Обнаружено блокирование рекламы на сайте

Уважаемые пользователи,

создатели сайта не желают превращать его в свалку рекламы, но для существования нашего сайта необходим показ нескольких баннеров.

просим отнестись с пониманием и добавить zakon.kz в список исключений вашей программы для блокировки рекламы (AdBlock и другие).

Новости за сегодня

Генплан шагает по стране. Особенно его холодное касание ощущается в Алматы

Генплан шагает по стране. Особенно его холодное касание ощущается в Алматы - здесь уже третий год люди изгоняются с обжитых мест во имя призрачного архитектурного рая будущего. На минувшей неделе проблема привлекла внимание президента страны. Он призвал остановить хаотичную застройку в Алматы и сконцентрироваться на развитии городов-спутников.

Как раз в это же время наши корреспонденты в команде с репортерами информационного агентства Kazakhstan Today работали над идеей “круглого стола” с участием всех заинтересованных сторон: судей и прокуроров, оценщиков и застройщиков, юристов и чиновников городского акимата. Вот что из этого получилось.

“Караван”: - На прошлой неделе президент заявил, что нужно навести порядок в застройке городов, в том числе в Алматы. Значит ли это, что город наконец оставят в покое и власти направят усилия на решение более важных проблем - обустройство детских садов, школ и больниц, решение транспортной проблемы? А вместо переделки того, что уже обустроено, заняться развитием городов-спутников, как об этом сказал Нурсултан Назарбаев?

“Сейчас, не продумав все, настроим, потом будем решать проблемы с большими затратами для нашего бюджета и, самое главное, с трудностями для людей”.

Нурсултан Назарбаев

Заместитель главного архитектора Алматы Шамиль Нысанбаев:

- Поскольку Алматы активно развивается и растет, возможно, нам надо рассмотреть варианты развития городов-спутников. Это нужно, чтобы самое основное ядро города сильно не развивалось. Нужно активно застраивать город в пределах его границ.

В части именно генерального плана и градостроительных моментов изменений особых не будет. Изменения коснутся личного гражданского строительства, инженерно-транспортной структуры, развития промышленных зон, предприятий, экологии. Все необходимые структурные элементы города будут развиваться, как было намечено в генеральном плане. Я не вижу серьезных проблем в этом плане.

Президент Национальной лиги потребителей Светлана Савченко:

- На сайте акимата была неполная информация по генплану. Нас она не устраивает, потому что по ней сложно оценить, что будет построено. У нас очень много жалоб, очень много проблем, связанных именно с неадекватной оценкой отчуждаемого жилья. И чаще всего страдают малоимущие граждане, которые не могут нанять юриста и сами не могут отстаивать свои интересы. Были случаи, когда целые семьи оставались на улице, потому что их жилью давали неадекватную оценку. Этой суммы было настолько мало, что на них даже дачу нельзя купить. Мне кажется, что выступление президента - это отправная точка. Потому что он реагирует после того, когда осознает и понимает, что иначе будет смута и социальная напряженность. Нам надо было давным-давно сесть за стол переговоров и не критиковать друг друга, а подумать вместе, что надо делать, чтобы этой ситуации не возникало в дальнейшем. И цивилизованным способом разрешать те конфликты, которые есть.

Юрист Василий Резван:

- Ни один правозащитник не видел генерального плана. Хотя его макет размещен в бывшем здании департамента архитектуры на Гоголя - Панфилова, в макетном цехе. Это целый город из пенопласта. Но зайти туда может только инвестор.

При мне туда зашел председатель инвестиционного комитета Райымбек Баталов, который вынес макет из пенопласта. Это как в детской игре в “Лего”. Из макетного городка вынимаются малоэтажные несейсмостойкие постройки, а на их место ставится башня из 16 или 26 этажей. Инвестор может выбрать место по своему вкусу.

Потом собираются аксакалы от архитектуры, они с разных сторон смотрят на башню, дуют на нее вентилятором, мол, “роза ветров” соблюдается или нет, потом дают добро.

В этом процессе участвует только закрытая организация - департамент архитектуры. На наши запросы для суда и из суда ответы не даются. Хотя в недавно опубликованном нормативном постановлении Верховного суда четко записано, что в суды по изъятию для государственных надобностей нужно предоставлять выписки из генплана, план детальной планировки, схемы зонирования территорий. Но я ни в одном из пятидесяти дел, которые веду, этого не видел. Дается общая схема.

Ш. Нысанбаев: - Я не понимаю, о чем речь идет.

В. Резван: - Лицензированный оценщик должен по Закону “Об оценочной деятельности” получить от меня ряд документов, после этого оценить участок. Я сегодня как правозащитник, как общественная организация не могу ему дать те документы, которые он требует.

Ш. Нысанбаев: - Все материалы по городу Алматы в суде просматриваются.

Директор агентства Kazakhstan Today Тимур Куватов:

- Не нужно забывать, что генплан - это не только улицы, площади и дома. Это еще и живые люди, которые в этом городе живут и работают. Кто-то решил, что можно взять и изменить полностью Алматы, который строился десятилетиями - не “Алматыжер”, не нынешним акиматом. Город строился, очевидно, неглупыми людьми, восстанавливался после тяжелых разрушительных землетрясений. Теперь одним росчерком пера все меняется, и делается это по новому генплану, который делается втемную. Но ведь это всего лишь документ, который не может быть основанием для того, чтобы ломать жизни и судьбы людей.

“Мы столицу из Алматы перевели, зная, что Алматы абсолютно перегружается. Сегодня же там малоэтажные застройки убираются, ставятся 20-30-этажные, никто не задумывается, по какой улице народ будет ехать, никто ничего не решает”.

Нурсултан Назарбаев

“Караван”: - По некоторым подсчетам, около 60 процентов территории Алматы будет снесено до 2020 года. Это по генплану. И все это будет касаться многоэтажных домов до пятого этажа. Правда ли это?

Ш. Нысанбаев: - Если вы знаете, в Алматы 70 процентов территории занимают малоэтажные сейсмоопасные зоны застройки. В этих пределах Алматы и будет развиваться. То, что Алматы будет развиваться, - это очевидно, и никто это не остановит. Не зависит это и от того, как будет производиться снос. Возможно, там действительно по оценке есть какие-то проблемы. Но развитие генерального плана объявляется основой, так сказать, этого города. То, что необходимо сохранить, - будет сохранено.

Вы же знаете, что до 50-х годов все проектирование велось на 7-8 баллов. А Алматы - это 9-10-балльная зона. Естественно, в генплане предполагается снос малоценного, сейсмоопасного жилого фонда и усиление тех зданий, сооружений, которыми люди могли бы пользоваться. В первую очередь это объекты социального значения - школы, детские сады, больницы.

Снос - это планируемое понятие. 33 процента территории Алматы сегодня охвачено проектом детальной планировки. Ну, это, сами понимаете, связано с деньгами. Часто инвесторы сами предлагают разработки. Без плана никто не работает. Это четко с нашей стороны контролируется. Так что со сносом придется нам всем работать. Для этого есть определенные структуры. Естественно, конечно, необходима методика. Мы только начали. Алматы не один в этом мире. А то, что происходит сегодня, - это не наши проблемы…

“Караван”: - Но ведь при сносе жилья нарушаются законы, нарушаются права человека. Почему всегда возникают проблемы с тем, чтобы человек получил нормальную компенсацию или квартиру в доме, который возводится на выкупаемой у него земле?

Судебный эксперт, лицензированный оценщик Наталья Удолатий:

- Вопрос генплана и его изменения ставится здесь лишь потому, что при оценке рыночной стоимости сносимого жилья игнорируется методика рыночной оценки ее стоимости. Вот представители “Алматыжер” говорят: мы даем стоимость как бы для начала разговора. Если бы они давали сразу рыночную стоимость этого имущества, то, наверное, разговоров было бы меньше.

Между тем рыночная стоимость - это оценка для наилучшего использования. У нас же получается так: если на земельном участке расположен сарай и если оценивают наилучшее использование участка, то получается, что сарай для него - это лучшее применение, а не 12-этажный жилой комплекс.

Вторая проблема в том, что, когда сносятся дома, доступного жилья становится меньше. Поэтому застройщики должны строить дома, потому что вторичного рынка тоже не хватает. Почему цены возрастают? Потому что спрос превышает предложение.

Судья Алмалинского суда №2 Даулет Жангозин:

- Самый главный вопрос, который в судах сегодня рассматривается, - это оценочная стоимость имущества. Это большая проблема. Многие бывают не согласны с оценкой, которую дают оценщики по заказу “Алматыжер”.

Но я хочу сказать, что никакие документы, связанные с оценочной деятельностью, в том числе и заключения экспертов центральной судебной экспертизы либо частных экспертов, не имеют заранее установленной силы. Суд проверяет их на соответствие положению о нормативных актах, предусматривающих порядок и методику оценки по рыночной стоимости имущества. Что касается заключения экспертов центрально-судебной экспертизы - были случаи, что суд эту оценку принимал, считал объективной, суд проверял все полностью. Ведь судебные эксперты предупреждены об уголовной ответственности. Ими используются порой те же методы, что и независимыми оценщиками, - затратный, сравнительный и так далее. А также берется за основу рыночная стоимость.

В. Резван: - Но почему суды Алматы не уважают лицензированных оценщиков? Я в своих делах предоставляю оценки и господина Калинина, и господина Гузева. Нам говорят: это все мечты, а судебная экспертиза - это, мол, главное.

Я хочу порекомендовать судам, чтобы они без правозащитника, без адвоката, с гражданами, не имеющими никакого опыта в судах, не разговаривали. Большинство жалоб оттого, что их вызывают в суд, будто бы для собеседования. Гражданин понимает, что пригласить адвоката накладно, и идет один. Судья тут же его “ловит”, это в основном Бостандыкский суд: “Пришел? Фамилия? Согласен с оценкой “Алматыжер”? - Нет, это грабеж, это копейки. - Не согласен? Назначаем судебную экспертизу.

Это первое заседание. Через месяц приходит судебная экспертиза, проводится второе заседание, опять без адвоката гражданин приходит. - Согласен? - Нет, не согласен. - Принимается решение, в течение 15 дней можешь обжаловать.

Третье заседание в горсуде вообще проходит три минуты. Через неделю пришли судебные исполнители с трактором и бульдозером, вышвырнули на улицу.

Д. Жангозин: - Как я уже сказал, заранее установленной силы никакие заключения не имеют, суд дает им оценку. Вот Алмалинский суд №2, я сам лично рассматривал гражданские дела, принимая во внимание оценку, данную частными оценщиками, независимыми экспертами. Могу сказать, что 80 процентов дел по сравнению с прошлым годом об изъятии земельных участков для государственной надобности, которые мы рассматривали, заканчивались мировым соглашением. Судебные акты вступили в законную силу.

С. Савченко: - Я понимаю, что уголовную ответственность несут судебные эксперты. Но речь идет и о том, какую ответственность несет независимый эксперт, который дает неадекватно высокую оценку? Почему этот вопрос у нас никаким образом не рассматривается? 

Д. Жангозин: - В случае, если судом будет установлено, что оценщик ввел в заблуждение собственника - например, указал космическую цену, - суд имеет право реагировать вынесением частного постановления по результатам рассмотренных дел, вплоть до постановки вопроса перед лицензиаром об отзыве лицензии.

С. Савченко: - Было хоть одно дело?

Д. Жангозин: - Два дела таких было. Можете посмотреть.

С. Савченко: - Это по заниженным оценкам было, но не по завышенным.

Лицензированный оценщик Борис Гузев:

- Не было бы никакой проблемы, если при сносе застройщик сразу давал нормальную цену. В 2005 году “Алматыжер” было инициатором создания методики оценки. Но сегодня 2007 год, мы сели в лодку, а грести нечем. Нужно объявить мораторий, пока не будет методики, не сносить дома.

В “Алматыжер” нет техотдела, который бы контролировал оценщиков, хотя бы технически. У нас лицензии у всех, но 90 процентов у нас абсолютно безграмотные оценщики, я за это отвечаю. Я работаю в Академии оценки, провожу курсы и вижу: сегодня нет ни одного отчета, где были бы использованы показатели наилучшего использования участка под недвижимостью. Почему, например, нам никогда не выдают плана детальной планировки (ПДП) района. Я все время выступаю: “Давайте наилучшее использование”.

Сегодня решением Верховного суда четко определено - план детальной планировки должен быть. Кроме этого всегда же было постановление акима. Нет - оценщик, выигравший тендер “Алматыжер”, пишет: “Так как мне не предоставлены данные, то наилучшее использование будет существующее”.

И получается, что оценка идет в форме для налогообложения. Это как минимум в два-три раза меньше рыночной. Отсюда напряженность. Я согласен, что 2-3 процента людей просто жадные, но 80 процентов народа обманывают, ломают на судах, именно пользуясь судебной экспертизой.

С. Савченко: - У нас последнее заявление было с улицы Фурманова, там мужчина покончил жизнь самоубийством. Сейчас это рассматривается в суде. И на грани срыва сейчас очень много людей. Они и в тупиковой ситуации в связи с тем, что уже год идет психологический прессинг, каждый день к ним кто-то приходит, что-то осматривает, потом назначают судебную экспертизу и говорят: “В ваших интересах все это сделать”.

С другой стороны, я как правозащитник не понимаю: мне кажется, что “Алматыжер”, когда взяло на себя эту функцию, должно было быть независимым и стоять на страже интересов собственника. Почему же оценка “Алматыжер” сегодня заведомо низкая? Я вот этого понять никак не могу.

Начальник отдела правового обеспечения “Алматыжер” Роман Бревнов:

- Нельзя сказать, что у “Алматыжер” все занижено. Порядок такой: мы заявляем цену. Ниже этой цены уже не дадут, она рыночная. Мы предлагаем собственнику, он думает, соглашается или нет, с ним ведутся переговоры, предлагается жилье.

Мы подаем иск в суд. Сначала рассматривают: принять или нет. Принимается в производство, вызывают собственника, собеседование идет, проходит какое-то время. Естественно, я согласен, что цена немножко вырастает. Поэтому нельзя говорить, что все, что дает “Алматыжер”, это самое низкое.

С. Савченко: - Но у вас же практика, у вас есть какое-то прогнозирование. Почему бы не закладывать сразу коэффициент роста?

Р. Бревнов: - Какой коэффициент? Мы просим суд определить, предлагаем свою цену. Суд смотрит, определяет.

С. Савченко: - Насколько нам известно, ни разу адекватной оценки со стороны вашей организации не было.

Вице-президент Ассоциации риелторов, независимый оценщик Александр Калинин:

- В чем вся проблема оценки? Только в одном: с введением рынка, с принятием Земельного кодекса не было обеспечения ни правилами, ни методикой оценки рыночной стоимости. Вот, пожалуйста: сборник нормативных документов Российской Федерации. Три документа, касающихся рыночной стоимости земельных участков, а уж потом они приняли Земельный кодекс. Случайно ли у нас произошло все наоборот?

Практика показала, что нет. Если бы были установлены предварительно правила игры, подробные методики, ни коммерческие застройщики, ни чиновники не смогли бы решать свои личные вопросы.

Мы сделали методику, которой в СНГ нет. Но ее так торпедируют со всех сторон, что мы уже устали. Вот перечень мероприятий, которые она прошла: общественные обсуждения, 15 мероприятий. Но сколько еще надо, скажите? Ведь против никто не высказался!

За нашей спиной горе-оценщики, недобросовестные, некорректные оценщики начинают что-то шептать. Но когда мы садимся и дискутируем, все вопросы снимаются. Специально создана государственная группа, где объединены были и оценщики, и юристы, и представители минюста. Все было нормально, все было сделано, и мы выдали свой результат. Однако это не принимается, потому что там четко установлены правила.

И когда нам консультанты со стороны акимата или со стороны правительства говорят: “Мы согласны, есть наиболее эффективное использование, но напишите в методике, что наиболее эффективное использование земельного участка - действующее использование”, о чем разговор тогда?

Я подготовил специально полную историю оценки со стороны “Алматыжер”, вы можете ее посмотреть, это те нарушения, которые постоянно происходят. И эти нарушения, к сожалению, продолжаются из года в год.

Практика показывает: не оценщики решат эту проблему, эту проблему может решить только одно - предоставление жилья в том месте, где сносят. Не будет другого решения вопроса. Иначе будет социальное напряжение.

Надо остановить этот процесс. Пока мы не будем людям давать жилье, никакие деньги не помогут. Люди выходят на рынок с хорошими деньгами - рынок уже убежал вперед. На это тут же реагируют риелторы, тут же реагируют всякие посредники. Моментально растет цена. Мы играем в догонялки.

“Караван”: - Вопрос к “Алматыжер”: почему у нас не дают жилье в том же районе - в строящемся жилом комплексе или на вторичном рынке?

Заместитель директора “Алматыжер” по юридическим вопросам Баян Абдулланова:

- Предоставление жилья в практике есть. Но дело в том, что, когда выкупается земельный участок застройки, это собственность застройщика. И предоставить там жилище для тех, которые были снесены, или нет - это его право. И говорить: мол, “Алматыжер” обязано вот именно на этом месте, именно в этом доме предоставить земельные участки, мы не можем, у нас нет такого права.

Б. Гузев: - Почему нужно оценивать с точки зрения наилучшего применения? Если оценщик выполняет расчет исходя из того, когда это будет построено, какая там будет арендная ставка, то цена за выкупаемое строение может держаться полгода. Доходность здесь четко определяется. А динамика доходности определяется как ретроспективой, так и сегодняшним днем, вот нам что и нужно. Вот это надо четко утвердить. Но нам запрещают и нас просят: выдерните этот стержень, давайте будем оценивать по существующему положению. Но этого не должно быть, мы всегда будем сталкиваться с динамикой инфляции.

Независимый оценщик Багдасар Аветисян:

- У нас есть международные стандарты. Им уже более двухсот лет. И они достаточно четкие. Методики, которые разрабатываются нашими специалистами для использования на территории нашей республики, могут иметь только рекомендательный характер. Если их принять, то мы, оценщики, уже никому не станем нужны.

Н. Удолатий: - Рыночная стоимость разных оценщиков должна быть приблизительно одинаковая или отличаться в пределах 5-10 процентов. Но когда рыночная стоимость, определенная вами, и рыночная стоимость, определенная мной, отличается в разы, кто-то из нас лукавит, мягко говоря.

Т. Куватов: - Я предлагаю подвести итоги. Коротко резюмировать ваше собственное видение проблемы.

А. Калинин: - Мои предложения конкретны. При “Алматыжер” создать Общественно-экспертный совет по вопросам сноса. Проводить ежедневный мониторинг сноса и выкупа с привлечением информации риелторов. Разговор идет о сделках, не о предложении. Установить на уровне акимата ставки капитализации - для коммерческой недвижимости. Провести курсы для оценщиков, для судей, для прокуроров. Пришло время конкретных действий.

Б. Гузев: - Прекратить снос, пока не будет достигнуто единогласие в методических рекомендациях по сносу и изъятию.

В. Резван: - Выполнить рекомендации Конституционного совета Республики Казахстан от 1 июля, в которых сказано: правительству разработать единую методику для всех оценщиков Республики Казахстан - государственных, коммерческих, некоммерческих. Урегулировать понятия “государственная нужда” и “государственная надобность” законодательно. Это постановление до сих пор не исполнено.

Предлагаю сократить “Алматыжер” как посредника. Оставить государственные надобности - акимату, частные и коммерческие интересы - частной структуре. Застройщику договариваться с гражданами самостоятельно, как это делается во всем мире.

Законодательно закрепить, что оценка действует 3 месяца, как в России. Должно быть жилье для отселяемых граждан. И предоставлять им квартиры, а не деньги.

Н. Удолатий: - Надо действовать по букве закона. У нас сразу же часть напряжения снимется. Определять стоимость сносимого имущества рыночную - как положено по Закону о земле. Там очень все прекрасно сказано. Чтобы не было разногласий об этой рыночной стоимости, надо принять методику.

Р. Бревнов: - Приостанавливать снос и строительство никто не будет. Потому что это генеральный план. Развиваться он должен, нравится он или нет.

По поводу оценки: я считаю, что она делается независимыми оценщиками, которые имеют лицензию. А по поводу того, чтобы запретить давать гражданам деньги, это полная ерунда. Не нужно ограничивать их в выборе. Но сейчас идет тенденция к тому, чтобы давать жилье, это дешевле для застройщика.

“Круглый стол” подготовили и провели Жанар Канафина, Тимур Куватов


MINI-MBA — ваш путь к высокооплачиваемой работе. - 43%. Успейте!

Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Комментарии
Загрузка комментариев...
Если вы видите данное сообщение, значит возникли проблемы с работой системы комментариев. Возможно у вас отключен JavaScript или заблокирован сайт http://hypercomments.com
Добавить комментарий
Введите имя
Чтобы увидеть код начните набирать сообщение Введите код из 3 сим-волов, отображенных черным цветом. Язык кода - русский. обновить код
Новости партнеров
Загрузка...
Loading...