Обнаружено блокирование рекламы на сайте

Уважаемые пользователи,

создатели сайта не желают превращать его в свалку рекламы, но для существования нашего сайта необходим показ нескольких баннеров.

просим отнестись с пониманием и добавить zakon.kz в список исключений вашей программы для блокировки рекламы (AdBlock и другие).

Новости за сегодня

Зигзаги квадратного метра. Ожидать падения цен на жилье преждевременно

Стремление казахстанцев улучшить жилищные условия будет подталкивать рынок недвижимости и в дальнейшем. Между тем есть и другие, такие же глобальные причины, оказывающие влияние на цены. Недостатка в прогнозах развития рынка недвижимости сегодня нет. В то же время большинство прогнозов склонно принимать во внимание лишь доходы уже состоявшихся и потенциальных покупателей, игнорируя не менее существенные факторы.

На наш взгляд, ожидать падения цен на жилье преждевременно. По крайней мере, в Астане и Алматы. Этому есть несколько объяснений. По нашему мнению, главная причина роста цен на жилье, наблюдавшегося в 2006 году и в начале 2007 года, это платежеспособный спрос населения. В том числе — отложенный. Он сформировался в результате притока средств из-за рубежа. Этому могла способствовать, в частности, амнистия капиталов, состоявшаяся в 2001 году. Кроме того, масштабы притока средств значительно превышают их импорт.

В пользу тезиса об отложенном спросе говорят еще два аргумента. Не так давно министр финансов Наталья Коржова сообщила, что по состоянию на первое января 2007 года на депозитах банков второго уровня хранится четыре триллиона тенге. Причем это касается и физических, и юридических лиц. По нашим же расчетам, вклады только физических лиц составляют минимум триллион тенге. Сюда же можно прибавить средства, высвобождающиеся от инвестиций в землю и недвижимость. По нашей оценке, это около триллиона тенге. Не стоит сбрасывать со счетов и личные сбережения граждан, хранящиеся под матрацем на так называемый «черный день». Объем этих средств может доходить до двух триллионов тенге. Это и есть основания, позволяющие говорить о наличии прочного фундамента для действительно платежеспособного спроса.

На существование отложенного спроса указывает и дефицит жилья как таковой. Иными словами, объемы строительства жилья обратно пропорциональны материальным возможностям потенциальных покупателей и спросу на него. В свою очередь, эти тенденции не только взаимосвязаны, но и тесно переплетаются с другими факторами, также породившими неудержимый рост цен на недвижимость, который, по нашим оценкам, будет составлять от 15 процентов в год.

Начнем с ситуации на рынке недвижимости Астаны. Это молодая столица с мощными миграционными процессами и, пожалуй, один из самых привлекательных городов для создания личной карьеры и бизнеса. По данным департамента жилья Астаны, жилфонд в 1998 году составлял пять миллионов квадратных метров недвижимости, население равнялось 250 тысячам человек. На первое января 2007 года жилфонд — восемь миллионов метров, население — 600 тысяч человек. Согласно СНиПам, норма на одного человека — 20 квадратных метров жилья. То есть на данный момент в Астане жилфонд должен составлять, как минимум, 12 миллионов квадратов. Очевидно, что чистый дефицит жилья в столице — четыре миллиона квадратных метров. Это без учета объектов социальной инфраструктуры (офисов, школ, детских садов, магазинов). К тому же никто не может сказать, сколько в Астане жилых построек, возведенных еще в 50-х годах прошлого столетия. По нашим данным, из них около 75 процентов — в аварийном состоянии.

По данным экспертов, к 2015 году население Астаны достигнет миллиона человек. Исходя из этого, жилфонд должен составлять 20 миллионов квадратов. Фактически с 2007 по 2015 год в Астане необходимо построить 12 миллионов квадратных метров жилья. Мы считаем, что с учетом поступательного развития экономики республики инвестиции в недвижимость будут расти. По нашим оценкам, они составят, как минимум, 25 миллиардов долларов. Тем более недвижимость еще долго будет оставаться самым надежным и, вместе с тем, консервативным инвестиционным инструментом.

Что касается ситуации на рынке недвижимости Алматы, на наш взгляд, его развитие оказывает торпедирующее развитие на рынок недвижимости в целом. Как и астанчане, жители Алматы инвестируют в недвижимость не только личные капиталы, но и активно оформляют ипотечные кредиты. По данным статагентства РК, население Алматы — 1,2 миллиона человек. Жилфонд города — около 20 миллионов квадратных метров. По среднеевропейским строительным нормам в мегаполисах необходимо ежегодно строить примерно десять процентов от текущего жилфонда (для его нормального восполнения). Не стоит сбрасывать со счетов, что примерно раз в десять лет семья меняет жилищные условия. Например, в связи с увеличением ее состава и так далее. С учетом этого, по нашим расчетам, в Алматы надо сдавать примерно полтора-два миллиона квадратных метров ежегодно. Для сравнения: в 2006 году сдано 800 тысяч квадратов (данные департамента жилья Алматы). Резюмируя ситуацию по Алматы, главными причинами роста цен на квадраты являются небольшие объемы введенного жилья; исторически сложившаяся бизнес элита и, как следствие, их крупные финансовые потоки, которые давят на рынок недвижимости; миграционные потоки из южных областей Казахстана.

Какая часть горожан покупает жилье для использования его по прямому назначению, а какая — для иных целей, не может сказать никто. В то же время темпы роста цен на жилье (особенно в Алматы) заметно превышают темпы оформления ипотечных кредитов. Покупка жилья с помощью кредита сегодня один из самых популярных способов для получения инвестдохода заемщиком. В свою очередь, жилье, выставляемое на продажу с учетом всех инвестиционных составляющих и материальных издержек, не может не провоцировать рост цен на рынке недвижимости. Множится и армия покупателей, которые приобрели квартиры не для сиюминутного дохода, а с целью инвестиций «на черный день». Кроме того, рост цен на рынке недвижимости будет зависеть и от доходов населения. Как известно, они растут, что само по себе провоцирует колебания на рынке недвижимости, несмотря на дифференциацию уровня доходов у жителей как Алматы, так и Астаны.

Относительно мощным фактором, приведшим к росту цен на квадратный метр, стала переоцененность жилья на так называемом вторичном рынке недвижимости. И хотя в некоторых районах обоих городов стоимость квадратного метра на вторичном рынке порой значительно превышает его цену на первичном, стабильной эта тенденция не будет. Во-первых, в силу растущего интереса людей к новостройкам. Во-вторых, в силу гораздо большей привлекательности (со всех точек зрения) квартир в новостройках.

Не менее активно дебатируется вопрос о последствиях якобы неминуемого падения цен на рынке недвижимость. По нашему мнению, даже если падение спроса и цен достигнет 50 процентов, коллапса строительной индустрии не наступит. И структурных катастроф, как в 90-х годах прошлого века, не будет. Возможно, возникнет временное насыщение спроса и предложения на рынке. Затем — мягкое падение цен в течение двух-трех лет, и снова их рост. Прогноз демонстрирует волнообразное развитие рынка. В то же время мы считаем, что есть риск сильного падения цен в Алматы. В связи с тем, что спекулятивная составляющая как на рынке земли, так и на рынке недвижимости гораздо мощней, чем в Астане, и доходит до 50 процентов от цены продаж.

Не стоит сбрасывать со счетов регионы. Только в Петропавловске цены на недвижимость выросли вдвое. Причем только за последний год. Кроме того, рынок ипотечного кредитования в регионах сформировался значительно позже, чем в Алматы и Астане. Между тем формирование ипотечного сектора происходит на фоне продолжающегося оттока сельчан, стремящихся осесть в крупных городах и в столице. Где они проживают пока без прописки, но тем не менее готовясь приобрести хотя бы однокомнатную квартиру. Что подстегивало и будет подстегивать цены.

Потребность в жилье будет оставаться высокой не только в Астане и Алматы, но и в целом по стране. Сегодня жилфонд республики превышает 256 миллионов квадратных метров. Исходя из необходимости его обновления и восполнения, в стране в год надо строить 15—20 миллионов квадратных метров жилья. Кроме того, существует огромная армия потенциальных покупателей, которые не могут позволить себе покупку квартиры по материальным причинам. Это прежде всего пенсионеры, ветераны, работники бюджетных организаций. Для решения этого вопроса считаем, что государству необходимо сформировать площадку с крупными строительными компаниями для совместных действий и проектов.

Суммируя доводы, считаем, что говорить о якобы возможном падении цен не приходится. Цены продолжат свой рост, но без особых скачков. В качестве катализаторов выступит стабильность отечественной экономики, поступательный рост доходов населения, укрепляющийся дефицит жилья.

В целом строительная отрасль остается локомотивом экономики республики за счет стабильно высоких темпов развития. Среди доказательств — поступательное развитие отраслей, смежных со строительством. Строительные компании готовы и дальше оказывать содействие Правительству в решении не только градостроительных, но и социально-экономических задач, оправдывая кредит доверия.

Ринат Найманов,

генеральный директор ТОО «Альянсстройинвест»


MINI-MBA — ваш путь к высокооплачиваемой работе. - 43%. Успейте!

Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Комментарии
Загрузка комментариев...
Если вы видите данное сообщение, значит возникли проблемы с работой системы комментариев. Возможно у вас отключен JavaScript или заблокирован сайт http://hypercomments.com
Добавить комментарий
Введите имя
Чтобы увидеть код начните набирать сообщение Введите код из 3 сим-волов, отображенных черным цветом. Язык кода - русский. обновить код
Новости партнеров
Загрузка...
Loading...