была приостановлена.
- Теперь выбирать компанию-оценщика и оценивать будет сам инвестор, но по желанию он может передать эти функции нам, - говорит заместитель начальника «Алматыжер» Тасбулат Ержанов. - Ограничений в выборе оценщика практически не будет.
Сегодня независимые оценщики предпочитают использование сравнительного метода аналогичных продаж, но, как признается эксперт по оценочной деятельности Центра коммерческой недвижимости Куаныш Иманкулов, «мы не всегда знаем о том, что данный земельный участок изымается под застройку».
Разработкой новой методики, которая четко регламентировала бы последовательность действий оценщиков, занимается рабочая группа, в состав которой вошли специалисты Палаты оценщиков, Академии оценки и строительства, Центра судебной экспертизы Мин-юста, защитник прав потребителей и представитель риелторских служб, а также ГКП «Алматыжер» и управление земельных отношений. Предполагается, что сначала методика будет введена в Алматы, а после и в других городах Казахстана.
В основу документа легла комбинация двух подходов: первый - метод алокации - предполагает, что стоимость земли должна быть пропорциональна стоимости возводимого сооружения (в среднем 30 процентов от стоимости проекта приходится на стоимость земли). Второй - доходный метод, который позволяет подсчитать, какую прибыль получит владелец строения от использования полезных площадей, и извлечь из этой цифры стоимость земли.
Вместе с тем любая, даже идеальная методика нуждается в контроле, и его механизм должен отличаться от существующего: сегодня максимум, на что могут рассчитывать «недооцененные» Центром по недвижимости жители - судебная экспертиза Министерства юстиции. Как показывает опыт алматинцев с элитной части проспекта Достык, обороняющих свои дома второй год, бороться с заключением судебной экспертизы так же сложно, как плевать против ветра. Но люди пока держатся…
- Судебная экспертиза присудила нам чуть больше, чем Центр по недвижимости, но гораздо меньше, чем независимые оценщики, - говорит алматинка Ольга Брюханова. - Мы видим, какие грядут изменения во всей системе, и просим оставить иск без рассмотрения, но судья нас не слышит. Суд торопится выселить нас поскорей!
- Суд должен решать, кто из оценщиков, работавших на объекте, прав, а кто виноват, а не назначать собственную, десятую по счету экспертизу! - считает Гузев. - У судебной экспертизы до сегодняшнего дня тоже не было нормальной методики, они оценивали как в Центре по недвижимости! Третейское решение надо искать в Палате оценщиков - в общественной организации, где собралась профессиональная элита! Уж Палата оценщиков за свое слово всегда ответит!
Послесловие
Очевидно, что внедрение методики в жизнь будет выгодно собственникам земли, расстающимся со своими наделами. Другое дело - интересы инвесторов, которым отныне придется расставаться с огромными «откупными» суммами не только в теории бизнес-плана, но и в реальности. Предприниматели от строительства и раньше признавали, что порой дешевле предоставить собственнику жилье в строящемся комплексе, чем вступать с ним в денежные торги. Возможно, с введением новых стандартов оценки предоставление новой квартиры на старом месте станет нормой, как это было в добрые советские времена?
У строителей - цены кирпичом
Сергей ТУНИК
Высокая стоимость жилья в большинстве городов Казахстана обусловлена жесткой налоговой политикой государства, отсутствием адекватных преференций для предприятий стройиндустрии и строительных компаний, отсутствием возможностей получения «длинных» кредитов под щадящие проценты, а также беспредельной коррупцией чиновников различных рангов, от которых зависит получение необходимых документов для строительства. Так считает директор Алматинского городского форума предпринимателей Тимур НАЗХАНОВ.
В последнее время сложилось мнение, что безудержный рост стоимости жилья спровоцирован строительными компаниями, которые искусственно завышают расценки на свой ударный труд. Однако это только часть правды. Немалую долю этого пирога в силу различных обстоятельств откусывает себе и государство. В частности, бесконечно долгие процедуры оформления и получения необходимых документов также сказываются на итоговой цене квадратного метра.
Именно административные барьеры, вся эта бюрократическая цепочка, для прохождения которой необходимо заготовить килограммы документов и огромные суммы денег, создают все предпосылки для роста цен, утверждает Тимур Назханов:
- Вот сами посмотрите: пока чиновники месяцами мурыжат документы, растет инфляция, растут цены на земельные участки, стройматериалы и конструкции. Растут суммы взяток всем этим «разрешителям» - ни для кого же не секрет, что не-официальная сумма «отката» за разрешение всегда превышает официальную плату за оформление документации. А кто хочет работать себе в убыток? Вот и приходится строителям закладывать все эти расходы в себестоимость проектов.
- Неужели это обходится так дорого?
- Еще как дорого! Особенно для небольших компаний. Руководители крупных предприятий решают эти проблемы, как бы это правильно сказать… м-м-м… на «неформальном уровне». И это тоже ни для кого не секрет. Но я знаю одного достаточно крупного предпринимателя, который уже долгое время не может получить разрешение на строительство. То один его документ где-то «затеряется», то другой…
- И часто такое бывает?
- О-о-о… Мы знаем минимум десяток организаций, чьи документы непонятным образом исчезали в городском департаменте архитектуры! И ведь ты никогда не узнаешь вовремя, что твой документ потерялся, потому что попасть туда на прием практически невозможно. А если получил отказ, то невозможно узнать причины отказа! Вот недавно создали управление земельных отношений - УЗО, которое призвано координировать деятельность всех уполномоченных государственных органов, в том числе следить за всеми процедурами. В новых документах прописаны сроки этих процедур, но не прописана ответственность чиновников за нарушение сроков рассмотрения документов. Поэтому у нас надежда только на экспертный совет при акиме города.
- Тимур, насколько реальной выглядит сейчас цена на стройматериалы и в чем причины ее роста?
- Я считаю, что в этом процессе больше присутствуют спекулятивные моменты, чем рыночные законы. Конечно, никто не станет отрицать, что спрос опережает предложение, поэтому производителям грех не поднять цены. Я их понимаю. Но надо сказать и про то, что строители заранее сознательно закладывают рост цен на тот же кирпич, цемент, металлоконструкции, хотя закупают впрок и по нормальным ценам…
Справка «Мегаполиса»
В течение мая цены на кирпич выросли в республике в среднем в полтора-два раза. Металлопрокат - в два-два с половиной раза. Цемент за последний год - почти втрое! К такому резкому скачку рынок страны оказался не готов. Комитет по строительству Министерства индустрии и торговли считает, что это - прямой ценовой сговор производителей и дистрибьюторов. В частности, пять крупных цементных заводов Казахстана, даже при повышенном спросе на свою продукцию, имели доходы, сопоставимые с нефтедобывающими компаниями в процентном соотношении.
Между тем цемент - основной компонент при производстве железобетона, шифера, труб, фитингов и других изделий. Следовательно, предприятия, выпускающие их, и строительные организации будут вынуждены пересмотреть свои бюджеты в сторону увеличения и повысить расценки на свою продукцию.
- Значит, речь можно вести о сверхприбылях?
- Не всегда, хотя и это верно. Трудно сказать, кто первый толкнул эту пирамиду, кто совершил первый толчок - ведь еще год, полгода назад цены были на вполне сносном уровне. А уже весной рост пошел в разы!
- Так что, нам «светит» эффект домино?
- Мне трудно сейчас об этом говорить. Могу только сказать, что в Алматинской области сейчас строятся или уже работают 15 кирпичных заводов, которые могут удовлетворить потребности наших строителей - и это без учета малых кирпичных заводов и цехов. Скоро будет запущен завод в Таразе - на 100 миллионов штук кирпича в год, еще один - на 300 миллионов - строится под Астаной… Даже по отчету акимата Алматы производство строительных материалов в городе выросло в полтора раза…
- А цены все равно растут!
- Повторяю, это все спекулятивные интересы. И не только тех, кто производит стройматериалы и непосредственно строит. Почти до весны чиновники держали всех участников этого рынка в неведении. Вот такая политика и привела к сумасшедшему росту цен на все подряд - именно в этом была их выгода, именно это мы и получили сегодня. Все же прекрасно знают, что многие чиновники, прежде чем подписать нужные документы, требуют свою долю в проекте - были случаи, когда до 50 процентов! Вот этот беспредел и спровоцировал нынешнюю ситуацию. Конечно, необходимо как можно скорее вводить льготы и преференции строителям и производителям стройматериалов, предоставлять им льготные кредиты, тогда и жилье будет обходиться дешевле…
Справка «Мегаполиса»
В конце мая правительство Казахстана приступило к реализации комплекса мер, направленных на поддержку и развитие малого и среднего бизнеса. В рамках этой инициативы было предложено внести изменения в два десятка различных законодательных актов. Кроме того, правительство подготовило законопроект «О частном предпринимательстве», предполагающий поддержку отечественного бизнеса. Также в рамках реализации госпрограммы развития промышленности стройматериалов Кабинет министров предусмотрел введение налоговых и таможенных льгот, однако когда они вступят в силу - никто пока сказать не может.
Между тем представители деловых кругов и эксперты, отмечая своевременность последнего документа, высказали против его основного посыла - введения налога на развитие предпринимательства - и предложили освободить вновь созданные предприятия от корпоративного налога на первые три года на 100 процентов, на четвертый год - на 75 процентов и на пятый год - на 50. Помимо этого предприниматели считают, что необходимо пересмотреть ставки социального налога и размеры обязательных пенсионных отчислений, а также оптимизировать процедуры предоставления кредитов и многие другие процедуры, создающие препятствия для развития бизнеса.
Судя по всему, погоня строителей и производителей за сверхприбылями ставит под угрозу выполнение жилищной программы. Я не имею в виду, что количество построенных квадратных метров будет ниже запланированного. Более того, я уверен, что этих метров будет куда больше, о чем мечтают в правительстве. Даже премьер-министр Даниал Ахметов говорит об этом в последнее время с плохо скрываемым удовольствием. Вопрос в другом: для кого строится это жилье?
В Алматы далеко не все бюджетники и «специальные» категории нуждающихся могут позволить себе купить даже через ипотеку квартиры в новых домах - банки отказывают таким с завидным постоянством. А если эти жаждущие не могут - их мгновенно заменяют те, кому такие покупки по карману. Самые осторожные сообщения из регионов тоже свидетельствуют о том, что слова президента страны о доступном жилье стоимостью 350 долларов за метр - уже не для рядовых граждан: строительные компании не укладываются в этот норматив.

Похоже, что те персонажи, от которых зависит исполнение поручения главы государства, вовсе не берут в расчет эти слова.


Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Комментарии
Загрузка комментариев...
Если вы видите данное сообщение, значит возникли проблемы с работой системы комментариев. Возможно у вас отключен JavaScript или заблокирован сайт http://hypercomments.com
Добавить комментарий
Введите имя
Чтобы увидеть код начните набирать сообщение Введите код из 3 сим-волов, отображенных черным цветом. Язык кода - русский. обновить код
Новости партнеров
Загрузка...