Обнаружено блокирование рекламы на сайте

Уважаемые пользователи,

создатели сайта не желают превращать его в свалку рекламы, но для существования нашего сайта необходим показ нескольких баннеров.

просим отнестись с пониманием и добавить zakon.kz в список исключений вашей программы для блокировки рекламы (AdBlock и другие).

Новости за сегодня

Дома заоблачной стоимости. По мнению некоторых экспертов-экономистов, методы реализации жилья в Алматы не соответствуют рыночным

По мнению некоторых экспертов-экономистов, методы реализации жилья в Алматы не соответствуют рыночным. Застройщики и риэлторы им оппонируют: мы должны радоваться, что город превращается в место проживания долларовых миллионеров. Это, считают они, и есть показатель экономического благосостояния страны. Предлагаем мнение специалистов по данному вопросу.

Александр Калинин: Ценовой сговор существует!

«Я не оракул-предсказатель, а ученый-аналитик и профессиональный оценщик имущества. Мое базовое образование — политэкономия, иначе говоря, наука о законах экономического развития общества. Мои выводы — это плод аналитических исследований на рынке недвижимости за несколько последних лет. Будет рост цен на жилье или их падение, я, как независимый оценщик, без заказов не останусь», — заявил кандидат экономических наук Александр Калинин, когда мы попросили прокомментировать заявление о возможной стабилизации рынка недвижимости в Алматы, которое он сделал на Втором национальном конгрессе по недвижимости.

— Но как же все-таки формируется цена на один квадратный метр жилья в Алматы?

— Я еще два года назад начал говорить о том, что никакого рынка недвижимости у нас нет. Есть лишь элементарный ценовой сговор среди главных участников этого рынка. Его финансовую часть составляют инвесторы, банки и ипотечные компании. В исполнительную входят строители и девелоперы, затем идут недобросовестные риэлторы, страховые компании и, наконец, специализированные рекламные издания. Три эти группы и формируют цену квадратного метра на рынке недвижимости в Алматы.

Объединяет их заинтересованность в поддерживании высоких цен на недвижимость, поскольку одни имеют от этого прямую прибыль, другие — сидят на процентах.

Говоря проще, здесь действует схема «деньги — производство — продажа».

Реализовать эту схему перечисленным структурам помогают акиматовские чиновники, которые, во-первых, предоставляют земельные участки и дают разрешение на строительство (напомню: для этого требуется порядка 27 согласований); во-вторых, кроме дополнительного источника личных доходов, при комплексной масштабной застройке это дает возможность акимату перекладывать на плечи застройщика строительство социальных объектов — подводку коммуникаций, строительство школ, детсадов, дорог и так далее.

Все это, разумеется, влияет на стоимость квадратного метра жилья. По нашим данным, его реальная стоимость в строящихся многоэтажках не превышает 550—600 долларов США. Но сюда надо прибавить цену за земельный участок, продвижение бизнеса (имеются в виду вышеупомянутые 27 согласований-печатей), банковский кредит, расходы на социальные объекты и прочее.

Это то, что касается финансовой и производственной составляющей одного квадратного метра. Затем в дело вступают риэлторы и маклеры. Нередко крупные строительные корпорации перепродают площади своим аффилиированным компаниям, и тогда стоимость увеличивается еще на 30 процентов. В итоге цена одного квадратного метра в черновой отделке примерно 1 750 долларов.

Теперь о другой стороне рынка недвижимости — реальном потребителе, или, выражаясь проще, наличии платежеспособного населения. К примеру, если у десяти человек спросить: «Хочешь улучшить свои жилищные условия?», девять, я уверен, ответят: «Да». Но на вопрос: «Имеешь ли возможность для этого?», только один или два ответят утвердительно. Словом, платежеспособный спрос населения абсолютно недостаточен для покупки квартир, и здесь не помогут ни ипотека, ни богатые родственники.

В чьих же тогда руках находится основная собственность, которая и является источником значительных доходов? В руках узкой группы людей, которая решила жилищные проблемы, и не только свои, но и ближайших родственников на поколения вперед.

Цены, действующие сегодня на рынке недвижимости, ориентированы на семью из четырех человек с уровнем доходов не менее трех-четырех тысяч долларов в месяц. Это тот минимум, имея который, можно позволить себе ипотеку без первоначального взноса.

— Но коль в Алматы нет платежеспособного спроса, то почему здесь столь неимоверно высокие цены на жилье?

— В стране накопилось колоссальное количество теневых денег — так называемых «левых» доходов. Но этим опять же занимается ограниченный круг людей — примерно 12—15 процентов населения. Прибавим к этому три-пять процентов топ-менеджеров, работающих в банках и крупных коммерческих структурах, — вот и все, кто реально может позволить себе купить квартиру или взять ее в ипотеку. Разговоры о том, что спрос на жилье в Алматы повышается вследствие миграционных процессов, не имеет под собой почвы, поскольку эти люди не участвуют в рынке недвижимости из-за отсутствия достаточных средств.

Но для того чтобы поддерживать этот рынок, необходим постоянный денежный приток. Что делают банки в этой ситуации? Они берут займы за границей для строительства жилья.

— А кто его будет покупать? Тот, кто уже имеет десятки квартир? Зачем? Ведь на Втором национальном конгрессе по недвижимости вы сказали, что уже сейчас начинаются проблемы с их продажей.

— Участники рынка, особенно активные спекулянты, а по современному — инвесторы, уже начинают понимать опасность игры «деньги-деньги». И сейчас пошел очевидный сброс квартир. Однако «упертые» риэлторы и застройщики по-прежнему твердят о росте цен. Но придет время расчетов с иностранными финансовыми институтами — банками, инвесторами и так далее, и чем тогда отдавать? Квадратными метрами?

— Иначе говоря, вы предсказываете обвал цен?

— Если такая тенденция будет сохраняться еще полтора-два года, то это может привести не только к обрушению цен на недвижимость, а в первую очередь — к обрушению финансового рынка. По большому счету, то, что сейчас происходит на рынке недвижимости, — это вопрос экономической безопасности страны.

— Но ведь государство что-то пытается делать в плане регулирования цен на рынке недвижимости.

— Не спорю. За последнее время это очевидно. Во-первых, недавнее заявление Президента Казахстана о возможном приостановлении строительства новых объектов в Алматы. Во-вторых, новая Жилищная программа на 2008—2010 годы, где казахстанцев, в зависимости от уровня доходов, поделили на три категории. И в-третьих, встреча Главы государства с руководством Нацбанка и Агентством финансового надзора, где были даны рекомендации по ужесточению контроля за внешними заимствованиями банков второго уровня, кредитованием строительства и ипотеки. В этот же день озвучено заявление Агентства по земельным ресурсам и Генпрокуратуры о нарушениях в сфере распределения и изменения целевого назначения земельных участков при строительстве.

Дополнительным примером вмешательства государства явились также приостановление действия лицензии у 123 строительных компаний в Алматы и Астане и принятие законов «О долевом участии в жилищном строительстве» и «Об аренде».

— Повлияет ли легализация имущества на рынок недвижимости?

— Сейчас, на мой взгляд, именно это может сыграть важнейшую роль в стабилизации цен. Для их поддержания необходим постоянный приток черного нала. Известно, что только в алматинские отделения Нацбанка с зарубежных счетов ежедневно возвращается до пяти миллионов долларов. Их владельцы озадачены: куда вложить деньги? Легализовать, но потерять при этом десять процентов, или же купить недвижимость, значительно занизив оценку при регистрации на себя, чтобы в последующем перепродать?

Несомненно, закрытие потока черных денег приведет к резкому сокращению спекулятивных сделок на рынке недвижимости. Классическая формула «деньги — товар — деньги» будет ограничена первой ее частью.

Аблайхан Саматдин: Пик цен еще не настал

— Заявления о том, что рынок недвижимости в Алматы «перегрет», я считаю не более чем дешевым популизмом, — сказал президент финансово-промышленной холдинговой компании «Parasat Group», президент Ассоциации риэлторов Казахстана Аблайхан Саматдин. — О якобы предстоящем обвале цен на недвижимость можно говорить только в тех случаях, когда случится стихийное бедствие, например землетрясение, изменится политическая ситуация в стране, произойдет резкое падение цен на нефть, или же значительная часть алматинцев переедет жить в близлежащие к Алматы города-спутники, расположенные в направлении Верхней Каменки, трассы Алматы — Бишкек, Кульджинском и Талгарском направлениях.

Но новые города-спутники начнут нормально функционировать только тогда, когда там откроются представительства крупных банков, заводы построят свои промышленные базы, появятся логистические центры и, естественно, будет создана соответствующая инфраструктура. Все это будет, но не в ближайшей перспективе. Следовательно, если жилье в Алматы не подорожает, то уж никак не подешевеет. Заявления политиков об ограничении проживания в Алматы только увеличивают стоимость квадратного метра.

Теперь о реальной стоимости квадратного метра жилья в Алматы. Она складывается из различных этапов расходования денег. Первый — приобретение земли. Если она дорогая, то это, естественно, автоматически сказывается на стоимости жилья.

Второй этап — проектирование, обустройство инженерных сетей и коммуникаций, установка внутренних прокладок систем кондиционирования и Интернета. И наконец, третий этап — фасад. Чем он интереснее, тем дороже квадратный метр.

— А чем принципиально отличается цена застройщика-частника от цены заказчика-государства?

— Застройщику земля обходится дороже. Стоимость сотки земли в Алматы колеблется от 50 тысяч до 150 тысяч долларов. Так вот, если земля обошлась дорого, то застройщик обязательно включит это в себестоимость квадратного метра. Наличие обустроенного двухуровневого подземного гаража, офисов, бутиков, ресторанов, аптек на первых этажах тоже будет включено в него. Да, строить можно и за 450—500 долларов. Но это только в том случае, если земля будет предоставлена государством, новые инженерные сети будут проложены за счет бюджета, и в итоге мы увидим серые, скучные дома без всех вышеперечисленных удобств.

Я лично вообще против дешевого жилья. Чем покупать его, лучше всю жизнь прожить в аренде в хорошем доме. Кстати говоря, сейчас многие застройщики, и мы в том числе, начали задумываться о строительстве домов, изначально предназначенных под аренду.

Эти достаточно комфортные, меблированные квартиры будут обходиться арендатору примерно в 500—600 долларов в месяц. На сегодняшний день это средний ежемесячный доход большей части населения Алматы, но в скором времени, по моим прогнозам, эта цифра должна вырасти вдвое. По нынешним временам это тоже немного, поэтому я бы не советовал людям, имеющим такие доходы, лезть в ипотеку.

— Сейчас, не секрет, начался интенсивный выброс жилья на рынок.

— Я объясню почему. Это в основном жилье, которое строилось в Алматы в условиях отсутствия конкуренции. Я бы лично, как человек прогрессивный, никогда не отважился жить в таких домах.

Избавляясь от некачественного жилья, спекулянты думают, что сейчас настал пикообразующий этап по ценам. Но пик настанет тогда, когда в Алматы, особенно в центральной его части, к 2010—2011 годам будет реализована часть Генплана развития города. К этому времени улицы южной столицы станут просторными, все 16 дорожно-транспортных развязок и новая восточная объездная дорога от проспектов Аль-Фараби — Достык до международного терминала будут уже построены, начнет свою работу Региональный финансовый центр Алматы, на подходе будут Азиатские игры...

Грандиозные проекты будут осуществлены на проспекте Достык — Жолдасбекова. Из зданий, построенных там, откроется шикарный вид. Думаю, что цена квадратного метра дойдет в этом районе до 20 тысяч долларов. Прецедент уже есть. В октябре прошлого года в Интернете прошло сообщение, что в Москве, а этот город схож с Алматы по происходящим на рынке недвижимости тенденциям, был продан пентхауз с видом на Кремль и на Москву-реку, где квадратный метр стоил 23 тысячи долларов!

То, что Алматы превратился сейчас в город долларовых миллионеров, а таковым у нас нынче считается любой человек, имеющий в центре города пять-шесть соток земли, или четырех-пятикомнатную квартиру, или же небольшой особняк, очень хорошо. Как сказал Чингиз Айтматов, без богатых людей не построишь богатого общества. Это я к тому, что каждый казахстанец должен стремиться стать долларовым миллионером. Возможностей для этого у нас хоть отбавляй.

— Вы сказали, что ситуация на рынке недвижимости в Москве и Алматы схожа. Но в Москве сейчас наблюдается постепенное снижение цен...

— В Москве цены могут снижаться по следующим причинам. Поскольку этот город расположен не в зоне риска, то он расширяется вдоль МКАТ — Московской кольцевой автодороги. А самое главное, вокруг Москвы давным-давно построены города-спутники Серпухов, Калинин, Подольск, Зеленоград, Троицк и так далее. Порой люди, проживающие в самой Москве, добираются на своей машине до работы часа полтора-два, тогда как проживающие в городах-спутниках могут доехать до своих офисов в Москве за 40 минут. А в целом, о понижении цен там речь не идет. Можно говорить лишь об их временном затишье.

К тому же не все богатые россияне хотят вкладывать деньги в московскую недвижимость. Они покупают ее в США, Европе или в Объединенных Арабских Эмиратах, многие россияне подумывают вложить инвестиции в курортные города Юго-Восточной Азии.

В Москве нет вида на изумительный природный ландшафт. А в Алматы снежная панорама гор, которая будет открываться с некоторых зданий, повлияет на стоимость, как минимум, процентов на 15—20. Тем более что благодаря приходу на рынок недвижимости инвесторов из других стран, например Южной Кореи, Турции, России и некоторых арабских стран, последние два года у нас стало строиться качественное жилье.

Я вообще должен сказать, что инвестиционный климат в Алматы и области очень привлекательный, все ипотечные компании с распростертыми объятиями встречают клиентов. И это вполне объяснимо: поскольку Казахстан наметил курс на вхождение в число 50 наиболее развитых стран мира, то для привлечения инвестора у нас созданы все необходимые для этого условия — и соответствующая законодательная база, и политическая стабильность.

— Как вы относитесь к мнениям экспертов, прогнозирующим скорое падение цен?

— Это мнение бытует давно, но оно почему-то никак не оправдается. Цены как росли, так и продолжают расти. Я не оспариваю законы рынка и не возражаю против стабилизации или некотором понижении цен на рынке недвижимости, но это будет не так скоро, как предсказывают. Такого рода прогнозы, я думаю, скорее всего, носят заказной характер. Чтобы ввести собственников жилья в заблуждение и выкупить у них квартиры по более дешевой цене с целью получения в последующем наибольшей прибыли, и заказываются такие прогнозы.

Галия Шимырбаева


Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Комментарии
Загрузка комментариев...
Если вы видите данное сообщение, значит возникли проблемы с работой системы комментариев. Возможно у вас отключен JavaScript или заблокирован сайт http://hypercomments.com
Добавить комментарий
Введите имя
Чтобы увидеть код начните набирать сообщение Введите код из 3 сим-волов, отображенных черным цветом. Язык кода - русский. обновить код
Новости партнеров
Загрузка...
Loading...