Обнаружено блокирование рекламы на сайте

Уважаемые пользователи,

создатели сайта не желают превращать его в свалку рекламы, но для существования нашего сайта необходим показ нескольких баннеров.

просим отнестись с пониманием и добавить zakon.kz в список исключений вашей программы для блокировки рекламы (AdBlock и другие).

«Алматыжер» - слово ругательное (А.Н. Калинин, исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков, к.э.н.)

А.Н. Калинин - исполнительный директор

Казахстанской ассоциации оценщиков,

кандидат экономических наук

В последнее время в различных СМИ опубликован ряд статей, объясняющих и поддерживающих позицию ГКП «Алматыжер» в процессе выкупа (изъятия) имущества для государственных надобностей (ВИГН).

Считаю необходимым выразить свою позицию по данному вопросу, не первый год нарушающему спокойствие жителей южной столицы. Проблему следует условно разделить на три составляющие - социальную, юридическую и оценочную.

Социальная заключается в том числе в выполнении акиматом социально-защитной функции населения. Ответ на вопрос «Чьи интересы отстаивают акиматовские чиновники с помощью «Алматыжер» в вопросах ВИГН?» очевиден - интересы коммерческих застройщиков. Аргумент, что им (застройщикам) дополнительно поручается строительство дорог, развязок, школ, детских садов и других социальных объектов, вкупе с предоставлением земельных участков под коммерческую застройку, не выдерживает критики. Акимат при изъятии открыто лоббирует интересы инвесторов через занижение размера компенсационных выплат и принудительное выселение. Экономия происходит, как правило, за счет граждан, относящихся к категории малоимущих, социально незащищенных.

В международной практике принято, что при коммерческой застройке, возведении жилья элитного, эконом- и бизнес-класса, предполагающего высокую прибыль, инвестор должен построить социальное (недорогое) жилье в соотношении 50 на 50.

В южной столице началось строительство объездной дороги. Только в восточной части предстоит снос более 600 объектов, в том числе первого пивзавода, офиса АО «Глотур», более 20 дорогих особняков. Выкуп участков проводит корпорация «Куат». Запланирована средняя сумма компенсации в размере $58 тыс. за сотку с улучшениями. Кто это считал? И за чей счет будет экономия?

Другой пример изъятия земельных участков за счет бюджетных средств, где нередки коррупционные нарушения. Проверка финансовой полиции показала, что при строительстве дорожной развязки (Рыскулова - Сейфуллина) 450 млн тенге были разворованы. Напоминаю, что средняя величина компенсации за сотку в начале изъятия не превышала здесь $10 тыс. США. Значит, деньги на компенсацию были...

Юридическая составляющая проблемы ВИГН - откровенно слабая юридическая служба «Алматыжер», что показывает судебный процесс по их иску к известному правозащитнику В.А. Резвану. Истец потребовал защитить свою честь, достоинство и деловую репутацию. Не хватило знаний и квалификации даже на правильную формулировку иска. И неспециалисту понятно, что категории «честь» и «достоинство» имеют отношение исключительно к физическому лицу, но не к юридическому. Сам судебный процесс напоминает «избиение младенца», а представитель истца сидит с опущенной головой и мечтает, чтобы «скорее бы все кончилось». Неужели молодая генерация юристов «Алматыжер» (Р. Бревнов, Б. Абдулланова, О. Глинянко и др.) не понимает, как это повлияет на их репутацию и будущую карьеру?

Одной из важных качественных характеристик деятельности компании является стабильность руководящих кадров. За неполные три года в «Алматыжер» сменились два директора (А. Абишев, Б. Жуламанов), три заместителя (Т. Иржанов, Э. Керимшеев, Л. Бурумбаева) и практически все начальники отделов. Основная часть из них перешла на работу в строительные холдинги и корпорации, где успешно занимаются вопросами изъятия (сноса) для своих новых хозяев. Комментарии здесь излишни.

«Алматыжер» следует поздравить с новым и. о. директора, которым стал Б. Кабдрахманов, ранее руководивший астанинской компанией «Квартирное бюро. Последняя является акционерным обществом и входит в число ста крупнейших казахстанских компаний. Так вот, «Квартирное бюро» за собственные средства оценивало, выкупало с помощью акимата земельные участки и продавало коммерческому застройщику. Если идея с назначением нового руководителя заключается в перенятии столичного опыта, то жителям, юристам-правозащитникам и независимым оценщикам работы прибавится.

Как специалист, подробнее остановлюсь на оценочной составляющей проблемы.

Расчет рыночной стоимости для целей изъятия имеет ряд специфических особенностей:

· с принятием Земельного кодекса и созданием рынка земельных участников правительство РК не позаботилось о методическом обеспечении расчетов их рыночной стоимости. К примеру, в России первоначально были приняты методика и правила оценки и только позднее введен рынок земельных участков;

· в условиях комплексной (масштабной) застройки традиционные подходы к оценке - сравнительный и доходный - не работают совсем или ограничены в использовании (сравнить не с чем, соседа тоже сносят; в аренду не сдать по той же причине). Международные стандарты оценки (МСО-2005), методические источники и сложившаяся международная практика предписывают при расчетах рыночной стоимости земельных участков и другого имущества в условиях ВИГН использовать методы аллокации, остатка земли и наиболее эффективного использования земельного участка;

· рыночная стоимость является расчетной величиной (МСО-2005), и в ее основе лежит добровольность, обоюдное желание участия в сделке купли-продажи. Очевидно, что в условиях ВИГН данные требования нарушаются, и обычно выкуп носит принудительный характер.

Привлекаемые к расчетам оценщики должны, кроме лицензии, обладать навыками и методикой оценки земельных участков, которые в структуре компенсационных выплат обычно составляют более 80%. Предполагается их дополнительное обучение на специализированных курсах, подтвержденное сертификатами и удостоверениями.         

Утверждаю, что никто из привлекаемых «Алматыжер» оценщиков таких курсов не заканчивал, сертификатов и удостоверений не имеет.        

История изъятия земельных участков - это история нарушений специалистами «Алматыжер» закона «Об оценочной деятельности в РК», что доказывают данные таблицы 1.

Условные обозначения:

ЗОД - закон РК «Об оценочной деятельности в РК»,                                                       

ЗГЗ - закон РК «О госзакупках»,

ВИГН - выкуп имущества для государственных надобностей,                             

ЦСЭ - центр судебной экспертизы МЮ РК,

ЦН - Центр по недвижимости МЮ РК (бывшие БТИ),                                         

АЖ - РГП «Алматыжер»,

УЗО - управление земельных отношений акимата г. Алматы.

Таблица №1

Дата

Мероприятие

Характер нарушения

Результат

в течение 2004 - 2005 годов

Проведение оценки ВИГН специалистами ЦН

ЦН имеет право оценки недвижимости для налогообложения (т. е. нормативно-расчетная стоимость), но не на оценку рыночной стоимости

Занижение оценки ВИГН на 40 - 50%. При несогласии владельца имущества - передача оценки в ЦСЭ. Подтверждение или увеличение суммы компенсации, но не более чем на 10 - 15%

12.04.2005

Постановление акимата г. Алматы, и застройщик получает право выбирать независимого оценщика

Нарушение статьи 10 «Независимость оценщика» ЗОД.

Рекомендованные АЖ и проводящие основную работу, ТОО «BG- consulting» и оценщик Б. Хусаинов значительно занижают оценку ВИГН

Повторение ситуации. Усиление позиций ЦСЭ. Рекомендации судам принимать их оценку.

Лишение лицензии «BG- consulting». Оценщик Б. Хусаинов привлечен к финансовой ответственности

26.12.2005

Постановление акимата г. Алматы

Тендер по выбору независимых оценщиков ВИГН на 2006 год поручено проводить АЖ

Январь - апрель 2006 года

Результаты двух проведенных тендеров отменены

Документы не соответствуют требованиям ЗГЗ. Отказ оценочных компаний от участия в связи с недоверием к АЖ

Процесс ВИГН по г. Алматы приостановлен, но застройщики продолжают обращаться к услугам независимых оценщиков

26.05.2006

Тендер состоялся. В четырех из пяти районов г. Алматы победителем признано ТОО «Экспертно-оценочная компания» (директор - А.В. Николаев)

Нарушения условий тендера:

- отсутствие опыта работы не менее 3 лет (всего 1,5 года),

- демпинговые цены, в среднем на 40% ниже, чем у других участников

В суд и прокуратуру поданы иски на признание результатов тендера недействительными. Проводится проверка

июль 2006 года

Проведение оценки ВИГН по Медеускому району поручено ТОО «Dinex Co» (директор - В. Романтеев)

Не является победителем тендера, имеет опыт работы менее 1 года

Июнь - декабрь 2006 года

Отказ АЖ выдавать владельцам имущества копии отчетов об оценке, ссылаясь на конфиденциальность информации

Нарушение положений ЗОД и прав владельцев имущества. Составление кратких отчетов, что не предусмотрено тендерными документами, т. е. нарушение ЗГЗ. Оценка земельных участков не соответствует требованиям Международных стандартов оценки и существующим методическим рекомендациям

Массовый отказ владельцев подписывать уведомление. Обострение ситуации вокруг ВИГН

июль 2006 года

Постановлением акимата г. Алматы проведение тендера по выбору оценщиков ВИГН передано от АЖ к УЗО акимата г. Алматы

2 ноября 2006 года

Тендер, проведенный УЗО по Турксибскому району, признан недействительным

Январь - март 2007 года

Продолжение проведения оценки ВИГН после 31.12.06

Нарушение положений тендерных документов, ЗОД и ЗГЗ.

Оценка действительна на дату натурного осмотра, т. е. до 31.12.06

Владельцы отказываются допускать оценщиков на осмотр

26 января 2007 года

Проведение тендера УЗО по выбору оценщиков ВИГН на 2007 год

Что касается квалификации сотрудников и качества отчетов компаний - победителей тендеров по оценке в условиях ВИГН, следует обратиться к таблице 2 и ознакомиться с заключениями руководителей двух республиканских профессиональных объединений оценщиков.

Экспертиза отчета об оценке недвижимого имущества, выполненного

ТОО «Экспертно-оценочная компания» (директор - А.В. Николаев, исполнительный директор - Б. Аветисян)

Таблица №2

Эксперт Елисеев В.М. - председатель Совета Казахстанской ассоциации оценщиков, член президиума Совета объединений оценщиков СНГ, кандидат экономических наук, профессор

Эксперты: президент Палаты профессиональных оценщиков Казахстана (ППОК) Барнаева М.М., директор Института ПОК Увайсова Х.М., Лельчук С.Ф. - все члены совета, сертифицированные оценщики 2-го уровня с ISO/IEC системы «APPROVED by TEGoVA»

ЗАКЛЮЧЕНИЕ:

1. Отчет не соответствует требованиям законодательства как по форме, так и по содержанию.

2. Отчет выполнен в краткой форме, что категорически запрещено. Такой отчет не может быть признан в качестве официального документа. За подобные нарушения формы и содержания отчета оценщики, как показала практика проверок, лишаются лицензии или КРС МЮ РК приостанавливает их действие.

3. Все расчеты выполнены с нарушением методики, которая подробно описана в учебной литературе, и ее основные положения закреплены в правилах, утвержденных уполномоченным органом. Это говорит о крайне низкой квалификации исполнителей и руководителей оценочной компании, утверждавших отчет. Возможно, поэтому сведения о квалификации оценщика и исполнителей не приведены в отчете, несмотря на то что это является обязательным условием его содержания.

4. Так как все методы были применены с грубыми нарушениями, а согласование представляет прямую подгонку результатов, итоговая оценка не может быть признана достоверной.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ:

1.. В части соблюдения законодательства РК в области оценочной деятельности

форма экспертируемого отчета не соответствует требованиям действующих нормативно-правовых актов.

2. Относительно того, являются ли анализ, мнения и заключения в рассматриваемом отчете уместными, обоснованными и приемлемыми:

…анализ, мнения и заключения оценщика относительно рыночной стоимости объекта недвижимости являются не вполне уместными, недостаточно обоснованными, ошибочно выполненными расчетными процедурами и, следовательно, неприемлемыми.

Представленный для экспертизы отчет об оценке нельзя рассматривать как документ, содержащий сведения доказательственного характера относительно рыночной стоимости объектов недвижимост,

Аналогичные нарушения допущены и другими оценочными компаниями - победителями тендера. К примеру, ТОО «Байкос» (директор - Б. Смагулова) рассчитывает рыночную стоимость одной сотки в районе ЦУМа в пределах $28 тыс. Компания ТОО «DinexCo» (директор - В. Романтеев), вообще не имеющая права проводить оценку по Медеускому району, дает за сотку земли (пр. Достык - Аль-Фараби) всего $41 тыс. Обе суммы необоснованно занижены более чем в два раза по отношению к рыночной стоимости.

В своих отчетах специалисты, привлекаемые «Алматыжер», отмечают, что «…наиболее эффективным использованием земельного участка является его действующее использование». В переводе это означает: не надо никаких новых, современных застроек, была лачуга, пусть и стоит. В другом случае отмечается, что «…методом наиболее эффективного использования является метод сравнительного анализа продаж». Читай: «в огороде бузина, а в Киеве - дядька».

Очередной вывод руководства «Алматыжер», тиражируемый в СМИ: «…так называемые правозащитники и независимые оценщики превратили проблему изъятия в выгодный личный бизнес».

Следует отметить, что за почти трехлетний период изъятия среднекомпенсационные выплаты за одну сотку, с учетом улучшений, увеличились с $5 до $55 тыс. Но к заслугам «Алматыжер» данный факт никак не относится, так как в «неравных боях» именно правозащитники и порядочные оценщики постоянно доказывали свою правоту, заставляя чиновников увеличивать размеры компенсаций.

Сейчас владельцы сносимого имущества просят проконсультировать, как поступить, когда «жеровские» оценщики предлагают увеличить сумму компенсации, рассчитанную «руководимой мною компанией», а прибыль поделить. А сколько фактов выделения участков под коммерческую застройку, когда разговор начинается со взятки в $10 тыс. за сотку!.. Затем выкупай у владельца и в конце концов у государства по кадастровой цене.

Для «Алматыжер» ВИГН - налаженный, прибыльный бизнес. Застройщик вынужден платить от 3 до 5,75% от общей суммы компенсации.

На последнем телешоу «Что делать?» заместитель акима южной столицы Я.И. Заяц признал допущенные серьезные нарушения и перегибы. Для жителей мегаполиса «Алматыжер» давно стало ругательным словом.

Неужели чиновникам непонятно, что данная структура давно изжила себя, дискредитирует руководство акимата и способствует дестабилизации социально-психологической обстановки?

Наконец, о неправомочности участия ГКП «Алматыжер» и АО «Квартирное бюро» в процессе изъятия имущества для госнадобностей на последнем заседании Совета безопасности заявил генеральный прокурор РК.

Возникает резонный вопрос: «Сколько можно?»

P. S. За последние полгода появилось множество активных правозащитников, юристов и просто сочувствующих. «У победы много отцов, у поражения - одна мачеха».

Считаю необходимым поименно назвать соратников, проявивших гражданское мужество, отстоявших свои профессиональные и человеческие принципы: правозащитники - В.А. Резван и Ю.Н. Усов; независимые оценщики - Б.А. Гузев, Н.Н. Удолатий, В.М. Елисеев. Особая благодарность - бывшему корреспонденту еженедельника «Мегаполис» Николаю Халабузарю.


Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Комментарии
Загрузка комментариев...
Если вы видите данное сообщение, значит возникли проблемы с работой системы комментариев. Возможно у вас отключен JavaScript или заблокирован сайт http://hypercomments.com
Добавить комментарий
Введите имя
Чтобы увидеть код начните набирать сообщение Введите код из 3 сим-волов, отображенных черным цветом. Язык кода - русский. обновить код
Новости партнеров
Загрузка...
Loading...