Новости
В других СМИ
Загрузка...
Читайте также
Новости партнеров

Дом за один доллар. Муниципальные органы власти в США начинают распродажу пустующих и ветшающих домов, бывшие собственники которых не в состоянии выплатить ипотечные кредиты

Фото : 7 апреля 2008, 15:38

Муниципальные органы власти в США начинают распродажу пустующих и ветшающих домов, бывшие собственники которых не в состоянии выплатить ипотечные кредиты

Aмериканский рынок недвижимости все глубже иглубже погружается вкризис. Поданным национальной Ассоциации ипотечных банкиров США (Mortgage Bankers Association), наконец 2007года 2% всех домовладельцев, которым были выданы ипотечные кредиты, находились впроцессе потери, либо были уже лишены, права выкупа закладной. Это вдва раза больше, чем запоследние 30лет. Ас1979года, когда ассоциация начала вести статистику поданному показателю, это самый высокий показатель. Возможно, сегодня мынаблюдаем самые драматичные события наамериканском рынке жилья современ Великой депрессии 1930−х годов.

Видимый симптом болезни американского рынка недвижимости -рост количества брошенных домов иквартир. Причем если раньше домовладения восновном бросали жители бедных городских кварталов, тосейчас особняки сзаколоченными окнами можно наблюдать ивпрестижных районах американских городов.

Жильцы давно уехали издома

Заброшенные дома всегда были одним изэлементов городского ландшафта -иперманентным источником проблем для городского самоуправления. Носегодня складывается ситуация, скоторой муниципальным властям еще неприходилось иметь дело. Из-за кризиса наипотечном рынке США число пустующих домо-владений внекоторых регионах страны увеличилось вразы. ВНью-Йорке количество процессов полишению права выкупа закладной, возбужденных кредиторами против задолжников поипотеке, увеличилось более чем вдва раза, с3461в2004году до8263в2007−м. Всего постране запоследний квартал 2007года доля вакантных домовладений составила рекордные 2,8% -наивысший результат завесь более чем полувековой период регистрации этого показателя.

Ситуация осложняется тем, что многие домовладения являются фактически бесхозными. Дело втом, что наиболее характерной чертой ипотечного бума последних лет стало обилие кредитов снизкой степенью надежности. Вотличие оттрадиционной практики ипотечного кредитования, когда заем сначала доконца обслуживался водном банке, вовремя бума начала 2000−х годов закладные поипотечным кредитам стали объектом купли-продажи. Врезультате, когда городские власти пытаются решить судьбу брошенного дома, часто обнаруживается, что здание находится вюридической серой зоне. Прежние собственники, получив отбанка уведомление оначале процесса лишения права выкупа закладных изная, что из-за падения цен нанедвижимость они все равно неполучат отпродажи дома нидоллара, съезжают. Банк, которому необходимо провести достаточно длительную легальную процедуру, еще невступил вправа собственника. При этом дома зачастую находятся втаком плачевном состоянии, что банкам проще бросить ихнапопечение муниципалитета, чем пытаться искать нового собственника.

Пышный цвет упадка

Пустующие дома являются источником целого букета проблем. Главными среди них являются снижение рыночной стоимости собственности, находящейся поблизости, идеятельность антисоциальных элементов.

ВМиннеаполисе городские эксперты подсчитали, что наличие наулице пустующего дома ведет к8−процентному понижению стоимости недвижимости усоседей покварталу. При этом набирает силу тренд пооптовой покупке дешевого заброшенного жилья споследующей -оптовой же-перепродажей. Такие массовые выбросы недвижимости, утверждают эксперты, еще больше сбивают цены наибез того подавленном рынке.

Согласно оценкам экспертов, когда количество домов, идущих смолотка, увеличивается вгороде на1%, это ведет кросту преступности на2,33%. Так, изУниверситета Техаса вОстине кварталы спустующими зданиями генерируют втри раза больше звонков вполицию, связанных сторговлей наркотиками, чем изполноценного квартала. Среди проблем, сопутствующих заброшенным домам, специалисты отмечают рост вандализма (граффити, поджоги), воровство элементов конструкции (двери, окна, полы, трубы, электропроводка ит.п.). Растет число бродячих животных. Заброшенные бассейны зацветают истановятся источниками комаров имоскитов. Эксперты также бьют тревогу поповоду проникновения вокружающую среду изразрушающихся домов токсичных строительных веществ, таких как асбест исвинец.

Что делать

Пока кредиторы изаемщики обвиняют друг друга втом, что дома приходят вупадок, местное самоуправление берет инициативу всвои руки. Среди арсенала мер, которыми городские власти борются свлиянием пустующих домовладений, -продажа собственности посимволическим ценам; моратории различной временной протяженности навыселение обанкротившихся домовладельцев. Кроме того, возможны: пеня занеподдержание собственности вприличном состоянии; судебные иски против кредиторов сцелью заставить ихпокрыть издержки городских властей пообслуживанию пустующей собственности; налоговые льготы, гранты ильготные кредиты для организаций, берущихся завосстановление приходящей вупадок собственности либо заееснос.

Одним изнаиболее оригинальных способов возрождения пустующих домов является ихсимволическая продажа. Первопроходцем тут стала мэрия города Саус Бенд, штат Нью-Йорк, запустившая городскую программу «Дом задоллар». Дома, отсуженные увладельцев за«систематическое нарушение муниципального законодательства инеуплату налогов», продаются именно заэту сумму. Правда, заценой водин доллар скрываются десятки тысяч, которые нужно вложить времонтно-восстановительные работы. Поэтому потенциальные покупатели должны доказать городским чиновникам, что уних достаточно финансовых средств (или строительного опыта). Кроме того, унового собственника должна быть идеальная кредитная история -особенно вчасти платежей покредитам иналогам надругую недвижимость, которой онвладеет. Несмотря нанекоторый скептицизм, которым часть горожан встретила известие опрограмме, число желающих принять вней участие было так велико, что выбор наиболее достойных пришлось проводить спомощью лотереи.

Сходную программу еще впрошлом году начала реализовывать мэрия Сиракьюса, штат Нью-Йорк. Здесь заодин доллар некоммерческим организациям продали несколько сотен пустующих домов. Успех акции был настолько оглушителен, что вэтом году городские власти собираются проводить новый эксперимент -продать затужецену 30запущенных домов частным предпринимателям. Будущим владельцам предъявляются примерно тежетребования, что ивСаус Бенде. Реноваторам будут открыты льготные кредитные игрантовые линии -для того чтобы вслучае необходимости компенсировать разрыв между стоимостью восстановительных работ иреальной рыночной стоимостью строения. Ачтобы восстановление ветхой собственности вгородской черте происходило равномерно, долларовые дома будут продаваться наборами, вкоторый войдет собственность, находящаяся как вблагополучных, так ивпроблемных районах города, объяснил мэр Сиракьюса Мэтт Дрисколл.

Прогноз назавтра

Эксперты неисключают, что уже вближайшем будущем этот опыт придется перенимать властям большинства американских городских поселений. Ведущий аналитик консалтинговой компании RGEMonitor Христиан Менегатти считает: «Если цены нажилье будут продолжать падать, число домовладельцев, которые просто прекратят выплаты поипотеке ибросят свои дома, будет только расти. Аесли цены нарынке недвижимости упадут еще на10%, токоличество заемщиков поипотеке, оставшаяся сумма выплат покоторой будет превышать фактическую цену дома, составит 20млн человек. Естественно, невсе изних решат, что дешевле съехать ипредоставить банку-кредитору самому разбираться вситуации, чем продолжать выплачивать ипотеку, ночисло тех, кто сделает такой шаг, может достичь пяти-шести миллионов».

Уже сегодня, пооценкам агентства Moody’s, каждый десятый американский домовладелец живет вдомах, рыночная цена которых ниже, чем выданные под них ипотечные кредиты. Пооценке агентства, уже вближайшее время эта цифра может вырасти до16%. Попрогнозу аналитика агентства Марка Занди, задва года -2007и2008-общее количество дефолтов поипотечным кредитам может достичь 3,3 миллиона. «Две трети этих банкротов будут невсостоянии сохранить засобою тунедвижимость, которая сегодня является ихдомом», -подводит печальный итог аналитик.

Между тем Артур Нельсон, профессор Политехнического института штата Вирджиния, считает, что кризис, который переживает американский рынок недвижимости сегодня, неявляется основной причиной роста числа пустующих домов. Поего мнению, ветшание пригородов является следствием структурных изменений, которые переживает рынок. Нельсон убежден, что тот процесс, который формирует внешний облик американских городов втечение последних 60лет -миграция жителей изгорода впригороды -«поворачивает вспять». Сегодня все больше американцев выбирают центр города вкачестве своего местожительства как среду более интересную инасыщенную посравнению со«скучными сонными пригородами». Помере того как этот объективный процесс развития городских поселений будет набирать силу, «многие привлекательные районы наокраинах городов могут стать тем, чем стали в1960−е -1970−е годы ихцентры -разваливающимися трущобами, заселенными беднотой иуличными бандами», рисует картину завтрашнего дня профессор

Виктор Глумсков, главный редактор «Эксперт Северо-Запад»


Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:
Сейчас читают
Читайте также
Интересное
Архив новостей
ПнВтСрЧтПтСбВс
последние комментарии
Последние комментарии