Новости
В других СМИ
Загрузка...
Читайте также
Новости партнеров

Новое решение вечного вопроса. Без создания привлекательных условий для частных инвестиций госпрограмма развития арендного жилья может стать очередным утопическим проектом правительства

Фото : 3 марта 2008, 12:00

Без создания привлекательных условий для частных инвестиций госпрограмма развития арендного жилья может стать очередным утопическим проектом правительства

Лозунг советской эпохи «Каждой семье -отдельную квартиру» все еще актуален. Больше других врешении квартирного вопроса преуспел Никита Хрущев, при котором ибыла объявлена война коммуналкам. Горбачевская жилищная реформа, пытавшаяся наделить всех советских граждан отдельными квартирами к2000году, провалилась.

Вовремя массовой приватизации государство отказалось отсвоей функции основного арендодателя, иквартиры обрели хозяев влице прежних арендаторов. Агосударственная жилищная политика стех пор направлена наобеспечение граждан жильем, которое они должны выкупать засчет собственных средств, ипотечных кредитов или посистеме жилстройсбережений. Результатом этой политики стало развитие ипотечного кредитования. Пожалуй, даже чрезмерное.

Неустойчивость такой конструкции, при которой успех государственной программы зависел откредитных возможностей банков, показали августовские события прошлого года. Дефицит ликвидности исвязанные сним ограничения банков навыдачу кредитов, особенно ипотечных жилищных займов, поставили под вопрос выполнение госпрограммы даисуществование всей строительной индустрии.

Осенью 2007года вправительстве впервые заговорили онеобходимости строить арендное жилье вместо бесплатного коммунального. Вгосударственной программе жилищного строительства на2008-2010 годы предусматривается строительство арендного жилья засчет средств республиканского бюджета исоздание условий для строительства частных арендных домов.

Помнению Асхата Сагдиева, президента ИГ«ИСТ Коммерц», акцент наарендное жилье был сделан правительством всвязи сухудшением ситуации сипотечным финансированием населения. «Очевидным стал факт, что должна появиться реальная ицивилизованная альтернатива приобретению жилья випотеку. Арендное жилье является такой альтернативой», -считает он.

Крыша навремя

Когда специалисты утверждают, что вКазахстане нет арендного жилья, вэто трудно поверить. Достаточно полистать газеты объявлений, чтобы увидеть море предложений квартир варенду. Однако вКазахстане под арендным подразумевается жилье, сдаваемое внаем собственниками квартир. Взаконе «Ожилищных отношениях» от1997года понятия «наем жилища» и«аренда» даются как равнозначные. Встатьях, регулирующих эту сферу, употребляются лишь слова «наем», «наниматель». Только в2006году взаконе появилось понятие «арендный дом». Это «принадлежащий направе собственности физическому и(или) юридическому лицу жилой дом (жилое здание), жилые помещения (квартиры) которого предназначены для сдачи внаем». Такие дома неподлежат приватизации. Кроме того, закон исключает прекращение договорных отношений счленами семьи нанимателя вслучае его смерти.

Носамих арендных домов, отвечающих этим признакам, вКазахстане пока нет. Рынок арендного жилья представлен частными квартирами, которые сдаются налюбой срок -отчаса донескольких лет. Законом это незапрещено. Нокак раз этот рынок наиболее далек откакой бытонибыло законности. Заредким исключением квартиры сдаются без заключения письменного договора, достаточно устного соглашения сторон. При этом рискуют иарендодатель, инаниматель жилья. Первый может столкнуться снежеланием жильца платить зааренду или съехать сквартиры воговоренный срок, второй -снеобоснованным повышением оплаты или отказом впродлении аренды. Государство неполучает налогов, асдача квартир вовременное пользование при существующем высоком спросе наарендное жилье приносит ихвладельцам огромные доходы (см. график). ВКазахстане уже появился класс рантье. Это люди, имеющие понескольку квартир иживущие засчет сдачи ихваренду.

Пословам вице-президента Национальной ассоциации риелторов (НАР) Олега Алферова, «втени» сегодня находится до95% рынка жилой аренды. Поего мнению, причины этого кроются вособом отношении ксдаче квартир внаем, что никогда невоспринималось внашем обществе как бизнес, азначит, нетребовало легализации. При этом подавляющее число арендодателей юридически неграмотны ипросто незнают, каким образом можно легализовать свою предпринимательскую деятельность. «Узаконение аренды вКазахстане, как, впрочем, ивдругих постсоветских странах, организовано неочень удобно. Нет утвержденных бланков строгой отчетности, которые позволили бысобственнику арендного жилья упростить свой налоговый учет», -добавляет он. Апомнению г-на Сагдиева, рынок аренды всегда отличался непрозрачностью и, посути, является серым рынком. «Трудности легализации этого бизнеса связаны стем, что предложение сконцентрировано только вчастном секторе. Иестественно, что большинство сдающих внаем свои квартиры собственников считают абсолютно неприемлемой оплату налогов государству».

При всем многообразии арендного жилья потребителю зачастую неизчего выбирать: то, что предлагает рынок, несоответствует его запросам покачеству или поцене. Вразных городах существует своя специфика. «Несмотря навыброс нарынок аренды “инвестиционных квартир”, вАлматы сохраняется дефицит предложения жилой арендной недвижимости, -рассказывает Олег Алферов. -Кроме того, налицо диспропорция вего структуре: при фокусе спроса нажилье эконом-класса избыточный объем предложения сосредоточен вклассах “бизнес” и“премиум”. Напротив, астанинский рынок арендных площадей как жилого, так икоммерческого назначения перенасыщен. Врегионах, как правило, мысталкиваемся сдефицитом качественных объектов аренды среднего иверхнего сегментов».

Для изучения спроса ипредложения нарынке арендного жилья было проведено маркетинговое исследование вкрупных городах -Караганде, Павлодаре, Усть-Каменогорске, Атырау, Шымкенте, Астане иАлматы. Вот некоторые изего результатов. Вперечисленных городах сдается примерно до2000квартир внеделю, загруженность квартир составляет 21-25 дней вмесяц. Потребность вдлительном найме арендного жилья имеют 67% опрошенных. Жилье для постоянного или длительного проживания чаще всего снимают рабочие, студенты ипредприниматели: 35, 34и18% соответственно.

Наосновании исследования эксперты пришли квыводу, что строительство арендного жилья является необходимым условием развития рынка рабочей силы, атакже способствует еепритоку врайоны интенсивного промышленного строительства. Кроме того, аренда положительно повлияет надемографическую ситуацию встране, давая возможность решить жилищную проблему молодым семьям, которые немогут позволить себе купить квартиру. Арендное жилье должно быть безопасным иудобным для проживания, считают специалисты, итогда оно станет альтернативой приватизированному жилью, сдаваемому внаем. Это будет способствовать падению цен нарынке аренды. Иеще одно немаловажное обстоятельство всегодняшних условиях: строительство доходных домов засчет бюджетных средств ичастных инвестиций «разгрузит» рынок ипотечного кредитования, оттянет спекулятивный капитал изсектора недвижимости ибудет способствовать стабилизации цен нарынке жилья.

Государственная инициатива

Включение вгоспрограмму арендного жилья вкачестве одного изприоритетных направлений означает, что государство взяло насебя миссию поразвитию этого рынка.

Пословам бывшего главы Министерства индустрии иторговли Галыма Оразбакова, будет увеличен размер трансфертов изреспубликанского бюджета местным исполнительным органам настроительство арендных домов с21до28,7 млрд тенге. Это позволит сдать в2008-2010 годы 475тыс. квадратных метров, или 5769квартир, ежегодно по120квартир вкаждой области, атакже Астане иАлматы. Как ивслучае скредитными квартирами, построенными засчет бюджета, арендное жилье снабдят эпитетом «социальный» иакиматы будут сдавать его только малоимущему населению. Всего взаконе перечислено 11категорий населения, нуждающихся вгосударственной защите. Втом числе госслужащие, бюджетники, военные. Наакиматы также возложена почетная обязанность рассказывать народу опреимуществах арендного жилья, привлекать частных застройщиков.

Одним изпервых шагов напути создания фонда арендного жилья стало решение правительства овыкупе устроительных компаний вАстане 8тыс. квартир посебестоимости. Наэто пойдут 13млрд тенге, которые были заложены вбюджете столицы настроительство коммунальных домов (см. интервью «Арендное жилье -это бизнес»).

Пословам заместителя акима Астаны Сергея Хорошуна, выкуп квартир кардинально повлияет нарынок. «Мы сможем решить проблему обеспечения жильем работников бюджетной сферы исоциально защищаемых слоев наусловиях аренды», -сказал он. Поего оценке потребность вжилье для Астаны составляет 27тыс. квартир. Из8тыс. квартир акимат выкупит только половину, на2,5 тыс. претендуют нацкомпании, еще на2тыс. -агентство погосслужбе.

«Мы небудем выкупать квартиры повышенной комфортности, -отметил г-нХорошун, -это обычные одно-двух— итрехкомнатные, площадью от40до65-70 квадратов». Сдавать эти квартиры предполагается поцене 100-150 долларов вмесяц.

Поподсчетам Олега Алферова, при условии сохранения объемов строительства науровне 2007года (8,1 млн квадратных метров) доля арендного жилья погоспрограмме непревысит полутора процентов отобщего объема жилой площади, которую запланировано сдать в2008-2010 годах. Аналогичный показатель арендного коммерческого жилья составит всего 0,4%. Вотличие отвластей наш эксперт считает, что заметного влияния нанасыщение предложения наарендном рынке столь незначительная доля неокажет. Это положение может изменить только подключение кпрограмме строительства арендного жилья частного капитала, однако бизнес пока невидит выгод этого сектора.

Никто нехотел рисковать

Чтобы заразить частных инвесторов своим примером, государству недостаточно объявить курс настроительство арендного жилья ивыделить деньги избюджета. Нужна серьезная работа над законодательством. Специалисты считают, что мало внести поправки всуществующий закон «Ожилищных отношениях». Они рекомендуют разработать отдельный закон обаренде, где бырегулировались такие вопросы, как выдача разрешений наприобретение многоквартирных домов сцелью сдачи квартир варенду; управление доходными домами; защита прав арендодателей ипотребителей. Кроме того, должны быть прописаны меры, стимулирующие вложения вэтот рынок.

Нодаже очень хороший закон незаставит предпринимателей, частных застройщиков расстаться сденьгами. Главное для них -рентабельность проекта. Впоследнее время инвесторы были разбалованы высокой нормой прибыли настроительном рынке, которая достигала 100%. Кризис ликвидности, сокращение кредитных ресурсов, направляемых нарынок недвижимости, спад встроительной отрасли несколько отрезвили застройщиков, нонедотакой степени, чтобы заставить ихотказаться отбыстрой прибыли впользу долгосрочных проектов. Схема деятельности строительных компаний достаточно проста: запустить объект, продать его науровне фундамента, получить прибыль иначать новое строительство. Застройщикам выгодно только то, что быстро окупается.

Пословам г-на Алферова, это связано сособенностями казахстанского рынка недвижимости, который пока окончательно несформировался. «Он ориентирован наснятие сливок, насверхприбыль икороткий цикл окупаемости. Арендный бизнес как основной вид деятельности -это всегда долгосрочные инвестиции, которые получают развитие лишь вусловиях устойчивого, относительно развитого рынка», -говорит он. Идобавляет, что вКазахстане найдется немного частных инвесторов, готовых подоброй воле строить исодержать арендное жилье.

Председатель совета директоров корпорации «Куат» Олег Нам оценивает рынок арендного жилья как очень интересный, однако сомневается вего перспективности. «За границей процентов 70людей живут варендованном жилье. Считается нормальным всю жизнь прожить, арендуя дом или квартиру. Ноунас вобществе другая психология». Онпредполагает, что вбудущем строители, возможно, займутся иарендным жильем. Препятствием жедля нормального развития частных доходных домов, поего мнению, может стать долгий срок ихокупаемости: для строительства арендного жилья нужны инвестиционные деньги сроком на5-10 лет.

Чем можно все-таки завлечь частного инвестора? Наши эксперты, кроме значительных налоговых льгот, перечислили такие меры: безвозмездное предоставление земельных участков, подведение инженерных сетей засчет государства, дотирование банковских кредитных ставок, частичные гарантии для банков при финансировании строительства арендного жилья.

Вусловиях кризиса ликвидности иего негативных последствий для строительной отрасли разговоры оразвитии арендного жилья можно расценить как упоминание оверевке вдоме повешенного. Сейчас перед строителями иинвесторами стоит куда более актуальный вопрос -как получить бюджетные деньги исдать «незавершенку». Если ситуация неулучшится, точерез несколько лет нового жилья просто небудет. Государство рискует остаться нарынке арендного жилья вгордом одиночестве.

Отсутствие конкуренции состороны бизнеса может ударить попрограмме развития нового сектора рынка. Инепотому, что управительства нехватит денег назапланированные 400тыс. квадратов арендного жилья. Как мысмогли убедиться напримере выполнения предыдущей программы жилищного строительства (на 2005-2007 годы), меньше всего ееплодами смогли воспользоваться те, для кого она ибыла предназначена. Непрозрачность деятельности местных властей при распределении этого жилья привела ктому, что квартиры получали люди, которые неимели наэто права. Махинации скоммунальным жильем привели кпадению популярности жилпрограммы среди населения. Что мешает чиновникам заселить арендные дома своими родственниками изнакомыми? Аэто будет означать полный провал нового проекта.

В подготовке материала принимала участие Ольга Флинк

Светлана Грибанова, автор «Эксперт Урал», «Эксперт Казахстан»


Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:
Сейчас читают
Читайте также
Интересное
Архив новостей
ПнВтСрЧтПтСбВс
последние комментарии
Последние комментарии