Повышение цен, выселение людей, сдача иностранцам: что нужно знать об аренде жилья в Казахстане

На заседании правительства премьер-министр РК Алихан Смаилов отметил, что из-за роста цен на арендное жилье, связанного с увеличением миграционного потока из России, казахстанцы оказались в затруднительном положении, и поручил компетентным органам принять соответствующие меры по стабилизации ситуации на рынке жилья. 

Министр труда и социальной защиты населения Тамара Дуйсенова считает, что данный рынок нуждается в регулировании. Специалисты по недвижимости, имеющие большой опыт работы в данной сфере, другого мнения. На их взгляд, скачок цен на арендное жилье в данный момент – временное явление и проблема эта – саморегулируемая.

 

– Цены на аренду жилья в связи с миграцией россиян в эти дни действительно сильно повысились, но на самом-то деле это все спекулятивно, – отметил директор консалтингового агентства, специалист по недвижимости Аасим Огай. – Если говорить о  наших  приграничных городах, то арендное жилье там просто закончилось, потому что его разобрали. А в других городах это уже спекуляция: как только началась миграция россиян, и они еще даже в Астану и Алматы не добрались, цены на аренду стали резко повышаться. Некоторые арендодатели, видимо, не знают, что нельзя сдавать жилье иностранцам без их регистрации по прибытии в миграционных структурах, иначе придется платить штраф, и немалый.

По мнению специалиста, подобные спекулятивные настроения казахстанских арендодателей в скором времени должны закончиться, потому что россияне, по крайней мере, большинство, не смогут надолго оставаться на территории нашей страны.

У граждан Российской Федерации сейчас в основном транзитная миграция, по нашему миграционному законодательству они могут пребывать в Казахстане не более 90 дней, то есть три месяца. Через 90 дней они обязаны отсюда уехать и после выезда в течение 90 дней не смогут снова заехать. Так что останутся только те, кто заехал легально, со всеми разрешительными документами, но таких немного. Сейчас миграционный поток со стороны России уже уменьшается, так как у них вышел запрет на выезд из страны молодых людей призывного возраста. В свою очередь, казахстанцы не смогут платить такую сумму, которую сейчас ломят арендаторы, это слишком дорого, поэтому цены на аренду жилья скорректируются. Директор консалтингового агентства, специалист по недвижимости Аасим Огай

Эксперт считает, что через два-три месяца цены на аренду жилья пойдут вниз, спрос резко уменьшится, потому что многие транзитные россияне уедут в другие страны, а вновь прибывших будет немного.

Думаю, государству нет необходимости в срочном порядке принимать экстренные меры по регулированию рынка арендного жилья. Во-первых, Россия сама закрывает границу для своих граждан, годных к мобилизации. Во-вторых, как я уже сказал, по нашему законодательству иностранцы могут находиться у нас только 90 дней, поэтому рынок арендного жилья должен сам урегулироваться. Другое дело, если бы миграционный поток не уменьшался, а шел бы и шел, тогда, да, была бы необходимость принимать какие-то неотложные меры. Пока этого нет. Директор консалтингового агентства, специалист по недвижимости Аасим Огай

Свое мнение по этому поводу высказала и директор компании по недвижимости Марина Грушина.

 

– Спрос рождает предложение, поэтому и подскочили цены на аренду жилья, – говорит Марина Грушина. – Спрос в данном случае появился в связи с объявленной мобилизацией в России, когда многие потенциальные призывники, не желая идти в армию, решили уехать в другие страны.

 

Квартиры принадлежат частным лицам, это их частная собственность, и государство никаким образом не может регулировать стоимость сдаваемой в аренду недвижимости, иначе это будет нарушать конституционные права граждан. Человек может распоряжаться и пользоваться своей частной собственностью на свое усмотрение. Регулировать этот рынок можно только в части контроля качества и стандартизации услуг риелторов. Речь идет не о стоимости их услуг, а, в  частности, о стоимости недвижимости. Директор компании по недвижимости Марина Грушина

По словам эксперта, в ее практике впервые такое, чтобы цены на арендное жилье подскочили так резко и высоко, как в эти дни. Но это ситуативный момент, считает она. “Рынком правит спрос, и владельцы недвижимости, пользуясь ситуацией, хотят больше заработать, и это вполне естественно”.  

Кроме того, такая ситуация совпала с сезоном активности по поиску арендуемой недвижимости, особенно в Алматы и Астане, где сосредоточены крупные ведущие учебные заведения. Именно в августе-сентябре увеличивается поток студентов и в их лице появляются новые арендаторы. Учитывая наше миграционное законодательство, думаю, в ближайшие месяцы на рынке аренды жилья ситуация стабилизируется, и цены однозначно вернутся к своим базовым позициям, которые были до этого. Директор компании по недвижимости Марина Грушина

Как защитить права арендодателей и арендаторов в сегодняшних условиях, рассказали юристы.

Нотариус, аккредитованный преподаватель Республиканской нотариальной палаты Алтынай Макешева пояснила, что для того, чтобы аренда квартиры была правильно оформлена с юридической точки зрения, арендодателю и арендатору необходимо заключить договор аренды в письменном виде.

 

Рекомендую заключать такой договор у нотариуса, так как он поможет составить документ в письменной форме и удостоверит его, проверит дееспособность и намерения обратившихся к нему лиц, наличие права на заключение сделки, принадлежность квартиры арендодателю, зарегистрированные права и наличие обременений на недвижимое имущество, а также юридические притязания и сделки. Нотариус помогает сторонам обезопасить себя от возможных конфликтов и судебных процессов. Нотариус, аккредитованный преподаватель Республиканской нотариальной палаты Алтынай Макешева

Также она пояснила, что договор аренды, заключенный на срок менее года, не подлежит регистрации в филиале некоммерческого акционерного общества “Правительство для граждан” по Алматы, а если договор заключен на срок более года, то его регистрация обязательна.

В договоре аренды обязательно отражаются ответственность, права и обязанности обеих сторон, условия договора и форс-мажор. Если одна из сторон нарушает условия договора, то другая сторона может обратиться с иском в суд (с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора).

Что касается того, имеет ли право арендодатель самостоятельно, в одностороннем порядке повысить стоимость аренды, юрист проконсультировала: “Односторонний порядок изменения условий договора должен быть закреплен в договоре аренды, согласно которому арендодатель может законным способом изменять/повышать стоимости арендной платы после заключения договора. Арендодатель за один месяц письменно уведомляет арендатора о повышении арендной платы”.

Нотариус рекомендует при составлении договора аренды максимально полно составить эту статью.

Один из больных вопросов – имеет ли право арендодатель в случае отказа арендатора платить по измененной повышенной стоимости выселить его из жилья?   

Если в договоре аренды указана статья об одностороннем порядке изменения условий договора, и арендодатель за один месяц письменно уведомил арендатора о повышении арендной платы, то последний должен освободить квартиру. Составление и заключение договора аренды с иностранцами практически такое же, здесь имеются некоторые нюансы. Если речь идет о россиянах, то рекомендую арендодателям заключать договор аренды не более, чем на 90 дней с дальнейшим продлением после получения арендатором разрешения на временное пребывание или вида на жительство. Если арендатор получит отказ в получении данных документов, то договор аренды будет расторгнут. Важный момент – стоимость арендной платы должна быть указана только в национальной валюте – тенге. Нотариус, аккредитованный преподаватель Республиканской нотариальной палаты Алтынай Макешева

Адвокат Алматинской городской коллегии адвокатов Олег Чернов также рекомендует заключать договор аренды во избежание возможных споров и проблем между арендаторами и арендодателями. Существенным условием в договоре является указание стоимости ежемесячной оплаты, возможность изменения цен, при каких обстоятельствах можно расторгнуть договор в одностороннем порядке и так далее.

Юрист обратил внимание и на то, что после подписания договора надо составить акт приема-передачи, в котором нужно описать имущество, то есть, в каком состоянии и что принял арендатор.

Часто бывает, что стороны не заключают договор, договариваются устно, делают онлайн-платежи или рассчитываются наличкой, и ничем это не подкрепляют. В таком случае при возникновении между ними какого-либо спора будет более сложно его решить. К примеру, арендодатель предложил арендатору более высокую цену, чем было ранее. Арендатора это не устраивает, и он отказывается платить. Тогда арендодатель может пригрозить выселением. Но здесь не нужно остро реагировать. Если между сторонами не оговорено, что в случае отказа от повышенной стоимости арендатор выселяется, то его можно выселить только по решению суда. А эта процедура не из быстрых, займет примерно два-четыре месяца.  Адвокат Алматинской городской коллегии адвокатов Олег Чернов

– Также арендодатель не имеет права менять дверные замки, если он, к примеру,  намеревается вас выселить и делать что-либо с вашими вещами, находящимися в арендуемом жилье, – пояснил адвокат. – Поэтому, если вам скажут, что в случае отказа с вашей стороны платить по повышенным ценам вас выселят – не паникуйте, скажите владельцам: “Хорошо, действуйте в рамках закона”.

Таким образом, можно выиграть время и еще несколько месяцев пожить в арендуемом жилье по оговоренной первоначально цене.

При возникновении спорных правовых вопросов и арендодатель, и арендатор могут обратиться к юристам и получить квалифицированную консультацию, а при необходимости – решать свои вопросы в суде.