Нарушение процедуры приобретения государством права собственности на земельные участки
практика рассмотрения споров

 

Опубликовано в журнале ЮРИСТ, № 4, 2007

 

Судебная практика диктует необходимость разграничения оснований приобретения права собственности на земельные участки, Описание: smithdoc_src$�40119�40119290.JPGпоскольку существует установленная законом, достаточно не простая процедура такого приобретения. Несоблюдение указанной процедуры влечет существенные нарушения прав и законных интересов субъектов земельных правоотношений. Судья Уральского городского суда С. Яковлева проанализировала сложившуюся практику.

 

Так, по мнению А.Х. Хаджиева, возникновение права государственной собственности на земельный фонд страны основано на факте принятия основополагающего законодательного акта - Конституции РК, содержащей специальную правовую норму, согласно которой в отношении земли провозглашается государственная собственность (статья 6 Конституции РК). По мнению автора, единственным и достаточным юридическим фактом для установления права государственной собственности в отношении всего земельного фонда страны является принятие новой Конституции РК в результате волеизъявления народа на республиканском референдуме 30 августа 1995 г. /1/. Возможно, поэтому он ограничился только анализом возникновения права частной собственности на землю граждан и юридических лиц.

И.А. Иконицкая, раскрывая понятие земельного оборота, определила его как переход земельных участков от одних лиц к другим, а также переход государственных и муниципальных земель к гражданам и юридическим лицам /2/. Вторая часть данного определения исключает государство из лиц, в собственность которых может перейти земельный участок. Таким образом, предметом исследования данного автора также явились лишь основания возникновения права частной собственности на землю.

К сторонникам позиции о необходимости разграничения оснований приобретения права собственности на земельные участки, характерные для частной собственности и для государственной собственности, относится Ш.Б. Серикбаева. Она проиллюстрировала и теоретически обосновала возможные способы приобретения права государственной собственности, дав определение им как «специальные». Предложила четко определить перечень оснований и способов приобретения прав на землю, систематизировать их, изложить отдельной статьей, а затем разграничить на характерные для частной собственности и для государственной собственности /3/. При этом, с одной стороны, автор не рассматривает административно-правовые акты как основание возникновения права государственной собственности, полагая, что административно-правовые акты индивидуального значения имеют юридическое значение лишь для возникновения права частной собственности на землю. Но, с другой стороны, Ш.Б. Серикбаева в качестве специальных способов приобретения права собственности на землю указала изъятие земельного участка для государственных надобностей и реквизицию.

Согласно действующему законодательству реквизиция и изъятие земельного участка для государственных надобностей осуществляются на основе административно-правового акта. Следовательно, право государственной собственности на землю может приобретаться в силу административно-правовых актов, и в этой части с изложенной позицией автора нельзя согласиться.

Какие же конкретные основания приобретения государством права собственности на земельные участки существуют, и какова процедура приобретения этого права?

Государство выступает единственным и единым субъектом права государственной собственности на землю (п. 1 ч. 2 ст. 20 ЗК РК).

Право государственной собственности на землю тесно перекликается с функцией государственного управления земельным фондом. Реализация государством своих правомочий собственника земли осуществляется через специально уполномоченные государственные органы.

Основаниями приобретения права государственной собственности на земельный участок в основном являются правопрекращающие, с точки зрения права частной собственности, юридические факты. Земельный кодекс РК содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения права частной собственности на земельный участок:

· отчуждение земельного участка собственником другим лицам;

· отказ собственника от права собственности на земельный участок;

· утрата права собственности на земельный участок в иных случаях, предусмотренных законодательными актами РК;

· обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника;

· изъятие (выкуп) земельного участка у частного собственника для государственных надобностей;

· принудительное изъятие у собственника земельного участка, не используемого по назначению или используемого с нарушением законодательства РК, в случаях, предусмотренных статьями 92 и 93 ЗК РК;

· изъятие у собственника земельного участка, подвергшегося радиоактивному загрязнению, с предоставлением равнозначного земельного участка;

· конфискация (статья 81 ЗК РК). В ГК РК прекращению права собственности посвящена целая глава, которая предусматривает следующие основания такого прекращения: отчуждение собственником своего имущества;

· отказ собственника от права собственности;

· утрата права собственности; обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника;

· принудительное отчуждение имущества, которое в силу законодательных актов не может принадлежать данному лицу;

· реквизиция;

· конфискация-изъятие земельного участка;

· выкуп бесхозяйственно содержимых культурных или исторических ценностей;

· принятие закона РК об обращении в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц (национализация) (249 ГК РК).

Любое из перечисленных оснований в случае своей реализации становится правопрекращающим юридическим фактом в отношении права частной собственности /4/.

Перечисленные правопрекращающие юридические факты относятся к специальным основаниям приобретения права государственной собственности, которые могут использоваться единственным субъектом - государством.

 

Отказ собственника от права собственности

на земельный участок

 

В условиях многообразия форм собственности и в силу различного рода обстоятельств, земельный участок может не иметь своего собственника. Например, в случае, когда собственник отказался от права собственности на земельный участок. С момента, когда он оставил землю, и до момента принятия земельного участка органами, ведущими земельный кадастр, на учет в качестве бесхозяйного имущества, данный земельный участок считается ничейным, брошенным.

Вопросы приобретения права собственности на бесхозяйную землю урегулированы нормами земельного законодательства. Так, согласно ст. 82 ЗК собственник может отказаться от права собственности на принадлежащий ему земельный участок, объявив об этом, либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие об его устранении от принадлежащих ему прав на земельный участок без намерения сохранить эти права. В случае совершения собственником земельного участка действий, определенно свидетельствующих о его отказе от прав собственности (отъезд, длительное неиспользование участка и другое), этот участок принимается органами, ведущими земельный кадастр, с уведомлением органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, на учет как бесхозяйное имущество. По истечении одного года со дня принятия на учет земельного участка в качестве бесхозяйного имущества соответствующий исполнительный орган может обратиться в суд с требованием о признании земельного участка поступившим в государственную собственность. Бесхозяйный земельный участок, не признанный по решению суда поступившим в государственную собственность, может быть вновь принят во владение, пользование и распоряжение оставившим его собственником либо приобретен в собственность в силу приобретательной давности. Аналогичные положения содержались в ст. 64 Закона «О земле».

 

Обращение взыскания на земельный участок

по обязательствам собственника

 

Согласно ст. 46 ЗК земельный участок, находящийся в частной собственности, входит в состав имущества физических или юридических лиц, которым они отвечают по своим обязательствам, включая случаи признания банкротом.

Обращение взыскания на земельный участок производится в порядке, установленном гражданским и гражданско-процессуальным законодательством, и регистрируется в органе, осуществляющем государственную регистрацию.

 

Изъятие (выкуп) земельного участка у частного собственника

для государственных надобностей

 

Выкуп земельного участка для государственных надобностей в целом не отличается от обычной купли-продажи, но выкуп всегда преследует определенную цель. Согласно ст. 84 ЗК земельный участок может быть изъят для государственных надобностей путем выкупа или предоставления с согласия собственника другого равноценного земельного участка.

Основаниями для выкупа земельных участков для государственных надобностей являются:

1) международное обязательство;

2) предоставление земель для нужд обороны, особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

3) обнаружение под участком месторождения полезных ископаемых (кроме общераспространенных);

4) строительство дорог, линий электропередачи, связи и магистральных трубопроводов, а также других объектов, имеющих государственное значение, определяемых Правительством Республики Казахстан;

5) снос аварийного или ветхого жилья, грозящего обвалом (обрушением);

6) генеральные планы городов и иных населенных пунктов, схемы зонирования территории и иная утвержденная в установленном порядке градостроительная или землеустроительная документация.

В соответствии со ст. 85 ЗК собственник земельного участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего выкупа участка, письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение о выкупе, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан.

Согласно ст. 86 ЗК собственник земельного участка, подлежащего выкупу для государственных надобностей, с момента принятия решения о выкупе до достижения соглашения о цене или принятия судом решения о выкупе участка может осуществлять принадлежащее ему право на земельный участок и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. При этом собственник несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением или реконструкцией зданий (строений, сооружений) на земельном участке в указанный период.

Если собственник земельного участка после выкупа части земельного участка не может использовать по прежнему назначению оставшуюся часть, то выкупается весь земельный участок.

Цена за земельный участок, выкупаемый для государственных надобностей, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником. При определении цены за выкупаемый земельный участок в нее включаются рыночная стоимость земельного участка, находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику в связи с утратой земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен земельного участка, выкупаемого для государственных надобностей, другой земельный участок.

Если собственник не согласен с решением о выкупе у него земельного участка для государственных надобностей либо с ним не достигнуто соглашение о цене за выкупаемый земельный участок или других условиях выкупа, государственный орган, принявший решение о выкупе, может предъявить в суд иск о выкупе земельного участка.

Такой иск может быть предъявлен по истечении года, но не позднее двух лет с момента направления собственнику участка уведомления, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан.

 

Принудительное изъятие у собственника земельного участка,

не используемого по назначению или используемого с нарушением законодательства РК

(ст. ст. 92, 93 ЗК)

 

Согласно ст. 93 ЗК земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных ЗК или иным законодательством. В частности, если участок используется не в соответствии с целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки, после применения мер взыскания, предусмотренных законодательством об административных правонарушениях.

Изъятие земельных участков у собственников производится в судебном порядке по иску уполномоченного органа. Иск об изъятии земельного участка может быть предъявлен только после применения мер взыскания, предусмотренных законодательством об административных правонарушениях и письменного предупреждения собственника или землепользователя о необходимости устранить нарушения законодательства, совершенного не менее чем за три месяца до предъявления иска и при условии, что за этот срок собственником не будут устранены нарушения законодательства при использовании участка.

Если нарушение законодательства собственником заключалось в использовании участка не по целевому назначению, уполномоченный орган до предъявления иска об изъятии обязан рассмотреть вопрос об изменении целевого назначения земельного участка по заявке собственника участка или землепользователя. Иск в этом случае может быть предъявлен лишь при отрицательном решении вопроса об изменении целевого назначения участка.

В случае изъятия участка у собственника по решению суда, земельный участок продается на публичных торгах в порядке, установленном гражданским процессуальным и исполнительным законодательством, а вырученная сумма, после вычета расходов, связанных с изъятием участка, выплачивается бывшему собственнику. В случае невозможности реализации земельного участка после проведения не менее трех торгов в течение одного года земельный участок зачисляется по решению суда в специальный земельный фонд.

 

Конфискация

 

Земельное законодательство предусматривает регулирование отношений, связанных с конфискацией земельных участков. Так, в ст. 95 указано, что в случаях, предусмотренных законодательными актами, земельный участок может быть безвозмездно изъят у собственника или землепользователя в судебном порядке в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения.

Не подлежат конфискации необходимые для осужденного и лиц, находящихся на его иждивении, земельные участки, принадлежащие осужденному на праве частной собственности или являющиеся его долей в общей собственности, на которых расположены дом и хозяйственные постройки, а также земельные участки, необходимые для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, согласно перечню, предусмотренному уголовно-исполнительным законодательством.

Конфискованные земельные участки возвращаются в государственную собственность. Реализация таких земельных участков либо права землепользования, являющегося объектом конфискации, может быть произведена в порядке, установленном законодательством.

Так, под конфискацией земельного участка следует понимать предусмотренное законодательными актами безвозмездное изъятие земельного участка у собственника в судебном порядке в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения.

В ГК также устанавливается конфискация в качестве последствия признания сделки недействительной. Так, в соответствии с п.п. 4, 5 ст. 157 ГК РК, если сделка направлена на достижение преступной цели, то при наличии умысла у обеих сторон все, полученное ими по сделке или предназначенное к получению по решению или приговору суда, подлежит конфискации. В случае исполнения такой сделки одной стороной у другой стороны подлежит конфискации все, полученное ею, и все, причитающееся с нее по сделке первой стороне. Если ни одна из сторон не приступила к исполнению, конфискации подлежит все, предусмотренное сделкой к исполнению. При наличии умысла на достижение преступной цели лишь у одной из сторон все, полученное ею по сделке, подлежит возвращению другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей по сделке подлежит конфискации.

 

Принятие Закона РК об обращении в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц (национализация)

 

В соответствии с п. 4 ст. 249 ГК РК национализация определяется как обращение в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц, на основании принятого по этому поводу закона РК.

Исторически основным источником образования государственной собственности считается национализация частной собственности. В этом смысле под национализацией земли обычно понимаются отмена частной собственности на землю и переход земли в государственную собственность, т.е. всенародное (или общенародное) достояние.

Случаи национализации должны быть редким исключением, а не повседневной практикой. Полностью исключать данный способ возникновения права собственности на землю не следует. На наш взгляд, такая возможность у государства должна иметься.

 

Судебные споры, связанные с возникновением права государственной собственности на землю

 

В целях выявления проблем правоприменительной практики, возникающих при рассмотрении споров, связанных с нарушением установленного законом порядка приобретения государством права собственности на земельные участки, приведем результаты обобщений практики рассмотрения судами Западно-Казахстанской области гражданских споров, вытекающих из земельных правоотношений.

В соответствии со ст. 81 ЗК право частной собственности на земельный участок или право землепользования прекращаются при отчуждении земельного участка, при отказе собственника или землепользователя от своих земельных прав, при утрате права собственности на земельный участок или права землепользования, в иных случаях, предусмотренных законодательными актами РК.

При этом изъятие земельного участка у собственника или землепользователя не допускается, кроме случаев, прямо указанных в этой норме земельного законодательства.

Поэтому участок, находящийся в законном владении у одного лица, не может быть передан другому лицу без предварительного изъятия этого участка по законным основаниям.

Данное требование законодательства соблюдается не всегда.

Так, решением суда № 2 г. Уральска Западно-Казахстанской области было отказано в иске членам потребительского кооператива «Хранитель» о признании незаконным постановления акимата г. Уральска о предоставлении земельного участка ТОО «Западный Казахстан» и об истребовании участка у нового владельца.

Основанием для обращения в суд послужило то, что земельный участок, на котором располагались коллективные погреба членов ПК «Хранитель», в составе других городских земель был предоставлен ТОО «Западный Казахстан» в частную собственность для строительства платной стоянки и для обслуживания гаражей.

Отказывая в иске, суд указал, что собственники погребов не зарегистрировали их как объекты недвижимости в центре регистрации недвижимости, поэтому истцы имеют право собственности лишь на строительные материалы. То есть они не приобрели право собственности на земельный участок. К тому же суд указал, что в силу ст. 260 ГК РК правом истребовать земельный участок обладает только собственник этого участка.

Между тем на основании ст. 265 ГК РК землепользователь также имеет право на защиту своих вещных прав на земельный участок, в том числе против собственника, и может в порядке осуществления защиты своих прав истребовать земельный участок из чужого незаконного владения.

К материалам дела были приобщены копии постановлений главы Уральской городской администрации от 21 июня 1995 г. № 567, согласно которому для строительства погребов был изъят земельный участок площадью 0,15 га и утвержден акт выбора и обследования земельного участка для строительства погребов, а также постановление от 14 сентября 1995 г. № 1036, которым было разрешено строительство коллективных погребов кооперативу «Хранитель» на изъятых землях. В соответствии со ст. ст. 9, 10, 21 ЗК от 16 ноября 1990 г. (действовавшего в указанный период) гражданам и кооперативным организациям земельные участки предоставлялись местными исполнительными органами на праве постоянного или временного землепользования. При этом пользование землей без заранее установленного срока признавалось постоянным землепользованием, а правоустанавливающим документом на пользование земельным участком являлось соответствующее решение местного исполнительного органа.

Кроме того, право частной собственности на земельный участок может возникнуть непосредственно на основе земельно-правового акта. Например, принятие Указа «О земле» привело к изменению земельных прав граждан у постоянных землепользователей. Ст. 122 Указа «О земле» предусматривалось, что граждане и негосударственные юридические лица, которым до вступления в силу настоящего указа земельные участки предоставлены в постоянное пользование под застройку или застроенные производственными и другими объектами, прочно связанными с землей, включая земли, предназначенные для их обслуживания, становятся собственниками этих земельных участков, если право постоянного пользования ими выкуплено ранее.

Согласно ст. 81 ЗК изъятие земельных участков у собственников и землепользователей, как правило, не допускается, и право землепользования может быть прекращено только по основаниям, прямо указанным ЗК.

Поскольку в ходе судебного разбирательства ответчики не представили доказательств того, что право землепользования у ПК «Хранитель» было прекращено, а земельный участок изъят и возвращен в состав государственных земель, то законность постановления акимата г. Уральска о предоставлении этого участка ТОО «Западный Казахстан» вызывала сомнение.

В соответствии со ст. 64 Закона «О земле» при отказе собственника или землепользователя от своих прав на земельный участок, этот участок принимается органами, ведущими земельный кадастр, на учет, как бесхозяйное имущество, с уведомлением органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

По истечении года со дня принятия земельного участка на учет в качестве бесхозяйного имущества, исполнительный орган может обратиться в суд с требованием о признании земельного участка поступившим в государственную собственность. Аналогичные положения содержит и ст. 82 ЗК.

Таким образом, для вынесения решения о признании участка поступившим в государственную собственность суду необходимо установить, что собственник или землепользователь объявили об отказе от своих прав на земельный участок либо совершили действия, определенно свидетельствующие об их устранении от принадлежащих им прав на участок. При этом к моменту обращения заявителя в суд земельный участок должен не менее года состоять на учете как бесхозяйное имущество.

Признавая имущество бесхозяйным, акиматы нередко нарушают требования соответствующего законодательства.

Так, судом № 2 Теректинского района ЗКО от 18 декабря 2003 г. было удовлетворено заявление ГУ «Комитет по управлению земельными ресурсами» Теректинского района о признании бесхозяйным и поступившим в государственную собственность земельного участка, ранее принадлежавшего на праве постоянного землепользования крестьянскому хозяйству Махмудова.

Заявитель свои требования мотивировал тем, что Махмудов в течение длительного времени не использует земельный участок по своему назначению - для сельскохозяйственного производства, а с 21 июня 2001 г. участок принят на учет как бесхозяйное имущество. Однако имеющимися в деле доказательствами эти обстоятельства не подтвердились. Так, из справки Теректинского районного отдела статистики следовало, что крестьянское хозяйство в течение одного года не осуществляет посев сельскохозяйственных культур. Других доказательств заявитель не представил, а значит, к моменту постановки земельного участка на учет 21 июня 2001 г. у районного комитета по управлению земельными ресурсами не было достаточных оснований для выводов о том, что землепользователь отказался от своих прав на земельный участок. Суд не обратил должного внимания на указанное обстоятельство, и при рассмотрении дела это противоречие не устранил.

Также были отменены в порядке надзора решения суда № 2 Теректинского района ЗКО в связи с допущенными нарушениями норм процессуального права. Решением суда было удовлетворено заявление ГУ «Комитет по управлению земельными ресурсами» Теректинского района о признании бесхозяйным и поступившим в государственную собственность земельного участка, ранее предоставленного КХ Нурмукашевой.

Отменяя указанное решение по протесту прокурора области, надзорная коллегия Западно-Казахстанского областного суда указала на то, что районным судом были грубо нарушены нормы процессуального права. Дело рассмотрено судом в отсутствии владельца участка Нурмукашевой, не извещенной о месте и времени рассмотрения дела, что в силу подп. 2 п. 1 ст. 366 ГПК является безусловным основанием к отмене решения суда.

Вследствие неправильного применения норм земельного законодательства было отменено решение суда № 2 г. Уральска ЗКО от 21 января 2003 г. по делу об иске Хрущева к акиму г. Уральска, Пудовкину об отмене решения г. Уральска о предоставлении земельного участка.

Хрущев обратился в суд с иском к акиму г. Уральска и Пудовкину об отмене решения акима г. Уральска от 21 августа 2001 г. № 903, согласно которому земельный участок размером 0,0416 га по адресу: ул. Т. Масина, 110 был предоставлен Пудовкину, указывая, что постановлением главы Уральской городской администрации № 1085 от 22 сентября 1995 г. земельный участок, расположенный по адресу ул. Т.Масина,110 площадью 0,1145 га был предоставлен ему с правом пожизненного наследуемого владения, а участок, предоставленный Пудовкину, входит в состав его земельного участка.

Пудовкин обратился со встречным иском о признании недействительным постановления главы Уральской городской администрации № 1085 от 22 сентября 1995 г., указывая на то, что участок, предоставленный Хрущеву, фактически находился в пользовании Хрущева и Борзикова.

Борзиков при жизни отказался от прав на земельный участок, а в 1997 г. умер. После смерти Борзикова земельный участок являлся бесхозяйным и, будучи свободным, был передан в собственность Пудовкину.

Решением суда № 2 г. Уральска ЗКО от 21 января 2003 г. в иске Хрущеву было отказано, а иск Пудовкина был удовлетворен. Суд постановил признать частично недействительным постановление главы Уральской городской администрации о предоставлении земельного участка Хрущеву и отменил государственный акт на землю, выданный истцу 22 мая 2002 г.

Из мотивировочной части указанного решения следует, что земельный участок в размере 0,1145 га, предоставленный в пользование Хрущеву, ранее являлся участком общего пользования и был предоставлен Хрущеву и Борзикову, поскольку при жизни Борзиков земельным участком не пользовался, принадлежавшие ему строения, находящиеся на этом участке, разрушились, а после смерти Борзикова наследники на земельный участок не объявились, то суд посчитал правомерными действия акима г. Уральска, передавшего этот участок Пудовкину. Между тем указанные выводы суда не соответствуют положениям земельного и гражданского законодательства.

С момента проведения земельной реформы в Республике Казахстан и введения в действие с 1 января 1996 г. Указа Президента РК, имеющего силу Закона, «О земле», земля стала объектом не только постоянного землевладения, но и частной собственности, а потому наряду с нормами земельного законодательства земельные отношения регулируются и нормами гражданского законодательства. Поэтому оборот земельных участков должен осуществляться с соблюдением прав его собственников или владельцев.

Будучи объектом частной собственности либо вещного права, земельный участок, предоставленный в установленном порядке гражданину или юридическому лицу, находится в его полном распоряжении, владении и пользовании и может быть изъят не иначе, как по основаниям и в порядке, установленным земельным законом. При этом отказ от права собственности на земельный участок либо от права землепользования не влечет за собой изъятия этого участка у владельца без соблюдения соответствующей процедуры.

Отказывая в иске Хрущеву и удовлетворяя встречный иск Пудовкина, суд исходил из того, что земельный участок по адресу: ул. Т. Масина, 10 ранее находился в пользовании Хрущева и Борзикова, т.е. являлся участком общего пользования, а потому суд первой инстанции посчитал, что отсутствуют правовые основания для отмены решения акима г. Уральска, по которому часть участка, которым ранее фактически пользовался Борзиков, была предоставлена Пудовкину.

Между тем суд оставил за рамками своего внимания то обстоятельство, что в соответствии со ст. 255 ГК РК, введенной в действие с 1 марта 1995 г., вещные права, в том числе и право землепользования, принадлежащие собственнику, могли быть прекращены только по правилам, установленным этим кодексом (ст. ст. 249-257 ГК РК), а также по решению собственника, но в порядке, установленном законодательными актами. Аналогичные положения содержала и ст. 24 ЗК от 16 ноября 1990 года, действовавшего на тот период. По материалам дела видно, что земельный участок по адресу: ул. Т. Масина, 110 был предоставлен истцу на основании постановления главы Уральской городской администрации от 22 сентября 1995 г. № 1085, а следовательно, он являлся законным землепользователем участка.

То, что Хрущев не зарегистрировал право постоянного землепользования, не лишило его прав на земельный участок, поскольку Указ Президента РК, имеющий силу Закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был введен в действие с 1 марта 1996 г., и согласно п. 2 ст. 33 этого указа права, возникающие до вступления его в силу, признавались действительными, если они соответствовали законам, действовавшим при их возникновении.

Земельный участок, предоставленный Пудовкину, фактически был выделен из земельного участка, находящегося в законном пользовании Хрущева, т.е., по сути, его право землепользования на часть участка было прекращено путем изъятия. Подобное прекращение права в принудительном порядке было возможно лишь при соблюдении условий, предусмотренных ст. 255 ГК РК, ст. 25 ЗК от 16 ноября 1990 г., ст. ст. 63, 64 Закона «О земле» от 24 января 2001 г., действовавшего на момент предоставления земельного участка Пудовкину.

Ошибочными являются и выводы суда первой инстанции и в той части, что земельный участок Пудовкину был предоставлен из свободных земель, поскольку прежний владелец Борзиков и его наследники от своих прав на землю отказались, и участок был возвращен в государственную собственность.

Согласно ст. ст. 250, 258 ГК РК отказ от вещного права (к числу которых относится и право землепользования) не влечет за собой прекращение прав и обязанностей обладателя этого права в отношении соответствующего имущества до момента приобретения этого права другим лицом, а для возвращения земель в государственную собственность требовалось соблюдение процедуры, предусмотренной либо ст. ст. 24, 25 ЗК от 16 ноября 1990 г., действовавшего на момент совершения Борзиковым действий, свидетельствующих об отказе от прав на земельный участок, либо ст. 61 Указа «О земле» от 22 декабря 1995 г., действовавшего на момент смерти Борзикова и открытия наследства, либо ст. 64 Закона «О земле» от 24 января 2001 г., который действовал на момент предоставления земельного участка Пудовкину.

Акимат г. Уральска при рассмотрении дела не представил доказательств о соблюдении процедуры возврата земельного участка, находящегося во владении Борзикова, в государственную собственность. Кроме того, акимат не представил доказательств незаконности передачи спорного участка Хрущеву. При указанных обстоятельствах законность решения акимата вызывает справедливые сомнения.

Основанием к удовлетворению исков (заявлений), как правило, является нарушение норм земельного законодательства со стороны уполномоченных государственных органов.

Согласно ст. 278 ГПК гражданин и юридическое лицо вправе оспорить решение, действия (или бездействие) государственного органа, органа местного самоуправления, общественного объединения, организации, должностного лица или государственного служащего в суде.

При этом на основании ст. 280 ГПК гражданин или юридическое лицо вправе обратиться в суд с заявлением в течение 3-х месяцев, когда им стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

Хотя пропуск этого срока не является основанием для отказа в принятии заявления, суд обязан выяснить причину пропуска установленного срока, поскольку указанное может явиться одним из оснований к отказу в удовлетворении иска.

ТОО «Промстрой» обратилось в суд к акимату г. Уральска, ДТП ГосНЦП Земельных ресурсов и землестроительства и Суханову о признании решения главы Уральской городской администрации № 1053 от 20 августа 1993 г., постановления акимата г. Уральска от 25 сентября 2003 г., акта на право собственности на земельный участок и право постоянного землепользования недействительными.

Решением Западно-Казахстанского специализированного межрайонного экономического суда от 18 марта 2005 г. в иске ТОО «Промстрой» о признании недействительным решения главы уральской городской администрации № 1053 от 20 августа 1993 г. было отказано в связи с тем, что истец пропустил 3-месячный срок для обращения в суд.

По делу было установлено, что обжалуемое решение главы уральской городской администрации ТОО истребовал из государственного архива 20 февраля 2004 г., а иск подан 16 февраля 2005 г. Представитель истца при этом не представил каких-либо доказательств уважительности причин пропуска срока для обращения в суд.

В соответствии со ст. ст. 22, 31 ЗК право собственности на земельный участок, а также право землепользования возникает путем предоставления права собственности или землепользования, либо вследствие передачи этих прав, либо путем перехода этих прав в порядке универсального правопреемства. При этом основаниями возникновения права собственности на землю и права землепользования являются акты государственных органов, гражданско-правовые сделки и иные основания, предусмотренные законодательством РК. По смыслу закона правоустанавливающими документами, на основании которых у граждан и юридических лиц возникают соответствующие права на земельный участок являются: правовые акты исполнительных органов о предоставлении права на земельный участок, договоры отчуждения (купли-продажи, мены, дарения и т.п.), решения судов о признании права собственности и иных вещных прав на землю, свидетельства о праве на наследство, иные документы, выдаваемые компетентными органами в установленном законодательством порядке в подтверждение права собственности на недвижимое имущество.

Земельные же акты (акт на право частной собственности на земельный участок, акт на право постоянного землепользования, акт на право временного (возмездного, безвозмездного) землепользования) согласно подп. 34 ст. 12 ЗК являются правоудостоверяющими документами, выдаваемыми на основании правоустанавливающих документов.

Поэтому отсутствие правоудостоверяющего документа на землю не означает отсутствие у субъекта соответствующих прав. Как показало обобщение, суды не всегда учитывают это обстоятельство при разрешении конкретных земельных споров.

Так, например, решением суда от 24 ноября 2004 г. было отказано в иске Чесноковой о признании частично недействительным постановления акима г. Уральска о предоставлении земельного участка Кабиеву и о признании за ней права постоянного землепользования, права собственности на занимаемый ею земельный участок.

Обстоятельства дела следующие. Чеснокова обратилась в суд с иском к акимату г. Уральска и Кабиеву о признании частично недействительным постановления акима г. Уральска № 1304 от 4 декабря 2003 г. о предоставлении земельного участка Кабиеву и о признании частично недействительным акта о праве собственности на земельный участок, выданный Кабиеву, указывая, что она проживает по адресу: ул. Старый аэропорт, д. 4, кв. 2 и является собственницей данной квартиры на основании договора о приватизации. Согласно технической документации жилой 2-квартирный дом истицы расположен на земельном участке общего пользования, которым истица фактически пользовалась и уплачивала за него земельный налог.

Акимат г. Уральска изъял часть этого земельного участка и передал его Кабиеву, чем, по мнению истицы, нарушил ее земельные права. Поэтому она просила признать частично недействительным постановление акима г. Уральска о предоставлении в собственность Кабиеву земельного участка за счет ее земельного участка, признать частично недействительным госакт, выданный Кабиеву на землю, а также признать за нею земельные права на участок в соответствии с технической документацией на дом.

Отказывая в иске Чесноковой, суд мотивировал свое решение тем, что у истицы нет документов, подтверждающих ее земельные права на спорный участок.

Однако данные выводы суда были сделаны без достаточных к тому оснований и без надлежащей проверки доводов истицы о ее правах на земельный участок.

Из материалов дела усматривалось, что истица проживала в квартире с 1974 г. и с этого же времени пользовалась земельным участком совместно с Басовской.

30 сентября 1994 года истица приватизировала квартиру. И хотя в договоре о приватизации не было указано каких-либо сведений о земельном участке, но по п. 22 Положения о приватизации Государственного жилищного фонда в РК, утвержденного постановлением Кабинета Министров РК от 24 января 1992 года за № 66, которое действовало на момент совершения договора о приватизации, пользование земельными участками, на которых размещались приватизированные жилые дома, осуществлялось в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом.

В соответствии со ст. 27 ЗК от 16 ноября 1990 г., который действовал на момент совершения договора о приватизации, при переходе права собственности на строение и сооружение вместе с этими объектами переходило и право владения либо право пользования земельными участками в порядке и на условиях, установленных кодексом.

Кроме того, по делу было установлено, что земельный участок, которым пользовалась Чеснокова в составе земельного участка размером 2,01 га, был выделен на основании решения уральского горисполкома 1 декабря 1959 г. уральскому аэропорту под жилищное строительство. Согласно п. 4 Инструкции «О порядке отвода земельных участков для строительства в городах и поселках городского типа Казахской ССР», утвержденной постановлением Совета Министров КазССР от 28 февраля 1957 г., земельные участки как застроенные, так и не застроенные, отводились организациям обобществленного сектора на правах бессрочного пользования.

Из схематического плана земельного участка, отведенного уральскому аэропорту под жилищное строительство, усматривалось, что земельный участок, которым пользовалась Чеснокова, находился в границах земельного участка, переданного в бессрочное землепользование уральскому аэропорту. Поскольку в ходе рассмотрения дела не было представлено доказательств того, что земельный участок был изъят у этого землепользователя и возвращен в состав городских земель, а сделка о приватизации жилья является гражданско-правовой сделкой, направленной на изменение собственника, то предполагается (пока не установлено иное), что вместе с правом собственности на жилое строение истица Чеснокова приобрела и права на земельный участок, ранее предоставленный застройщику жилого дома.

И так как на основании ЗК от 16 ноября 1990 г., действовавшего на момент совершения договора о приватизации квартиры Чесноковой, земельные участки для обслуживания дома предоставлялись в пожизненное наследуемое владение, то отсутствие правоудостоверяющего документа - акта на землю - не означало отсутствие земельных прав у истицы на спорный участок.

В соответствии с п. 5 постановления пленума Верховного суда РК № 2 от 14 мая 1998 г. «О некоторых вопросах практики применения судами земельного законодательства» судебной защите подлежат права и интересы граждан и юридических лиц, связанные с правомерным пользованием, владением и распоряжением землей. При этом указанное постановление к документам, свидетельствующим о принадлежности земельного участка, относит технические паспорта на жилой дом или иное строение.

Поэтому при разрешении конкретных споров, когда у сторон отсутствуют предусмотренные законом правоудостоверяющие земельные документы, суды должны при определении индентификационных характеристик земельного участка исходить из данных технического паспорта на дом (строение), что не всегда имеет место. Так, например, постановлением надзорной коллегии областного суда было отменено решение Зеленовского районного суда Западно-Казахстанской области по иску Батуллина к акимату Зеленовского района и КХ «Кристина» о признании недействительным постановления акима района о предоставлении земельного участка КХ «Кристина».

По данному делу истец Батуллин мотивировал свои исковые требования тем, что земельный участок, предоставленный КХ «Кристина», ранее предоставлялся ему в пожизненное наследуемое владение по решению главы Зеленовской районной администрации, а право землепользования зарегистрировано в Центре недвижимости.

Отказывая в иске, суд исходил из того, что Батуллиным пропущен 3-месячный срок обжалования решения органа местного самоуправления, а в самом решении акима не содержится указаний об изъятии земельного участка, а лишь о закреплении его за КХ «Кристина». Однако эти выводы суда не соответствовали закону и материалам дела.

Во-первых, выводы суда о пропуске сроков для обжалования являлись несостоятельными, поскольку истец как владелец участка не был своевременно извещен о принятом акиматом постановлении, о перераспределении участков на основании акта местного органа самоуправления он узнал только в апреле 2004 г. после обращения с письмом в акимат района и получил официальный ответ от 11 мая 2004 г.

Во-вторых, истец Батуллин как обладатель зарегистрированного вещного права в силу ст. ст. 264, 265 ГК РК мог требовать устранения всякого нарушения этого права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно обжалуемому постановлению акимата района земельный участок без согласия истца был передан КХ «Кристина» во временное долгосрочное землепользование на условиях аренды сроком на 49 лет.

Между тем согласно ст. ст. 63, 74, 75, 76 Закона «О земле» от 24 января 2001 г., действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, изъятие земельного участка у землепользователя, как правило, являлось недопустимым, в случае неиспользования земельного участка по назначению он мог быть изъят у землепользователя, но только в судебном порядке и с соблюдением определенных процедур и условий.

Из материалов дела усматривалось, что земельный участок у Батуллина в установленном законом порядке изъят не был, а следовательно, КХ «Кристина» получило в долгосрочную аренду не свободный участок, а землю, находящуюся в пожизненном наследуемом владении у другого лица, т.е. произошло фактическое незаконное изъятие земельного участка и его перераспределение.

Таким образом, действиями органа местного самоуправления были грубо нарушены права землепользователя, поэтому надзорная коллегия областного суда, отменив все состоявшиеся по делу судебные акты, вынесла новое решение, которым решение акимата Зеленовского района отменила.

Рассмотренные решения судов позволяют сформулировать общий вывод, что под основаниями приобретения права собственности на земельный участок следует понимать юридические факты, то есть обстоятельства, с которыми закон связывает определенные юридические последствия в виде утраты или же приобретения права на земельный участок. Необходимо также разграничивать основания приобретения права собственности на земельные участки, характерные для частной собственности и для государственной собственности.

 

Литература

1. Хаджиев А.Х. Земельное право Республики Казахстан (общая часть). Учебное пособие. Под редакцией доктора юридических наук, профессора Мухитдинова Н.В. 2-е издание, переработанное и дополненное. Алматы. С. 102.

2. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Учебник. Юристъ, 2000. 248 с.

3. Серикбаева Ш.Б. Государственная регистрация прав на землю в Республике Казахстан: проблемы теории и практики. Учебное пособие. Алматы: Юрист, 2005. С. 63, 104.

4. Хаджиев А.Х. Указ. соч. С. 102.

11 апреля 2007, 13:14
Источник, интернет-ресурс: Прочие

Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Акции
Комментарии
Загрузка комментариев...
Если вы видите данное сообщение, значит возникли проблемы с работой системы комментариев. Возможно у вас отключен JavaScript или заблокирован сайт http://hypercomments.com
Введите имя
Чтобы увидеть код начните набирать сообщение Введите код из 3 сим-волов, отображенных черным цветом. Язык кода - русский. обновить код