Обнаружено блокирование рекламы на сайте

Уважаемые пользователи,

создатели сайта не желают превращать его в свалку рекламы, но для существования нашего сайта необходим показ нескольких баннеров.

просим отнестись с пониманием и добавить zakon.kz в список исключений вашей программы для блокировки рекламы (AdBlock и другие).

Новости за сегодня

Законы домостроя

Законы домостроя

Пока хозяйка лежала в больнице, ее дом был снесен. Человек вернулся из тюрьмы и обнаружил руины на месте своего жилища. Сразу несколько семей оказались на улице: буквально в течение недели на одной улице сгорело четыре дома. Это не сводка из охваченного боевыми действиями населенного пункта, все это происходит сегодня в одном из самых красивых городов Казахстана - Алматы. Тысячи жителей мегаполиса становятся жертвой не военного плана Барбароссы, а вполне мирного Генерального плана развития Алматы. Формулировка “изъятие земельного участка для государственных надобностей” (или нужд, какая разница?) воспринимается алматинцами по-разному, но страх, пожалуй, превалирует

С опасением люди ждут извещения о том, что их участок и дом подлежат изъятию. Причем никто не знает, попадает именно его недвижимость под снос или нет: генплан, непосредственно касающийся жизни людей, хотя и не снабжен грифом “совершенно секретно”, является одним из самых засекреченных документов. Очевидно, чиновники, отвечающие за его реализацию, боятся, что хозяева, узнав, что их земля и недвижимость подлежат изъятию, сами будут решать, что им делать со своей частной собственностью.

Сегодня суды южной столицы завалены делами, касающимися изъятий и сносов. Большая часть судебных тяжб связана с заниженной, по мнению собственников, оценкой недвижимости. Под снос идут целые районы города, особенно те, где превалирует частный сектор - малоэтажное жилье. Земельные участки для госнадобностей изымаются при пробивке дорог, строительстве транспортных развязок, возведении многоэтажек. И даже в том случае, когда строится коммерческое жилье, зачастую действует та сама пресловутая формулировка “для госнадобностей”.

По данным Владимира Покусова, председателя ОО “Союз защиты прав собственности”, в районе техникума связи при пробивке улицы Наурызбай батыра (бывшая Дзержинского) было снесено 111 домов, по проспекту Достык, выше погранучилища - 180 домов. И за каждым сносом и изъятием - насильно измененные судьбы людей.

А ведь этот, казалось бы, дополнительный аспект в проблеме изъятий - на самом деле и есть самый главный. Кто оплатит моральные потери собственников: человек родился в этом доме, он дорог как память о родителях, у кого-то работа рядом или школа, где дети учатся. Эти, так сказать, нематериальные активы также должны быть оценены и компенсированы, но эти нюансы обычно не являются предметом рассмотрения в судах. Если судья использует в своих решениях такую формулировку, как “злоупотребление правами собственности”, то вряд ли он станет обращать внимание на такие мелочи.

Чиновники сегодня говорят, что пора привыкнуть к мысли, что дома в любом случае снесут, если того требует реализация генплана: нужно строить новое жилье, транспортные развязки, новые дороги, школы, больницы, а значит, изъятие неизбежно. Собственников призывают с этим смириться. Да ради бога! Изымайте, сносите, только компенсируйте ущерб, чтобы человек смог приобрести равноценное жилье в том же районе. Нужно исходить не из того, что сможет человек купить на выплаченные деньги, а хочет ли он вообще продавать свою собственность. В законе конкретно сказано, что выплачивается рыночная стоимость земли и недвижимости, а рыночная цена должна удовлетворять и продавца, и покупателя. Но не следует забывать, что собственник в данном случае не по собственной воле выступает продавцом, человека заставляют продать его землю и дом, что стоить должно, разумеется, дороже. Поэтому будет не совсем верно говорить применительно к подобным случаям о рыночной цене земли в том или ином районе города в зависимости от его престижности. Человек прекрасно может жить и в непрестижной части города. Лишившись своего участка, он, возможно, вообще лишится крыши над головой. Поэтому некорректно, выгоняя хозяина из собственного дома, ориентироваться на рыночные цены: собственнику следует сделать такое предложение, от которого он не сможет отказаться. А если для компании запрашиваемая сумма слишком высока, то и суетиться не нужно.

Это раньше, в советские времена, говорили, что скоростная магистраль не может изменить направления. Сегодня, раз уж мы законодательно утвердили частную собственность на землю, магистрали придется сделать крюк, если владелец не захочет продавать свою землю. Кстати, в Нью-Йорке до сих пор среди небоскребов пустует небольшой огороженный участок: хозяин не хочет отдавать его ни за какие деньги. Он приходит на свой участок, особенно часто вступая в конфликты со строителями, работающими по соседству. Понятно, что такое положение не устраивает не только рабочих, но и их хозяев. Однако они ничего не могут поделать с владельцем земли, осознавая, что это его право.

В США, как и в других странах, частная собственность неприкосновенна, и не только коммерческой компании, но государству не придет в голову изымать ее “для государственных нужд или надобностей”. Соединенные Штаты уже прошли этап дикого капитализма, когда ради высоких целей можно было покуситься не только на частную собственность, но и на жизнь ее владельца. Вспомним фильм “Однажды на Диком Западе”, где наемные бандиты перебили всю семью только потому, что отец семейства отказался покинуть свою землю и дом, мешавшие строительству железной дороги. Вам это ничего не напоминает?

Что было возможно в Америке в XIX веке, совершенно неприемлемо в XXI-м. И не нужно кивать на то, что это страна с устоявшимися демократическими принципами, с рыночной экономикой, объявившая частную собственность неприкосновенной. Но ведь и Казахстан объявил себя “демократическим, светским, правовым и социальным государством, высшими ценностями которого являются человек, его жизнь, права и свободы”, и позиционируется как страна с рыночной экономикой. В Конституции также указано, что “жилище неприкосновенно. Не допускается лишение жилища, иначе как по решению суда”. У нас же получается, что высшей ценностью является некая государственная нужда, она превалирует даже над правами, гарантированными гражданам Основным Законом. И как только возникает конфликт, чиновники начинают использовать аргументацию, где отнюдь не “частная собственность”, а именно эти государственные интересы являются главной ценностью, “священной коровой” нашей страны. Хуже всего, если это не просто риторика, а принципиальная позиция. Тогда оказывается, что мы живем в двух разных Казахстанах.

Тут даже сама этимология любопытна до невозможности. Что значит надобность и почему ради надобности государства страдать должно не само государство, а его граждане, этим государством по закону защищаемые?

И почему государственная надобность возникает в мирное время? Кстати, как раз о временном изъятии в военное время недвижимости или скота можно прочитать в указах других государств. Заметим: временном с последующей компенсацией. Не может быть другого изъятия, равно как не может быть и закона, такое изъятие допускающего.

Какой бы “хороший” закон ни был, это все равно отнятие частной собственности, неприкосновенность которой защищена Конституцией. Почему в США или Европе любой так запросто предоставляет полицейскому свой автомобиль для погони? Потому что знает, что через пару дней отремонтирует свою машину за государственный счет по полной программе. Столь же радостно воспринимаются новости о том, что твое жилье попало в круг государственных интересов. Это значит, что хозяева смогут на порядок улучшить свои жилищные условия.

По нашему закону в сумму компенсации входят рыночная стоимость земли или права землепользования, опять же рыночная стоимость недвижимости, находящейся на участке, фруктовых деревьев и многолетних растений, стоимость затрат, связанных с освоением участка, все убытки, которые несет собственник в связи с изъятием его недвижимости, и упущенная выгода.

Закон вроде предусмотрел все аспекты изъятия, однако не учел одного: у собственника и застройщика противоположные интересы: первый хочет получить как можно больше за свою недвижимость, второй - заплатить как можно меньше. К тому же в отличие от оценки недвижимости, до сих пор не существует официальной методики оценки земельного участка. Ее разработкой сейчас занимается Минюст.

Рассылкой извещений о предстоящем изъятии занимается Коммунальное государственное казенное предприятие “Алматыжер”, поэтому чаще всего именно оно становится козлом отпущения для многих собственников. Однако КГКП лишь выполняет регулирующие функции, но оценкой не занимается.

- Наша цель - защитить интересы собственника, - рассказывает заместитель директора “Алматыжер” Любовь Бурумбаева. - Мы регулируем вопросы с застройщиками, чтобы решить проблемы в досудебном порядке, а для этого нужно согласие собственника. Этого можно добиться только предложением нормальной оценочной стоимости. В суды у нас попадают дела только в том случае, если собственник требует непомерную компенсацию или имеет место заниженная оценка. Мы не имеем права вмешиваться в оценку, лишь можем попросить застройщика повысить компенсацию или предоставить квартиру на вторичном рынке. Сейчас проблемы возникли в связи с изъятием земель под строительство развязки на Белинского. Развязка строится за счет бюджетных средств, поэтому предоставление квартир не предусмотрено, только выплата компенсаций. Оцениваются участки, в принципе, неплохо - от 500 до 1000 долларов за квадратный метр, но беда в том, что участки в этом районе очень малы: например, на 2,5 сотки проживают 6-7 человек. За полученную компенсацию они смогут, в лучшем случае, купить однокомнатную квартиру в непрестижном районе. Мы говорим собственникам, что при несогласии с оценкой они имеют право обратиться в суд для определения выкупной стоимости. Размер компенсации будет устанавливаться на основании оценки независимого оценщика и судебной экспертизы. Кроме того, собственник может сам заказать оценку. Суд при определении стоимости участка и недвижимости учитывает все льготы, которые имеет человек: по инвалидности, как участник войны, как “чернобылец” и т.д. В районе развязки мы постоянно проводим общие собрания жителей, где разъясняем людям их права и обязанности.

Сейчас под руководством Минюста разрабатывается методика рыночной оценки земельных участков, Верховный суд работает над постановлением по изъятию. Дело в том, что вопросы изъятия для госнадобностей до сих пор не урегулированы в судебном порядке. Снос в Алматы будет очень обширным, особенно в центральной части города. Низкоэтажных строений почти не останется, поскольку земля в южной столице очень дорогая. Поэтому на будущее нужно урегулировать все вопросы, связанные с изъятиями, чтобы не было проблем.

Когда земля изымается для государственных нужд, то согласно постановлению акима Алматы “О взаимодействии госорганов по изъятию земельных участков” оценщик выбирается на основании тендера. Однако чаще всего оценщика нанимает сама строительная компания. То есть, получая деньги от застройщика, оценщик и будет защищать его интересы. Технология оценки довольно банальна. Сначала дают самую низкую цену, в процессе переговоров она может быть несколько увеличена, не согласен, судись. Например, в Алматы в том же районе техникума связи, который находится в центре города и считается достаточно престижным, сотку оценили в 8-10 тысяч долларов, потом подняли до 19 тысяч, а по тем делам, которые попали в суд, цена сотки была увеличена в среднем до 23,4 тысячи долларов. Некоторые из владельцев вкруговую (участок плюс дом) получили по 30 тысяч долларов. В районе выше Погранучилища вначале за сотку давали 15 тысяч долларов, 25 владельцев подали в суд, судья вынес решение в пользу застройщика, но городской суд это решение отменил. Но наш человек, как известно, судиться не привык, ему легче решать все вопросы полюбовно. По словам Владимира Покусова, большая часть (60-70 процентов) собственников, хотя и с ворчанием, с обидами, но сразу подписывает договоры с застройщиками, примерно четвертая часть ведет переговоры, остальные подают судебные иски, но до конца готовы отстаивать свое право в суде всего 5-10 процентов от всего числа владельцев изымаемых участков. И всего пятая часть истцов выигрывает процессы: то есть получает желаемую компенсацию.

Суды, порой, отказывают истцам с абсурдной формулировкой, оцените: “Злоупотребление правами собственности”. Строительные компании также судятся с владельцами участков, указывая в своих исковых заявлениях, что “собственники мешают им владеть и пользоваться землей по своему усмотрению”.

Кстати, были случаи, когда собственник еще судится, а его дом сносят, не выплатив компенсацию, наверное, чтобы не мешал пользоваться землей. И закон не указ, хотя в нем сказано, что изъятие земли должно производиться только после выплаты денег. Владимир Покусов рассказывал, что бывали случаи, когда для выселения людей из принадлежащих им домов привлекали ОМОН. Или вот еще показательный пример того, как расправляются с теми, кто “мешает”: за семь-десять дней в одном районе случилось 6 поджогов, четыре дома сгорели дотла. Трудно, конечно, доказать, что это дело рук застройщика, однако экспертиза показала, что огонь был привнесен извне. Другой пример: пока супруги обсуждали договор со строительной компанией, их дом, где находились четверо детей, едва не был снесен бульдозером. Беременная мать пережила такой стресс, что потеряла пятого ребенка.

Дело осложняется тем, что многие люди, не зная, что именно их дом пойдет под снос, а земля будет изъята, не успели оформить юридические документы на владение участком. Например, участок в 10 соток, а правильно оформлены только 6 соток. Или участки настолько малы, что за них не получишь суммы, достаточной для приобретения даже равноценного жилья. Люди вынуждены выезжать из города и приобретать квартиры и дома в селе.

Светлана Грибанова


Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Комментарии
Загрузка комментариев...
Если вы видите данное сообщение, значит возникли проблемы с работой системы комментариев. Возможно у вас отключен JavaScript или заблокирован сайт http://hypercomments.com
Добавить комментарий
Введите имя
Чтобы увидеть код начните набирать сообщение Введите код из 3 сим-волов, отображенных черным цветом. Язык кода - русский. обновить код
Новости партнеров
Загрузка...
Loading...