Ничего никому не скажу. Непрозрачность казахстанского рынка недвижимости - один из главных факторов, отпугивающих инвесторов

15 сентября 2008, 17:08
Фото:

Непрозрачность казахстанского рынка недвижимости - один из главных факторов, отпугивающих инвесторов

Казахстан впервые попал вИндекс прозрачности рынков недвижимости (TheRealEstate Transparency Index 2008), выпускаемый финансовой организацией Jones LangLaSalle (JLL) каждые два года, начиная с1999−го. Оценка аналитиков неутешительна: наша страна заняла 75−еместо из82ипопала вчисло рынков снизким уровнем прозрачности. Это свидетельствует одостаточно высоком уровне рисков исложных условиях работы. Нашими соседями поместу врейтинге оказались Пакистан, Венесуэла, которые опередили нас; сразу заРКследует Доминиканская Республика. Впрочем, низкое место врейтинге -неприговор. Запоследние годы ряду стран удалось кардинально улучшить ситуацию нарынке недвижимости. Казахстан тоже может добиться большей прозрачности -если сделает ряд конкретных шагов попримеру других государств, сумевших заметно подняться врейтинге Jones LangLaSalle.

Чемпионы прозрачности

«Индекс прозрачности рынков недвижимости является стратегическим инструментом, помогающим понимать процессы, связанные срынком недвижимости, ивозможные риски наданном рынке висследуемых странах мира», -утверждают авторы отчета. При этом оценке подвергаются нетолько государства, ноиадминистративные единицы -города, районы, регионы.

Для оценки прозрачности учитывались результаты сделок снедвижимостью, рыночные основы, транспортная инфраструктура инормативно-правовые условия ведения бизнеса. Также вметодику текущего рейтинга включили новые показатели: условия предоставления кредитного финансирования, услуги для арендаторов, услуги поуправлению проектами ирасценки наних. Помнению авторов, эти данные могут быть полезны для корпораций, желающих знать размер общих расходов нааренду иосуществление транзакций снедвижимостью, что также повышает прозрачность ипредсказуемость инвестиций. Индекс рассчитывается по5−балльной шкале, где 1-наиболее прозрачный; 2-прозрачный; 3-полупрозрачный; 4-низкая прозрачность; 5-непрозрачный.

Основной вывод 2008года -повышение уровня прозрачности развивающихся рынков недвижимости.

Самым прозрачным вмире рынком коммерческой недвижимости стала Канада, находившаяся впрошлом году лишь начетвертой строчке. Пробиться влидеры рейтинга стране позволили перемены, улучшившие условия сделок снедвижимостью, атакже сделавшие более понятными платежи заобслуживание иупростившие финансирование. Далее следует тройка финалистов прошлого рейтинга: Австралия, США иНовая Зеландия. При проведении исследования эксперты разделили вошедшие врейтинг рынки напять групп прозрачности: отсамых прозрачных донепрозрачных. Насамом высоком уровне кроме лидеров расположились рынки Великобритании, Голландии, Франции, Швеции иБельгии.

Однако даже высокая прозрачность непредохраняет отрыночных колебаний. Глобализация заставляет капитал инвесторов мигрировать изрегиона врегион для поиска перспективных объектов, адля этого имнеобходима информация оновых рынках. Вэтом году самыми обсуждаемыми, заисключением США иИспании, стали рынки далеко несамые прозрачные: Болгария, ОАЭ, Китай, ставшие лидерами поросту стоимости недвижимости впрошедшем году.

Кто хочет -тот добьется

Вомногих странах прозрачность повышается благодаря работе правительств, стремящихся устранить инвестиционные преграды. Современи публикации предыдущего исследования в2006году наибольший прорыв сделали Дубай, Румыния, Украина иРоссия. Лидером роста стал Дубай -его показатель изменился на1,04 балла. Добиться этого помогли реформы, инициированные правительством эмирата. Прежде всего это оптимизация законодательной базы, регулирующей вопросы передачи собственности, ивыделение территорий для реализации проектов иностранных инвесторов, причем нерезиденты получили возможность остаться собственниками построенных объектов. Главное же-успешная работа поусовершенствованию генплана развития Абу-Даби, столицы эмирата. Помнению авторов отчета, работа поповышению прозрачности рынка этой страны стала одним изглавных факторов роста привлекательности Дубая для иностранных инвесторов, работающих всфере недвижимости. Сэтой целью регистрация всех сделок понедвижимости была передана водин орган -земельный департамент. Также были приняты меры пообеспечению безопасности сделок для потенциальных покупателей -для этого взаконодательство страны были включены соответствующие новации, базирующиеся наопыте Австралии.

Неплохих успехов добилась Россия. Она заняла врейтинге сразу три позиции. Города первой, второй итретьей категории расположились на29−й, 34−йи43−йстрочках соответственно. Первая категория -это Москва, вторая -Санкт-Петербург, третья -остальные города-миллионники. Ранее врейтинге присутствовала только Москва -однако улучшение условий ведения бизнеса нарынке недвижимости иобщий рост инвестиционной привлекательности заставили авторов отчета выделить нароссийском рынке сразу три категории (так же, как накитайском ииндийском).

Ничего невидно, никого неслышно

Авторы отчета отнесли Казахстан вгруппу стран сосредним баллом 3,1 наряду сгосударствами Центральной иВосточной Европы: Беларусь, Болгария, Хорватия, Чехия, Эстония, Венгрия, Латвия, Литва, Польша, Румыния, Россия, Словакия, Турция, Украина. Все они имеют рейтинг от«полупрозрачного» до«низкой прозрачности». Низкую оценку прозрачности отечественного рынка недвижимости можно объяснить рядом факторов, втом числе проблемами всегменте долевого строительства, сносом домов под частные нужды, невозвратом ипотечных кредитов, незаконным строительством. Ктому женаблюдаемая втечение последнего года финансово-экономическая турбулентность негативно отразилась вцелом наказахстанском рынке недвижимости.

«Во многом справедливые оценки JLLпродиктованы тем обстоятельством, что уровень прозрачности рынка недвижимости поопределению неможет находиться взначительном отрыве отуровня коррумпированности госструктур. Онпредопределяет решающую роль административного ресурса при реализации девелоперских проектов. Потой жепричине структура собственности участников рынка столь непрозрачна, идаже компании, претендующие напубличность ибиржевой листинг, неотличаются высокими стандартами раскрытия корпоративной информации», -констатирует директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов. Эксперт обращает внимание нато, что, вотличие отбольшинства развитых стран, вКазахстане как девелоперские ириелторские ассоциации, так игосрегуляторы неиграют пока той роли, какую выполняют ихзарубежные коллеги. Кроме того, существуют проблемы состатистикой, системами мониторинга, втом числе нагосударственном уровне. «Мы пока имеем практически полное отсутствие информации околичестве иструктуре сделок снедвижимостью, отсутствие единого республиканского кадастра объектов недвижимости ималоэффективный налоговый режим», -подчеркивает г-нАлферов.

Снашей точки зрения, дополнительным фактором, снижающим уровень прозрачности нарынке недвижимости Казахстана, является стагнация вотрасли. Сталкивающиеся спроблемами компании нестремятся краскрытию объективной информации освоих проектах, издержках иприбылях. Соответственно, невозможно спрогнозировать дальнейшую динамику рынка. Если задва года ситуация неизменится, тоивследующем рейтинге рассчитывать навысокое место неприходится.

Сдругой стороны, само попадание врейтинг, даже вгруппу «непрозрачных рынков» -это, скорее, позитивная новость, так как включение этих стран вмониторинг позволит отслеживать динамику прозрачности местного рынка недвижимости иозначает признание интереса международных игроков кКазахстану. Для РКже-прежде всего для госорганов -это открывает возможности сравнения политики казахстанских властей порегулированию рынка саналогичными процессами вдругих странах икорректировке выбранного курса.

Егор Богданов, автор «Эксперт Урал»

Адиль Нурмаков, Исполнительный директор ОФ Центр изучения конкурентоспособности


Читайте новости zakon.kz в
Показать комментарии

Популярное

все топ новости

НОВОСТИ

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:

Хотите быть в курсе важных новостей?