Обнаружено блокирование рекламы на сайте

Уважаемые пользователи,

создатели сайта не желают превращать его в свалку рекламы, но для существования нашего сайта необходим показ нескольких баннеров.

просим отнестись с пониманием и добавить zakon.kz в список исключений вашей программы для блокировки рекламы (AdBlock и другие).

Новости за сегодня

Творчество ценителей жилья. Оценщики ориентируются в основном на свою фантазию

Творчество ценителей жилья

В Казахстане не разработана методология оценки, нет информационной базы, справочника доходов. В итоге оценщики ориентируются в основном на свою фантазию, а она напрямую зависит от размера гонорара. Поэтому при покупке недвижимости по ипотеке, при сносе жилья, при приобретении земли, получении банковского кредита каждый из нас может столкнуться с неправильной оценкой чужими людьми нашего или приобретаемого имущества. В этой сфере пока царствует дикий капитализм. Более того, некоторые новые законодательные поправки могут привести к исчезновению института ипотеки

Дикий капитализм - такими словами сегодня вспоминают смутные девяностые, когда во всех сферах бандитско-рыночной экономики царил хаос. Не было никаких правил, нормативно-правовая база только создавалась, и бизнес делали по наитию. Сейчас создается ощущение, что все эти проблемы раннекапиталистического периода уже позади: рынки поделены, развивается сервис, в страну пришли международные стандарты и правила ведения бизнеса. Однако экономический рост последних лет, строительный бум, становление и развитие финансовых институтов ипотеки вскрыли одну очень острую проблему - в стране нет государственно утвержденных норм проведения оценки. Независимые оценщики (а только они по закону этим занимаются) цифры берут “с потолка”, и это ни для кого не секрет. В курсе и государственные структуры, и исследователи рынка, и практикующие специалисты.

Кроме того, оценочная стоимость оценочной стоимости рознь. По словам профессора Вилена Елисеева, председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков, у нас есть налоговая стоимость, залоговая, страховая, рыночная, приватизационная, судебная и так далее. Причем на тот же самый объект один вид оценки может отличаться от другого в 1000 (!) раз. Причин такого странного разнобоя немало. Путаница с оценкой была обусловлена экономико-политическими реалиями, а сейчас собственники недвижимости всячески стараются уменьшить и без того серьезную налоговую нагрузку, выгадать при той или иной сделке, поэтому для налоговиков у нас одна стоимость, для страховщиков - другая, а при банкротстве - третья. И каждую из них при желании можно “заказать”.

Сейчас предпринимаются кое-какие попытки изменить ситуацию с заниженной стоимостью. Однако когда это касается физических лиц, владельцев обыкновенных квартир, нас с вами, в позитивности перемен приходится усомниться. Сегодня налоговая база на имущество граждан занижена, и парламент рассматривает законопроект, по которому предлагается установить сумму выплат в госбюджет на уровне рыночной стоимости квартир. Причем нынешние собственники жилья будут платить те же копейки, а те, кто приобретет квартиру или дом после принятия закона - в сто раз больше. Мало кому захочется по 50 тысяч тенге в год платить за владение квартирой. Если закон будет принят, говорит Вилен Елисеев, люди начнут скрывать реальную стоимость жилья. Благо, в нашей стране это не проблема. Однако при ипотеке занижать стоимость нереально. Так что при таком сценарии развития событий ипотечное кредитование не сможет выжить. По мнению профессиональных оценщиков, эти преобразования можно провести гораздо более безболезненно: нужно переоценить всю жилую недвижимость по рыночной цене и снизить ставку налога до приемлемой величины. Чтобы и невысокая, и для всех.

Что касается промышленных предприятий, имущества юридических лиц, то в свое время стоимость этих активов практически приравнялась к нулю. В 1993 году, когда на смену рублю пришел тенге, активы обесценились в 500 раз, потом был период галлопирующей инфляции, которая достигала 1000%. Тогда разрешили переоценивать собственность по рыночным меркам. Бизнесменам это было даже выгодно: налог на имущество вырос, зато снизилась величина корпоративного налога. И грамотный предприниматель мог найти нужный баланс. Потом налоговики, увидев опасную тенденцию снижения корпоративного налога, эту халяву отменили, и сейчас уже никто не стремится переоценить собственность. Так и плавают люди в десяти вариантах стоимости своего имущества. И мало кто ясно понимает все нюансы этой неразберихи.

В итоге участники фондового рынка не вполне уверены в реальном наполнении ценных бумаг, банки тоже сомневаются в залоговой стоимости объектов. В условиях такой непрозрачности, конечно, выгодней инвестировать в алматинскую и астанинскую недвижимость, чем играть на бирже. По словам профессора Елисеева, есть и другие негативные моменты: это коррупция, стимулируемая заниженной приватизационной стоимостью, а также недостаточно эффективная работа рыночных механизмов. Ведь что получается: имуществом, доставшимся за смешные деньги в ходе приватизации, не дорожат, а низкие налоги не стимулируют повышать эффективность работы. В итоге, говорит Вилен Елисеев, “преимущества рыночного механизма не срабатывают и производительность труда у нас ниже, чем была при плановой экономике, чего не должно быть”.

Между тем в Казахстане давно создана законодательная база по оценке, там установлены основные принципы, подходы и методы. Вот только нет нормальной методологической и информационной базы. Другими словами, оценщик должен ориентироваться не на стоимость строительства того или иного объекта, а на прибыль, которую тот должен принести. А прибыль эту высчитать практически нереально. У нас нет доходных справочников, где расписаны, как на западе, все затраты на единицу мощности и средняя рентабельность бизнеса. К примеру, хлебопекарни или юридической конторы. Нет у нас и затратных справочников с трендами цен на технологическое оборудование (годовыми индексами изменения цен предприятий). Отсутствует и база данных со стоимостью недвижимости или земли, чтобы можно было сориентироваться, во сколько оценивают аналогичные объекты. Поэтому у нас до сих пор работают по советским стандартам, причем некоторые из этих документов приняты еще в шестидесятые годы.

По-хорошему, Казахстану нужно принять международные стандарты оценки, где главный ориентир - рыночная цена, где нет десяти разных показателей для банка, страховщиков, налоговиков и т.п. и где есть четкие указания для оценщиков. Работа такая ведется. Однако, по словам Вилена Елисеева, на это понадобится лет десять. То есть период наиболее оживленного строительства, период приватизации земли, начало реализации индустриально-инновационной стратегии будут ознаменованы полнейшей неразберихой в этом вопросе. Сейчас несколько объединений оценщиков и руководство Минюста договорились активизировать работу по разработке стандартов оценки. Что примечательно: одна из основных проблем в этой работе - создание юридически грамотного документа на казахском языке. Говорят, на это нужны деньги.

Амина Джалилова


MINI-MBA — ваш путь к высокооплачиваемой работе. - 43%. Успейте!

Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Комментарии
Загрузка комментариев...
Если вы видите данное сообщение, значит возникли проблемы с работой системы комментариев. Возможно у вас отключен JavaScript или заблокирован сайт http://hypercomments.com
Добавить комментарий
Введите имя
Чтобы увидеть код начните набирать сообщение Введите код из 3 сим-волов, отображенных черным цветом. Язык кода - русский. обновить код
Новости партнеров
Загрузка...
Loading...