Новости
В других СМИ
Загрузка...
Читайте также
Новости партнеров

Александр Белович: Страна имеет достаточно ресурсов, чтобы реализовать жилищную программу

Фото : 25 декабря 2007, 11:09

Александр Белович: Страна имеет достаточно ресурсов, чтобы реализовать жилищную программу

Продление вынужденного тайм-аута в строительстве жилья чревато не только замедлением темпа роста отрасли. Настороженное выжидание участников рынка — как банков, так и клиентов — подвигает к тому, что строители перестают развивать площадки — заделы под стройки 2008—2010 годов. И в итоге, вместо ожидаемого большинством из нас падения цен на недвижимость, можно смело прогнозировать их резкий всплеск в ближайшей перспективе. В силу самой банальной причины: резкого снижения предложения жилья на рынке. Его масштабы можно оценить даже визуально — по законсервированным массивам. Подоплека спада кроется и в снижении объемов производства заводов стройматериалов, которые уже сейчас не превышают 50—60 процентов к уровню трехмесячной давности. Парадоксальность нынешней ситуации на рынке недвижимости и в том, что темпы строительства замедлились при неудовлетворенном спросе на жилье. Даже учитывая семь миллионов квадратных метров жилья, которые будут сданы в Казахстане по итогам года. То есть вопреки основному закону рынка: при высоком спросе — падающее предложение. Сейчас на среднестатистического казахстанца приходится всего около 0,5 «квадрата» нового жилья в год, тогда как, к примеру, в благополучной Европе, где на одного человека уже приходится по 40 жилых «квадратов», ежегодно вводится один «квадрат» нового. И нам прогнозируют откат назад.

Августовский сбой стал суровым уроком. Банкиры, резюмируя ситуацию, говорят: хорошо, что пузырь не лопнул, а сдулся. И постепенно, чтобы не случилось худшего, ужесточая условия кредитования, возвращаются в сектор. Согласны и строители с тем, что необходимо запускать принципиально новые и эффективные финансово-социальные механизмы для устойчивого роста сектора, сбалансированного по спросу — предложению. И в концепции, которую предлагает председатель совета директоров строительной корпорации «Базис-А» Александр Белович, есть действительно очень актуальная особенность: она основана на поддержке... платежеспособности потенциального покупателя жилья. О механизме, который позволит, с одной стороны, вывести строительство на прежние темпы развития, и с другой — сделать доступным жилье для большинства казахстанцев, — в интервью с Александром БЕЛОВИЧЕМ.

Альтернатива банкам

— Александр Якубович, всем и вдруг стало понятно ключевое слово проблемы — деньги. Банки приостановили финансирование и строительных компаний, и физических лиц, и сразу возник коллапс в отрасли. Вы видите альтернативу банковскому финансированию?

— Да. Финансирование через специализированные государственные банки.

— Вы — рыночник, предприниматель и говорите о государственном участии?

— Государство для стабилизации ситуации в качестве разовой меры пошло на выделение четырех миллиардов долларов. Мы же говорим о долгосрочном и полноценном рыночном механизме, в котором государство выступает в качестве одного из участников рыночных отношений. Приведу пример: в России, где те же постсоветские жилищные проблемы, до 70 процентов ипотеки финансируется через специализированные госбанки — Федеральное агентство по ипотечному кредитованию, Сбербанк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Желдорипотека. В Казахстане проблема обеспечения жильем, унаследованная от СССР, имеет такой же острый социальный аспект, который приоритетен для государства, но не является таковым для частных коммерческих банков: у них — рыночные задачи. А значит, они вольны выбирать более рентабельные сферы инвестирования.

— Получается какой-то собес. А в чем рыночность вашего предложения?

— Капитализировав специализированные госбанки, например, до 15—20 миллиардов долларов, государство будет зарабатывать, как и все банки второго уровня, на выдаваемых ипотечных кредитах. Опыт КИК и Жилстройсбербанка показал, что их предложения востребованны. Но объемы их кредитования пока крайне малы. Государство же, в больших объемах кредитуя заемщиков через свои структуры по более низким ставкам, чем у коммерческих банков, сможет кардинально изменить ситуацию на рынке.

Во-первых, отрасль, которая в тандеме с финансовым сектором принесла 45 процентов ВВП в минувшем году, продолжит расти, развиваться и поднимать сопутствующие сферы. Во-вторых, кредитование заемщиков не под 15, а, к примеру, под пять — семь процентов годовых будет способствовать естественному снижению цен на рынке. В-третьих, ипотечное кредитование физических лиц под более низкие ставки — в два-три раза ниже, чем у коммерческих банков — приведет к тому, что ежемесячные погашения ипотечных займов будут обходиться заемщикам дешевле. К примеру, взяв на жилье кредит 100 тысяч долларов под 15 процентов годовых, заемщик должен ежемесячно вносить в течение 20 лет по 1 317 долларов. А по ставке государственной ипотеки, например, шесть процентов, этот взнос при тех же исходных условиях составил бы 716 долларов. Вдвое меньше. Понятно, что число семей, способных выдержать такую нагрузку, значительно больше, чем в первом случае. Как видите, при госфинансировании действуют рыночные правила, но, я бы сказал, с хорошей социальной корректировкой. Это очень важно, поскольку налицо не только декларация государства реализовать в национальном масштабе программу обеспечения жильем граждан, но и механизмы ее долговременной реализации. При этом не собесовским, как вы выразились, методом, а на щадящей коммерческой основе.

Соблюсти госинтерес

— Но можно посчитать и упущенную выгоду государства от такого нерационального размещения государственных средств.

— Не соглашусь с тем, что государство потерпит убыток из-за низких ставок по кредитам. Экономический, но чуть отсроченный эффект от этой меры кратно покроет упущенную выгоду. Сейчас в отрасли трудится более 460 тысяч человек. Не надо быть экономистом, чтобы понять, каков — со знаком минуса — будет эффект, если хотя бы половина строителей окажется в отпусках без содержания. Умножьте, как минимум, проблему на три — с поправкой на семьи... Поддержка же отрасли государством изменит минус на плюс.

Другой безусловный плюс — кумулятивный эффект от развития сопутствующей стройиндустрии и всей инфраструктуры. Не случайно отрасль называют локомотивом экономики. Прямое вовлечение госинститутов в эту сферу станет катализатором развития сопутствующих производств: крупные предприятия, производящие стройматериалы, открываются только тогда, когда есть уверенность в долгосрочном спросе на их продукцию. Не секрет, что производство отечественных строительных материалов — это одна из актуальных задач всей стройиндустрии. В итоге не только строители получат качественные и приемлемые по ценам материалы, механизмы, оборудование, но и государство расширит перечень компаний-налогоплательщиков. В выигрыше будут и покупатели жилья, стоимость которого за счет сокращения доли используемых импортных материалов снизится. Причем снизится по объективным причинам, а не в силу административного регулирования.

— Получается, что в такой схеме финансирования отрасли нет места коммерческим банкам?

— Госфинансирование — через банк или государственную ипотечную компанию — лишь один из механизмов. Объективная пропорция — 70 государственных к 30 коммерческим процентам. Потребности в строительстве столь велики, что без банковских кредитов не обойтись. Но появление такого сильного конкурента на рынке, как государство, не только скорректирует вопрос конкуренции стоимости ипотечных кредитов. Более важно другое: вопрос экономической безопасности. И это не преувеличение.

Один из наиболее серьезных выводов прошедшего лета — явно обозначившаяся и, я бы сказал, критическая зависимость наших банков, а через них и в целом экономики, от внешних заимствований. Малейший сбой на зарубежных рынках, малейшее сомнение в способности наших банков отвечать по своим обязательствам — и тут же сработает принцип домино. Безусловно, слухи, паника, закравшееся недоверие всех участников рынка друг к другу еще более усугубили ситуацию. И, честно говоря, только ясно выраженная, официальная позиция государства смогла удержать общество от нарастания ажиотажа и усугубления ситуации. Я согласен с тем, что банки должны ужесточать требования к заемщикам, следовать своему коммерческому интересу, но ровно до тех пределов, пока их деятельность не вступает в прямой конфликт с интересами общества и не наращивает экономические риски государства. И в этой ситуации у рыночного государства есть право воспользоваться рыночными же рычагами, чтобы восстановить паритет интересов.

Аренда аренде — рознь

— Но, знаете, Александр Якубович, «вилка» между стоимостью жилья и доходами основной массы населения столь велика, что даже государственные кредиты под пять процентов не помогут многим заемщикам. К тому же, в любом случае, выдавая кредит, государство должно быть уверено в возврате своих средств. Ипотечный кризис в США показал, какими проблемами грозят необеспеченные займы. Поэтому тест на платежеспособность, я думаю, у нас пройдут немногие.

— Поэтому второе наше предложение касается развития арендного жилья. Вспомните, в СССР почти все мы являлись квартиросъемщиками и жили в государственном жилье. Приватизация изменила нашу психологию, и теперь каждый мечтает быть собственником жилья. Эта мечта очень радует строителей. Но есть те объективные реалии, о которых вы говорите и которые не позволяют всем и сразу обзавестись собственным жильем. Выход — аренда. Но хотя соответствующий закон в Казахстане был принят год назад, он не работал. И работать не будет, пока не запустим эффективный механизм. В этом механизме — несколько важных участников: государство, банки, предприятия и компании, накопительные пенсионные фонды.

— Ой, при фразе «использование средств НПФ», думаю, многим становится не по себе. Никто не отважится рисковать пенсионными накоплениями. Поэтому из двух ориентиров — высокая доходность или надежность — приоритет отдается надежности.

— Поэтому в последние пять лет в целом по накопительной пенсионной системе доходность ниже накопленного уровня инфляции. По последним официальным данным АФН, средневзвешенная доходность НПФ за пять лет составила 40,72, а накопленный уровень инфляции — 54,4 процента. И о какой полноценной сохранности пенсионных сбережений тогда можно говорить? Это ли не риск?!

Поэтому расскажу, как действует механизм развития арендного жилья с участием НПФ. Первое условие: под программы арендного жилья, так же, как и при реализации жилищной госпрограммы, государство предоставляет бесплатно пенсионным фондам земельные участки и подводит коммуникации. Второе: в соответствии с лимитами, установленными регулятором, фонд мог бы через свою управляющую компанию вложить часть средств в строительство многоквартирного дома. При этом дом является собственностью НПФ и впоследствии сдается им в аренду. Наши специалисты сделали расчеты, доказывающие, что это выгодно для всех.

К примеру, НПФ берется построить жилье из расчета 700—800 долларов за квадратный метр. Это сопоставимо с расценками по госпрограмме. Тогда при средней стоимости квартиры (площадь — 45 квадратных метров) в 36 тысяч долларов и при условии, что фонд должен иметь доходность 14—15 процентов годовых, арендная плата с квартиросъемщика составит 380—450 долларов. Арендная плата рассчитывается исходя из затрат фонда и с учетом текущей инфляции. Это предложение лучше рыночного (например, в Алматы, Астане), а значит, и более конкурентно. Вывод: арендные дома пустовать не будут, а будут приносить регулярный, стабильный доход домовладельцу — пенсионному фонду. То есть по этой схеме изначально берутся в расчет все потенциальные риски фонда. Сам по себе жилой дом, построенный с минимальными затратами, — это и отличный, ликвидный, как говорят банкиры, актив. Он растет в цене, и его всегда можно продать. Таким образом, у НПФ появляется инструмент, который позволяет получать доходность, превышающую уровень текущей инфляции.

— И как в этот механизм вписываются хозяйствующие субъекты?

— Если бы были приняты нормативные акты, позволяющие юридическим лицам уменьшать налогооблагаемый доход на сумму средств, направленных ими на строительство или покупку жилья для последующей сдачи в аренду своим сотрудникам, то в этом случае можно было бы решить целый блок вопросов. Во-первых, жилищный. При таком подходе решился бы квартирный вопрос значительной части работающего по найму населения страны. Во-вторых, это способствовало бы закреплению работников в организациях, росту производительности труда и стабилизации производств. В-третьих, увеличение в целом объемов жилищного строительства будет способствовать развитию всей строительной индустрии и сопутствующих производств, увеличению количества налогоплательщиков. Как юридических, так и физических лиц. Я не говорю уже о тех налогах, которые будут поступать в казну от арендных платежей. Как видите, в целом выигрывает и госказна, и экономика в целом.

Эта норма не нова. Она предусматривалась отечественным законодательством в 90-х годах. Однако в 1994 году была исключена. Я считаю, что сейчас хотя бы в качестве временной меры — на период до 2010 года — эту норму нужно было бы ввести в Налоговый кодекс.

Мечта... с последующим выкупом

— Аренда убивает мечту о собственном жилье. Боюсь, что многие, даже ютясь большой семьей на 30 квадратах, предпочтут временные неудобства и будут копить на первоначальный ипотечный взнос или подпишут договор о жилстройсбережениях, чтобы иметь собственный угол. Но я не понимаю, почему до сих пор у нас не развивается аренда с последующим выкупом по принципу лизинговой схемы... Ведь это снимает остроту проблемы — первоначального взноса для ипотеки.

— Это не исключает наша концепция. Вопрос только в цене. Арендуя жилье, построенное предприятием или НПФ, можно заранее оговорить такую возможность. Платежи, естественно, возрастут. Но конечная цель будет того стоить. К слову, такая цель будет способствовать в немалой степени хорошей сохранности жилищного фонда. Исчезнет и фактор беспокойства: арендодатель не сможет без веских оснований в одностороннем порядке прервать договор.

— Рассказывая о своей концепции, вы не скрываете и интерес строителей: платежеспособный дольщик и покупатель — залог успешности отрасли. Дольщик может обеспечить до трети финансирования объекта еще на нулевом цикле. Но если так остро встал вопрос о финансировании, почему компании не выходят на фондовый рынок? Открылись бы рынку, получили рейтинг, привлекли от тех же НПФ средства...

— Все гладко в теории. Но на казахстанском фондовом рынке тот же порядок чисел, что и в экономике. И вот вам вопрос: допустим, мы разместимся на рынке и наши бумаги купят НПФ. Но по какой цене? А какую доходность мы им обеспечим? В идеале для НПФ она должна быть выше уровня инфляции. Значит, сейчас — не менее 15 процентов. Но такие дорогие заимствования сразу ложатся на себестоимость строительства. В итоге вы же и спросите: почему жилье так дорого?

— Есть ли другие схемы поддержки платежеспособности населения?

— В мировой практике широко распространен опыт исключения суммы ипотечных платежей из налогооблагаемого дохода физических лиц. Думаю, такая мера могла бы облегчить бремя ипотеки казахстанцам.

— Понятно, что в целом оптимистичный сценарий развития отрасли вы связываете с вашими предложениями. Но хотелось бы о текущей ситуации и выходе из нее своими силами... К примеру, есть такая информация, что «Базис-А» намерен выкупить некоторые законсервированные объекты других компаний. Ее подтверждения ждут многие дольщики...

— Мы рассматриваем такие предложения. Но положительные решения будем принимать лишь после того, как убедимся, что эти объекты отвечают современным строительным нормам и правилам, а в сейсмоопасных зонах — и требованиям сейсмобезопасности. Поскольку, приобретя их, наша компания будет отвечать за эти объекты вне зависимости от того, кто начинал это строительство. Отвечать так же, как и за свои объекты: и по закону, и по совести, и материально, и своей репутацией.

Алевтина ДОНСКИХ


Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:
Сейчас читают
Читайте также
Интересное
Архив новостей
ПнВтСрЧтПтСбВс
последние комментарии
Последние комментарии