Обнаружено блокирование рекламы на сайте

Уважаемые пользователи,

создатели сайта не желают превращать его в свалку рекламы, но для существования нашего сайта необходим показ нескольких баннеров.

просим отнестись с пониманием и добавить zakon.kz в список исключений вашей программы для блокировки рекламы (AdBlock и другие).

На землю напали пришельцы из бизнеса


Денис ГАЛИН

В нашей стране, лидирующей в СНГ по проведению рыночных реформ, нет уважения к частной собственности. И ладно бы об этом кричали только рядовые граждане, чьи жилища уже снесены бульдозером под веской причиной “государственная надобность”. Наболевшим земельным вопросом занялась даже партия “Адилет”, в рядах которой, по слухам, немало профессиональных юристов. В начале февраля партия обнародовала свое заявление, направив его в парламент, правительство и Верховный суд.

А главным “героем” этого заявления стало государственное коммунальное предприятие “Алматыжер”, которое, по мнению “адилетовцев”, является совершенно лишним звеном в цепи “акимат-застройщик-собственник”.

“В целях обеспечения надлежащей защиты прав собственников земельных участков, изымаемых для государственных надобностей, необходимо отказаться от участия в этом процессе в качестве посредника “Алматыжер”, — заявляет партия.

“Адилет” предлагает установить “исчерпывающий перечень оснований для изъятия земельных участков для государственных надобностей”, исключив из Земельного кодекса норму, согласно которой законодательными актами республики могут предусматриваться и другие основания.

Так что же происходит на рынке недвижимости в Алм-Ааты? И какую роль в этом действе играет ГКП “Алматыжер”? Об этом сегодня вместе с нами размышляет адвокат Игорь МЕЕРЗОН.

Всего-то три процента!

— Игорь, как Вы считаете, чем вызваны все эти страсти “по земле” в Алма-Ате, да и не только в Алма-Ате?

— Начнем с того, что, как утверждают серьезные оценщики, рост стоимости земли в Казахстане, как минимум, — сто процентов в год, то есть, купив сегодня участок земли, условно говоря, за сто тенге, вы через год получите двести тенге и т.д. В зависимости от того, в каком районе города этот участок расположен, его стоимость может возрастать до космических высот.

В частности, у нас имеются документы, которые говорят о следующем: если сотка земли под индивидуальное жилищное строительство стоит, допустим, 75, 80, 100 тысяч долларов в зависимости от района, то стоимость одной сотки этого же участка, если речь идет о строительстве многоквартирных жилых домов или коммерческих комплексов, возрастает от 135 до 236 тысяч долларов.

— А чем объясняется этот всплеск цен?

— Я не риэлтор, я юрист, и с учетом того, что я сегодня знаю, этот рост цен, вероятнее всего, — результат не совсем верной инвестиционной политики городских властей. У меня нет оснований предполагать что-то более серьезное, но есть вещи, которые говорят сами за себя.

В последнее время в СМИ появилось достаточно большое количество информации, связанной, в том числе, с ситуацией на рынке недвижимости и, в частности, с деятельностью государственного коммунального предприятия “Алматыжер”. Я не говорю о каких-то субъективных оценках работы этой структуры и о прочей словесной шелухе. Когда мы все это отбросим и оставим только голый фактаж, то перед нами станет вырисовываться весьма интересная картина.

— Какая именно?

— Судите сами. Заместитель директора “Алматыжер” г-н Коржов в одном из своих интервью, возможно, в запальчивости, сказал: “да, мы берем определенный процент с застройщика, это наш заработок. Мы, — было сказано в интервью, —берем три процента от выкупной стоимости участка”. Кстати, цифра “три” всплыла чуть позже, сначала речь шла просто об определенном проценте.

— И что должно делать за эти проценты “Алматыжер”? Убеждать граждан согласиться с условиями застройщика?

— Видимо, посредничество “Алматыжер” заключается в том, чтобы освободить застройщика от неприятной обязанности ходить в суд, если возникают проблемы, чтобы застройщик как можно реже видел того, чья собственность будет передана ему.

Так вот, заместитель директора говорит, что “Алматыжер” берет только три процента с выкупной стоимости, а все остальные деньги идут транзитом, застройщик сам рассчитывается с владельцами земли и недвижимости.

Вот смотрите, что пишет газета “Мегаполис” в одном из последних номеров:

“По итогам 2006 года ГКП “Алматыжер” перечислило в бюджет города Алма-Аты порядка 300 миллионов тенге. Поскольку является предприятием, имеющим право вести хозяйственную деятельность по обеспечению сделок между собственниками недвижимости и застройщиками-инвесторами”.

Если я правильно понял, то всего сделок было заключено на 78 миллиардов тенге.

Итак, давайте прикинем, сколько же составляют три процента от 78 миллиардов тенге? Ни много ни мало - 2 миллиарда 340 миллионов. Отнимем от этой суммы 300 миллионов тенге, которые были перечислены в бюджет города. Остается 2 миллиарда 40 миллионов тенге. Разделим это на 12 месяцев, на количество сотрудников, а их в “Алматыжер” по данным на 31 декабря 2006 года 292 человека, и увидим, что средний заработок составляет: 582191,78 (пятьсот восемьдесят две тысячи сто девяносто одна (тенге) в месяц.

Если перевести это на более понятный для населения язык, то средний заработок в “Алматыжер” около 4478 (четыре тысячи четыреста семьдесят восемь) долларов США.

Не слишком ли для предприятия, где работает, судя по данным из публикаций различных СМИ, 294 человека?

Я не собираюсь заглядывать в чужие карманы. Я просто задаюсь вопросом: будет ли “Алматыжер” за такие деньги, полученные от застройщика, защищать интересы населения, как это утверждает руководство ГКП?

На чьей стороне играете, господа

В распоряжении нашей редакции оказался договор, который был заключен между некой строительной компанией и “Алматыжер”. Мы не называем эту компанию, поскольку договор, как нам представляется, типовой.

В этом договоре застройщик именуется Заказчиком, а “Алматыжер” — Исполнителем. О чем же договариваются стороны? В разделе “Предмет договора” об этом говорится так:

“В целях реализации Генерального плана развития города Алма-Аты Исполнитель обязуется выполнить работы, предусмотренные пунктом 2 настоящего Договора, необходимые для возникновения права собственности Заказчика на земельный участок, подлежащий изъятию, общей площадью столько-то квадратных метров, расположенный по такому-то адресу, а Заказчик обязуется принять и оплатить качественно выполненные работы”.

Под работами (которые должны быть выполнены качественно) договором подразумевается следующее. “Алматыжер” обязано после поступления предоплаты, которая по данному договору составляла полтора миллиона тенге: обследовать земельный участок; составить акт обследования; проверить наличие у собственника или землепользователя документов, удостоверяющих их право на недвижимое имущество и земельный участок; уточнить на местности границы участка, подлежащего изъятию и т. д. и т. п.

Затем в случае согласия собственника или землепользователя с выкупной ценой заключить с ними договор купли-продажи земельного участка.

Особо отмечено, что “Алматыжер” обязано “в каждом отдельном случае согласовывать (выделено нами - ред.) с Заказчиком выкупную цену приобретаемого по договору купли-продажи земельного участка до заключения договора купли-продажи”.

А в случае “несогласия собственника или землепользователя с установленной оценщиком выкупной ценой за земельный участок и инициировать подачу иска в суд об изъятии (выкупе) земельного участка”. При этом Исполнитель обязан “подготовить материалы для судебного разбирательства, а также осуществлять представительство в суде”.

Возникает вполне логичный вопрос: “А в чьих интересах должно осуществляться представительство по такому договору?”. С собственником такой договор не заключается.

Так что если у кого-то и были иллюзии относительно того, на чьей стороне играет “Алматыжер” на самом деле, то они наверняка уже рассеялись.

И вправду, неужели, получив предоплату и ожидая остальную часть оговоренной суммы, государственное коммунальное предприятие, представляющее в суде частную строительную компанию, будет отстаивать интересы тех, чье жилье оказалось в зоне интересов коммерческой структуры под видом “государственных надобностей”?

А если учесть, что, согласно договору, “Заказчик имеет право во всякое время проверять ход и качество выполняемой Исполнителем работы”, и что “в случае нарушения сроков выполнения работ Заказчик вправе потребовать от Исполнителя неустойки в размере 0,01% от предоплаты за каждый день просрочки”, то уж и вовсе становится ясно, что у “Алматыжер” нет никаких резонов цацкаться с гражданами, не согласными с предлагаемыми им условиями.

И хотя, казалось бы, в интересах “Алматыжер” завышать эту самую цену, поскольку, согласно договору, в общую стоимость работ, выполняемых Исполнителем, входят, в том числе, и три процента от цены за земельный участок, выплаченной собственникам или землепользователям.

Но кто может гарантировать отсутствие у Исполнителя и Заказчика “недоговорных” отношений, основанных на умении убеждать несговорчивых граждан?

Во всяком случае, опыт показывает, что когда “Алматыжер” ослабляет хватку, застройщики и население обычно быстрее и более безболезненно находят общий язык. Как правило, их договоренности не вызывают приливов взаимной ненависти.

— Да, — говорит Игорь Меерзон, — я согласен, что работники “Алматыжер” должны получать какую-то зарплату. Но вот вопрос: проходили ли договора, которые заключаются между “Алматыжер” и застройщиками антикоррупционную экспертизу? Ведь президент не случайно требует, чтобы все документы, касающиеся государственных органов, - законы, постановления, другие нормативно-правовые акты, распоряжения и прочее проходили так называемую антикоррупционную экспертизу. То есть, мне хотелось бы знать, проверялись ли эти договора на предмет того, дают ли они возможность для коррупционных деяний или нет.

Кстати, если говорить о той нормативной базе, которая сегодня есть в Казахстане, то понятия “выкупная стоимость” в ней нет. В действующем законодательстве есть понятие “рыночная цена”.

Однако даже при наличии в действующем законодательстве понятия “рыночная стоимость” возникает ряд проблем, которые наши депутаты должны разрешить. Но, отслеживая в последнее время телепрограммы, рассказывающие о работе парламента (мне приходится это иногда делать), я сделал вывод, что некоторых наших депутатов, а, может быть, и большинство из них, интересуют только два вопроса: как выглядят школьные тетради и могут ли мужчины-гинекологи принимать роды у женщин-мусульманок.

А вот проблемой изъятия земель для государственных надобностей наши парламентарии заинтересовались лишь более чем через год после того, как Конституционный Совет принял соответствующее постановление по этим вопросам. То есть постановление Конституционного Совета, которое является обязательным для любого гражданина нашей страны, в том числе и для президента, долгое время оставалось вне зоны внимания должностных лиц и соответствующих инстанций.

— О каком постановлении КС Вы сейчас говорите?

— О постановлении от 1 июля 2005 года, в котором Конституционный Совет отметил, что нужда и надобность - это разные вещи. Что нужда - это более высокая степень необходимости. И что нужно решить целый комплекс правовых вопросов, прежде чем принимать решение о государственной надобности.

Так неужели с 1 июля 2005 года у депутатов не нашлось времени, чтобы изучить это постановление и решить вопрос, напрямую касающийся интересов их избирателей, внеся изменения и дополнения в Земельный кодекс?

— Но сейчас-то депутаты уже зашевелились?..

—Ну да. После того, как политические партии выступили, как граждане объявили бессрочную голодовку. А вопросы изъятия собственности в интересах крупного бизнеса стали предметом интересов большого числа граждан.

Даешь мораторий!

С Игорем Меерзоном трудно не согласиться. Наши парламентарии, на самом деле, не слишком активно занимались острейшим и актуальнейшим вопросом - так называемым изъятием земель, при котором государственные надобности оказываются предпочтительнее прав и интересов людей, составляющих это самое государство.

Но вот совсем недавно, как сообщило агентство Kazakhstan Today, группа депутатов мажилиса обратилась к председателю Верховного суда Кайрату МАМИ с просьбой объявить мораторий на рассмотрение исков государственных органов по принудительному изъятию земельных участков, передает агентство.

“В последнее время события вокруг сноса незаконно построенного жилья, изъятия земельных участков приобретают трагический характер”, — говорится в обращении депутатов к председателю Верховного суда.

“Учитывая большую общественно-политическую значимость вопроса, многочисленные обращения наших избирателей, мы, депутаты мажилиса парламента РК, обращаемся к вам с предложением объявить мораторий на рассмотрение в судебных инстанциях исков местных исполнительных органов, государственных коммунальных предприятий на принудительное изъятие земельных участков ввиду “государственных надобностей” до окончательного законодательного урегулирования этого вопроса в свете предложений правительства страны и внесения изменений и дополнений в Земельный кодекс”, — отметили парламентарии.

Депутаты напомнили, что еще в декабре 2006 года правительство пообещало “обеспечить законную защиту законного права собственников земельных участков”. В частности, в ответе правительства на депутатский запрос по поводу изъятия земель говорилось, что “устанавливается перечень исключительных случаев, при которых допускается принудительное отчуждение земельных участков в “государственных нуждах”.

При этом из перечня оснований для изъятия земельных участков исключаются схемы зонирования территорий и иные градостроительные или землеустроительные документы. Кроме того, в правительстве сообщили, что “кодекс дополняется нормой, в соответствии с которой возмещение причиненных убытков негосударственным землепользователям осуществляется на момент прекращения права землепользования”. По заверению правительства, изъятие в государственных нуждах будет производиться только в исключительных случаях в соответствии с Земельным кодексом.

“Благородные” инвесторы

— Кроме того, — добавляет Игорь Меерзон, — группа депутатов обратилась в прокуратуру с просьбой проверить деятельность “Алматыжер”. И я думаю, что если прокуратура обратится к населению нашей страны, нашего города и попросит в ходе этой проверки присылать информацию, касающуюся деятельности “Алматыжер”, то получит наиболее полный спектр тех данных, которые нужны для создания всестороннего понимания работы этого предприятия.

Возьмем хотя бы такой факт. Как выяснилось, аким города выдает ГКП “Алматыжер” две доверенности. Одна доверенность — для представления интересов акимата в суде, что вполне нормально. Но не менее важна и другая доверенность о том, что “Алматыжер” доверяется выполнять все остальные действия, связанные со всеми иными процедурами по изъятию земельных участков.

— От имени акимата?

— А вот тут-то и начинается самое интересное! Поскольку это акимат принимает решение об изъятии земель, о сносе строений, поскольку именно он обязан уведомлять об этом собственника земельного участка или землепользователя, то уведомление об изъятии земельного участка должен подписать либо сам аким, либо кто-то, кому он поручил это сделать на основании доверенности.

Поэтому, если уведомление изготовлено не на бланке акима и не за его подписью, то в нем должно быть указано, что уведомление от имени акима подписывает такое-то должностное лицо. К уведомлению в качестве доказательства должна быть приложена надлежаще удостоверенная копия этой доверенности. Это моя точка зрения. Исполнительная власть не имеет права на нарушение процедуры, установленной законом.

Ведь судиться-то потом гражданин будет с акиматом, а не с “Алматыжер”. “Алматыжер” — это исполнитель воли акимата, значит, когда “Алматыжер” нарушает закон, то в глазах граждан это нарушение произведено с санкции акимата, даже если акимат и не знает об этом нарушении.

Однако никаких копий доверенности нет, а уведомление подписывается кем-то из “Алматыжер”. И почему я, будучи собственником земельного участка или владельцем жилого строения, расположенного на этом участке, должен верить, что изъятие производится для государственных надобностей?

Но пойдем далее. Я как юрист считаю, что в уведомлении, помимо сообщения о том, что мое жилье подлежит сносу через три месяца, и что я должен прийти куда-то, чтобы обсудить, на каких условиях это произойдет, необходимо указывать, что именно мне предварительно предлагают - денежную ли компенсацию, равноценное ли жилье или еще что-то.

Следующий момент: раньше оценку производил застройщик, потом “Алматыжер” усомнилось в честности застройщиков, поэтому теперь акимат проводит тендер и таким образом выбирает оценщика. Но те документы, которые есть у меня (хотя, быть может, сейчас уже что-то изменилось), говорят об одном - оценка имущества граждан согласовывается с застройщиком!

— Но при чем тут застройщик?

— Вот и я пытаюсь понять, почему цены должны согласовываться с застройщиком или инвестором, или кем-то еще кроме собственника?! Но внятного объяснения этому не нахожу.

Однако есть и еще один нюанс: желание руководства “Алматыжер” хорошо выглядеть в глазах общественности настолько велико, что оно, видимо, не всегда понимает, что говорит. Мне так кажется, во всяком случае.

У меня складывается впечатление, что “Алматыжер” говорит нашим гражданам: ну что же вы, такие-сякие, никак не успокоитесь! Вы только вдумайтесь, какие затраты несет инвестор! Городу они вообще не по карману! А инвесторы строят школы, дороги, развязки, еще что-то!.. Строят, потому что их обязывают это делать. Естественно, что инвесторы потом возвращают эти деньги, повышая стоимость квартир, коммерческих зданий, построенных на изъятых для государственных надобностей землях.

И все разговоры о благородных инвесторах - это ширма для прикрытия главного. А главное в том, что оценка-то, ничего не значит! Если она согласуется с застройщиком, то нет рыночной цены!

Да, человек может сопротивляться, пытаться отстоять свои интересы, заставляя тем самым “Алматыжер” подавать на него в суд, но при этом он знает, что его дом все равно снесут!

— Что же можно сделать в такой ситуации?

— Остается только одно: ждать, пока парламент примет дополнения в Земельный кодекс о том, что такое государственная нужда, что такое государственная надобность, что такое рыночная цена и т.д.

А вот Верховный суд не стал дожидаться депутатов и уже принял постановление “О некоторых вопросах применения судами законодательства об изъятии земельных участков для государственных надобностей”. Причем те, кто готовил это постановление, очень серьезно поработали, учтя в той или иной степени доводы правозащитников и адвокатов - не все, правда, но процентов на 80.

— Это хорошо, что такое постановление появилось?

— Я считаю, что это постановление будет очень полезно, причем не только судьям, но и всем сторонам в процессах такого рода.

— Вас устраивает то, как в этом постановлении говорится об оценке изымаемого участка?

— Да, вполне устраивает. Причем то, как сказано об оценке в нормативном постановлении, подразумевает, что можно обойтись и без судебной экспертизы.

В принципе, мы сейчас говорим так: судебной экспертизы под наименованием “Оценка имущества” для таких дел, как изъятия земель для государственных надобностей, вообще быть не должно. Есть оценщики - А и Б, имеющие лицензии и оценившие тот или иной участок земли. Один оценщик - от “Алматыжер”, другого пригласил гражданин. Суд исследует обе оценки и принимает решение, какая из них ближе к истине.

— Уже хорошо, что у гражданина есть право на предоставление в суд альтернативной оценки…

— Конечно. Но давайте посмотрим на ситуацию с изъятием земель с другой стороны. Что такое рыночная цена? Когда она имеет место? Когда один человек не должен продавать, а другой не обязан покупать, и когда никакие экстремальные обстоятельства, в виде требований продать, хочет собственник этого или не хочет, не действуют. В противном случае оценка должна быть произведена с учетом того, что будет построено на участке.

А у нас картина прямо противоположная. Может ли человек, чей дом сносится, сказать застройщику: “Я не хочу отсюда уходить, мне очень нравится вид из моего окна?”. Может он сказать: “Я оцениваю свое имущество в такую-то сумму и вкладываю его как свой инвестиционный пай в развитие этого региона, потому что хочу получать доход в будущем с этого пая? Вы построите тут мегакомплекс, он будет приносить доход, так пускай же маленькая доля с этого комплекса будет моей? Прогорю я или выиграю - это мои проблемы, но почему меня лишают такого права?”…

Я за все годы своей адвокатской практики всего дважды встречался с такой постановкой вопроса.

— Отказали?

— Отказали, само собой. Люди предлагают вложить свои деньги, а их не слышат…

“Свидетельство о рождении”

К сожалению, те, кто вершит наши судьбы, как будто не слышат обращений алматинцев и предлагают объявить мораторий на подачу исков об изъятии земель до усовершенствования законодательства и ликвидировать “Алматыжер”.

Вслед за партией “Адилет” и депутатами инициативная группа жителей Алма-Аты, дома, квартиры и гаражи которых подлежат сносу, обратились к премьер-министру Кариму МАСИМОВУ. В обращении, в частности, сказано:

“Мы просим вас объявить мораторий на подачу в судебные инстанции исков местных исполнительных органов, государственных коммунальных предприятий на принудительное изъятие земельных участков ввиду “государственных надобностей” до окончательного законодательного урегулирования этого вопроса в свете предложений правительства страны и внесения изменений и дополнений в Земельный кодекс РК”.

По мнению и граждан, и специалистов, участие “Алматыжер” приводит не только к увеличению расходов застройщика, которые автоматически перекладываются на собственника земельного участка, но и к увеличению стоимости жилья и коммерческих объектов в Алма-Ате. В обращении отмечается, что выкупаемые земли продаются “уже по цене, в несколько раз превышающей выплаченной собственникам”.

Слово теперь за прокуратурой. Услышит ли она, в свою очередь, требование парламентариев о проведении проверки деятельности ГКП “Алматыжер”? Время покажет.

А у нас есть еще один документ, которым прокуратура, наверное, заинтересуется. Это свидетельство о государственной перерегистрации юридического лица, регистрационный номер 21194-1910-ГП от 17.08.2005 года. Наименование юридического лица - Государственное коммунальное предприятие на праве хозяйственного ведения “Алматыжер” акимата города Алма-Аты.

Так вот, этот документ, который должен был подписать начальник департамента юстиции Алма-Аты, подписан очень оригинально: перед указанием должности лица, уполномоченного заверять своей подписью такого рода документы, поставлена черточка, а вместо его подписи - росчерк г-на АСКАНБАЕВА, чья должность и чьи полномочия подписывать свидетельства не указаны.

Между тем, в соответствии с Типовыми правилами документирования и управления документацией в государственных организациях Республики Казахстан, утвержденными приказом председателя Комитета по управлению архивами и документацией Министерства культуры, информации и общественного согласия РК от 29 апреля 2003 года, №33, пункт 38, сказано:

“Подпись документа включает наименование должности лица, подписавшего документ; наименование структурного подразделения и организации (если документ оформлен не на бланке); личную подпись и расшифровку подписи (инициал имени и фамилия)…

Документ может быть подписан исполняющим обязанности должностного лица с указанием его должности и фамилии. Не допускается проставление предлога “за”, надписи от руки “зам” или косой черты (дроби) перед наименованием должности” (выделено нами - ред.).

Так что же получается? Свидетельство о перерегистрации “Алматыжер” не имеет юридической силы? Кто ответит нам на этот вопрос?

— Если ГКП не имеет легитимного “свидетельства о рождении”, то можно ли считать, что все его действия законны? Этот вопрос редакция “Новой-Казахстан” адресует министру юстиции г-же Балиевой.

“Новая газета - Казахстан”


Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Комментарии
Загрузка комментариев...
Если вы видите данное сообщение, значит возникли проблемы с работой системы комментариев. Возможно у вас отключен JavaScript или заблокирован сайт http://hypercomments.com
Добавить комментарий
Введите имя
Чтобы увидеть код начните набирать сообщение Введите код из 3 сим-волов, отображенных черным цветом. Язык кода - русский. обновить код
Новости партнеров
Загрузка...
Loading...