Критерии справедливости и разумности

 

Мурат Адам,

судья Костанайского городского

суда Костанайской области

 

Условия возвратности, платности, срочности являются обязательными при заключении договоров банковского займа.

В договоре указывается размер вознаграждения, получаемого банком за пользование заемщиком деньгами банка, сроки выплаты основного долга и вознаграждения, норма о возврате полученного займа. Исключительную важность для любого соглашения, особенно для договора займа, имеют условия, обеспечивающие его исполнение сторонами.

Исполнение обязательств по возврату предмета займа и выплате вознаграждения обеспечивается способами, предусмотренными Гражданским кодексом РК. Речь идет о том, чем может обеспечиваться исполнение обязательства - неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором. Сложившаяся правоприменительная практика заключения и исполнения договора банковского займа свидетельствует, что в абсолютном большинстве данные виды договоров обеспечиваются неустойками и залогами имущества должника либо третьего лица, предоставляющего залог.

Вопросы взыскания с должника начисленной суммы пени за неисполнение или ненадлежащее исполнение им своего основного обязательства, в судебной практике не возникают, поскольку пеня взыскивается судом с должника в пользу кредитора вместе с принятием решения о взыскании основной суммы займа и вознаграждения (интереса).

Что касается обращения судом взыскания на имущество должника или третьего лица, выставленного в качестве залога в обеспечение исполнения должником основного обязательства, то судебная практика сложилась по-разному. В одних случаях суды удовлетворяют иски кредиторов и обращают взыскание на заложенное имущество, в других - отказывают в иске в части обращения взыскания на заложенное имущество.

Основания в отказе судами в иске залогодержателей (кредиторов) об обращении взыскания на заложенное имущество в ряде случаев могут быть надуманными по мотиву проявления судами сострадания к положению должника, а в ряде случаев - обоснованными и законными, например, при выявлении судом крайней незначительности допущенного должником нарушения основного обязательства или когда размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Как правило, залогом выступает недвижимое имущество - земельные участки, жилые дома, квартиры, производственные и офисные помещения, реже - автомобили, производственная и строительная техника. В соответствии с пунктом 1 статьи 303 Гражданского кодекса РК, ипотека недвижимого имущества - это вид залога, при котором заложенное имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

Ипотека обеспечивает уплату должником, если иное не предусмотрено договором, залогодержателю основной суммы долга, вознаграждения, возмещения убытков, вызванных неисполнением либо ненадлежащим исполнением обязательства, неустойку, возмещение судебных издержек и иных расходов, а также дополнительных расходов.

На недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников.

Ипотечный договор заключается в письменной форме, подписывается залогодателем и залогодержателем, должником, подлежит государственной регистрации и должен содержать личные сведения или наименования сторон с адресами и местом нахождения, существо основного обязательства, его размер и сроки исполнения, опись и место нахождения заложенного недвижимого имущества, указание на права залогодателя в отношении заложенного имущества, иные необходимые условия.

Условия заключения и исполнения банками второго уровня и заемщиками договоров банковского займа, обеспеченных ипотекой недвижимого имущества (ипотечный договор), являются обязательными для данного вида соглашений, требуют их неукоснительного и точного соблюдения при заключении договоров, какие-либо нарушения установленной формы, реквизитов и иных признаков ведут к признанию их недействительными и оставляют кредиторов без надлежащего обеспечения исполнения обязательств по возврату долга заемщиками.

Банки, выступая заимодателями, прекрасно понимают отрицательные последствия нарушений при заключении договоров банковского займа и залога. Соответствующие юридические службы банков при подготовке проектов договоров крайне тщательно отрабатывают необходимые требования, исключая возможности ошибок.

В то же время судами рассмотрено определенное количество дел, решениями которых некоторые договоры залога объектов недвижимости признаются недействительными. Основаниями для принятия судом подобных решений могут послужить допущенные при заключении договора нарушения ст. 5 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества». Поскольку действующим законодательством РК определено требование о возможности установления ипотеки на недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности лишь при наличии письменного согласия на это всех собственников, то по сделкам, требующим нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, требуется также получение нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

При несоблюдении названных условий, предъявляемых законом к участникам сделки, договор залога недвижимого имущества подлежит признанию недействительным по иску заинтересованного лица.

В судебной правоприменительной практике, как правило, не возникает затруднений при рассмотрении и разрешении гражданских дел названной категории, и в вышестоящих судебных инстанциях редко возникают вопросы о законности и обоснованности судебных решений, которыми по вышеуказанным основаниям договоры залога признаются в судебном порядке недействительными. При этом возникает вопрос, почему банком допущены нарушения, обусловившие признание сделки недействительной.

По аналогичным основаниям признаются недействительными некоторые другие договоры залога недвижимого имущества, являющегося общей совместной собственностью нескольких физических лиц, право собственности которых возникло на основании приватизации квартир, в том числе с участием несовершеннолетних граждан.

Согласно ст. 20 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества», заложенное имущество при неисполнении должником основного обязательства может быть реализовано в судебном либо внесудебном порядке, обращено в собственность залогодержателя в предусмотренных соглашением сторон и действующим законодательством случаях.

Суд, рассматривая возникшие споры, обязан исходить из критериев справедливости и разумности. Судебная правоприменительная практика по отказу в удовлетворении требований банков-кредиторов к физическим лицам об обращении взыскания на заложенное имущество, если предметом ипотеки служит единственное жилье, является обоснованной.

При этом, согласно ч. 2 ст. 319 и ст. 320 Гражданского кодекса РК, у банков-кредиторов остается право на принудительную внесудебную реализацию заложенного имущества либо на обращение его в свою собственность, в случае признания торгов несостоявшимися по основанию, предусмотренному п. 3) ст. 20 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества». Реализация имущества во внесудебном порядке требует от залогодержателя крайне тщательного соблюдения установленных законодательством процессуальных процедур. Практика применения внесудебной процедуры реализации ипотеки до настоящего времени незначительна. Банкам второго уровня, безусловно, выгодней выстраивать свои действия по реализации заложенного имущества, основываясь на состоявшемся судебном решении о реализации ипотеки в судебном порядке, что противоречит интересам простых граждан. В то же время защита прав, свобод и законных интересов физических лиц (граждан) является не только одним из приоритетов внутренней политики республики, но и, прежде всего, назначением судебной власти.

Сложившаяся судебная практика показывает, что при реализации ипотеки, независимо от способа, залогодержателем либо его доверенным лицом допускаются многочисленные нарушения требований законодательства РК, что ведет к признанию торгов либо последующих действий залогодержателя по реализации заложенного имущества недействительными.

Наиболее распространенное нарушение - ненадлежащее извещение должника или залогодателя, невручение ему соответствующих уведомлений. Данное нарушение, допускаемое доверенными лицами банков, лишает должника или залогодателя возможности принять меры к прекращению реализации ипотеки по правилам ст. 22 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества».

Возможность принятия должником мер к прекращению реализации ипотеки является его основным правом в указанных отношениях, и лишение стороны этого права недопустимо. Поэтому решения судов о признании внесудебной реализации имущества нелегитимной при наличии нарушений со стороны банков-кредиторов либо их доверенных лиц, безусловно, обоснованны и направлены на обеспечение законности при разрешении споров по данной категории гражданских дел.

Вместе с тем судами при рассмотрении гражданских дел по спорам по реализации залогового недвижимого имущества принимается во внимание то обстоятельство, что предметом основного обязательства по договору банковского займа является, прежде всего, заемная денежная сумма (основное обязательство), тогда как условие о залоге (ипотеке) в договоре банковского займа и сам договор залога (ипотека) выступают лишь дополнительным обязательством должника перед кредитором в обеспечение исполнения его основного обязательства.

Представляется правильным и целесообразным в судебном порядке в первую очередь обращать взыскание на сумму займа, а не на заложенное должником имущество, тогда как заложенное имущество должно быть реализовано при исполнении судебного решения в стадии исполнительного производства.

В целях рационального правового урегулирования данного вопроса предлагаю изложить:

- ст. 317 Гражданского кодекса РК (Основания обращения взыскания на заложенное имущество) в следующей редакции: «Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного им залогом обязательства, за которое он отвечает лишь при исполнении судебного решения о понуждении должника к исполнению обязанности и (или) взыскании денежной суммы в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве»;

- ст. 318 Гражданского кодекса РК (Порядок обращения взыскания на предмет залога) в следующей редакции: «Удовлетворение требования залогодержателя (кредитора) из стоимости заложенного имущества производится лишь по вступлению в законную силу судебного решения о понуждении должника к исполнению основного обязательства».

При этом предлагаю исключить нормы права, предусмотренные в п. 2 ст. 317, п. 2 ст. 318, ст. 319, ст. 320 Гражданского кодекса РК.

Соответствующие изменения и дополнения представляется целесообразным внести и в действующую редакцию Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества».

5 сентября 2012, 14:36
Источник, интернет-ресурс: Медиа-корпорации «ЗАҢ» , Прочие

Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Комментарии
Если вы видите данное сообщение, значит возникли проблемы с работой системы комментариев. Возможно у вас отключен JavaScript