Обнаружено блокирование рекламы на сайте

Уважаемые пользователи,

создатели сайта не желают превращать его в свалку рекламы, но для существования нашего сайта необходим показ нескольких баннеров.

просим отнестись с пониманием и добавить zakon.kz в список исключений вашей программы для блокировки рекламы (AdBlock и другие).

Как «Алматыжер» и «официальные» оценщики отбивались от независимых экспертов


Роман ИВАНОВ, 16.02.2007

На прошедшем в Алматы «круглом столе» по вопросам изъятия земельных участков для государственных нужд дебаты в который раз развернулись вокруг размеров материальной компенсации владельцам изымаемой собственности.

Сторону собственников представляли независимые оценщики, Союз защиты прав предпринимателей и собственников и Национальная лига потребителей, а их оппонентами были городской акимат, ГКП «Алматыжер» и ТОО «Экспертно-оценочная компания» - одна из двух компаний, в прошлом году выигравших государственный тендер и осуществляющих оценку изымаемой собственности по заказу «Алматыжер».

Оценщик в клетке «петь» не может?
Несмотря на то что за «круглым столом» переговорный процесс снова чуть было не превратился во взаимный обмен претензиями, все-таки определились принципиальные противоречия в вопросе оценки.

Во-первых, основной тезис стороны, представлявшей интересы собственников, звучал примерно так: изъятие и покупка (неважно, для перепродажи или для собственного пользования) - это два разных процесса. Если сделка купли-продажи осуществляется собственником добровольно, то при изъятии он фактически насильно сгоняется с насиженного места, поэтому, соответственно, должны быть разными как методы оценки, так и цифры в отчетах.

Представители же акимата считают, что принципиальной разницы между покупкой и изъятием нет, предпочитая ставить между ними знак равенства. Зато обращают внимание оппонентов на другие факторы.

«Мы (оценщики - ред.) обязаны принимать во внимание пожелание заказчика, который заказывает нам оценку», - во всеуслышание объявил представитель ТОО «Экспертно-оценочная комнания» Багдасар АВЕТИСЯН. И чуть позже добавил: «Нужно принимать во внимание затраты застройщика. А этого нет ни в одной работе моих коллег, которые попадались мне на глаза».

Второй камень преткновения, о который споткнулись участники «круглого стола», - это отсутствие методик и правил оценки. Независимый оценщик Александр КАЛИНИН открыто заявил: «В России сначала было принято три документа касаемо рыночной стоимости земельных участков, а потом уже приняли Земельный кодекс. У нас сначала приняли кодекс, а правил до сих пор нет. Случайно ли? Практика показала - нет. Если бы правила игры были установлены сразу, ни застройщик, ни чиновник никогда бы не смогли решить свои личные вопросы. Нам нужна единая методика, обязательная для всех».

Багдасар Аветисян с ним снова не согласился: «Наше мнение, что любая жесткая рамка - это переход к более отсталой системе, - сказал он. - Разработанная единая методика может иметь только рекомендательный характер. Наши методы взяты из мировой оценочной практики, и они достаточно четки. Как только мы придумаем какие-то жесткие рамки, то сразу отойдем от принятых международных стандартов».

Упомянутые же претензии были из разряда «старые песни о главном». Президент Национальной лиги потребителей Светлана САВЧЕНКО задала давно интересующий всех вопрос: «Почему «Алматыжер» всегда выдает заниженные оценки?»

Начальник отдела юридического обеспечения предприятия «Алматыжер» Роман БРЕВНОВ объяснил это следующим образом: «Мы подаем начальную цену, минимальную, ниже которой разговор просто не ведется. Но при этом она вполне рыночная. Собственник какое-то время думает, допустим месяц, если не надумал - подаем в суд. Пока иск принимают, рассматривают, проходит еще время. Естественно, цена немного вырастает. Мы на первоначальном этапе идем, поэтому цена меньшая получается».

Руководитель Союза защиты прав предпринимателей и собственников Василий РЕЗВАН обвинил оценщиков «Алматыжер» в юридической безграмотности. По его словам, ни в одном из находящихся в его производстве дел при оценке не было учтено три обязательных пункта: многолетние насаждения на земельных участках, упущенная выгода и убытки от досрочно прекращенных обязательств перед третьими лицами, что не соответствует действующему законодательству.

А независимый оценщик Борис ГУЗЕВ вновь обратил внимание на странные совпадения, когда на рынке оказываются земельные участки по 20-30 соток как раз в сносимых районах. «Покажите мне простого обывателя, у которого в центре города есть столько земли? На самом деле это вторичная спекуляция - кто-то, обладая информацией, скупает землю и потом перепродает застройщикам», - сказал он.

Между тем практика показывает, что сами инвесторы все чаще идут на уступки, полюбовно решая вопросы с хозяевами земли на основе их притязаний. Причем бывает и так, что дают суммы, превышающие оценку и собственников, и стороны акимата, для того чтобы выиграть время. Хотя бывает и так, что за свои деньги собственникам приходится изрядно попотеть.

Как избежать взрыва?
Дать свою оценку сложившейся ситуации мы попросили одного из участников «круглого стола», вице-президента Ассоциации риелторов Казахстана Александра Калинина

Александр Николаевич, все-таки в чем Вы видите главную причину такого большого несоответствия между финансовыми требованиями жильцов и предложениями застройщиков?
- Основная причина в отсутствии методики и правил оценки рыночной стоимости земельных участков. С принятием Земельного кодекса рынок земельных участков был открыт, но, к сожалению, не было методического обеспечения: не были предварительно созданы правила, рекомендации и методики по оценке рыночной стоимости.

Раньше земельные участки оценивались по так называемой кадастровой стоимости. Существовала стоимость одного квадратного метра. В Алматы, например, она составляла 717 тенге. Город был поделен на 17 экономико-планировочных зон, и в зависимости от местоположения участка при оценке учитывался соответствующий коэффициент. Цена на квадрат варьировалась в пределах 400%. Самая хорошая земля в центре стоила чуть больше тысячи долларов за сотку. А сколько она сейчас стоит?!

Занимаясь вопросом оценки рыночной стоимости, я пришел к совершенно четкому выводу - это все не случайно. Нынешняя система создавалась для того, чтобы реализовались интересы чиновников и коммерческого застройщика.

Вы предложили так называемую единую методику оценки. Как она должна действовать и почему она единая?
- Она должна работать по всему Казахстану, во-первых, и распространяться на все виды оценки - во-вторых. Сейчас в правительстве находится окончательный вариант рекомендуемой методики. К ее созданию, кроме нашей Ассоциации оценщиков и Академии оценки, подключились Агентство земельных ресурсов и ГосНПЦзем.

Мы главный упор делали на то, что при оценке изымаемой собственности должен использоваться метод наиболее эффективного использования. То есть принимается во внимание, что тут будет построено и сколько это будет стоить, и в зависимости от этого и нужно рассчитывать размер компенсации. Выводим цену новостройки, убираем затратную часть, добавляем прибыль, которую должен получить застройщик (до 30%), разница - это и есть размер компенсации, которую должен получить собственник.

Вышли с этой методикой на Астану. В АО «Квартирное бюро» (а они главные консультанты в астанинском акимате) сказали конкретно: методика хорошая, правильная, но напишите, что наиболее эффективное использование - ныне существующее. Другими словами, стоит лачуга, значит, и приниматься во внимание будет стоимость этого строения, а не того, что будет тут находиться.

А что такое упущенная выгода и как она вычисляется?
- Упущенная выгода подсчитывается, если вы имеете коммерческую недвижимость, то есть магазин, или завод, или что-то еще. При изъятии земли бизнес приостанавливается, а это и есть упущенная выгода (или дополнительный ущерб). Когда оцениваем коммерческую недвижимость, то просим: дайте нам ваши обороты за последние 3-4 года, а потом и рассчитываем размер упущенной выгоды по существующим формулам.

Насколько обосновано предложение упразднить «Алматыжер» как посредника между инвестором и собственником?
- В южной столице ГКП «Алматыжер» на самом деле - просто оператор акимата, выполняющий его задания. В Астане другая ситуация, там работает акционерное общество «Квартирное бюро», которое выкупает за свои деньги участки с недвижимостью, расчищает и перепродает застройщикам. Устранить «Квартирное бюро», безусловно, необходимо, потому что это именно посредник в сделке. «Алматыжер» в данном случае несет совершенно другую функцию - технических работников. Их устранят, других поставят - никакой разницы в итоге не получится. Все равно должна быть какая-то структура, которая должна заниматься этими вопросами. Другой вопрос, как скорректировать их деятельность, правильно направить работу.

Всегда нужно будет предприятие, которое бы занималось муниципальными вопросами, например, при постройке дорожных развязок. Думаю, что потихоньку на «Алматыжер» в основном будут перекладывать именно эти функции. Вот как раз это и есть государственная надобность. Но сейчас они больше увлеклись коммерческими стройками. Был период, когда только «Алматыжер» имел право на переговоры с собственниками земли и недвижимости, но мы эту ситуацию сломали. Сейчас, наверное, в двух третях случаев застройщик успешно ведет переговоры самостоятельно.

На самом ли деле застройщики влияют на конечные отчеты оценщиков?
- На первоначальном этапе (года три) это было абсолютно очевидно. Тогда изымаемое оценивал непосредственно БТИ, но нам удалось доказать, что так делать нельзя. После этого свет увидело постановление о том, что застройщик сам может выбирать оценщика. Помню, у меня перед дверью очередь стояла из застройщиков, и говорили они примерно так: «Мы знаем, что эта земля стоит 25 тысяч за сотку, давай напишем, что 15, а прибыль поделим».

Я отказывался, разумеется, но они особо не огорчались, а находили оценщиков, которые с удовольствием этим занимались. Потом кое-кого за это наказали - забирали лицензии, привлекали к финансовой ответственности. Тогда творился полный беспредел, давали 40-50% от рыночной стоимости, суд добавлял еще процентов 10-15 - и все. Сейчас уже хоть настолько не наглеют. Хотя и сейчас в деятельности «Алматыжер» и привлеченных им оценщиков сплошь и рядом нарушения.

Например?
- Например, прошлогодний тендер и тендер нынешнего года. В прошлом году в тендерных документах сказано было очень четко - право на участие имеет оценочная компания, не менее трех лет функционирующая на рынке. Однако ни та, ни другая компания-победитель не имеют такого «стажа». Какой опыт у какого-то работника компании - не имеет значения! Есть лицензия, и отсчет идет от того момента, когда эта лицензия была выдана.

Второе - обе эти компании почему-то подали заявки в самый последний момент с демпинговыми ценами - заниженными процентов на 30-40. Третий момент - совершенно непонятные вещи по лотам. Было 6 лотов - 6 районов. В документах четко написано, что за все лоты нужно платить 28 расчетных показателей. А потом вдруг говорят, что платить столько нужно было за каждый лот. Господа, абсолютно четко написано, что платить нужно за заявку, разбивки по лотам нет! И только две компании заплатили за каждый лот. При подсчетах была масса нарушений. Мы подали в суд - и проиграли, сейчас прокуратура проверяет.

В этом году нам вдруг сказали, что тендер уже был проведен 26 января, а мы между тем нигде не читали и не видели объявлений о его проведении, хотя по закону «Алматыжер» должен был объявить об этом через СМИ. Опять партизанщина! Думаю, что сейчас посмотрим немного, как работают, и снова начнем с ними «бодаться», потому что идут постоянные нарушения закона.

Вы в этом году рассчитывали выиграть тендер?
- Да мы даже не собирались в нем участвовать! Победители, как выяснилось, обязаны согласовывать предварительную цену с «Алматыжер». Но я считаю, что оценщик является независимым, ни с кем ничего он согласовывать не обязан, положил отчет с окончательными цифрами на стол - и все.

Сегодняшний строительный бум - это просто шлюз для отмывания средств, потому что никто не интересуется, откуда взялись деньги, на которые идет строительство. Возведи за 100 миллионов долларов какой-нибудь объект, никто не спросит, откуда ты эти миллионы взял. Поэтому и тормозится легализация капитала - чем платить процент за легализацию, лучше вложить эти деньги в дело.

В мире уже давно существуют сложившиеся нормы «отмыва» капитала: 50 на 50 «отмыл» - молодец. 70% «отмыл», а 30% потерял - финансовый гений. У нас же 100% «отмыл», да еще и 100 % прибыли получил!

Но все понимают, что эта ситуация все-таки временная, вот и торопятся. Чего возиться с владельцами, когда можно с «Алматыжер» договориться, они сами все сделают? Но есть одна опасность, о которой я говорю на всех конференциях, - это опасность социального взрыва. И вот ее нужно избежать…


Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Комментарии
Загрузка комментариев...
Если вы видите данное сообщение, значит возникли проблемы с работой системы комментариев. Возможно у вас отключен JavaScript или заблокирован сайт http://hypercomments.com
Добавить комментарий
Введите имя
Чтобы увидеть код начните набирать сообщение Введите код из 3 сим-волов, отображенных черным цветом. Язык кода - русский. обновить код
Новости партнеров
Загрузка...
Loading...