На пике цен на недвижимость всем места не найдётся:
кого ждет падение?

 

Евгений Порохов,

директор НИИ финансового

и налогового права,

к.ю.н.

 

Ситуация на рынке недвижимости тесно связана с состоянием экономики страны в целом. Тотальный экономический кризис в 1998-2000 годах вызвал падение цен, но после стабилизации экономической ситуации в стране (2002 г.) произошёл перелом. В последние три года мы наблюдаем в Казахстане устойчивую динамику роста цен на недвижимость: её стоимость увеличивалась такими темпами, что уже мало кто отдаёт себе отчёт в обоснованности, а также в экономической и потребительской оправданности этих цен.

 

Ценовая лихорадка распространилась на всех. Однако такая ситуация не могла продолжаться бесконечно долго. Недвижимость (как и любой товар) - не абсолютная вечная ценность, которая гарантирует его собственнику решение всех проблем с жильём, капиталом и инвестициями навсегда. Недвижимость тоже имеет свойство стареть, приходить в негодность, требовать расходов на эксплуатацию и поддержание потребительских свойств. Соответственно, его потребительская и рыночная стоимость не постоянна - она может меняться в любую сторону под воздействием различных факторов.

В отсутствие государственного регулирования цены на недвижимость формируются путём взаимодействия платёжеспособного спроса и предложения. Снижение в два раза объёмов продаж недвижимости (реальных сделок по новому жилью и на вторичном рынке) в 2006 году по сравнению с предыдущим аналогичным периодом свидетельствует не только и не столько об ожидании повышения цен на недвижимость и нежелании собственников квартир расставаться с ними (это, скорее всего, психологический, субъективный фактор, не оказывающий существенного влияния на объём сделок). Объективным фактором снижения объёма сделок по недвижимости является снижение платёжеспособного спроса (в том числе и путём постепенного удовлетворения этого спроса) на жильё. Тот, кто хотел купить жильё, сумел найти для этого деньги и уже приобрёл его, в результате оказался неплатёжеспособен. Тот факт, что в новостройках недвижимость скупается, как говорится, «на котловане», свидетельствует лишь о том, что строительный бизнес сегодня является высокодоходным и наиболее выгодным. По статистике, скупают квартиры, дома в самом начале строительства предприимчивые инвесторы, предлагающие затем эти же дома и квартиры конечным потребителям «под ключ». Скупка производится как за счёт собственных средств (теми, кто уже успел сколотить немалый первоначальный капитал на недвижимости), так и за счёт заёмных (теми, кто ещё только надеется стать успешными за чужой счёт). И те, и другие увлечены игрой на рынке недвижимости (и приличные дивиденды в 100-200 % - хороший тому стимул). При этом вторые рискуют, как азартные игроки.

Сложившаяся ситуация на рынке недвижимости была обострена в своё время тем, что основная доля накоплений населения (до известных событий с ослаблением позиций американской валюты) приходилась именно на доллары США. В экономике постсоветских государств, испытавших, как по сценарию, стресс гиперинфляции, наблюдалась картина долларизации всех накоплений и сбережений населения. В настоящее время, когда доллар стал падать, население вынуждено избавляться от американских денег и переводить валюту в другие активы. Доллар США на этот раз сильно подорвал доверие населения к валюте вообще, и народ не побежал менять свои доллары на евро или тенге по невыгодному для себя курсу. Естественным каналом перетока сбережений стало вложение нерентабельных денег в выгодную и растущую в цене недвижимость. Место некогда всеобщего любимца и кумира - доллара - заняла недвижимость. Другого выбора у населения попросту и не было. Этот процесс оказался как нельзя кстати для строительных компаний, своевременно предложивших населению сотрудничество в долевом строительстве жилья. Дальше события стали развиваться уже по известному сценарию: увеличение объёмов строительства и сопровождающий его безудержный рост цен на недвижимость.

Ещё свежа в сознании народных масс память о сомнительных предприятиях типа «МММ». На максимальном обороте этот проект вдруг перестал приносить доход, потому что новые сделки по акциям не стали заключаться и исчез источник финансирования «растущих процентов». Цены достигли своего максимального психологического порога (апогея) и в одночасье лишились доверия. В немалой степени и государство, во избежание дальнейшего «раскручивания» народных масс, повлияло на развитие ситуации. Выплаты по процентам сначала стали нерегулярными, затем их размер сократился и в итоге они вовсе прекратились. Цена акций резко упала, и люди, вложившие свои деньги в них в надежде на высокие проценты, потеряли капиталы: никто у них не купил акции даже по цене приобретения. Пирамида рухнула до своего основания.

Построение финансовой пирамиды по проекту «Недвижимость» уже сейчас подходит к своему пику. В случае непринятия адекватных мер ситуация, аналогичная «МММ», может сложиться и на казахстанском рынке недвижимости: все существующие предложения по растущим изо дня в день ценам в результате столкнутся с платёжеспособным спросом конечного потребителя. Именно от него, обладающего деньгами, зависит этот момент. И когда конечный потребитель не сможет или не захочет платить за предлагаемый ему ассортимент, количество сделок по высоким ценам резко сократится. Со стороны же тех продавцов, которые не могут долго ждать окупаемости своих вложений, возникнут уступки по цене. Этот момент и станет началом новой тенденции снижения цен (обрушения пирамиды), которая примет массовый характер, поскольку никто не захочет из-за неясных рыночных перспектив потерять больше, чем вложил, или лишиться всего. Ничего не потеряют, как всегда, первые, те, кто раньше всех стал вкладывать свои капиталы в недвижимость. Также не стоит волноваться тем, кто приобретал жильё с единственной потребительской целью проживания в нём. Для них оно, сколько бы ни стоило, будет означать самое важное - возможность жить в своей квартире или доме. «Гордые» инвесторы, не пожелавшие расстаться с недвижимостью в переломный момент в надежде на пресловутое «лучшее будущее», утешатся лишь тем, что приобретённое ими на пике цен жильё будет стоить им ровно столько, сколько они за него заплатили. И в этом, пожалуй, главное позитивное отличие недвижимости от бумажных акций с низкой потребительской стоимостью, которое служит основной причиной прямого невмешательства государства в ситуацию на рынке недвижимости.

Государство заинтересовано в развитии строительной отрасли, в насыщении рынка недвижимости и в удовлетворении платёжеспособного спроса на неё.

Сегодня даже те, кто активно скупал недвижимость с целью её дальнейшей перепродажи конечным потребителям, уже не находят платёжеспособных покупателей и вынуждены замораживать свой капитал в недвижимости по пиковым ценам (всем приходилось видеть «слепые» или «перемигивающиеся» усилиями охранников окна новостроек в домах, где, согласно рекламе, уже продано «85-90 % квартир»). У таких игроков-бизнесменов перспектива может быть спрогнозирована, как скорое избавление от ставших сомнительными активов по безубыточной цене либо как перевод своих активов в рынок арендной недвижимости. Но следует учесть и то обстоятельство, что многие из таких игроков на рынке недвижимости, приобретая её, пока не оперируют собственным капиталом и вынуждены заимствовать деньги на эти цели в финансовых институтах (банках, ипотечных компаниях). Таким игрокам, доля которых составляет не менее 60 %, нет смысла зарабатывать на рынке арендной недвижимости, чтобы сразу же отдавать всё банкам в погашение долгов по текущим процентам и ждать с риском для кошелька, когда цены, достигнув максимума, вдруг неожиданно упадут.

В условиях рыночной конкуренции скорейшему снижению цен будут невольно (в то же время осторожно) способствовать финансовые институты, у которых свой бизнес, свои интересы и свои намерения относительно недвижимости. В ближайшие год-два наступит срок возврата суммы основного долга по первым массовым ипотечным кредитам, залогом которых служит недвижимость. Банки не будут рисковать и ждать, когда их должники продадут свою недвижимость по максимальной (или минимальной) цене. Они начнут продавать эту залоговую недвижимость по той цене, которая уже сейчас позволяет погасить долг со всеми процентами, штрафами и пенями. Рыночная заповедь бизнесмена: «Покупай, когда дёшево, продавай, когда дорого» начнёт действовать в отношении недвижимости уже в ближайшее время. Банки не станут считаться с инвесторами, которые видят в недвижимости надёжный объект долгосрочных инвестиций. Залоговая недвижимость, которая в общем объёме составляет более 60 %, пойдёт с молотка уже в ближайшее время. Когда-то финансовым институтам было по пути со строительными компаниями и инвесторами. Однако в преддверии возможного кризиса банковского капитала, когда он сформировался в самый солидный финансовый массив страны и вдруг оказался невостребованным по своей цене у обзаведшихся собственным капиталом производителей, банки начали судорожно искать пути его размещения. Потребительский рынок в этом отношении не был подготовлен, а рынок недвижимости и строительный бизнес испытывали трудности. Вот тогда банки сознательно дали возможность большинству легковерных потребителей реализовать свои планы. Первые и наиболее смелые были щедро вознаграждены за свой риск. Их бизнес стал высокодоходным. Они не только решили свои жилищные проблемы, рассчитались с банком, но и стали зарабатывать на рынке недвижимости. Как всегда, их ожидания не были обмануты: они сняли самые жирные сливки и уже не будут в накладе ни при каких обстоятельствах. Теперь счёт идёт уже на последних, которые окажутся, по законам жанра, не у дел.

Цены на недвижимость достигли своего пика даже по мировым меркам. Тенденция к их повышению резко замедлилась. У цен на недвижимость тоже есть свой предел, который несложно определить, и влияют на это очень простые факторы. Во-первых, недвижимость, как и всё в этом мире, не вечна и имеет ограниченный срок своей жизни до признания её ветхой, подлежащей сносу. Во-вторых, есть рынок заработанных денег, с которыми их собственники не станут с лёгкостью расставаться для приобретения недвижимости по заоблачным ценам (тот самый платёжеспособный спрос).

Цены предложения жилья к продаже могут удерживаться на предельно высоком уровне довольно продолжительное время, но если по этим ценам не заключаются сделки, то они теряют статус рыночных и становятся всего лишь ценами предложения в стагнационном состоянии рынка недвижимости. Завышенные цены и отсутствие сделок по ним свидетельствуют только о стагнации рынка недвижимости и возможном в недалёком будущем изменении тенденции на рынке недвижимости в сторону снижения цен. И здесь в игру включатся уже другие, более жёсткие игроки рынка, так называемые «медведи», которые будут ломать цены вниз и зарабатывать свои капиталы на новой рыночной тенденции. Вместе с этим свой бизнес будут делать аукционные дома, ипотечные компании, перекупщики и компании по работе с долгами.

Сегодня мифы об ожидаемом росте цен на недвижимость могут подогревать только те, кому это выгодно. А выгодно это двум категориям, для которых продажа недвижимости является их бизнесом: 1) строительным компаниям; 2) инвесторам (дольщикам, пайщикам), у которых активы размещены в недвижимости. Безвыходность ситуации для первых и вторых заключается в том, что все они зависят в своём бизнесе от конечного потребителя и его платёжеспособного спроса. Без него они теряют всякий смысл своей деятельности. Риэлторы, имитируя бурную деятельность, изрядно помогают и будут помогать дальше своим заказчикам-продавцам, но они оказывают всего лишь психологическую поддержку, существенно не влияя на состояние рынка своим капиталом. Их статьи, сводки, анализы, прогнозы пестрят на страницах изданий, но в них говорится лишь о цене и количестве предложений, но не указывается число заключённых сделок. Их информация обрывочная, рассчитанная на психологию покупателя и новых продавцов, формирующих цену своих предложений. Когорту сторонников высоких цен в ближайшее время вынужденно покинут банки и другие финансовые учреждения, у кого свой бизнес и которые были на стороне строительных компаний и инвесторов до наступления сроков возврата кредитов.

Ситуация на финансовых рынках зарубежных государств непосредственно влияет на состояние отечественного рынка недвижимости, поскольку, как уже было отмечено выше, в своё время, найдя клиента в рядовом массовом потребителе, банки стали бурно выдавать потребительские и ипотечные займы нашим гражданам. При этом не следует забывать, что при дефиците кредитного капитала и желании банков заработать как можно больше на разнице в ставках казахстанские банки успешно перекредитовывались за рубежом, о чём мы довольно часто слышали в СМИ. Сейчас же, на фоне ипотечного кризиса на американском рынке и в условиях наметившегося дефицита кредитного капитала на мировых рынках, многие зарубежные банки не только потребовали (иногда досрочно) возврата кредитов и выплаты вознаграждения по ним, но и приостановили дальнейшее кредитование наших финансовых институтов и подняли кредитную ставку. Чтобы не продешевить или даже не обанкротиться, адекватную политику вынуждены проводить в отношении своих клиентов и казахстанские банковские институты. Повышение кредитных ставок, предъявление требований к возврату основной суммы долга или выплате вознаграждения, объявление дефолтов, обращение взысканий на залоговое имущество, его реализация с торгов по рыночной цене - вот перечень основных мероприятий, которые банки будут вынуждены проводить (и уже проводят) в отношении своих заёмщиков-неплательщиков. Увеличение операций по такому сценарию также будет влиять на увеличение сделок с недвижимостью и, соответственно, на резкое понижение цен на неё в ближайшее время.

В немалой степени снижению цен на недвижимость будет способствовать и меняющееся отношение государства к налогообложению имущества физических лиц. После того как граждане реализовали своё право на приобретение и оформление недвижимого имущества (в том числе и в рамках легализации) и начали законопослушную жизнь соразмерно своим доходам и имущественным возможностям, государство волей-неволей вынуждено подвести итог этому процессу и посчитать сформировавшуюся совокупную налоговую базу по объекту налога на имущество соразмерно его стоимости. Слухи о планируемом повышении ставок налога на имущество физических лиц и введении налога на доходы от операций с недвижимостью основаны на изменении государственной налоговой политики в сторону обложения доходов и имущества физических лиц. Вероятная отмена государством существующих ныне, по сути, налоговых льгот для операций с недвижимостью также будет способствовать скорейшей фиксации инвесторами своей прибыли от сделок с недвижимостью на максимальной отметке (т.е. без налогов на доходы от сделок с недвижимостью). А это означает необходимость совершения таких сделок по выгодному ещё отчуждению недвижимости до введения в действие новых изменений в налоговое законодательство, увеличивающих или вводящих ставки налогообложения недвижимости и сделок с ней (т.е. до 1 января очередного налогового года).

В ближайшее время дикий рынок недвижимости начнёт медленно, но верно устремляться к своей цивилизации и объективно структурироваться. Элитная недвижимость всегда будет в цене, но останется недоступной для большей части населения. Также высокими будут цены на землю в престижных районах. Генеральные планы застройки городов и их реализация, финансируемая за счёт средств налогоплательщиков, будут способствовать развитию рынка недвижимости. Жильё эконом-класса, которое пока ещё по своим ценам в претензиях на звание элитного, в конце концов, займёт отведённое ему место. По нему будет заключаться основное количество сделок. Именно эконом-класс примет основное участие в формировании рынка недвижимости и средних цен на неё. Часть такой недвижимости перейдёт в рынок арендного жилья, для чего уже сейчас предусмотрительные инвесторы и их лобби от государства готовят необходимую нормативную правовую базу. Наибольшее разочарование ждёт владельцев вторичного жилья в старых и ветхих домах. Заоблачные цены на квадратные метры, независимо от класса и возраста жилья, действительно вскружили головы многим собственникам таких квартир и домов. Тем больше будет их разочарование, когда стремительно взлетевшие цены также стремительно упадут соразмерно рангу недвижимости. Единственным утешением таким владельцам может служить то обстоятельство, что качество их жилья по стандартам строительства советских лет не идёт ни в какое сравнение с качеством подавляющего количества современного, нового жилья. И здесь выбор: «старое, но качественное, или новое, но некачественное» остаётся за потребителем, который этим выбором формирует примерно равные цены на эти виды жилья. Новостройки уже дают о себе знать: то стена завалится, то дом накренится, то трещины пойдут. Поэтому в ближайшее время следует ожидать ужесточения требований к качеству возводимого жилья и приведения его в соответствие с его статусом нового и дорогого. Строителям придётся пожертвовать своими сверхприбылями ради качества, чтобы навсегда не потерять в одночасье добрую репутацию и доверие потребителей. Многие нерадивые строительные компании уже лишились этого, и мы наблюдаем череду громких судебных дел с их банкротством.

Риэлторы тоже со временем убедятся в том, что уровень их доходов зависит не от высоких цен предложения, а от количества реально заключённых с их участием сделок на рынке недвижимости и качества услуг. Пока же работа риэлторов в большинстве случаев вызывает разочарование, а иногда и откровенное раздражение как продавцов, так и покупателей недвижимости.

Выше были перечислены основные, но далеко не все факторы, влияющие на рынок недвижимости и на соотношение цен на неё. Значительное влияние также могут оказывать новые рынки, требующие инвестиций (сейчас потенциальным инвесторам просто некуда вкладывать свои деньги), новые денежные потоки (нефтедоллары, теневые и серые капиталы), изменение соотношения на рынке мировых валют (доллар-евро-рубль-юань), государственные кампании по легализации капитала и недвижимости, уровень инфляции в государстве, уровень жизни, уровень сервиса и культуры, страновые риски самого Казахстана и других стран, с которыми он связан геополитически, а также от которых зависит его финансовая система, и другие факторы.

 

23 октября 2005, 17:48
Источник, интернет-ресурс: Научно-исследовательский институт финансового и налогового права, Порохов Е.В.

Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Комментарии
Если вы видите данное сообщение, значит возникли проблемы с работой системы комментариев. Возможно у вас отключен JavaScript