Новости
В других СМИ
Загрузка...
Читайте также
Новости партнеров

Совершенствование программы «Доступное жилье - 2020»: оптимальная формула решения жилищных условий граждан Казахстана

Магистр гуманитарных наук

Фото : 12 мая 2014, 17:30

1. ВВЕДЕНИЕ

Одним из важных факторов, определяющих социально-психологический тонус состояния современного общества, является жилищный вопрос . Более того эффективная жилищная политика государства это ключевой элемент системы формирования и развития человеческого капитала . Поэтому значимость государственного регулирования жилищной сферы не оставляет сомнений.

В настоящее время в Казахстане главный фокус государственной жилищной политики сконцентрирован на реализации Государственной программы «Доступное жилье – 2020» (далее – Программа) [1] . Согласно данным Минфин РК в 2013 году на реализацию Программы выделено 150,9 млрд. тенге или 2,5% от общей суммы расходов Республиканского бюджета РК на 2013 год. В целом, потребность затрат из госбюджета для реализации Программы до 2020 года составляет более 2 трлн. тенге.

Цель Программы - комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающее дальнейшее повышение доступности жилья для населения . Главным ее целевым индикатором является увеличение объема строительства общей площади жилья в РК к 2020 году до 10 млн. кв. м.

 

Источник: АРКС

2. ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ ПО РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ

Согласно проведенному опросу АРКС в 2013 году, домохозяйства, которые считают действующую государственную программу жилищного строительства эффективной, составляет лишь 15,5%, остальные считают ее мало или не эффективной (в опросе участвовало 12 тысяч домашних хозяйств).

Несмотря на то, что цель Программы звучит обнадеживающе, увеличение объемов строительства жилья до 10 млн. кв. м. не является ключевым показателем, характеризующим достижение цели, заявленного в документе. Иными словами, целевой индикатор Программы, не образуется исходя из ее содержания и цели, т.е. показатель не связан с целью. Следовательно, Программа не охватывает весь спектр проблем, накопившихся в жилищной сфере страны, и не направлена на их решение.

Во-первых, в Программе нет элементарных результатов прогнозных расчетов потребности жилья в республике до 2020 года. Соответственно, не понятно, откуда получена цифра 10 млн. кв. м. (!). В Программе также отсутствуют прогнозные оценки по следующим направлениям:

- платежеспособный спрос населения на жилье, в т.ч. с учетом развития ипотечного кредитования и государственной поддержки;

- возможности строительных организаций (застройщиков) по увеличению объемов жилищного строительства;

- возможности банков по предоставлению ипотечных кредитов населению и застройщикам и т.п.

Администратор Программы в лице МРР РК (ранее это АГДС РК) пытается решить вопрос с объемами ввода жилья, и достичь плановых показателей за счет индивидуальных жилищных строителей (ИЖС), т.е. за счет населения. Если взять последние 5 лет, начиная с 2009 года, в Казахстане ровно 50% введенных объемов жилья были построены населением, в основном это частные жилищные объекты (см. табл. № 1).

К сожалению, ни МРР РК, ни АРКС до настоящего времени не вела статистику, о том, сколько ИЖС была получена государственная поддержка в виде подведения инженерно-коммуникационной инфраструктуры и т.п. Однако, в докладах и статистических данных государственных органов введенные объемы ИЖС указываются как результат их работы. Если учитывать, что 41% всех жилых площадей согласно данным АРКС находятся в сельских населенных пунктах, где инженерно - коммуникационная инфраструктура не всегда развита, то введенные и планируемые объемы жилья за счет ИЖС в Программе вызывает множество вопросов.

Таблица №1.

Доля ИЖС в общем объеме введенного жилья в РК, в %

2009г.

48,2

2010г.

46,4

2011г.

54,7

2012г.

49,5

2013г.

52,4

2020г. (план в рамках Программы)

43,0

Источник: АРКС

Согласно положениям Программы гражданин РК может получить государственную поддержку в решении жилищного вопроса, если он подпадает под требования одной из следующих 3-х групп:

Таблица № 2. Категории групп-участников Программы


НАИМЕНОВАНИЕ ГРУППЫ

НАПРАВЛЕНИЯ РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ В РАМКАХ ПРОГРАММЫ

ПРИМЕЧАНИЕ

1

I группа: категория лиц, предусмотренных в статье 67 Закона РК «О жилищных отношениях» ( далее – очередники МИО ). Это:

1) дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей

2) социально уязвимые слои населения, указанные в статье 68 настоящего Закона РК «О жилищных отношениях»

3) государственные служащие, работники бюджетных организаций, военнослужащие, кандидаты в космонавты, космонавты, сотрудники специальных государственных органов и лица, занимающие государственные выборные должности

Данная группа участвует в:

1) поднаправлении «Жилье для всех категорий населения» по линии ЖССБК

2) направлении «Жилье АО «ИО «КИК»

3) «Жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына»

По I группе нет централизованной статистики о числе очередников МИО, отсутствует на должном уровне система мониторинга и учета очередников. Механизм обеспечения жилья по данному направлению не прозрачен. В принципе об этой проблеме ежегодно освещаются в СМИ

2

II группа: все категории лиц, в том числе приоритетными категориями по направлению «Жилье АО «ИО «КИК» являются:

1) работники государственных юридических лиц;

2) работники негосударственных организаций любой формы собственности, осуществляющие следующие виды деятельности в социальной сфере:

- оказание медицинских услуг, за исключением косметологических;

- оказание услуг в сфере дошкольного воспитания и обучения, образования;

- деятельность в сфере науки, спорта (кроме спортивно-зрелищных мероприятий коммерческого характера);

- культуры и искусства (за исключением шоу-бизнеса).

 

Данная группа участвует в:

- направлении «Жилье АО «ИО «КИК» (далее – линия КИК)

 

По линии КИК могут участвовать также категория лиц, относящиеся к I группе.

Как видно по линии КИК предпочтение отдается работникам бюджетных организации и государственным служащим .

Необходимо отметить, что обеспечение жильем категории лиц, относящихся к I группе , в число которых опять же входят государственные служащие и работники бюджетных организаций , ежегодно финансируется отдельной бюджетной программой «Целевые трансферты на развитие областным бюджетам, бюджетам городов Астаны и Алматы на проектирование, строительство и (или) приобретение жилья коммунального жилищного фонда ».

3

III группа: лица, участвующие в поднаправлении «Жилье для молодых семей» по линии АО «Жилстройсбербанк» (далее – ЖССБК) и соответствующие следующим требованиям:

- молодая семья, состоящая в браке не менее двух лет, и возраст обоих супругов не достиг 29 лет (на момент подачи заявления на участие в Программе), а также неполная семья, в которой детей (ребенка) воспитывает один из родителей, не достигший возраста 29 лет, в том числе разведенный, вдовый

Данная группа участвует в под направлении по линии ЖССБК:

- «Жилье для молодых семей»

Одним из основных показателей брачности является возраст вступления в брак. Согласно данным АРКС средний возраст мужчин, вступивших в брак, в Казахстане составляет 27 лет .

Следовательно, необходимо отметить, что данное направление сильно ограничивает участие молодых семьей в Программе и при существующих правилах комплексно не решает жилищный вопрос казахстанскихмолодых семей.


2.1. КТО МОЖЕТ УЧАВСТОВАТЬ В ПРОГРАММЕ?

С учетом последних изменений к Программе в апреле 2014 года [2] граждане РК, подпадающие под требования групповых категорий, указанных в табл.№ 2, могут участвовать в 5 направлениях Программы (см. табл. № 3)

Таблица №3 Направления реализации жилья в рамках Программы

Направления

реализации жилья в рамках Программы

1. Жилье для очередников МИО

2. Жилье по линии КИК - аренда с выкупом

3. Жилье АО «ФН «Самрук-Казына»

4. Жилье для молодых семей по линии ЖССБК

5. Жилье для всех категории населения по линии ЖССБК

Планируемые объемы ввода жилья до 2020г.

(тыс. кв. м.)

2300

3125

1050

1510

2943

1. Жилье для очередников МИО

Как уже указано п.1 табл. № 2 в официальных статистических ресурсах нет единой и динамичной статистики о числе очередников МИО. В целом администраторы направляют немало усилий и ресурсов для обеспечения жильем для очередников МИО, права которых установлены в Законе РК «О жилищных отношениях».

Согласно данным МИО, представленных на Парламентских слушаниях «О состоянии и перспективах обеспечения населения доступным жильем» 7 декабря 2012 г., количество состоящих в очереди граждан на учете МИО на получение жилищ из государственного жилищного фонда по состоянию на 01.10.2012г. по республике составило 197 475 граждан , в том числе по категориям:

- инвалиды и участники ВОВ - 903 человека;

- социально уязвимые слои населения - 115 096 человек;

- бюджетники - 80 112 человека;

- граждане, единственное жилище которых признано аварийным - 1364 человека.

2. Жилье по линии КИК - аренда с выкупом

Жилье по линии КИК в объеме планируемого для ввода жилья в рамках Программы занимает наиболее значимую долю. Однако, за 2 года реализации Программы КИК начала реализацию лишь 3 жилых домов по республике, большинство которых еще не сданы в эксплуатацию.

Кроме того по линии КИК преимущественно могут участвовать очередники МИО ( I группа), в число которых в соответствии со ст. 67 Закона РК «О жилищных отношениях», в том числе, входят государственные служащие, работники бюджетных организаций, военнослужащие, а также II группа, в список которых опять же входят государственные служащие и работники бюджетных организаций .

В тоже время государственным служащим и военнослужащим на местах работы предоставляются арендное жилье, которое они могут приватизировать в соответствии со ст. 10-1 Закона РК « О жилищных отношениях».

3. Жилье АО «ФН «Самрук-Казына»

АО «ФН «Самрук-Казына» (далее – ФНСК) за 2 года существования Программы не реализовала ни одного жилого объекта. В соответствии с последними изменениями в Программу от 02.04.14 г . [3] право реализации вводимых жилых объектов ФНСК было передано МИО. Согласно этому, жилье в первую очередь будет распределяться среди очередников МИО, т.е. для участников Программы группы I.

4. Жилье для молодых семей по линии ЖССБК

Согласно правилам Программы для отнесения участника к категории «молодая семья», возраст обоих супругов на момент подачи заявления на участие в Программе не должен достигать 29 лет. Как уже отмечено п.3 табл. № 2 в Казахстане средний возраст мужчин, вступивших в брак, составляет 27 лет (женщин – 24,4 лет). Если смотреть возрастную динамику по республике, то с каждым годом возраст лиц, вступающих в брак, увеличивается.

Следовательно, необходимо отметить, что данное направление сильно ограничивает участие молодых семьей в Программе и при существующих правилах комплексно не решает жилищный вопрос казахстанскихмолодых семей.

К примеру, в России, страна со схожей экономической конъюнктурой и социальными проблемами, в вопросе поддержки молодых семей жильем ставит для них возрастное ограничение до 35 лет.

5. Жилье для всех категории населения по линии ЖССБК

ЖССБК с момента образования банка и до 01.04.2014 г. (за 10 лет) смог выдать 63 086 займов или 12,5% от всех депозитов, открытых в ЖССБ.

Причина столь невысоких показателей по выдаче займов ЖССБ, безусловно, является главное требование банка по накоплению 50% от суммы заключенного договора. Принимая во внимание, высокие цены на жилье на рынке недвижимости, в особенности после проведенных девальваций в стране, для граждан данное требование становится все более обременительным. По данным АРКС, количество сделок купли-продажи жилья за январь-март 2014 года по сравнению c соответствующим периодом прошлого года уменьшилось на 8,7%.

Более того в результате последних изменений в Программу, требования к данной категории населения ужесточились (напр. требования по отсутствию фактов преднамеренного ухудшения жилищных условий за последние 5 лет; наличие прописки в г. Астана и г. Алматы не менее 2-х лет и т.д.).

Вдобавок жилье для всех категории населения по линии ЖССБК распределяется между МИО и ЖССБК в следующей пропорции:

50 % для участников группы I

50 % для участников группы II

В итоге можно констатировать, что почти во всех направлениях присутствует право участия группы I и их приоритет в Программе очевиден.

2.2. КТО НЕ МОЖЕТ УЧАВСТОВАТЬ В ПРОГРАММЕ?

По результатам исследований, проведенных общественным фондом «Центр социально-политических исследований», 55%, то есть каждый второй казахстанец, испытывает на сегодняшний день потребность в улучшении своих жилищных условий.

Ес ли следовать требованиям Программы к ее участникам, то по самым грубым расчетам около 8,8 млн. граждан или порядка 80% населения Казахстана в возрасте 16-62 лет не могут участвовать в Программе [4] .

3. ВЫВОДЫ

1 . Как показывает анализ Программы , государственная жилищная политика в основном нацелена на решение жилищных вопросов социально уязвимых слоев населения, государственных и военнослужащих, а также работников бюджетных организаций, права которых установлены в Законе РК «О жилищных отношениях». Но за «бортом» остается львиная доля населения, жилищные проблемы которых оставлены на решение самих граждан.

В условиях дисбаланса между спросом и предложением на рынке жилищного строительства, дорогих цен на жилье и высокого уровня ставок по ипотечным кредитам БВУ, на сегодняшний день только 20-25% граждан трудоспособного населения Казахстана, могут самостоятельно решать жилищные проблемы на рынке (с помощью получения ипотечного кредита).

2 . Семья, как известно, - это ячейка общества. При создании семьи отсутствие собственного жилья порой является решающим фактором для принятия решения. Возрастное ограничение для участия супругов в Программе до 29 лет, когда возраст мужчин, вступающих в брак, составляет в среднем 27 лет и эта цифра с каждым годом увеличивается, данный вид направления Программы не является комплексным подходом при решении жилищного вопроса казахстанских молодых семей. Было бы эффективнее увеличить данное возрастное ограничение до 35 лет.

3 . Государственная политика по решению жилищных проблем населения через систему жилстройсбережений в реалиях казахстанского рынка недвижимости себя не оправдала. За 10 лет существования ЖССБ, банк смог выдать лишь 63 086 займов или 12,5% от всех депозитов ЖССБ. Для сравнения БВУ за один лишь год выдают ипотечных кредитов в 2 раза больше чем вышеуказанная цифра, причем ставки по кредиту БВУ также в 2 раза больше чем у ЖССБ.

Принимая во внимание, что ежегодно из РБ для выплаты премий по вкладам в жилищные строительные сбережения выделяются порядка 7 млрд. тенге, а на содержание самого ЖССБ тратится из бюджетных средств и накоплений населения миллиарды тенге , было бы эффективнее просто субсидировать ипотечные кредиты населения, как это практикуется в европейских странах и в России.

4. Программа очень усложнена в виде многочисленных требований, разделений на категории, путем участия различных финансовых институтов и т.д. В процессе реализаций жилья преимущественное право принятий решения отдано местным исполнительным органам, что делает Программу менее прозрачной и более бюрократичной .

4. ПРЕДЛОЖЕНИЕ 
ОПТИМАЛЬНАЯ ФОРМУЛА РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ ГРАЖДАН КАЗАХСТАНА – АРЕНДНОЕ ЖИЛЬЕ С ПРАВОМ ВЫКУПА

Необходимо отметить, что суть предлагаемого механизма уже заложены в действующей Программе по линии АО «КИК». Мы предлагаем лишь улучшенный и понятный вид механизмадля всей категорий населения .

1. Основные принципы и порядок реализации механизма следующие:

1. Согласно предлагаемому механизму в Программе может участвовать любой гражданин РК, не имеющий жилья с отсутствием фактов преднамеренного ухудшения жилищных условий за последние 2 года (далее – потенциальный заемщик).

2. Далее государству необходимо строить нужное количество арендных домов в городах и регионах с учетом поданных заявлений, образованных в жилищный пул. Такие арендные дома не будут дотационными со стороны государства и будут окупаемы (обоснования и расчеты указаны в разделе «возвратность средств»). Для наращивания темпов строительства и снижения себестоимости жилья необходимо использовать потенциал домостроительных комбинатов, которые в настоящее время создаются в стране.

3. Между потенциальным заемщиком заключается договор об участии в Программе и управляющей компанией и финансовым институтом (КИК, БВУ, ЖССБ), где должны быть оговорены все условия проживания и приобретения жилья. Затем он открывает депозитно-сберегательный счет в определенном финансовом институте.

4. После строительства арендного (многоквартирного) дома эконом-класса согласно СНиП РК, потенциальный заемщик сразу же заезжает жить согласно условиям договора.

5. В течение проживания потенциального заемщика в арендном доме, он платит сумму, которая состоит из арендной платы и ежемесячного взноса для накопления 20% от стоимости жилья. Максимальный срок накопления первоначального взноса не должен превышать 2-х лет.

6. Общая сумма аренды и накопительного взноса не должна значительно превышать будущий взнос по ипотечному кредиту. При этом сумма ежемесячного взноса не должна превышать 100-105 тыс. тенге.

7. После накопления 20% от стоимости жилья, заемщику финансовый институт выдает ипотечный кредит на рыночных условиях на оставшиеся 80% от стоимости жилья. Выданные заемщику финансовым институтом средства идут в счет оплаты за квартиру управляющей компании. Отныне право собственности определяются между заемщиком и фин. институтом. Заемщик при этом предоставляет в фин. институт в качестве залогового обеспечения приобретаемую квартиру.

Заемщики, имеющие первоначальный взнос в размере 20% могут сразу же оформлять ипотечный кредит.

8. Управляющая компания погашает взятый у государства на строительство кредит в счет оплаты приобретаемых квартир. Полученные средства управляющая компания либо возвращает государству, либо направляет их на строительство следующего арендного дома. Тем самым обеспечивается возвратность государственных средств и появляются «длинные» деньги для строительства.

9. Строительством и управлением арендного дома должна заниматься организация, которая обладает опытом управления жилищным строительством и арендным жильем; обеспечит прозрачность финансирования, возвратность средств, самое важное качество строительства; имеет клиенториентрованный подход в решении жилищных проблем. В качестве примера такой компанией может стать АО «Фонд Недвижимости «Самрук-Казына», АО «Казахстанская Жилищно-Строительная Корпорация» и. т.п.

9. Главным и важным преимуществом данного механизма будет заранее обеспеченный пул покупателей жилья путем отбора по принципу платежеспособности. Во время проживания в арендном доме можно будет определить фактическую платежеспособность и финансовую дисциплину участников Программы. В мировой практике для снижения финансовых рисков при ипотечном кредитовании первоначальный взнос должен составлять не менее 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Учитывая наши реалий, мы предлагаем накопить 20% первоначального взноса от стоимости приобретаемого жилья. При этом отбирая самых дисциплинированных и платежеспособных клиентов мы, по сути, готовим для АО «КИК» надежный пул ипотечных закладных для их дальнейшей продажи по системе ипотечного кредитования.

10. В случае, потенциальный заемщик может добровольно отказаться проживать в арендном доме. В этом случае накопленные на депозите средства будут возвращены, а на его место приглашается новый участник Программы.

Данная модель реализации жилья позволит:

1. для населениясвоевременно решить жилищный вопрос ; предоставит возможность приобретения доступного арендного жилья и возможность без ущерба для семейного бюджета накопить первоначальный взнос;

2. для финансового института : обеспечит действенный механизм с платежеспособными клиентами; кредитовать на основе положительной кредитной истории (сможет мониторить ежемесячные взносы клиента на депозит);

Для КИК: механизм создаст надежный пул ипотечных закладных для их дальнейшей продажи по системе ипотечного кредитования, а также обеспечит качественный кредитный портфель.

2. для управляющей компании обеспечит постоянный пул клиентов, возвратность средств; предоставит системность в управлении арендном жильем;

3. для строительной компании – надежных партнеров; источник длинных денег; продажу объектов единым пулом;

4. для государства – снижение социального напряжения путем реального обеспечения доступности приобретения жилья, тем самым снимет иждивенческий настрой в обществе в вопросе жилья, то есть, приоритетом для государства в решении данного вопроса станет население, который работает и добросовестно сберегает первоначальные средства для этой цели. Государство, в свою очередь, предоставляет населению возможность своевременного решения жилищного вопроса путем кредитования строительство жилья по цене ниже, чем на рынке.

В целом в рамках данного механизма государство предлагает населению ясную формулу решения жилищного вопроса.

Возвратность средств

Срок возвратности средств государству составит в среднем 15 лет и не создаст сильной финансовой нагрузки на заемщика. По срокам и возвратности средств можно рассмотреть на примере г. Астана или г. Алматы:

100 квартирное арендное жилье (в г. Астана, г. Алматы)

 

(стоимость 1. кв. м. в чистовой отделке = 1000 у.е. или 182 тыс. тенге)

 

 

Наименование

ед. изм.

Платежеспособное население (без первоначального взноса)

Платежеспособное население (с первоначальным взносом)

Примечание

 

1

Срок накопления 20% первоначального взноса

год

2 (максимум)

2 (максимум)

Ежемесячный необходимый взнос для накопления 20% - 90 000 тенге

 

2

Арендная плата одного заемщика (ежемесячно)

тенге

Всего: 105 000 (из них 90 000 вносится в депозитный счет заемщика; 15 тыс. тенге - арендная плата) ***

15 000

Данная ежемесячная арендная плата будет уходить только на содержание дома. Для сравнения в г. Астана средняя плата за услуги КСК составляет 1000 -1500 т/месяц



3

Ежемесячный накопительный взнос на депозитный счет

тенге

90 000

0

 

 

4

Ежемесячный взнос за ипотечный кредит (после накопления 20% первоначального взноса)

тенге

105 000

105 000

Срок 15 лет, ГЭС - 14,95%,

общ. площадь квартиры – 54 кв. м.

 

Цена строительства

 

5

Цена строительства 1 кв. м.– 182 тыс. тенге

В настоящее время в рамках Программы цена 1. кв. м. в чистовой отделке составляет 3 класса комфортности до 142,5 тыс. тенге в городах Астаны и Алматы (в регионах - 100 тыс. тенге)

Срок окупаемости и возврата кредита государству в течение 15 лет

 

*** при оплате для заемщика такого разделения не будет, так как ему необходимо будет вносить лишь одну общую сумму. В банке уже арендная плата будет зачислена на счет управляющей компании, остальная сумма на накопительный депозит клиента. В случае неплатежеспособности клиента во время проживания в арендном доме в дальнейшем, он исключается из Программы, условие которого будут оговорены в договоре. На его место приглашается новый участник Программы. Все эти изменения можно предлагать и мониторить путем создания специального веб-сайта.

[1] утверждена Постановлением Правительства РК от 21 июня 2012 года № 821

[2] Постановление Правительства РК № 286 от 02.04.14 г.

[3] Постановление Правительства РК № 286 от 02.04.14 г.

[4] Расчеты автора (без учета численности граждан, нуждающихся в жилье)


Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:
Сейчас читают
Читайте также
Загрузка...
Интересное
Архив новостей
ПнВтСрЧтПтСбВс
последние комментарии
Последние комментарии