Обнаружено блокирование рекламы на сайте

Уважаемые пользователи,

создатели сайта не желают превращать его в свалку рекламы, но для существования нашего сайта необходим показ нескольких баннеров.

просим отнестись с пониманием и добавить zakon.kz в список исключений вашей программы для блокировки рекламы (AdBlock и другие).

«Бермудские» треугольники «золотого» квадрата

«Бермудские» треугольники «золотого» квадрата

Выкуп в Алматы земельных участков для госнадобностей (ВИГН), пожалуй, одна из самых горячих тем. Не случайно она сегодня так активно обсуждается в нашем обществе. «КП» уже писала на эту тему. Сегоня мы продолжаем этот разговор...

Как считают специалисты по оценке земли и юристы, защищающие интересы сносимых, проблема обострилась в первую очередь из-за отсутствия единой методики оценки имущества при его изъятии, что ведет к недоразумениям и долгим судебным разбирательствам, а в некоторых случаях — и к смертельным исходам. Так, смерть алматинцев — от огнестрельного ранения 48-летнего Марата Бисебаева и от сердечного приступа пенсионера, ветерана ВОВ Василия Анисимова — родные и близкие склонны связывать с событиями, связанными со сносом жилья. Застройщик предлагал покойным за их квартиры, расположенные в так называемом «золотом квадрате» Алматы (район улиц Курмангазы — Панфилова — Шевченко — Абылайхана), 2,5 тысячи долларов за квадратный метр, тогда как его рыночная стоимость составляет ныне не мене восьми тысяч.

Почему возникают горячие точки

— В Алматы на сегодняшний день проблематичных горячих точек, где жители сносимых домов недовольны предлагаемыми компенсациями, насчитывается от пяти до десяти, — говорит президент Союза защиты предпринимателей и собственников юрист Василий Резван.

— Некорректность цен, предлагаемых государственно-коммунальным предприятием «Алматы-жер» и застройщиками, продиктована тем, что последние берут их из специализированных газет в квадратах, пока еще не попавших под застройку, но которые наверняка под нее подпадут, поскольку аким города на встрече с предпринимателями однозначно заявил, что частный сектор и дома до пяти этажей в Алматы будут снесены.

Согласно закону «Об оценочной деятельности», сравнительный метод, который обычно используют ГКП «Алматы-жер» и аффилиированные им застройщики, применим только в свободной продаже, когда действуют добрая воля и законы рынка. В ситуации же, когда речь идет о сносе жилья, должен действовать доходный метод. Иначе говоря, какой объект на этом месте будет построен и какой доход с него будет получен при продаже или эксплуатации, таков должен быть и размер компенсации.

Мысль, высказанную юристом, продолжает известный казахстанский оценщик, кандидат экономических наук Александр Калинин. По его словам, для проведения рыночной оценки при выкупе имущества для госнадобностей необходим ряд документов: генеральный план, план детальной планировки района и утвержденный проект строительства нового объекта. На основании сложившихся на рынке цен оценщики рассчитывают будущую доходность объекта, вычитывают затраты и добавляют прибыль. Полученная сумма и является компенсацией за изымаемое имущество.

Все, казалось бы, ясно и понятно. Но все ли акимы располагают таким перечнем документов, а главное — заинтересованы ли чиновники в подобной прозрачности? На практике ведь зачастую получается так: новый аким — новый генеральный план, а земельный участок нередко выделяется без наличия проекта под его застройку.

— Оценка земельных участков имеет свои методологические отличия, особенно в условиях ВИГН, — поясняет Александр Калинин. — Традиционные рыночные подходы, доходный и сравнительный, при массовом изъятии и комплексной (масштабной) застройке ограничены в использовании или не действуют полностью. После выхода постановления акима Алматы об изъятии земельного участка сделки блокируются, то есть ни продать, ни сдать в аренду недвижимость невозможно. Поэтому при оценке земельных участков используются методы остатка земли и наиболее эффективного использования земельного участка, фактически и представляющий собой генеральный план.

При изъятии владелец коммерческой недвижимости (например, магазина, аптеки или АЗС) приостанавливает или теряет бизнес, что является дополнительным ущербом или упущенной выгодой. Эти потери вместе с прямым ущербом по закону также подлежат компенсации.

Сложившаяся международная практика и имеющийся собственный опыт выкупа имущества для государственных нужд показывают, что денежные компенсации не выход из положения. В других странах более чем в 95 процентах случаев компенсация производится жильем, причем предоставляется оно обычно в том же районе, где располагалось прежнее. В случае предоставления более дорогого жилья доплата владельцами изымаемого жилья не производится, но если новое жилье дешевле старого, застройщик выплачивает разницу.

Вообще человек, который теряет жилье, должен иметь приоритет. В Москве, например, этот вопрос городская мэрия однозначно решила в пользу жителей сносимых домов. Когда в мае прошлого года в пределах Второго кольца была ликвидирована последняя панельная высотка, то владельцам квартир дали новое жилье там же, где раньше стоял их старый дом. Разница в цене при этом была существенная. У нас взамен сносимого жилья дают только деньги. И начинается беготня. Человек вроде выходит на рынок с большими деньгами, но тут цены на жилье уже подскочили. И это является одним из главных дестабилизирующих социальных факторов, поэтому нужно принять абсолютно четкое решение: компенсация должна производиться в первую очередь и приоритетно через предоставление жилья.

Имеются также и другие пути решения проблемы. Поскольку строительство жилья элит, бизнес и эконом класса предполагает высокую рентабельность, то застройщик параллельно строит социальное (недорогое) жилье — обычно в соотношении 50 на 50 и переселяет туда владельцев изымаемых земельных участков.

Наконец, в пределах расчетной компенсации предоставляется земельный участок и денежные средства для строительства.

К земле надо относиться профессионально

Сейчас опять стали раздаваться мнения, что оценку земельных участков нужно передать судебным экспертам. Мотивировка при этом такая: они, в отличие от профессиональных оценщиков, подписываются об уголовной ответственности, а следовательно, будут работать объективно. С этим не согласна Наталья Удолатий, много лет проработавшая руководителем службы судебной экспертизы:

— Я сразу же скажу о разнице судебной экспертизы и оценочной деятельности. Судебная экспертиза выполняется только на основании определения суда или постановления следователя. Оценщик работает на основании закона «Об оценочной деятельности», судебный эксперт — «О судебной экспертизе». Согласно последнему, эксперт не имеет права самостоятельно собирать документы. Он ее получает через лицо, назначившее экспертизу, — судьи или следователя. И экспертиза в данном случае — процессуальный документ. Судья в свою очередь требует документы от лиц, которые ходатайствуют о назначении экспертизы. Последние могут договориться с риэлторской конторой, чтобы та дала устраивающие их цены. У нас были ситуации, когда мы оценивали один и тот же объект и две заинтересованные стороны приносили из одних и тех же фирм с одними и теми же подписями две различные стоимости.

Оценщик сам собирает информацию. То есть прежде чем оценить объект, он видит его, берет интервью у владельца, соседей и прочих лиц.

Как утверждает Н. Удолатий, на сегодняшний день оценкой недвижимости, которая называется судебно-строительно-товароведческой экспертизой, занимаются люди, не имеющие специального образования. Это автотовароведы или просто товароведы.

Поэтому в судебную экспертизу, как считает она, должны обращаться не на стадии досудебной подготовки, а только в крайнем случае, когда у судьи есть множество актов оценки, и поскольку все они разные, то нужно сделать экспертизу оценок.

— 99 процентов всех проблем, связанных с оценкой земли, можно решить без привлечения судебной экспертизы, — говорит она. — По закону «О судебной экспертизе» это один из видов доказательства, который не имеет никакого другого преимущества перед другими. То, что судьи, полагаясь на судебных экспертов, снимают с себя ответственность, является в корне неправильным.

Ну и теперь мнение исполнительных органов. Его озвучила Баян Абдулланова, заместитель директора государственно-коммунального предприятия «Алматы-жер»:

— Очень часто несчастные случаи, связанные с хозяевами изымаемых участков, — самоубийство, естественная смерть, к примеру, от инфаркта или инсульта подаются в прессе как жареные факты. Но поскольку последние два года взят старт на реконструкцию города, то ситуацию, где речь идет о ВИГН в Алматы, нужно, на мой взгляд, рассматривать глобально.

Город ведь не только растет, он уже начинает перерастать себя. Мы это ежедневно ощущаем на себе, когда приходится ездить по алматинским улицам. И решение той же транспортной проблемы при помощи пробивки улиц и строительства развязок является одним из главнейших направлений Генерального плана развития города. Так, в конце 2005 года была пробита улица Шаляпина, построено продолжение улицы Желтоксан с выходом на проспект Аль-Фараби. В настоящее время проводятся работы по пробивке и строительству проспекта Сейфуллина, начиная от улицы Сатпаева до проспекта Аль-Фараби. На проспекте Рыскулова строится целых четыре транспортных развязки; начаты работы по пробивке Восточной обводной дороги; на подходе строительство транспортной развязки на улицах Тимирязева — Сейфуллина и Сейфуллина — Аль-Фараби; начаты подготовительные работы по строительству развязки в районе улицы Фурманова и проспекта Аль-Фараби.

Все это, естественно, требует не только колоссальных финансовых средств, но и связано с процессом выкупа (изъятия) земельных участков и находящейся там недвижимости.

Сегодня в Алматы работает порядка 20 крупных строительных компаний, которые финансируют выкуп земельных участков и недвижимости на 70 процентах площадей, подлежащих изъятию. В 2005 году за изымаемые земельные участки их владельцам было выплачено порядка пяти миллиардов тенге, в 2006-м — 70 миллиардов. Громадная разница между этими двумя суммами связана не только с более интенсивным проведением работ, но и с ростом стоимости недвижимости. 70 миллиардов — это около четырех тысяч сделок, проведенных инвесторами как самостоятельно с владельцами земельных участков, так и через ГКП «Алматы-жер».

В случае недостижения согласия между собственником и инвестором материалы для определения размера компенсации передаются в суд. Я должна сказать, что на сегодняшний день количество рассматриваемых там дел от общего объема сделок составляет порядка семи процентов. То есть если смотреть общую картину, то львиная доля сделок идет в режиме досудебного соглашения.

Нам часто приходится слышать ссылки на российский опыт, где в обмен на изымаемую предоставляется новая квартира. Но опыт той же Москвы показывает, что все новостройки, предлагаемые обменным фондом, расположены на окраине города. Поэтому обмен, где расселяют из районов, более приближенных к центру, трудно назвать равнозначным.

У нас другие проблемы. В частности, изымаемое жилье, расположенное в центре города, во-первых, морально и физически изношено, а во-вторых, площадь квартир там довольно маленькая. Следовательно, найти что-то равнозначное в этом же районе очень сложно. Компенсации за квадратный метр жилья в изымаемых домах выплачиваются нормальные, зачастую у нас даже идет завышение их рыночной стоимости, но квартиры на вторичном рынке предлагаются из расчета стоимости изымаемого жилья. Так, в центральной части города компенсация за изымаемый метр составляет сегодня от трех до 3,9 тысячи долларов.

От редакции. Как мы видим, у государственных чиновников и профессиональных оценщиков точки зрения на проблему, связанную с выкупом земли для госнадобностей, разные. Неизменным в этом вопросе остается одно: страдают люди, которых лишают крыши над головой. По мнению некоторых государственных чиновников, все события, происходящие вокруг сносимых домов, не больше, чем обман зрения. А может, вообще, весь ажиотаж вокруг дорогущей алматинской земли — это не больше, чем обман зрения?

Галия Шимырбаева


Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Комментарии
Загрузка комментариев...
Если вы видите данное сообщение, значит возникли проблемы с работой системы комментариев. Возможно у вас отключен JavaScript или заблокирован сайт http://hypercomments.com
Добавить комментарий
Введите имя
Чтобы увидеть код начните набирать сообщение Введите код из 3 сим-волов, отображенных черным цветом. Язык кода - русский. обновить код
Новости партнеров
Загрузка...
Loading...