Непредсказуемость срока смерти пузыря

“Экономические исследования неизменно показывают,

что лучшим годом для покупки чего бы то ни было,

был предыдущий год”.

Марти Ален

Владислав ЮРИЦЫН  

“Американские ипотечные компании, показав за короткий срок фантастические цифры роста, теперь уходят с казахстанского рынка. Расписались в неумении работать при такой степени непредсказуемости”, - сообщил источник на условиях анонимности. Специфика почти всего, что связано со строительством и недвижимостью такова, что информацию - мера уменьшения неопределенности - большинство людей “в теме” предпочитает сообщать инкогнито. При этом все отмечают, мягко выражаясь, нездоровость ситуации, и не могут ручаться за точные сроки, протекание и последствия “выздоровления”.

Точка фиксации

Чрезмерно высокий отрыв цен на недвижимость от реальных возможностей платежеспособного спроса экономист Григорий Марченко отмечал еще в 2004 году, будучи первым заместителем премьер-министра. За прошедшее время цены поднялись еще выше, двигаясь по стоимостному коридору от Праги к Парижу.

Г-н Марченко, кстати, перейдя из правительства в топ-менеджмент АО “Народный сберегательный банк Казахстана”, с амплуа Кассандры завязал. Причина этого видится не в положительных изменениях строительного сектора, а в специфике занимаемого поста. По оценкам осведомленных источников, примерно четверть недвижимости Алматы находится в залоге у банков, и те экономически не заинтересованы в быстром обесценивании данных активов, поскольку они в определенной степени сами заложники высоких цен.

Экономист Ораз Жандосов в 2006 году на круглом столе в дискуссионном клубе “Реформа” отметил, что снизить цены на жилье в той же южной столице не проблема. Экономический инструментарий для этого давно создан и главное - это политическая воля и последовательность в действиях. Однако люди, доминирующие у механизма принятия решений, весь ресурс использовали и используют для поддержания высоких цен, стараясь не принимать в расчет объективные доходы большинства казахстанцев.

“Бум жилищного строительства привел к резкому росту цен на жилье, сделав его недоступным практически абсолютному большинству населения”, - это уже из оценок экономиста Каната Берентаева. Такая ситуация привела к сокращению реального количества игроков на рынке недвижимости, что само по себе делает его более уязвимым и менее устойчивым во всех отношениях. При этом доля спекулянтов давно перешагнула 30% барьер, с которого и начинается “пузырь” в данной сфере.

Первые симптомы того, что рост цен уперся в свой потолок, отчетливо проявились уже в феврале текущего года. Весна дала заметную дифференциацию по рынку жилья. Если на первичном рынке элитных квартир минимальный рост продолжился, то сегмент вторичного жилья стал переживать стагнацию. Цены от продавцов не падают, но и покупателей, готовых платить такую сумму все меньше. Недаром же появилась новая сфера занятости - имитировать жизнь в многоэтажках (включать - выключать свет, открывать - закрывать занавески на окнах, ходить по этажам с прозрачными лестничными пролетами).

Цены на жилье могут заметно упасть уже завтра, а могут и продержаться еще какое-то время или пережить мощную дифференциацию, потому что есть основания к каждому из вариантов. Современные учебники по экономике похожи на учебники по психологии, поскольку сегодня многое зависит от настроения потребителей. Казахстанский потребитель при этом ведет себя нервно, о чем свидетельствует “рваный” график обращений за ипотекой (среди тех, разумеется, кому это по карману). Люди хотят определенности на рынке, но она как раз в самом большом дефиците.

Вот и американские ипотечные компании, поначалу показав на казахстанском поле колоссальный рост, теперь сворачивают свою деятельность. Их аналитики бессильны предсказать поведение местного рынка недвижимости в силу непрогнозируемости многих фундаментальных факторов. В том числе государственной политики. Вдобавок в самих США большинство экспертов склоняется к предстоящему понижению цен на жилье, а в эпоху глобализации тренды главных экономических центров дают свои импульсы остальным на манер расходящихся кругов по воде. С другой стороны, в республике разворачивают свою инфраструктуру российские и китайские компании, которые как раз специализируются на жилищном рынке периода снижающихся цен.

Бессилие здравого смысла

Жилье относится к предметам первой необходимости, также как продукты питания с одеждой. Однако анализ ситуации в данной сфере показывает причудливую смесь как привычных для жилищной сферы факторов, так и механизмов, привнесенных сюда из области предметов роскоши.

В этом году заканчивается первая государственная программа жилищного строительства (правительством уже подготовлен новый документ на 2008-2010 годы). О ее недостатках сказано много, и мы только повторим отмеченное Канатом Берентаевым. Действия правительства свелись к стимулированию платежеспособного спроса на жилье путем развития ипотечного кредитования. При этом не было учтено резкое социальное расслоение и несоответствие доходов подавляющей массы населения требованиям банков второго уровня к заемщикам.

Когда президент говорит о среднестатистической месячной зарплате в $400 на каждого работающего, то из вида упускаются многие принципиальные моменты. Человек с годовым доходом в $250 млн. может удерживать планку в $400 в месяц, если с “дополняющей” стороны будут тысячи людей с месячными доходами $150 - 200. В развитых странах существует понятие “срединный доход”, то есть когда 50% жителей над этой линией доходов и 50% - ниже. Даже в Палм-бич, на острове миллионеров, статистика фиксирует сильную разницу между “средним” и “срединным” уровнями доходов. В Казахстане модель расчета срединного показателя статистикой вообще не используется.

В действующей правительственной программе не было уделено достаточного внимания стимулированию индустрии промышленных материалов. В итоге даже поставки цемента из России и Кыргызстана не могут покрыть его дефицита в стране, а импорт из Китая затруднен коррумпированной и неповоротливой таможенной системой. “В программе не были предусмотрены механизмы удешевления жилищного строительства”, - подчеркивает г-н Берентаев.

Одним из стержневых моментов рыночной экономики является мобильный переток капиталов в более прибыльные сектора. Это позволяет оперативно удовлетворять растущий спрос и возвращать отрасли-лидеры по прибыли к средней норме дивидендов по всей экономике. Но в Казахстане участники строительного пира предусмотрели механизмы защиты своей ниши. Главным из них выступает бюрократизация отрасли, делающая вход для многих игроков невозможным.

Когда требуется бесконечное количество лицензий, вплоть на работу маляров у одних, а другим прощается незаконное привлечение низкооплачиваемых гастарбайтеров, то ни о каком равенстве условий не может быть и речи. Столкновение с коррумпированными чиновниками гибельно для представителей любой части реального сектора, а в строительстве особенно. Система же построена таким образом, чтобы участники строительного сговора располагали массой преимуществ перед остальными - от доступа к земельным участкам (непрозрачное распределение) до подключения к инфраструктурным сетям.

Финансовые параметры входа на рынок также постоянно растут, подстегиваемые увеличением взяток и удорожанием строительных материалов.

Траектория падения

Ресурсная база для сохранения высоких цен недвижимости сохраняется. В первую очередь, это приток сырьевых долларов, монополизация отрасли и уязвимость собственников.

Цены на нефть раньше осени упасть не должны (сезон отпусков в странах “золотого миллиарда”). А если угрозы Белого дома в адрес Тегерана получат военное содержание, то тем более.

Монополизация отрасли, строящаяся на сращивании крупных застройщиков и представителей органов государственного управления, вряд ли переживет существенную трансформацию. Механизм административного отстрела неугодных, обладающих недостаточным властным ресурсом, отработан хорошо и надежно. Финансовые барьеры затрудняют выход на рынок даже представителей среднего бизнеса, не говоря уже о малом.

Разгул рейдерства не дает собственникам оснований быть спокойными практически за любой вид бизнеса. Квартиру же отобрать на порядок сложнее, чем ресторан или сельскохозяйственное предприятие. Поэтому квартиры в качестве бизнеса (сдача в аренду) или сокровища (сохранение активов) должны остаться востребованными.

На понижение играет нереально высокая цена жилья, никак не соответствующая финансовым возможностям среднего покупателя. В первую очередь, это касается вторичного рынка недвижимости, живущего по иным, нежели элитный сегмент, принципам. Дифференциация на рынке жилья - одна из основных тенденций современного момента, с вытекающими из этого ценовыми последствиями.

Такие факторы, как развитие фондового рынка, право граждан на 10 соток земли и развитие социально-предпринимательских корпораций (СПК) больше выступают в качестве сил с неопределенным вектором воздействия на жилищный рынок.

Нормальный фондовый рынок, где зажиточные люди могут покупать акции интересных предприятий, по идее должен оттянуть внушительные средства из строительной отрасли. Однако пока такого фондового рынка нет, и одномоментно возникнуть он не может. Здесь требуются специальные кадры, инфраструктура, знания и привычка к игре на бирже у потенциальных ее участников.

Десять соток, которые теоретически может получить любой гражданин, что, в потенциале должно способствовать улучшению жилищных условий рядовых казахстанцев, мало соотносятся с реальностью. Простым гражданам их получить как раз тяжелее всего, плюс объективный дефицит земельных участков в оптимальных для жилищного строительства местах.

СПК, на словах, должны способствовать повышению качества жизни населения. Жилищное строительство в таком разрезе выступает одним из ключевых моментов. Пока этот вид корпораций еще не заработал, и уже сегодня с трудностями идет передача им от акиматов заявленных земельных ресурсов.

Главным источником падения цен остается высокая цена жилья. Данный фактор носит объективный характер, тогда как механизм поддержания ее на современном уровне создан искусственно. Вдобавок строительный сектор по своей экономической природе носит циклический характер, а потому понижение цен на жилье неизбежно (с землей ситуация более сложная). Непредсказуемыми остаются конкретные сроки и степень снижения по сегментам и регионам. Ведь в столицах, главных и вспомогательных точках экономического роста строительный бум имеет собственную специфику. По-разному он будет и принимать нормальный вид.