Обнаружено блокирование рекламы на сайте

Уважаемые пользователи,

создатели сайта не желают превращать его в свалку рекламы, но для существования нашего сайта необходим показ нескольких баннеров.

просим отнестись с пониманием и добавить zakon.kz в список исключений вашей программы для блокировки рекламы (AdBlock и другие).

Новости за сегодня

Элитное жилье: спад не за горами. Влияние макроэкономических показателей на развитие рынка недвижимости Алматы

Олег Филиппов, 03.06.2005

Инвестиции в недвижимость стали чрезвычайно популярны за последние годы в связи со значительной доходностью. Рынки недвижимости развиваются циклично в тесной связи c макроэкономическими показателями национальной и региональной экономик. Предсказание или ранняя идентификация положения локальной экономики в цикле недвижимости может привести к возможности получения прибыли. С другой стороны, неспособность предсказать положение рынка в цикле недвижимости может стать губительным.

Давайте рассмотрим влияние макроэкономических показателей на спрос в секторе жилья Алматы и индикаторы цикличности в нем, основанные на официальных данных Агентства РК по статистике.

Экономические показатели
Валовой внутренний продукт (ВВП) Казахстана динамично увеличивается, а ежегодный прирост составляет 9-10%. В 2004 году ВВП составил 5542,5 млрд. тенге. По прогнозу среднесрочного плана социально-экономического развития страны на 2005-2007 годы ВВП увеличится к 2007 году на 26,5% и составит 6984 млрд. тенге.

На региональном уровне применяется понятие валового регионального продукта (ВРП), который по своей сути близок показателю ВВП. ВРП Алматы в 2004 году составил 851 млрд. тенге, что составляет 15,4% от ВВП Казахстана. Показатель ВРП для Алматы на душу населения составляет 690 тысяч тенге, что выше ВВП на душу населения для Казахстана в 1,9 раза. В 2002 году наблюдался максимум соотношения этих показателей, равный 2,1. Последнее свидетельствует об уменьшении деловой активности в Алматы с 2002 года и о проявлении цикличности развития региональной экономики.

О тех же тенденциях свидетельствуют и другие сравнительные макроэкономические показатели: инвестиции в нефинансовые активы, средняя заработная плата, финансовый результат работы средних и крупных предприятий, а также данные о социально экономическом развитии страны за январь 2005 года, по которым прирост объема промышленной продукции в целом по Казахстану, полученный преимущественно за счет нефтяных доходов, составил 9%, а прирост в Алматы - всего 2,5%.

Инвестиции в нефинансовые активы составили в 2003 году 191,3 млрд. тенге или 13% от казахстанского показателя. Максимум относительной деловой активности по сравнению с казахстанским наблюдается в Алматы в 2002 году. Номинальная заработная плата в 2004 году в Алматы составляет 37546 тенге, что выше средне республиканского уровня на 39%. Темп роста номинальной зарплате по отношению к среднереспубликанскому уровню изменяется таким образом, что имеет максимум в 2003 году.

Эффективность деятельности предприятия определяется финансовым результатом, т.е. полученным доходом или убытком. На рис. 4 приведен сальдированный финансовый результат для крупных и средних предприятий, определяемый как разница валового дохода и расходов периода.

С 2001 года наблюдается ежегодный 50% прирост финансового результата предприятий Казахстана. Для алматинских предприятий максимальный финансовый результат наблюдался в 2002 году, равный 43 млрд. тенге (8,3% от финансового результата предприятий Казахстана). В 2004 году эти показатели составили всего 12 млрд. тенге (1,1%). Количество убыточных средних и крупных предприятий по Казахстану уменьшается с 2100 до 1810 за последние четыре года. В то же время количество убыточных предприятий этой группы в Алматы возрастает с 241 в 2000 году до 333 в 2004 году, доля убыточных предприятий по сравнению с Казахстаном с 11,5 до 18,4%, а доля убытков, полученная ими, с 20,8 до 23,5%.

Интересно отметить, что в 2003 году средние и крупные предприятия отрасли операций с недвижимым имуществом в целом по Казахстану «сработали» с положительным финансовым результатом в 5,975 млрд. тенге. Этот финансовый результат был бы гораздо больше, если бы не убытки в 12 млрд. тенге, полученные алматинскими средними и крупными предприятиями этой отрасли.

В 2004 году этот отраслевой сегмент в целом и по Казахстану сработал убыточно, а убытки составили 2,35 млрд. тенге, при числе убыточных предприятий 209, большая часть которых зарегистрирована в Алматы.

Доля убытков отраслей: операции с недвижимым имуществом и строительство в целом по Казахстану возрастает с 3-5% в 2000-2003 годах до 33% в 2004 году.

Убытки, упомянутые выше, можно объяснить проявлением фазы окончания роста отраслевого сегмента. Если замедление роста экономики на региональном рынке проявилось в 2002 году, то замедление роста в секторе операции с недвижимостью проявляется гораздо позже со сдвигом примерно в один год вследствие инерционности рынков недвижимости. Но причина может быть банальной: ряд предприятий отрасли просто уходит от налогообложения.

Занятость и спрос на недвижимость в регионе
В рыночной экономике главным индикатором потребности в различных типах недвижимости считается занятость. Нами был проведен анализ занятости в различных отраслях экономики Алматы и выявлены базовые отрасли, т.е. те виды деятельности, в результате которых производится экспортно-ориентированная продукция и услуги, благодаря чему происходит приток денег в региональную экономику. В базовые отрасли для Алматы не попали сельское хозяйство, горнодобывающая промышленность, государственное управление. Все другие отрасли промышленности, по которым агентство по статистике собирает статистическую информацию, являются базовыми.

Далее нами вычислен базовый экономический мультипликатор (EBM) (равен отношению общей численности занятых в регионе к занятости в базовых отраслях региона). Вычисления EBM сведены в таблице 1. При интерпретации значения ЕВМ следует иметь в виду, что склонность населения к приобретениям выше в стабильной экономике, а это приводит к развитию не базовых отраслей и увеличению EBM. До 2002 года происходит рост показателя и достижение им максимального значения равного 3. В 2003 и 2004 годах значения этого коэффициента снижаются до 2,9 и 2,6 соответственно, а по нашему прогнозу возможно снижение до 2,4 в 2006 году.

Проведенный анализ занятости в отраслях региональной экономики Алматы показал, что торговля дает вклад в ВРП от 34% в 2000 году до 27% в 2003 году и является базовой отраслью. В настоящее время Агентство РК по статистике рассматривает розничную и оптовую торговлю как одну отрасль, и поэтому невозможно выделить занятость в розничной части торговли, которая обслуживает только население региона, зависит от денежных доходов населения региона, структуры потребительских расходов и не может быть базовой отраслью.

Однако макроэкономические показатели для Алматы опровергают рыночные законы. Дело заключается в том, что денежные доходы и потребительские расходы алмаатинцев гораздо меньше розничного товарооборота, который увеличился за последние четыре года с 210 до 352 млрд. тенге. Потребительские расходы алматинцев в 2003 году составили 134742 тенге. Разрыв в потребительских расходах казахстанцев и алматинцев сократился с 1,86 в 2000 году до 1,76 раза в 2003 году.

Структура потребительских расходов алматинцев в 2003 году выглядит следующим образом: 49,5 % они тратят на продовольственные товары, 23,3 % на непродовольственные товары, приобретаемые в розничной продаже и 27,2 % на услуги. При таких расходах розничный товарооборот в Алматы должен составлять 116 млрд. тенге, а если использовать для вычисления розничного оборота среднюю зарплату работающих в Алматы, то 153 млрд. тенге.

Такую разницу нельзя объяснить тем, что денежные доходы жителей близлежащих городков, туристов и нерезидентов попадают в региональную экономику Алматы. По нашему мнению, такую разницу можно объяснить присутствием теневой наличности в региональной экономике. Простые вычисления показывают, что ее оборот только в 2003 году достигает объема более 200 млрд. тенге. Для сравнения, бюджет Алматы в 2003 году составлял всего 66,7 млрд. тенге.

Анализ макроэкономических показателей национальной и региональной экономики дает возможность с полной уверенностью полагать, что экономика Алматы находится в фазе развития, что благотворно влияет на рынок недвижимости и способствует инвестициям. Однако темпы развития экономики Алматы за последние три года замедляются и становятся меньше, чем в целом по Казахстану.

В 2003 и 2004 годах в отрасли аренда недвижимости проявились тенденции, которые могут свидетельствовать об окончании фазы развития отдельных сегментов рынка. В этом случае инвесторам и девелоперам при реализации новых проектов необходимо тщательно идентифицировать фазу цикла недвижимости, для того, чтобы избежать финансовых потерь. Прогноз макроэкономических показателей на ближайшее время дает возможность оценить изменение потребности в различных типах недвижимости, которое может быть использовано для развития различных сегментов.

Далее мы рассмотрим только такие макроэкономические показатели, которые больше всего влияют на рынок жилья и его сегмента - элитного жилья.

Население
Население города Алматы на 1 января прошлого года, по официальным данным, составило 1209,1 тыс. человек (8% от численности всего населения Казахстана). Причем эта доля за последние четыре года выросла на 0,4%. Прирост населения в прошлом году составил 34 тыс. человек (2,9%) и произошел за счет естественного прироста на 10,4 тыс. человек и за счет миграции населения на 23,4 тыс. человек. При существующих темпах прироста население в Алматы возрастет до 1297 тыс. человек в 2006 году.

Соотношение мужчин и женщин различного возраста характеризуется половозрастной диаграммой, на которой отражены возрастные группы с интервалом в 5 лет. На диаграмме наблюдаются ряд всплесков повышенной деторождаемости, связанной с благоприятными для страны этапами развития.

Наиболее характерной особенностью этой диаграммы, влияющей на рынок недвижимости в ближайшее время, является наличие пика деторождаемости в период с 1985-1990 годов, т.е. в годы начала перестройки. Это проявляется на диаграмме рис. 7 группой населения в возрастном интервале от 15 до 19 лет. Численность мужчин и женщин этой группы составляет соответственно 63 и 61 тыс. человек, что больше старшей возрастной группы, соответственно, на 11 и 10 тыс. человек.

В настоящее время эта молодежь влияет на развитие рынка недвижимости, связанного с развлечениями (кинотеатры) и новыми технологиями (интернет-кафе). Через пять лет эти молодые люди вступят в брачный период и им потребуется собственное жилье.

Обеспеченность жильем
Жилой фонд Алматы увеличился по сравнению с 2000 годом всего на 0,8 тыс. квартир и составил 371 тыс. квартир, общая площадь которых равна 19597 тыс. м2 (рис.8) Структура квартир по количеству комнат такова, что доля трехкомнатных квартир составляет 30%, четырехкомнатных - 26%, многокомнатных - 21%, двухкомнатных - 17%, однокомнатных - 6%. (рис.9) Доля квартир Алматы составляет 14% от казахстанского жилого фонда, а по площади всего 8,1%. Средний размер квартир в Алматы составил 52,8 м2, а средняя обеспеченность жилой площадью равна 17,9 м2 на человека, что чуть больше среднереспубликанской.

Следует отметить, что в 2001 и 2002 годах происходило уменьшение жилого фонда за счет переоборудования квартир первых этажей в магазины. Оценка таких преобразований в первых этажах жилых домов, которая началась после решения акимата Алматы о ликвидации киосков, дает цифру примерно в 30 тыс. м2 торговых площадей действующих в настоящее время.

Благоустройство городского жилищного фонда водопроводом 91%, канализацией -75%, отоплением 72%, т.о. минимум 9% жилого фонда Алматы нуждаются в реконструкции и замене, что составляет 1900 тыс. м2 или 37 тысяч квартир.

Существующее предложение жилья
Инвестиции в жилищное строительство в Алматы в 2003 году составили 12,6 млрд. тенге (21% инвестиций в жилищное строительство Казахстана). Ввод жилья составил 292 тыс. м2 (13,8% от казахстанского показателя). Хотя в Алматы наблюдается рост объемов строительства нового жилья за последние четыре года, ее доля в казахстанском показателе уменьшается на 4%. Ежегодно за последние годы строится 1600-1800 квартир, причем средний размер построенных квартир - 110-120 м2, что в 2,2 раза превышает средний размер квартир существующего жилого фонда.

Последнее свидетельствует о том, что строители Алматы строят в основном в секторе элитного жилья, выбирая для этого в основном Медеусский район. Там в 2002 и 2003 году было построено 104 и 110 тыс. м2 жилья, а в Турксибском районе эта цифра не превышала 13 тыс. м2.

Цены на строительство 1 м2 жилья, построенного организациями по официальной статистике в 2004 составляют 64,7 тыс. тенге. Частным застройщикам тот же метр в том же году обходился в 17,2 тыс. тенге, и это примерно столько, за сколько во времена СССР покупали квадратный метр кооперативного жилья с полной отделкой. Реальность такова, что в 2004 году жилье в этом секторе в Алматы продавалось в среднем за 140 тысяч тенге или в два с лишним раза больше официальной статистики. Необходимо учесть еще минимум 30-40 тысяч тенге, которые вынужден отдать владелец такой коробки строителям за окончательную доработку квадратного метра.

Возможно, это и неплохо, когда будущие владельцы квартир отдают такие деньги за коробку без перегородок, отделки и сантехники, лишь бы налоги были уплачены сполна. Анализ договоров организаторов строек с будущими владельцами квартир и простые расчеты показывают, что только в 2004 году сумма наличности, укрытой от налогообложения в этом сегменте в Алматы, могла составить 18 млрд. тенге, что превышает инвестиции в жилищное строительство в 2003 году в 1,5 раза.

Схема избежания налогообложения очень проста. В большинстве случаев будущие владельцы квартир не покупают уже законченные квартиры, а по заключенным с организаторами договорам перечисляли, так называемые доли. В этих договорах указывалось, что деньги необходимо перечислить с пометкой: НДС не облагается. Таким образом, организаторы строек элитного жилья, расплатившись со строителями, получали в свое распоряжение чистую денежную наличность, которая не облагалась ни НДС, ни подоходным налогом.

Незаконность описанных выше сделок организаторов строительства с долевыми участниками не вызывает сомнений, но обе стороны сделок долевого участия хранят молчание ради сокрытия своих доходов. Часть организаторов строительных схем пользовались более изощренными схемами, когда в качестве продавцов использовались риэлтерские компании. Но суть оставалась прежней: будущие владельцы платили не за услугу или продукт, а вносили деньги, не облагаемые никакими налогами.

Общий спрос на жилье
Ежегодный прирост населения в ближайшие годы (более 35 тыс. человек), изменение в половозрастной диаграмме, связанное с наступлением брачного возраста большего количества населения, чем в прошедшую пятилетку (на 21 тысячу человек), наличие необеспеченного коммунальными удобствами жилищного фонда - все это позволяет оценить ежегодную потребность в новом жилье только в Алматы в 0,9 млн. м2.

Программа жилищного строительства в Казахстане на 2005-2007 годы предполагает строительство 3 млн. м2 жилья в 2005 году, что меньше, чем строилось в 1990 году в 2,7 раза. В Алматы в 1990 году было построено 482 м2, это в 1,65 раза больше, чем было построено там в 2003 году. Потребность в доступном жилье для жителей Алматы составляет чуть меньше трети годовой программы строительства по всему Казахстану.

Таким образом, принятая правительством жилищная программа явно недостаточна для нужд населения Алматы.

Спрос в сегменте элитного жилья
Покупатели элитного жилья используют для его приобретения имеющиеся депозиты и ипотечные кредиты. Депозиты алматинцев в прошлом году составляли 96 млрд. тенге, а кредиты на приобретение и строительство жилья - 28 млрд. тенге. По оценкам нескольких крупных банков, в прошлом году доля покупки жилья в кредит составила примерно 40%. В среднем на 10 сделок по кредитованию приходится 1-2 дефолта. Причем при сумме первоначального взноса менее 20% от стоимости квартиры более 90% заемщиков нарушают сроки оплаты и, в конце концов, объявляют себя неплатежеспособными. При сумме взноса более 50%, процент дефолтов не превышает 20%.

Наша оценка числа таких покупателей двумя методами приведена ниже.

Первый метод основан на статистических данных о занятости населения, средней заработной платы, среднем размере квартир, рыночной стоимости квадратного метра, неравномерности распределения доходов, исходя из условия приобретения квартир с помощью ипотечного кредитования. Расчеты, приведенные в таблице 4 показывают, что ежемесячный ануитетный платеж для погашения ипотечного кредита по среднестатистической квартире площадью 121,5 м2 составляет 190 тысяч тенге. Если учитывать, что выплаты составляют среднестатистическую величину в 25% от зарплаты, идущую на накопление, то заработная плата каждого из двух работающих в семье должна составлять 379 тысяч тенге.

Если учитывать существующую неравномерность распределения доходов разных групп населения, принадлежность покупателей элитных квартир к верхней группе, то средняя заработная плата для населения Алматы должна составлять 165 тысяч тенге, что больше существующей средней в 2003 году (32 тысяч тенге) в пять раз. Требующееся число элитных квартир в Алматы составляет примерно 5 тысяч единиц. Эти владельцы составляют примерно 2% от числа занятого населения Алматы. Отсюда можно определить ежегодную потребность в элитных квартирах на ближайшее время.

Наш прогноз роста числа занятых в экономике Алматы на 2005 год, учитывая существующие темпы прироста, равен 10 тысячам человек. Такой прирост в занятом населении дает прирост потребности в жилье элитного класса в 200 квартир в год.

Второй метод основан на подсчете числа занятых, входящих в бизнес-элиту г. Алматы. К бизнес-элите мы относим по 10 топ-менеджеров каждого активно работающего крупного предприятия, по 2 топ-менеджера среднего предприятия и 20% от числа первых руководителей малых предприятий. Кроме того, мы отнесли к их числу и 10% от числа госслужащих, связанных с теневой экономикой. Расчеты числа бизнес-элиты дает цифру в 10 тысяч человек (таблица 5). Если учитывать, что элитное жилье требуется семейной паре, то расчет по второму методу дает цифру, очень близкую к той, что получена первым методом.

Ввод элитного жилья за последние четыре года составляет до 2-х тысяч квартир ежегодно. При таких темпах этот сегмента уже должен быть насыщен. Однако спрос все еще опережает предложение, и цены на элитное жилье продолжают расти. Это свидетельствует о том, что региональная экономика насыщена теневой наличностью. Неполная информация о рынке элитного жилья приводит к тому, что владельцы теневой наличности, строители и кредиторы могут не осознавать, что рынок насытился, и пытаются избежать потерь, связанных с падением курса доллара, вкладывая деньги в недвижимость, которую они рассматривают как выгодное вложение капитала.

Часто квартиры приобретаются не для проживания, а для дальнейшей перепродажи на вторичном рынке. Однако при этом таким инвесторам следовало бы знать, что темпы экономического развития Алматы с 2002 года замедлились, что неблагоприятно отражается на рынке недвижимости.

Инерционность нового строительства приводит к тому, что проявление неблагоприятного экономического воздействия региональной экономики на рынке элитного жилья будет заметно с запозданием, вследствие затрат времени необходимого для строительства нового жилья и дальнейшей реализации его на вторичном рынке. По истечению этого срока в Алматы неминуемо наступление фазы избыточного предложения на рынке элитного жилья и понижение цен. Этому будет способствовать и реализация программы доступного для населения жилья.

Причиной последнего спада рынка недвижимости в США, который длился около 6 лет (1987-1993) и наиболее негативно повлиял на офисные здания явилась налоговая реформа 1986 года, которая отменила многие налоговые льготы для недвижимости, введенные за пять лет до реформы. Цены на покупку и аренду офисных помещений снизились на 30%. Причиной предыдущего спада рынка недвижимости (1974-78) явилось резкое увеличения цен на нефть и бензин, люди сократили свои поездки, как деловые, так и личные, в результате чего в первую очередь и больше всего пострадали гостиничные и курортные объекты.

Заключение
Таким образом, макроэкономические показатели Алматы дают возможность оценки потребности во всех типах недвижимости, как на текущий момент, так и на ближайшую перспективу. При этом необходимо учитывать присутствие в региональной экономике большого количества теневой наличности.


ОТ РЕДАКЦИИ - Изложенная в опубликованном обзоре точка зрения на ситуацию, складывающуюся сегодня на рынке недвижимости, не бесспорна. Но, безусловно, заслуживает внимания, как попытка с цифрами в руках проанализировать то, что жители южной столицы уже ощутили на себе. Редакция готова начать дискуссию, если у учатсников рынка и других наших читателей появится желание выступить оппонентом или поддержать автора.


Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Комментарии
Загрузка комментариев...
Если вы видите данное сообщение, значит возникли проблемы с работой системы комментариев. Возможно у вас отключен JavaScript или заблокирован сайт http://hypercomments.com
Добавить комментарий
Введите имя
Чтобы увидеть код начните набирать сообщение Введите код из 3 сим-волов, отображенных черным цветом. Язык кода - русский. обновить код
Новости партнеров
Загрузка...
Loading...