Новости
В других СМИ
Загрузка...
Читайте также
Новости партнеров

По вопросам долевого участия. Строительство жилья (Ж. Жумаш, главный специалист СМЭС г. Астана)

Фото : 18 июня 2013, 15:55

Ж. Жумаш,

главный специалист СМЭС г. Астана

Преобразования социально-экономической сферы в Казахстане повлекли коренные изменения законодательства, связанного с приобретением недвижимого имущества, и особенно законодательства в области строительства жилья. В условиях реформирования законодательства одной из наиболее распространенных форм привлечения денежных средств в строительство объектов недвижимости с целью последующего приобретения в собственность помещений в таких объектах стало долевое строительство. Данная форма участия в застройке образует правоотношения между участниками долевого строительства (инвесторами) и застройщиком - по поводу организации, финансирования и обеспечения строительства объектов недвижимости. Вместе с тем законодатель в течение длительного периода не раскрывал содержания указанных правоотношений.

В результате уклонения законодателя от урегулирования вопросов содержания взаимных прав и обязанностей инвесторов и застройщика в сфере долевого строительства сформировалась крайне противоречивая правоприменительная практика, заставляющая участников такого строительства идти на дополнительный риск, прибегая к «самодельным» правовым инструментам. В конечном счете, отсутствие специального законодательства, которое бы регулировало отношения, связанные с долевым участием в строительстве, повлекло за собой многочисленные факты нарушения прав и законных интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство. Как гласит статья 1 Конституции, Республика Казахстан утверждает себя демократическим, светским, правовым и социальным государством, высшими ценностями которого являются человек, его жизнь, права и свободы. На конституционном уровне закреплено, что в Республике Казахстан создаются условия для обеспечения граждан жильем.

В настоящее время, с переходом на рыночные отношения, центр тяжести в реализации права на жилище перемещается с государственного обеспечения на самообеспечение граждан за счет собственных средств. Подавляющее большинство жилых зданий строится за счет средств частных инвесторов (дольщиков), физических и юридических лиц.

Государство свое участие в жилищном строительстве ограничивает, как правило, предоставлением на определенных условиях земельных участков, находящихся в государственной собственности. Эти условия обычно выражаются в выполнении каких-либо работ по созданию городской инженерной инфраструктуры. Средства частных инвесторов привлекаются в строительство посредством заключения гражданско-правовых договоров о долевом участии.

Особенность возникающих между сторонами отношений по договору строительного подряда заключается в том, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком, а именно со строительной организацией, осуществляющей строительство жилого дома.

С начала девяностых годов этот вопрос решился использованием так называемого договора долевого участия в строительстве. При этом новая форма отношений обладала рядом преимуществ в сравнении с прямой покупкой жилья на первичном и вторичном рынках - это поэтапная оплата (в большинстве случаев) затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-30%, возможность учета интересов дольщика при планировке жилого помещения.

Для застройщика договор долевого участия в строительстве также представляет значительный интерес, чем и объясняется его практическая распространенность, так как позволяет эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады частных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы.

Таким образом, долевое участие в строительстве вышло на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирования строительства жилья: такими, как долгосрочное и краткосрочное банковское кредитование, ипотечное кредитование и т.д.

Договор долевого участия в строительстве, являясь разновидностью договора строительного подряда, регулируемого нормами ГК, получил детальную правовую регламентацию в Законе РК от 7.07.2006 «О долевом участии в жилищном строительстве», который введен в действие с 1 января 2007 года.

Это первый в истории нашей страны закон, регламентирующий отношения в сфере долевого участия в жилищном строительстве. Важность данного закона для граждан, участвующих в долевом жилищном строительстве, безусловно, огромна.

Прежде всего, необходимо указать, что законом введено лицензирование деятельности застройщиков по привлечению денег дольщиков для организации строительства жилых домов. Лицензирование позволяет государству вести мониторинг деятельности строительных компаний по организации долевого участия в жилищном строительстве, контролировать исполнение предъявляемых к застройщикам квалификационных требований. Кроме того, законом на компании возложена обязанность по расходованию денег дольщиков исключительно на цели, связанные с возведением жилого здания, в строительстве которого участвует дольщик. Такое положение закона позволяет дольщику в любое удобное для него время контролировать расходование застройщиком инвестируемых в строительство денег.

Указанным законом, и это очень важно, определен объем информации, которую застройщик обязан предоставить потенциальному дольщику, а также исчерпывающий перечень обязательных условий, которые должен содержать письменный договор о долевом участии в жилищном строительстве. Более того, при отсутствии в договоре одного из обязательных условий, установленных законом, такой договор не может быть поставлен на учет в уполномоченных органах по местонахождению строящегося жилого здания. Наличие такой нормы позволяет государству исполнять дополнительные функции по осуществлению контроля над деятельностью застройщика.

Повышением защиты прав дольщиков, вложивших свои средства в строительство жилья, явились принятые 10 ноября 2009 года Правительством РК постановления «Об утверждении типового договора о долевом участии в жилищном строительстве» и «Об утверждении Правил осуществления учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве», которые разработаны в соответствии с вышеуказанным законом.

Согласно данным постановлениям внесены следующие изменения и дополнения:

1) для реализации единой государственной политики введено понятие государственного органа в сфере долевого участия в жилищном строительстве, компетенция которого будет заключаться в контроле за складывающимися взаимоотношениями застройщика и дольщика;

2) ужесточены требования, предъявляемые к платежеспособности (финансовой устойчивости) застройщика, а также предусмотрено введение требования о наличии у застройщика опыта возведения жилых зданий и построенных квартир;

3) внесена поправка в Закон Республики Казахстан «О лицензировании», которая устанавливает, что по объему деятельности лицензия на строительство жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков является разовой и выдается застройщику на строительство каждого жилого здания.


Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:
Сейчас читают
Читайте также
Загрузка...
Интересное
Архив новостей
ПнВтСрЧтПтСбВс
последние комментарии
Последние комментарии