Обнаружено блокирование рекламы на сайте

Уважаемые пользователи,

создатели сайта не желают превращать его в свалку рекламы, но для существования нашего сайта необходим показ нескольких баннеров.

просим отнестись с пониманием и добавить zakon.kz в список исключений вашей программы для блокировки рекламы (AdBlock и другие).

Будет ли снижение цен на рынке недвижимости?

Алексей ГРИГОРЬЕВ

23-04-07

Газета «Строительный вестник»

Этот вопрос сегодня себе задают многие казахстанцы.

Жаждущим обвала цен вовсе не важно, что именно послужит причиной падения, решающее значение имеет сама установка: существующие цены, дескать, искусственно завышены, строители получают суперприбыли. Значит, цены, хотя бы в принципе, могут упасть, причем быстро и намного.

Подобные ожидания населения старательно культивируются выступлениями в прессе, в том числе и некоторыми чиновниками.

В прошлом номере мы рассказали о позиции Ассоциации риэлторов Казахстана (АРК). И вот новая инициатива ее лидеров, о которой в минувший понедельник передали информационные агентства. Ассоциация риэлтеров предлагает внести жилье в государственный перечень социально значимых товаров. Об этом на пресс-конференции «О факторах, влияющих на формирование цен на рынке жилья» заявил президент ассоциации Александр Ким.

- Существует государственный перечень социально значимых товаров. Наше предложение - внести туда жилье. И будет автоматическое регулирование государством, - сказал А.Ким. Кроме того, по его мнению, «необходимо создать экономически обоснованную стоимость одного квадратного метра жилья - себестоимость плюс нормальный процент прибыли, реальный - 25-30%, но не выше этого».

А.Ким также отметил, что в Казахстане требуется развитие рынка арендного жилья. В частности, он сообщил, что в Европе около 60% жилья - арендованное.

Для развития рынка арендного жилья, по мнению А.Кима, необходимо устанавливать ставки по капитализации утверждаемой арендной платы. «И выше этого нельзя. В Москве, Питере, Киеве давно это рассматривается, уже утверждается», - пояснил руководитель ассоциации. В настоящее время в республике «рынок недвижимости совершенно неконтролируемый, его невозможно изменить без государственного участия. АРК выступает за то, чтобы и лицензировать, и сертифицировать деятельность».

- Это два фактора, которые помогут очистить недобросовестных посредников от риэлторской деятельности, - сказал А.Ким.

Его заместитель Александр Калинин напомнил, что организация подготовила соответствующий законопроект.

- Принципиально то, что лицензирование может проводиться государственным органом только при условии уже имеющейся сертификации и рекомендации общественной организации риэлторов. Мы планируем, что это будет Агентство финансового надзора, мы ведем переговоры, - отметил А.Калинин. «Но доля так называемых риэлторов, которые занимаются спекулятивными сделками, незначительна по сравнению с той массой, тех людей или компаний, которые реально тоже занимаются спекуляцией. Я думаю, 10-20%», - сказал он.

Свое мнение по данному вопросу высказала член общественной палаты экспертов при Мажилисе парламента РК Светлана Савченко. По ее мнению, в решении проблемы на рынке недвижимости требуется «комплексный подход», и необходимо подготовить по этому вопросу парламентские слушания.

- Я думаю, - сказала она, - что парламентарии на это пойдут, они тоже потребители... «После этого надо рассматривать все вкупе - нельзя как один законопроект. А эти предложения тоже должны быть в нормативно-правовой базе... И дело к этому идет, - заключила С.Савченко.

Казалось бы, на первый взгляд, все сказанное выше правильно, и дальнейшие меры приведут к долгожданной социальной справедливости. Но давайте попробуем разобраться, куда заведет предлагаемая организованными риэлтерами форма регуляции строительного рынка.

Отбирать у одних и отдавать другим нас учить не надо. Но сегодня забрать у строительной отрасли - означает лишить ее возможности интенсивно развиваться, покупать взамен старых, износившихся новые краны, самосвалы, открывать новые производства.

Бесспорно, что необходимо покончить со спекулянтами, теневыми доходами, отмыванием денег на рынке недвижимости. Но с некоторыми предложениями риэлтеров стоит поспорить. Уже не первый месяц в стране муссируется вопрос о необходимости установления «справедливой» цены на недвижимость. Причем сама никогда так называемая «справедливая цена» не называется.

Возможно, это те самые пресловутые 350 долларов за кв.м., с которых начиналась государственная программа развития жилищного строительства? Так она уже пересмотрена в сторону повышения, закреплена в тенге еще в прошлом году.

А чуть раньше Ассоциация застройщиков Казахстана называла 650 долларов, ниже которых в столице, по раскладу зодчих, строить было просто невозможно.

Понятно, что стоимость коммерческого жилья в разных регионах должна несколько отличаться. Реалии таковы, что в Алматы цены на новострой уже перевалили за 4000 за кв.м., а в Астане еще немало предложений до 1500. Выходит, что в южной столице самые «несправедливые» цены в стране?

Даже если допустить, что цена квадратного метра в Алматы снизится до двух тысяч долларов с небольшим, то южная столица все равно будет на уровне цен на жилье, сложившихся в Женеве и Мадриде.

А 2000 зеленых за кв. м - цена не фантастическая для миллионов казахстанцев? Для многих семей, живущих в регионах, как показали итоги первой жилпрограммы, и 350 долларов нереальные деньги. Возможно, это их, не прошедших через горнило банковских критериев платежеспособности, надо спросить, что собой представляет «справедливая цена» на жилье? Так что рынок жилья и по 350 долларов не так уж и безграничен, как это кому-то кажется.

Предрекаемая возможность снижения цен на жилье, что мотивируется спекулятивной составляющей, не может не вызывать вопросов. Можно, конечно, предположить, что при определении реальной цены кв. метра стоит воспользоваться распространенным на Западе методом оценки, в соответствии с которым средняя стоимость жилья в стране должна равняться стократной сумме ее месячной аренды. Однако данный алгоритм применим лишь к спокойным, устоявшимся рынкам, что явно к нам не относится. Если в Алматы месячная арендная плата за квартиру может достигать 2000 долларов, то для Кокшетау 100-200 баксов - весьма неплохой подъем.

Если и есть резон государству что-то подрегулировать, так это соотношение качества сдаваемого в строй жилья к запрашиваемой цене. Но здесь почему-то большой инициативы не проявляется. Хотя рычагов у контролирующих органов немало. То есть это большой вопрос, есть ли у нашего государства, в лице его представителей - чиновников различного уровня, потенция к справедливости. Если судить по результатам распределения жилья, построенного по государственной программе, то ответ напрашивается сам собой.

Существующий сегодня спрос на жилье в крупных казахстанских городах подкреплен нефтяными деньгами и неудержимой тягой сельчан и жителей малых населенных пунктов к благам «столичной жизни». А предложение обеспечивается лишь за счет вторичного рынка и сравнительно невысоких, на уровне советских, объемов строительства, что и формирует столь высокие и «несправедливые» цены. Жизнь показывает, что пока, несмотря на все заверения государства о его желании строить больше дешевого и массового жилья, для реального снижения цен на рынке недвижимости не делается по большому счету ни-че-го. Или почти ничего.

На данный момент, добиться реального снижения цен можно лишь через масштабное увеличение предложения либо снижение или замораживание спроса. Первое - и так скоро - это навряд ли.

Можно, конечно, ввести государственное регулирование строительного рынка, иначе говоря - поставить строителей на место, увеличить налоги для «жирующего» строительного бизнеса, на большую жилплощадь и на случай ее неоднократной перепродажи. Можно создать законодательство, ограничивающее спекуляцию жильем (по новой терминологии - инвестиционную деятельность), изобретать до бесконечности «новые» ипотечные продукты…

А можно следовать и другим путем - государству отойти от позиции пассивного наблюдателя. Не дают покоя чьи-то сверхдоходы? Есть желание снизить цены на жилье? Значит, в самый раз заняться регулированием доходов банковской деятельности. Сегодня только ленивый не кинет камень в огород финансовых учреждений с их непомерными аппетитами. И вот у нас уже дешевая ипотека.

Давайте удешевлять строительство дальше. Государство окрепло и объявило, что готово взять на себя расходы на обустройство территорий под новую застройку и коммуникации - может, стоит отменить земельные аукционы? Ведь в свое время казахстанцам было сказано, что вырученные на земельном аукционе средства пойдут именно на эти цели.

Мало? Но тогда, может быть, стоит давать землю для строительства коммерческого жилья не тем компаниям, кто больше даст за землю денег, а тем, кто возьмет обязательства строить дома дешевле? Снизим стоимость жилья еще чуть-чуть: низкими налогами поощрим граждан, желающих самостоятельно строить индивидуальное жилье. А теперь начнем не хвалить за инициативу, а хотя бы на время будем дотировать производство самых-самых ходовых и простейших строительных материалов и сделаем их импорт невыгодным. Снизим для производственников стоимость энергоносителей. И вот уже в изобилии цемент и кирпич. Ведь применяя импортные строительные материалы, мы тем самым «завозим» чужую инфляцию, пока это не столь чувствительно, но впереди вступление Казахстана в ВТО. И так далее, и тому подобное.

Вспомним о нищих КСК и о том, как содержится имеющийся жилищный фонд. Без формализма и пустословия поможем и им, ведь в нашем случае сохранить - это все равно, что приумножить.

Полагаем, что предложенный нами выше путь более перспективен в поисках справедливости.

Сегодня наша строительная отрасль находится на подъеме, и банальное ограничение доходности новостроек, как единственная мера, вряд ли приведет к еще большему строительному буму.

Кому и зачем нужно регулирование цен на недвижимость? Прежде всего, тем, кто «верит» или желает в это верить, что жилье, в условиях капитализма, может быть доступно всем категориям населения.

Сегодня много говорится о развитии отечественного рынка арендного жилья, дешевого и потому доступного всем желающим. Это ж сколько его надо! Пока не понятно, кто возьмется за его масштабное строительство (а о меньшем и не стоит говорить) - государство? - навряд ли. Значит опять надежда на коммерческие структуры? Но у рынка свои законы, у каждого финансового проекта есть срок окупаемости. Государство сегодня пока без особого размаха строит муниципальные дома - по сути арендные - возводить их накладно, содержать и того дороже. Что же касается окупаемости таких проектов, то она близка нулю.

Конторы побогаче уже построили дома и имеют для своих сотрудников служебные квартиры.

И это перспективы нашего арендного рынка жилья?

«Строительный вестник» уже не раз сообщал, во всем мире существует тенденция, в некоторых странах чуть ли не двукратного (за год) роста цен на недвижимость. Так что единственным результатом искусственно вызванного резкого снижения цен на недвижимость в Казахстане может стать либо спровоцированное их снижение, либо их консервация на нынешних уровнях. И то лишь на какое-то время. Либо, еще раз повторимся, резкое увеличение объемов строительства.

При недостаточном же предложении, желание покупать будет преобладать на рынке недвижимости, а значит, даже учитывая сегодняшнее качество строительства, жилье все равно будет оставаться самым востребованным и дефицитным в Казахстане товаром.

Если загнать часть потенциальных покупателей в режим ожидания более выгодной цены, будет достигнут только один результат - создание иллюзии доступности жилья.

Если цена, пусть даже незначительно, двинется вниз или долгое время будет сохраняться неизменной, скопившийся отложенный спрос начнет реализовываться лавинообразно.

Но выход есть. Государству в лице его высокооплачиваемых менеджеров нужно работать не над тем, как искусственно удешевить жилье для основной массы населения, презрев законы рынка (спрос - предложение), а над тем, как сделать основную массу населения богаче, а значит - платежеспособней.

Высокие цены на жилье в нашей стране - это низкая оценка не только имеющемуся на данный момент развитию технической и производственной базы нашей строительной отрасли, с недостаточными объемами. Хотя и это бесспорно, она постепенно и встает с колен. Это, прежде всего, оценка чиновникам, ответственным за улучшение благосостояния населения. И понятно, что более высокая оценка нашим общим усилиям - это вопрос не одного года.

Цены на недвижимость, развитие строительного рынка, порядки, установленные в отрасли, законодательные проблемы (вспомнить только почти зеркальные по смыслу законы о долевом строительстве) у Казахстана и России очень схожи и напоминают о нашем общем советском прошлом. Общая у нас, к сожалению, и тенденция к уходу крупных строительных компаний и отечественных инвесторов на рынки недвижимости стран дальнего зарубежья.


Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Комментарии
Загрузка комментариев...
Если вы видите данное сообщение, значит возникли проблемы с работой системы комментариев. Возможно у вас отключен JavaScript или заблокирован сайт http://hypercomments.com
Добавить комментарий
Введите имя
Чтобы увидеть код начните набирать сообщение Введите код из 3 сим-волов, отображенных черным цветом. Язык кода - русский. обновить код
Новости партнеров
Загрузка...
Loading...