Обнаружено блокирование рекламы на сайте

Уважаемые пользователи,

создатели сайта не желают превращать его в свалку рекламы, но для существования нашего сайта необходим показ нескольких баннеров.

просим отнестись с пониманием и добавить zakon.kz в список исключений вашей программы для блокировки рекламы (AdBlock и другие).

Как формируется цена на квартиру. Казахстанская недвижимость ничего не стоит

19 августа 2005, 11:05



Казахстанская недвижимость ничего не стоит


Доказать рыночную стоимость квартиры при разбирательстве в суде практически невозможно. В Казахстане пока нет методики оценки - это признал Конституционный совет Казахстана и рекомендовал Правительству разработать эту методику. До тех пор, пока она не будет принята, казахстанская недвижимость не стоит ничего.
Есть мнение, что в наших законах нет понятия «рыночная стоимость», на которую опираются хозяева недвижимости. Тем не менее при сделках с недвижимостью в договорах зачастую указывается именно рыночная цена.


Европейские оценщики считают, что 80 процентов стоимости недвижимости составляет земля. По словам эксперта государственных органов и председателя Общественного объединения по защите прав предпринимателей Василия Резвана, земля в Алматы перепродается столько раз, сколько этажей в здании.
- Возьмем квартиру площадью 100 кв. м - это сотка. У нас квадрат «на выходе» стоит 2 тысячи долларов, то есть 100-метровая квартира - 200 тысяч долларов. Здание 16-этажное. Итого сотка земли с «коробкой» стоит 3 млн. 200 тысяч долларов. 80 процентов, 2 млн. 560 тысяч, стоит земля. Значит, коробка стоит 640 тысяч, а квадратный метр - 400 долларов. То, что коробка обходится в 400 долларов за метр, подтверждают и застройщики. Они получают 4000 процентов чистой прибыли.
По мнению известного юриста, это незаконно:
- Центр судебных экспертиз оценил всю землю города, не выезжая на место. И сегодня выдает справку по любому запрашиваемому участку. Сотка земли в Алматы по их оценке стоит 26—27 тысяч долларов, при этом неважно где. В горкомземе определено сто зон. И в каждой зоне своя цена земли, даже государственная. Центр судебных экспертиз к тому оценивает не строение, а землю. Что касается зданий, то это, по их мнению, строительный мусор, который не стоит ничего. Причем оценивать берутся все, кому не лень. Каждый изобретает свой закон. Судья выезжает на место и занимается оценкой без лицензии. Сотрудники РГП «Алматыжер» оценивают землю по имеющимся на участке зеленым и плодовым насаждениям (к сведению, спил дерева стоит порядка 300 долларов. Кроме того, желающий берет на себя обязательства высадить в черте города несколько деревьев. - Авт.).
В теории существуют несколько видов оценки стоимости объекта. Затратный подход основывается на всех финансах, необходимых для строительства объекта, аналогичного оцениваемому. Это объективный ценовой ориентир. Именно на него ориентировались создатели государственной жилищной программы. Правда, она рассчитывалась в начале прошлого года, и на тот момент цены на строительные материалы и зарплата рабочих были несколько ниже нынешних.
Доходный подход оценивает доходы, которые объект может принести, если его использовать в коммерческих целях. Например, сдавать жилье в аренду. Этот метод для оценки реальной стоимости квартиры не очень эффективен, так как стоимость аренды в Алматы во многом определяется классом сдаваемой квартиры, который зависит от вложенных в нее инвестиций в виде ремонта и обстановки, бытовой техники и т.д.
Сравнительный подход принимает мнение свободного рынка, выраженное в ценах совершенных сделок купли-продажи аналогичных зданий или сооружений. Этот подход дает весьма точные результаты при определении стоимости, но его применимость ограничена в регионах со слаборазвитым рынком. Стоит отметить, что цены предложения, указываемые в газетных объявлениях, часто далеки от цены покупки. На это влияют два основных момента: риэлтерское вознаграждение и юридическая чистота квартиры.
Как правило, риэлтеры и так называемые черные маклеры берут вознаграждение в один процент от суммы сделки. Причем как с покупателя, так и с продавца. Это в лучшем варианте. Второй вариант еще более интересен: перепродажа, причем зачастую не оформленная юридически. Проще говоря, узнав цену продавца, который ориентируется в своем решении на указанные в газетных объявлениях цены на аналогичные квартиры, маклер-риэлтер стремится разъяснить продавцу, что продажа реальна, но в отдаленном будущем. Либо нужно снижать цену на 5—10 процентов. Причем продавцам об этом сообщает не один маклер. Продавец снижает цену, заключает договор с маклером-риэлтером, обязуясь не продавать жилье самостоятельно в течение некоторого времени, и ждет. Маклер увеличивает цену и находит покупателя, который дает согласие и на покупку, и на оплату услуг маклера. Заключается сделка. В принципе все довольны.
«Юридически чистая» квартира, как правило, готова к тому, чтобы ее приобрели. Если она недавно приватизирована или речь идет о новостройке, то покупатель предпочтет ее той, которая успела обрасти историей, то есть переходила из рук в руки, в том числе по наследству. В этом случае велика вероятность того, что по прошествии некоторого времени может объявиться иной наследник или же член семьи продавца, права которого были нарушены в результате сделки. Суд может признать куплю-продажу недействительной в течение десяти лет. Понятно, что суд вынесет решение и о том, что деньги неудачливому покупателю нужно вернуть. Но «возвращатель» предоставит массу справок о том, что немедленно он этого сделать не в состоянии и обязуется выплатить всю сумму в течение, например, 20 лет. В РФ на этот случай предусмотрено титульное страхование, пока не развитое в Казахстане.
Кроме того, квартира может быть в залоге у банка: по свидетельству сотрудника агентства недвижимости, сейчас на рынке появилось достаточно много квартир, хозяева которых не в состоянии обслуживать ипотечный кредит и под честное слово ищут покупателя, готового оплатить кредит в счет будущей покупки. Для хозяина квартиры этот вариант гораздо выгоднее, нежели реализация квартиры банком с аукциона.
Одним словом, сравнительный анализ не так прост, как кажется на первый взгляд.
По принятым в мире правилам окончательная стоимость объекта устанавливается при сравнении его рыночной стоимости с ценой на объекты-аналоги и сопоставлении с полной стоимостью нового строительства аналогичного объекта, а также с учетом способности объекта приносить доход за счет его коммерческого использования. Кроме того, часто учитываются все факторы, влияющие на стоимость объекта: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическая обстановка, состояние оцениваемого объекта и износ всех основных конструкций.
Попробуем разобраться, опустив доходный метод, так как одна квартира приносит владельцу доход не более 10 процентов в год. По затратному подходу 1 квадратный метр квартиры стоит 400 долларов, по сравнительному - 1000 долларов. Итого один квадратно-квартирный метр сейчас стоит не больше 700 долларов. Это без учета износа здания, экологической обстановки и качества инфраструктуры, которая в Алматы пока развита не так, как, например, в Нью-Йорке. По мировым стандартам квартиры должны стоить еще меньше.

Николай СМИРНОВ, Алматы

Колючий вопрос


Цены на недвижимость: сговор или рыночная реальность?


Турарбек АСАНОВ, депутат Мажилиса Парламента РК:
- Резкое подорожание недвижимости в крупных городах ценовым сговором не назовешь. Скорее, это рыночная реальность. Причина дороговизны жилья, думаю, связана с популярностью и доступностью ипотечного кредитования. Но оно проблему работников бюджетной сферы тоже не решило, для учителей и врачей даже эта сумма неподъемна. В Алматы стоимость жилья на порядок выше, чем в других регионах республики, поскольку все дома проходят сейсмоусиление, а для строительных компаний это дополнительные затраты. Если бы бюджетникам квартира обходилась по 250 долларов за квадратный метр, а государство остальную сумму компенсировало строительным компаниям, доступность жилья повысилась бы. Мы в Парламенте уже поднимали этот вопрос и будем поднимать, пока он не решится. Что касается коммерческого жилья, то явно завышенные цены на него - результат огромного спроса на жилплощадь. Большую роль в формировании цен играет строительство элитного жилья, компании очень лихо накручивают цену, видя, что недвижимость имеет большой спрос. Себестоимость «квадрата» в элитной квартире составляет 500 долларов, а цена при продаже - 1600 и выше. Но я думаю, что когда рынок «насытится», цены рухнут, жилье не всегда будет таким дорогим.

Майко САГИНДЫКОВА, председатель правления АО «Казахстанская ипотечная компания»:
- Все казахстанцы хотят улучшить свои жилищные условия, но кроме Алматы и Астаны строительного бума нет нигде. Высокие цены на жилье в столицах связаны прежде всего с тем, что спрос на жилье превышает предложение. Люди говорят, что жилье дорогое, но все равно его покупают. Это говорит о том, что благосостояние населения тоже влияет на стоимость жизни, в том числе и на цены. Надо отдать должное банковскому сектору, который быстро переориентировался на ипотечное кредитование, что повлияло на рост цен на недвижимость. Еще одна причина высоких цен на квартиры - дороговизна строительных материалов. В Казахстане пока их производство не развито. Думаю, что присутствует некий ценовой сговор между некоторой частью риэлтерских компаний.

Асия АЯПОВА, директор Агентства экспертов по недвижимости ТОО «АСИЯ и компания»:
- Скорее рыночная реальность. Во всем мире недвижимость - очень дорогая покупка и позволить ее себе за свои собственные деньги может далеко не каждый. После приватизации в начале 90-х годов квартиры достались людям фактически бесплатно, наблюдался отток населения, финансовые возможности большого числа людей были скромными и цены на недвижимость были низкими. За последние 15 лет многое изменилось. Алматы - большой мегаполис, куда стекаются люди со всех среднеазиатских регионов, благосостояние народа стало улучшаться, появилась ипотека. Но это все не должно влиять на стоимость квадратного метра так сильно, как это происходит сейчас. Инвестиции в недвижимость в нашей стране на сегодняшний день - наиболее прибыльный и не очень рискованный пока бизнес. Крупные компании или частные лица, имея финансовые возможности, вкладывают их в недвижимость, а потом продают ее дороже, тем самым провоцируя вольно или невольно рост цен, и это нормально.

Спрашивала Александра АЛЕХОВА


Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Комментарии
Загрузка комментариев...
Если вы видите данное сообщение, значит возникли проблемы с работой системы комментариев. Возможно у вас отключен JavaScript или заблокирован сайт http://hypercomments.com
Добавить комментарий
Введите имя
Чтобы увидеть код начните набирать сообщение Введите код из 3 сим-волов, отображенных черным цветом. Язык кода - русский. обновить код
Новости партнеров
Загрузка...
Loading...