Обнаружено блокирование рекламы на сайте

Уважаемые пользователи,

создатели сайта не желают превращать его в свалку рекламы, но для существования нашего сайта необходим показ нескольких баннеров.

просим отнестись с пониманием и добавить zakon.kz в список исключений вашей программы для блокировки рекламы (AdBlock и другие).

Мониторинг. Закон для дольщика не писан. Но необходим!

Мониторинг. Закон для дольщика не писан. Но необходим!

Пресловутая «долевка» не дает покоя ни самим застройщикам, ни покупателям квартир. Дольщики требуют гарантий, что их несуществующая покупка обретет кирпичную (монолитную) «плоть», а профессиональные строители устали от потребительского недоверия... Виной тому — недобросовестные компании, которые строят не только дома, но и свой бизнес из пустых обещаний. Нет сомнений, что данная сфера нуждается в законодательном регулировании. Если учесть, что 90 процентов жилья в республике возводится по долевому принципу, а финансовые вливания на этот рынок составляют сотни миллиардов тенге, то шекспировский вопрос: «Быть или не быть закону?» — подразумевает однозначный ответ. На прошлой неделе на заседании межведомственной комиссии в Министерстве юстиции вопрос о целесообразности законопроекта был наконец решен. О том, что закон все-таки будет разработан, заявил и Премьер-Министр Даниал Ахметов, выступая на совместном заседании палат Парламента в минувшую среду. И все же у нового «регулятора» остаются свои противники. Каковы их аргументы? Какие положения должны стать основой закона о долевом строительстве? И что повлечет за собой его принятие?

Право поправки

Некоторые специалисты уверены, что можно обойтись поправками к Гражданскому кодексу, Законам «Об архитектурной и градостроительной деятельности» и «О жилищных отношениях». Этого мнения придерживается и председатель Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства индустрии и торговли РК Кайсар Омаров:

— Существующая законодательная база позволяет защитить интересы дольщиков, только необходимо дополнить ее двумя моментами: ввести лицензирование тех компаний, которые занимаются привлечением денежных средств на долевое участие, и установить обязательную государственную регистрацию договоров...

Таким образом, удастся избежать лишнего нормотворчества, но риски «долевки» сократятся. Позиция чиновника ответственного министерства, высказанная в беседе с корреспондентом «КП», однозначна: отдельный закон о долевом участии не нужен. И объясняет ее Кайсар Омаров опытом России: после принятия такого документа в соседней стране приостановились темпы, сократились объемы строительства, а цены на жилье наоборот выросли. Произошло это потому, что российский закон написан исключительно для дольщиков и ставит строительные компании перед целым списком обязательств и огромной ответственностью. А уж немалые штрафы за нарушение отдельных пунктов вообще способны довести до разорения и навсегда захлопнуть перед застройщиком двери рынка.

Договоримся?

Сенатор Парламента РК, президент Ассоциации застройщиков Казахстана Фарит Галимов не согласен с точкой зрения председателя КДС:

— Сегодня те договоры и условия, на которых ведется долевое строительство, — неравные, каждая строительная компания стремится отделаться «меньшей кровью», и зачастую ущемляются права покупателей квартир. Отдельный закон — более понятен, им удобней пользоваться, ведь большинство участников рынка не обладают достаточной юридической грамотностью...

Фарит Галимов уверен, что такой шаг в законодательстве — не только своевременный, но даже вынужденный. В нашей стране случаи обмана дольщиков пока не стали массовым явлением, как, например, в России, но факты имели место и, по некоторым данным, участь быть незавершенными ждет ряд объектов строительства в одной только Астане. Слабый государственный контроль порождает питательную среду для мошенничества, и есть группы людей, которым просто выгодна неполная правовая база... Здесь не спасут «поправки» или «изменения»: по-настоящему что-то изменить и, самое главное, поставить заслон мошенникам под силу только закону.

Имидж надежных строительных компаний также страдает из-за отсутствия эффективного законодательного регулирования, несовершенства самой системы долевого участия и тех, кто пытается на всем этом заработать. Не удивительно, что именно Ассоциация застройщиков инициировала законопроект.

Главным разработчиком выступит Министерство индустрии и торговли РК, а рабочая группа проанализирует различные варианты. Оценить же результат можно будет не скоро: рассмотрение законопроекта в Парламенте может длиться от полугода до двух лет. Но главное, что процесс пошел, ведь до заседания МВК вообще стоял вопрос о необходимости документа.

— Что значит о необходимости? — вопрошает Фарит Галимов. — Вот закон о пчеловодстве, оказывается, нужен. Но у нас этих инвесторов уже больше, чем пчел...

На чужих ошибках

Негативный опыт России, поскольку он едва ли не единственный на всем пространстве бывшего Союза, должен послужить своего рода примером «как не следует писать закон». Искать же какие-то законодательные наработки в дальнем зарубежье нет смысла просто потому, что долевое участие — исключительно постсоветское изобретение, и в западных странах не практикуется.

Еще сложно судить, какие именно положения войдут в закон. Не факт, что его проект и конечное содержание, после всех процедур согласований, окажется идентичным или даже похожим. Сейчас можно лишь предположить и посоветовать. Но одно требование останется безусловным, утверждает Фарит Галимов, — соблюсти баланс интересов дольщиков и инвесторов, дабы не получить однобокий документ и не повторить ошибки соседей. Помимо этого следует увеличить ответственность государственных органов и банков, и, конечно, для исключения возможности двойной перепродажи квартир, договор долевого участия надо регистрировать. Мнения президента Ассоциации застройщиков и председателя КДС МИиТа о том, где должна проходить регистрация, разделились. Ф. Галимов предполагает, что проще задействовать местные органы власти:

— Они обязаны контролировать, следить и помогать, а не так, как сейчас: вот вы подписали, а наше дело — сторона. Экземпляр договора должен быть сдан в акимат, который и будет вести их учет, — уверяет сенатор.

Возможен и другой вариант: внести соответствующие изменения в законодательство и регистрировать соглашения непосредственно в Министерстве юстиции. Так считает Кайсар Омаров.

Вероятно, законопроект будет содержать своего рода пункты типового договора (либо стандартный договор станет приложением к тексту). Это нужно затем, чтобы каждая компания не сочиняла обязательства для клиента, следуя исключительно собственной выгоде, как происходит сейчас. Разумеется, в каждом конкретном случае документ можно дополнить.

Для долевого вида строительства, полагает Фарит Галимов, участок надо предоставлять инвестору сразу в собственность: он может стать универсальным залогом при получении кредита. Сегодня же процесс длится годами: сначала землю выделяют для целей проектирования, затем через полгода-год — под строительство, и лишь когда дом закончен, оформляется право собственности... Какие еще гарантии необходимо предусмотреть, чтобы обеспечить исполнение обязательств застройщика по договору и возврат денежных средств в случае, если объект не будет достроен? В российский закон включено правило, согласно которому объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на правах собственности, или право аренды на него и строящийся дом находятся в залоге у дольщика.

Отечественные эксперты предлагают другой путь:

— Когда покупатель берет кредит в банке и финансовое учреждение страхует эту сделку, то оно и должно гарантировать возврат денег. Нужно вообще развивать систему страхования рисков и подвергать этой процедуре каждое соглашение.

Однако, несмотря на попытки отдельных компаний, страхование в «долевой» сфере во многих странах СНГ так и не прижилось. С началом действия соответствующего закона в РФ дополнительная страховка оказалась нерациональной, поскольку некоторые риски исчезли, а степень ответственности застройщика теперь прописана достаточно четко. Существует ряд причин, по которым система страхования не развивается и в нашей стране. Специалисты говорят об отсутствии нормативной правовой базы (такой вид страхования не подпадает ни под один из существующих в законодательстве республики), перестраховочных компаний, желающих работать в этой сфере, а также сложности оценки степени риска при долевом участии.

Под вопросом

Фарит Галимов обозначил несколько спорных моментов, которые предстоит обсудить в процессе подготовки закона. Например, нужно ли вводить лицензирование деятельности по аккумулированию средств на долевое строительство? Некоторое время назад на этом настаивал акимат Астаны, планируя внести соответствующие изменения в Закон «Об особом статусе столицы». Ведь действительно есть менее объемные и менее рискованные сферы деятельности, и для занятия ими надо получать лицензию: какая-никакая, а «гарантия чистоты бизнеса» от государства. Но в самом Законе «О лицензировании» сказано: подобный разрешительный документ необходим только в том случае, если тот или иной вид деятельности нельзя регулировать другими способами. Если, как предлагает сенатор, подключить к контролю банки, акиматы, тогда, может, лицензия и вовсе не нужна? Это опять хождение по инстанциям, «взносы»... В конце концов любой предприниматель скажет, что при большом желании любую лицензию можно просто купить...

Второй важный момент — ввод временных ограничений по сбору средств дольщиков:

— Я считаю, что собирать деньги на проект, существующий только в голове, — неправильно. Но на какой стадии приступать к этому — вопрос непростой. Если дом стоит, к примеру, десять миллионов долларов, то на нулевой цикл нужно полтора-два миллиона. Не каждый бизнесмен сможет взять кредит на такую сумму, то есть, запретив продавать квартиры до завершения нулевого цикла, мы «вымоем» с рынка мелкие и средние компании... Но все же, чтобы и инвестору было что терять, он обязан вложить определенные средства в проектную документацию, освоение территории. Возможно, до привлечения дольщиков компания должна получить разрешительные документы на производство работ, отвод участка и так далее.

Выполнение последнего условия проблематично хотя бы потому, что местные исполнительные органы могут тянуть с разрешением на строительство целый год. Это касается не только акимата Астаны, как свидетельствуют застройщики, бюрократия есть везде: под флагом борьбы с коррупцией создаются комиссии, подкомиссии, а по сути, просто тянутся сроки. Президент Ассоциации застройщиков рассчитывает на то, что закон о долевом участии повлечет за собой разработку ряда подзаконных актов, где будут конкретизированы правила разрешительных процедур. Необходимо также ужесточить ответственность чиновников за их нарушение.

Новый нормативный правовой акт даст ответы и на другие вопросы: В каких случаях могут быть отодвинуты сроки строительства, а в каких — нет? Что считать форс-мажорными обстоятельствами? Надо ли пересматривать в случае роста цен на стройматериалы?..

Что пожнем

Уже сейчас можно прогнозировать, что ждет рынок после принятия закона.

— Трений и недопонимания застройщиков и дольщиков будет меньше, случаев обмана — тоже, или они вообще исчезнут. Но не исключено, что из бизнеса начнут уходить не только мошенники, но и вновь созданные компании. Закон будет определенным сдерживающим фактором и, конечно, ухудшит и без того существующий дисбаланс между спросом и предложением, а это однозначно приведет к увеличению стоимости жилья, — считает сенатор. — Тем не менее я думаю, за меньший риск надо платить. Если мы слишком ужесточим правила для инвесторов, взлет цен будет резким, если же удастся установить баланс, то дольщики станут вносить разумную плату за спокойную жизнь...

Конечно, закон не панацея и обязательно найдется тот, кто пожелает его нарушить, но ответственность таких «строителей» будет гораздо выше, а возможностей для обмана — меньше. Когда компромисс между интересами участников рынка будет все-таки найден и зафиксирован в законе, строительная отрасль получит толчок к развитию, а долевой рынок станет наконец цивилизованным.

Светлана Антончева


Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Комментарии
Загрузка комментариев...
Если вы видите данное сообщение, значит возникли проблемы с работой системы комментариев. Возможно у вас отключен JavaScript или заблокирован сайт http://hypercomments.com
Добавить комментарий
Введите имя
Чтобы увидеть код начните набирать сообщение Введите код из 3 сим-волов, отображенных черным цветом. Язык кода - русский. обновить код
Новости партнеров
Загрузка...
Loading...