Обнаружено блокирование рекламы на сайте

Уважаемые пользователи,

создатели сайта не желают превращать его в свалку рекламы, но для существования нашего сайта необходим показ нескольких баннеров.

просим отнестись с пониманием и добавить zakon.kz в список исключений вашей программы для блокировки рекламы (AdBlock и другие).

Новости за сегодня

Квартира на нефтяной вышке. Отчего может рухнуть рынок недвижимости?

22 августа 2005, 13:11




Отчего может рухнуть рынок недвижимости?


Инфляция выходит из коридора, определенного Правительством и Национальным банком. Общий рост цен, на первый взгляд, должен отразиться и на росте цен на недвижимость. Но не все так просто. Об этом - в интервью с ведущим аналитиком ТОО «ЦКН-Консалтинг» Ольгой Айбасовой.
- Что может оказать влияние на изменение стоимости жилья в Алматы?
- Цены, которые в настоящий момент существуют, одновременно равновесные и отражают ситуацию на рынке. Если говорить о спросе вообще - он неудовлетворен. Это ясно из Государственной жилищной программы. Поставлена задача - обеспечить казахстанцев жильем из расчета 30 кв.м на человека вместо сегодняшних 18. Исходя из предположений о росте благосостояния, требований к жилью, спрос должен расти. Другое дело - платежеспособный спрос и реальные рыночные цены. Цены в Алматы таковы, что многие не могут позволить себе приобретение недвижимости даже с помощью банковского кредита. Что касается предложения, то оно так же, как и спрос, растет. Это видно по росту числа риэлторских компаний, по возросшему количеству объявлений в газетах по недвижимости, по числу новостроек. На мой взгляд, говорить о насыщении рынка рано, лучше вообще не употреблять этот термин. В любой момент будет существовать потребность улучшить и/или изменить условия проживания, поэтому сделки купли-продажи будут и дальше.
Все это говорит о том, что сейчас цены на алматинском рынке недвижимости определяет не фактор спрос-предложение.
Во всяком случае, не только он. Во-первых, квартиры стали инвестиционным инструментом, средством размещения и сохранения капитала. В стране нет альтернативных возможностей инвестирования. Рост экономики, приток нефтедолларов не дают оснований ожидать изменений до того, как появятся другие финансовые инструменты. Банковские депозиты, как известно, менее доходны, и надежность их, с точки зрения вкладчиков, очевидно, ниже.
Во-вторых, росту цен способствовала ипотека. Заем в банке сделал возможным приобретение недвижимости, а спрос в результате потянул за собой цены. Причем, по логике, если ипотека подешевеет и банковские проценты снизятся, это тоже будет способствовать росту цен.
Несмотря на кажущееся бурное возведение жилья в Алматы, строят мало. По данным статагентства, в прошлом году, например, в Астане было построено жилья больше, чем в Алматы, на 35 процентов. В пересчете на одного жителя это в три раза больше. А по темпам роста строительства в том же 2004 году Алматы со своими 6,6 процента среди регионов на скромном 16 (предпоследнем) месте. Если предложение нового жилья реально возрастет, не только в сегменте «дорогих» квартир, а стоимость жилья в новостройках будет реальной, не чересчур завышенной, это может опустить цены.
Сейчас это происходит в Астане. Про обрушение говорить нельзя, но «глубоко» вторичный изношенный рынок не растет -нет желающих, так как есть реальные альтернативы в виде новостроек, в том числе «эконом-класса».
На цены влияет естественная миграция населения. Что касается Алматы, то город остается самым привлекательным местом для проживания.
- Какая из этих причин наиболее вероятна?
- Все они могут повлиять очень сильно в условном наклонении: «если, то…». Если будут строить больше, если банки снизят ставки и так далее. Ежегодный рост цен на недвижимость в 2001-2004 годах составлял около 30 процентов. В результате стоимость квартир необоснованно «раздулась», что и заставило многих аналитиков говорить о «перегреве» рынка. 1000-1300 долларов за метр квартиры в старых домах не отражают реальной цены - себестоимость давно перекрыта, квартиры уже отслужили свой срок, износились. Цена является только «рыночной» - то есть в настоящий момент квартиры можно продать на рынке за такую цену. Будет ли рыночная цена завтра такой же - неизвестно.
Однако, несмотря на необоснованность цен, говорить даже о снижении преждевременно. Мировой опыт показывает, что на рынке недвижимости цены легко поднимаются и очень неохотно снижаются. Так что процесс снижения спроса или снижения цен - долговременный.
Кроме того, сам по себе рынок недвижимости достаточно инертен. Поиск клиентов может занимать месяцы, осуществление сделки - месяц. Поэтому представить себе, что инвестиционные квартиры одновременно будут «выброшены» на рынок и «обрушат» его, довольно трудно. Часть квартир сдается в аренду и приносит стабильный, почти необлагаемый налогами доход владельцу и не предназначена для продажи. Для некоторых инвесторов квартиры - лишь часть диверсифицированного портфеля, и колебание цен также не повлияет на их доходы или желание продавать их.
Реальная опасность для рынка недвижимости, впрочем, как и для всех прочих, - зависимость экономики от внешних обстоятельств, в частности от цены на нефть. В случае снижения и даже колебаний макроэкономических факторов рынок действительно может рухнуть. Если одновременно владельцы квартир, приобретенных в кредит, вследствие инфляции, экономического кризиса, разорения и прочего не смогут расплачиваться с банками, вероятно, им придется продавать залоговые квартиры. Очевидно также, что одновременность такого процесса может снизить цены на рынке. При этом могут пострадать и банки, ссудный портфель которых на 40 процентов состоит из ипотечных кредитов, так как они не смогут реализовать это имущество по прежним рыночным ценам. Однако, как правило, банки озабочены возвратом только собственных средств, которые редко превышают 70 процентов от первоначальной стоимости квартиры. Возможно, в такой ситуации стремление банков вернуть свои 70 процентов также понизит или обрушит рынок. Но сейчас экономическая ситуация в республике не дает оснований полагать, что цены могут опуститься до 70 процентов от нынешних.
- Насколько возможно регулирование цен?
- Государство может регулировать их снижением ставки рефинансирования. Банки - отказом от залога ветхого жилья, которое из-за этого снизится в цене. Можно рынок аренды сделать управляемым, как во многих европейских странах. Рантье, владелец квартиры, платит нормальные налоги, все отношения между владельцем и квартиросъемщиком оформляются долгосрочными договорами, черного нала нет, необлагаемого дохода тоже.
Риэлторы - вряд ли. Четыре года назад, когда цены были ниже, они имели возможность спекулировать на конъюнктуре, сейчас же влиять на рынок гораздо меньше возможности.
- Станет ли падение цен на квартиры причиной казахстанского дефолта?
- Исключать такой сценарий при необоснованно раздутых ценах нельзя никогда. Однако, несмотря на необоснованность цен, на то, что рост не может длиться бесконечно, говорить об обрушении и даже о снижении преждевременно. У нас возможна обратная ситуация - рынок недвижимости может рухнуть в результате крупных внешних потрясений, которые могут пошатнуть всю экономику. С нашей голландской болезнью, зависимостью экономики от добычи нефти, неразвитостью прочих отраслей владелец квартиры, заемщик, может в одночасье потерять работу, источник доходов и не сможет обслуживать кредит. К тому же доля инвестиционных спекулятивных квартир в Алматы пока невысока - 3-5 процентов. Долю всех ипотечных квартир мы оцениваем не выше 25 процентов от всех сделок, причем не все они недавние. Такое количество вряд ли сокрушит рынок.

Анель ДАВЛЕТГАЛИЕВА, фото Сергея ХОДАНОВА


Лучший выбор – инвес-тиции в свое образо-вание! MINI-MBA -43%

Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Комментарии
Загрузка комментариев...
Если вы видите данное сообщение, значит возникли проблемы с работой системы комментариев. Возможно у вас отключен JavaScript или заблокирован сайт http://hypercomments.com
Добавить комментарий
Введите имя
Чтобы увидеть код начните набирать сообщение Введите код из 3 сим-волов, отображенных черным цветом. Язык кода - русский. обновить код
Новости партнеров
Загрузка...
Loading...