Обнаружено блокирование рекламы на сайте

Уважаемые пользователи,

создатели сайта не желают превращать его в свалку рекламы, но для существования нашего сайта необходим показ нескольких баннеров.

просим отнестись с пониманием и добавить zakon.kz в список исключений вашей программы для блокировки рекламы (AdBlock и другие).

Договоры аренды и их правовое регулирование (А. Лобков, юрист, эксперт по бизнесу)

Анатолий Лобков,

юрист, эксперт по бизнесу

В предпринимательской практике часто возникает необходимость арендовать нежилые помещения (здания, сооружения или их части) для офисов, торговых залов и иных целей, земельные участки, транспортные средства и другое имущество, то есть заключать договоры аренды или имущественного займа. Объектом аренды может быть также право землепользования, право недропользования и другие вещные права, если иное не предусмотрено законодательными актами. Наверное, именно поэтому договор аренды является одним из классических, самых распространенных и активно применяемых видов возмездных гражданско-правовых договоров. Владелец (собственник) имущества в таких договорах именуется «Арендодатель» или «Наймодатель», а получающий это имущество во временное пользование предприниматель или любое другое физическое или юридическое лицо - «Арендатор» или «Наниматель».

Право собственности на переданное в аренду имущество сохраняется за его собственником-арендодателем и числится на его балансе (за исключением имущества, переданного в лизинг). У арендатора полученное от арендодателя имущество числится за балансом.

Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Вопросы оформления договорных отношений между арендодателем и арендатором регулируются статьями 540-564, 573-594 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК РК), другими законодательными актами, рядом постановлений Правительства РК и нормативными приказами министерств и ведомств, а вопросы учета и налогообложения расходов по арендной плате и содержанию арендованного имущества у арендатора - действующим налоговым законодательством и нормативными правовыми актами по бухгалтерскому учету и финансовой отчетности. В частности, определению порядка учета аренды посвящен Казахстанский стандарт бухгалтерского учета (КСБУ) № 17, который так и называется: «Учет аренды» (аналогичный международный стандарт бухгалтерского учета (МСБУ) № 17 называется короче: «Аренда»).

Характерной особенностью договоров аренды является также необходимость учитывать при работе с ними не только гражданское законодательство, но и многие нормы налогового, трудового и земельного права.

Понятие договора аренды дает статья 540 ГК РК: «по договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование». В ряде случаев наниматель приобретает право и распоряжаться нанятым имуществом. К договорам имущественного найма также относятся договоры лизинга, проката, а также иные виды договоров, связанные с передачей имущества за плату во временное пользование.

КСБУ 17 различает следующие виды аренды:

1) финансируемую аренду - передачу арендатору большей части выгод и рисков, связанных с правом собственности на активы (имущество), однако само право собственности в итоге может передаваться или не передаваться. При этом арендатор арендованные активы (имущество) отражает в своем балансе в качестве актива и обязательства одновременно;

2) текущую аренду - любую другую аренду за исключением финансируемой;

3) неотменяемую (безотзывную) аренду, которую можно только в следующих случаях:

- при появлении какого-то непредвиденного события;

- с разрешения арендодателя;

- в случае заключения нового арендного договора на те же или подобные активы с тем же арендодателем;

- если в начале срока аренды выплачивается дополнительная сумма, которая является достаточной компенсацией за прекращение аренды.

Финансовый лизинг для целей бухгалтерского учета является финансовой арендой.

МСБУ 17 «текущую» аренду именует «операционной», «неотменяемую безотзывную» - «арендой без права досрочного прекращения», а в рамках финансовой аренды различает три ее вида:

1)осуществляемую организацией-посредником (банком, лизинговой организацией и т.п.);

2)осуществляемую производителем оборудования или дилером;

3) в рамках которой арендатор продает имущество арендодателю и затем берет его в аренду (обратная или возвратная аренда).

Особую специфику имеют договоры аренды транспортных средств, которые условно можно разделить на две группы: 1) аренда транспортного средства с экипажем (водителем) и 2) аренда транспортного средства без экипажа (без водителя). В первом случае арендодатель (владелец автомашины) предоставляет арендатору не только автомашину, но и оказывает ему услуги по управлению ей и по ее технической эксплуатации. Во втором случае арендодатель предоставляет в аренду только автомашину, а услуги по управлению и технической эксплуатации оказывает другое лицо (штатный работник арендатора). В обоих случаях при гибели или повреждении арендованной автомашины арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законодательными актами или договором.

Поскольку бухгалтерский учет каждого вида аренды имеет свои особенности, следует особое внимание обратить на следующее:

1) какой вид аренды (финансируемая, текущая, долгосрочная или краткосрочная, неотменяемая, лизинг, финансовый лизинг, прокат и т.д.) является предметом конкретного договора аренды;

2) Кто является сторонами в договоре (юридические лица или их филиалы и представительства, индивидуальные предприниматели или просто физические лица, резиденты или нерезиденты РК и т.д.);

3) Требует ли данный договор государственной регистрации или нотариального удостоверения (например, п.3 статьи 582 ГК РК требует, что «договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

4) На каком праве принадлежит арендатору передаваемое им в аренду имущество. Не относится ли это имущество к тем видам, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается;

5) Каков срок аренды и порядок сдачи имущества в аренду?

6) Каковы вид, порядок и валюта арендных платежей?

7) Предусмотрено ли в договоре право арендатора на сдачу арендуемого имущества в субаренду другому лицу или нет?

8) Какова стоимость сдаваемого в аренду имущества и каким образом она определена (по балансу, соглашением сторон, по рыночной стоимости или независимым оценщиком)? Желательно к договору приложить расчет арендной платы.

9) Предусмотрена ли и на каких условиях возможность выкупа арендатором арендованного имущества после окончания срока аренды ?

10) Отражено ли в тексте договора условие, что произведенные арендатором в течение срока аренды за счет собственных средств и с разрешения арендодателя отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора.

11) Как решены в договоре вопросы уплаты налога за арендованное имущество, коммунальных платежей, оплаты телефона, уборки и охраны территории и т.п.?

12) Каков порядок досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон и рассмотрения споров по договорным обязательствам?

Безусловно, приведенный перечень вопросов не исчерпывающий и в каждом конкретном случае может иметь другой вид.

13) Учтены ли в договоре требования специальных нормативных правовых актов, регулирующих отдельные арендные отношения?

В частности, необходимо учитывать нормы следующих нормативных правовых актов:

1. Закон РК от 05.07.2000г. «О финансовом лизинге».

2. Постановление Правительства РК от 02.06.2004 г. № 613 «Об утверждении Правил предоставления в аренду и доверительное управление водохозяйственных сооружений».

3. Приказ Комитета госимущества и приватизации Минфина РК от 15.05.2001 г. № 111 «Об утверждении Правил предоставления в имущественный наем (аренду) объектов, находящихся на балансе республиканских государственных учреждений».

Несколько слов о договорах субаренды (поднаема), которые являются производными от договоров аренды и имеют некоторые свои особенности. Во-первых, при заключении договора субаренды в качестве наймодателя (субарендодателя) выступает арендатор, который при совершении данной сделки не освобождается от выполнения своих обязанностей по договору аренды, ранее заключенному им с собственником имущества. Статья 551 ГК РК регламентирует эту ситуацию так: «1. Наниматель вправе с согласия наймодателя сдавать нанятое имущество в поднаем (субаренду), передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма другому лицу (перенаем), предоставлять нанятое имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать эти права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ, акционерных обществ или взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательными актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед наймодателем остается наниматель. 2. Договор о передаче имущества другим лицам не может быть заключен на срок, превышающий срок договора найма. 3. К договору поднайма применяются правила о договоре имущественного найма, если иное не установлено законодательными актами».

К сожалению, в процитированной статье не указывается, каким образом наймодатель должен выражать свое согласие на совершение нанимателем (арендатором) соответствующих операций с принадлежащим наймодателю на праве собственности имуществом. В деловом обороте наиболее распространенным способом стало письменное выражение этого согласия на последней странице договора субаренды ниже подписей заключивших его сторон путем проставления подписи собственника имущества, заверенного гербовой печатью (если собственник юридическое лицо) или нотариально (если собственник - физическое лицо).

Статья 578 ГК РК предусматривает, что арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного имущества, при условии, что это не влечет уменьшения его стоимости и не нарушает других положений договора аренды, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Вторая особенность заключается в том, что согласно статье 560 ГК РК досрочное прекращение или признание недействительным договора аренды влечет, как правило, прекращение или признание недействительным и заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Третьей особенностью договора субаренды является то, что при его заключении субарендатору нередко приходится заключать дополнительные договоры (соглашения) с третьими лицами, с которыми связаны деловыми отношениями арендодатель (собственник имущества) и арендатор.

Безусловно, перечисленные перечни вопросов и нормативных правовых актов не исчерпывающи и могут быть дополнены. Дело в том, что каждый договор аренды или субаренды имеет свои, как предусмотренные действующим законодательством, так и вытекающие из характера деловых отношений сторон, специфические особенности. Поэтому к заключению каждого из таких договоров следует подходить серьезно и без спешки: финансы суеты не терпят.


Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Комментарии
Загрузка комментариев...
Если вы видите данное сообщение, значит возникли проблемы с работой системы комментариев. Возможно у вас отключен JavaScript или заблокирован сайт http://hypercomments.com
Добавить комментарий
Введите имя
Чтобы увидеть код начните набирать сообщение Введите код из 3 сим-волов, отображенных черным цветом. Язык кода - русский. обновить код
Новости партнеров
Загрузка...
Loading...