Новости
В других СМИ
Загрузка...
Читайте также
Новости партнеров

Метаморфозы ипотеки

Фото : 14 апреля 2008, 12:42

Ужесточение условий ипотечного кредитования и повышение кредитных ставок стало адекватным ответом банков на кризис ликвидности. Ограничение доступа к кредитным ресурсам оздоровит рынок недвижимости

Национальный банк (НБРК) дважды вгод проводит исследование «Состояние ипрогноз параметров кредитного рынка», результаты которого публикуются насайте НБРК. Основано оно наопросах самих участников рынка -вопросы адресованы руководителям, отвечающим закредитную политику банков, -иэтим особенно интересно. Последний раз обследование кредитного рынка проводилось вянваре нынешнего года, предыдущее -виюле прошлого, тоесть еще докризиса.

Минувшим летом банки ожидали незначительного ужесточения условий ипотеки вовтором полугодии последующим параметрам: маржи порискованным кредитам (это отметили 45% респондентов), условий позалоговым требованиям (31%) иминимальному размеру первоначального взноса (25%).

Как показал январский опрос, практически все банки изменили свою политику поипотечному кредитованию, причем наибольшим изменениям подверглись вышеперечисленные условия. Кроме того, первые пять банков увеличили размер первоначального взноса, некоторые изних снизили сумму кредита поотношению коценочной стоимости недвижимости. Ужесточить вдальнейшем условия ипотеки намерены 50% респондентов.

Неподтвердились ипрогнозы увеличения спроса наипотечное кредитование. Виюле прошлого года банкиры рассчитывали, что спрос вырастет благодаря сохранению или даже смягчению условий займов. Однако вовтором полугодии участники опроса отметили заметное снижение спроса состороны физических лиц как напотребительские, так инаипотечные кредиты. Особенно упал спрос назаймы виностранной валюте. Причинами, помнению опрошенных, стало удорожание кредитных ресурсов, атакже неопределенность дальнейшего развития рынка недвижимости.

Нонетолько заемщики меньше обращаются заипотекой. Банки тоже неочень-то хотят выдавать кредиты, особенно физическим лицам, втовремя как впервом полугодии 2007года более половины опрошенных, наоборот, отмечали увеличение желания предоставлять займы.

Деньги сегодня нужны самому

Заполгода картина покредитному рынку, вчастности поинтересующему нас сегменту ипотечного кредитования, совершенно изменилась. Ответ навопрос, почему это произошло, лежит наповерхности. Основная причина -глобальный кризис ликвидности исвязанный сним дефицит средств убанков: уних почти неосталось шансов рефинансировать внешние долги. Средства казахстанским заемщикам пока, как правило, предоставляют международные институты развития. Речь идет онебольших, попрежним меркам, суммах -от50до150млн долларов, втовремя как раньше были суммы домиллиарда долларов. Отсюда инежелание расставаться сденьгами. Заметьте, почти все банки замалым исключением перестали рекламировать свои ипотечные продукты.

Летом ожидания введения более жестких условий поипотеке были связаны соснижением доли рисков ссудного портфеля, ростом издержек поподдержанию достаточности капитала иухудшением показателей ликвидности. Ужесточения восновном коснулись кредитов для крупного бизнеса. Необходимость жесмягчения кредитных условий респонденты объясняли усилением конкуренции нарынке.

Вовтором полугодии 2007года среди причин изменения кредитной политики банков напервый план вышел дефицит средств. Сегодня банки немогут позволить себе выдавать кредиты напрежних условиях ивпрежних объемах, потому что гораздо важнее выполнить обязательства перед внешними кредиторами. Ктому жеизменились иусловия нарынке. Удорожание займов иужесточение условий ихпредоставления привело кснижению конкуренции нарынке кредитования, это позволило проводить более гибкую иосмотрительную кредитную политику.

Наиболее радикальные изменения условий предоставления ипотеки произошли упервой пятерки банков. Так, всреднем цена займов выросла до18%, при этом рост составил отдвух допяти иболее процентов. Вслед залидерами рынка подняли ставки идругие игроки. Пословам директора департамента банковских продуктов Каспийского банка Кумара Мусаева, из-за резкого изменения конкурентной среды, тоесть общерыночной тенденции кудорожанию финансовых ресурсов, посравнению савгустом 2007года, минимальная ставка поипотечному кредитованию увеличилась на4-6% процентов. Дельта Банк повысил кредитную ставку до20% годовых, срок займа снизил до5лет.

Повышение стоимости кредитов стало первым ответом накризис ликвидности. Когда кпроблемам дефицита средств прибавились еще итуманные перспективы дальнейшего развития рынка недвижимости, атакже риски снижения стоимости залогового обеспечения, банки пересмотрели идругие условия. Основная цель коррекции -снизить риски поипотеке, что всвою очередь приведет ксокращению числа заемщиков.

Лучше меньше, далучше

Внаибольшей степени изменениям, кроме ставок, подверглись размеры первоначального взноса имаксимальной суммы кредита. Меньше скорректированы сроки кредитов, атакже требования кзалоговому обеспечению. Наиболее значительные перемены наблюдаются улидеров рынка (см. таблицу 1). Они, имея самые большие объемы внешних заимствований, более уязвимы квлиянию негативных факторов.

Интересно, что многие игроки изменили свои подходы ккредитованию нового жилья. Как сообщил нам г-нМусаев, Каспийский, исходя изпоследних событий настроительном рынке, сейчас непринимает взалог строящееся жилье. При этом, поего словам, испрос назаймы под такое жилье тоже отсутствует. Дельта Банк непредоставляет займы надолевое участие, только наготовое жилье. Евразийский банк вообще приостановил выдачу кредитов под недвижимость.

Банк ЦентрКредит (БЦК) как давал кредиты под недвижимость нестарше 50лет, так идает. Пословам начальника развития розничного кредитования БЦК Антона Крамаренко, требования кзалоговому имуществу непретерпели существенных изменений. «Есть определенные ограничения поосновным характеристикам строения. Однако вконечном счете отэтого зависит нерешение овыдаче займа, атолько максимальная его сумма. Соответственно, чем слабее характеристики объекта, тем меньшую сумму под его залог может получить клиент», -утверждает он. Другие банки непринимают вкачестве залога недвижимость ранее 1965-1968 годов.

Изменился иподход кзаемщику. Если докризиса (иособенно после него) банки второго уровня (БВУ) упрекали Казахстанскую ипотечную компанию заизлишне жесткие, наихвзгляд, требования кзаемщикам, что непозволяло КИК выкупать уних все подряд ипотечные кредиты, тосегодня они стали также более разборчивыми поотношению кпотенциальным клиентам. Обзвонив ряд банков, мыубедились, что подтверждение доходов является обязательным при принятии решения овыдаче кредита. Пословам Антона Крамаренко, банки сегодня более тщательно проверяют величину ирегулярность доходов заемщика.

Кпримеру, ДБАО«Сбербанк» втечение всего 2007года неменял условия ипотечного кредитования, оставив ставку вознаграждения науровне 17% годовых. Зато ввел более жесткие требования коценке финансового состояния заемщика иего платежеспособности.

Это необходимо для того, чтобы снизить риск неплатежей. Иважно, чтобы расходы заемщика (то есть выплата основного долга ипроцентов) были адекватны его доходам. Хотя здесь также существует индивидуальный подход, нодействует общее правило -напогашение кредита должно уходить неболее 50% дохода. ВКаспийском несколько другие требования: отношение размера платежа позайму кразмеру дохода заемщика должно составлять максимум 0,7. Эта цифра уменьшается взависимости отразмера доходов заемщика. «Сейчас всем потенциальным заемщикам нужно брать насебя больше рисков. Ивэтом смысле банки хотят работать сболее уверенными вфинансовом плане партнерами. Кпримеру, Каспийский повысил размер минимального первоначального взноса до30% отстоимости приобретаемого жилья или предоставляемой взалог недвижимости. Банк также повысил требования кзалогу позаймам без подтверждения дохода», -говорит Кумар Мусаев.

Никто нехотел демпинговать

Стало труднее нетолько получить кредит, ноирасплачиваться поранее взятым займам. Причина вплавающей кредитной ставке: ееразмер зависит отпоказателя инфляции. Банк имеет право пересматривать значение ставки дважды вгод -1апреля и1октября. Если заэто время индекс потребительских цен остался натом жеуровне, тобанк может оставить ставку напрежнем уровне или даже теоретически снизить ее. Вовсяком случае, повышать еепосвоему усмотрению банк права неимеет. Регулятор для защиты заемщика при значительном росте инфляции (как это произошло осенью прошлого года), ввел предельное значение вознаграждения покредиту. Независимо отуровня инфляции куказанной вдоговоре ставке прибавляется неболее 4,5%. Например, заем был предоставлен поцене 17% годовых, к1октября 2007года инфляция достигла 14,1%, однако максимальное значение ставки вознаграждения недолжно превышать 21,5% (17% + 4,5%).

Кинфляции индексируются иставки покредитам, выданным банками порыночной программе КИК (см. Метаморфозы ипотекитаблицу 2).

Сегодня банки повышают стоимость кредитов еще ипотому, что заемные средства подорожали для них самих. Как рассказал «Эксперту Казахстан» специалист одного избанков, пожелавший остаться анонимным, банки вынуждены повышать ставки нетолько поновым, ноипоранее выданным кредитам, управляя риском, возникающим из-за разрыва между длиной обязательств идлиной активов вразные периоды. Особенно это актуально поотношению кдолгосрочным заимствованиям, ккоторым относятся как раз ипотечные кредиты. Максимальный срок поним составляет 30лет. Банк, пояснил наш собеседник, выдает кредиты засчет депозитов. Носегодня нарынке несуществует депозитов, адекватных посроку ипотеке. Люди вкладывают деньги максимум на5лет.

Даже самое длинное заимствование под еврооблигации непревышает 10лет. «Например, мывыдали изэтих денег 30−летние кредиты. Вкакой-то момент банку придется рефинансировать свои заимствования, астоимость денег нарынке постоянно меняется, сейчас она растет. Итеперь, когда мырефинансируем свою задолженность, например, через синдицированные займы, еврооблигации, естественно, мыделаем это поновым ставкам, потому что постарым ценам нам денег нарынке недадут», -говорит специалист.

Втожевремя выросла истоимость вкладов. Если конкуренция нарынке кредитования снизилась, тоборьба заденьги вкладчиков, напротив, обострилась. Таким образом, стоимость обязательств для банков вцелом повысилась: подорожали внешние заимствования, плюс вклады населения июридических лиц, плюс средства, привлекаемые смежбанка.

Втакой ситуации, говорит наш собеседник, для банка естественно повышать цену кредитов, иначе его деятельность станет убыточной. «Банки неделают ничего, что непредусмотрено кредитным договором. Мыженезаставляем людей -либо тысоглашаешься наповышение ставки, либо мытебе дефолт объявляем. Уклиента есть возможность вернуть кредит засчет собственных средств либо взять вдругом банке, тоесть рефинансировать. Сейчас невозможно получить нарынке деньги постарой цене: потем ставкам, которые были год назад или доавгуста, никто некредитует». Причем, подчеркивает специалист, если быбанки неповышали ставки вданной ситуации, тогда быможно было говорить, что убанков плохи дела, потому что вкакой-то момент обязательно возникли быпроблемы скапиталом, поскольку банк начал быпокрывать убытки заего счет, иначе говоря, проедал капитал.

Трудно заемщикам, плохо кредиторам

Напрашивается вывод: сегодня нет никаких оснований для возможного снижения ставок исмягчения условий ипотечного кредитования. Хотя банки утверждают, что удорожание кредитных ресурсов для них -вопрос выживания, повышение ставок вознаграждения поуже существующим займам чревато потерями нетолько для клиента, ноидля самой кредитной организации. Сегодня потенциальный заемщик, принимая решение, брать или небрать кредит, оценивает его стоимость исвои возможности поего погашению. Те, кто брал ипотеку 2-3 года назад иранее, даже если подписывались наплавающую ставку, зачастую неготовы увеличивать сумму платежей. Если учесть, что цены назалоговую недвижимость падают, тонет особого желания платить занее дороже. Как говорят сами банкиры, если сумма обеспечения покакой-то причине становится меньше суммы кредита, всегда есть риск, что клиент подарит банку этот залог.

Насайте Альянс Банка уже опубликованы объявления оторгах залоговым имуществом -квартирами, домами, земельными участками, складскими помещениями имагазинами. Метод торгов пессимистический -голландский (то есть напонижение). Это говорит отом, что банк ненадеется набольшой спрос навыставляемую недвижимость. Вполне возможно, что залоги возвращают идругим банкам, вот только информация обэтом пока непоявилась.

Продажа залогового имущества еще больше подорвет рынок недвижимости иувеличит количество просрочек поплатежам.

Несколько лет банки вконкурентной борьбе целенаправленно снижали стоимость ипотечных кредитов. Доступность идешевизна (относительная) кредитных ресурсов резко увеличили спрос нарынке недвижимости. Авот предложение заспросом неуспевало. Это привело кперегреву рынка иросту цен. Ипотека несмогла решить жилищную проблему населения, ноактивно способствовала росту цен ипоставила под удар сами кредитные организации. Нынешнее повышение ставок иосмотрительность при выдаче кредитов должны пойти напользу рынку. Пусть покупают засчет ипотеки квартиры те, кто может ееоплатить. Для удовлетворения потребности вжилье остальных казахстанцев нужна продуманная государственная программа строительства арендного жилья.

Светлана Грибанова, корреспондент «Эксперт Казахстан»


Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:
Сейчас читают
Читайте также
Интересное
Архив новостей
ПнВтСрЧтПтСбВс
последние комментарии
Последние комментарии