Новости
В других СМИ
Загрузка...
Читайте также
Новости партнеров

Правила выживания при изъятии недвижимости

Фото : 4 апреля 2006, 14:13


«Алматыжер» рекомендует

№ 13 (277) от 03.04.2006
Николай ХАЛАБУЗАРЬ, Алматы

Изъятие земли - повод не для манифестаций, а для подробного и детального разговора. Так решили в «Алматыжере» и организовали пресс-конференцию по итогам 2005 года.

Встреча с журналистами, состоявшаяся в минувшую среду, 29 марта, порой напоминала конкурс «Кто кого перекричит?» Увы, микрофоны далеко не всегда помогали представителям «Алматыжера» - вопросы задавали не только журналисты, но и собственники недвижимости, пробравшиеся на мероприятие с целью решить свои проблемы. Естественно, эмоции побеждали любую технику. Возможно, именно поэтому пресс-конференция оказалась настолько интересной - помимо общих вещей было сказано и немало полезного. Потому представляем нашим читателям все самое-самое в подробностях.

«Работа у нас неприятная»

Для затравки - немного статистики о текущих процессах изъятия недвижимости в Алматы. Любовь Бурумбаева, заместитель директора ГКП «Алматыжер», сразу же выдала все цифры:

- На сегодняшний день ведутся работы по изъятию на 257 участках, в этом процессе занято более 70 крупных застройщиков. К настоящему времени за-ключено около 400 договоров с собственниками изымаемой недвижимости - эти люди согласны с размерами предложенной компенсации. Также вступили в силу 120 решений судов, вынесенных по результатам рассмотрения исков собственников, не согласных с первоначальными результатами оценки их имущества…

Обозначив эти показатели, Любовь Бурумбаева подвела итог:

- Работа у нас большей частью не слишком приятная… Но мы систематически занимаемся разъяснением ее аспектов и готовы ко всем вопросам.

Тут и началось самое интересное.

Запретные слова

Известие об изъятии недвижимости всегда вводит владельца в шоковое состояние, которое при желании можно и усугубить, например, угрожающим комментарием «Что бы вы ни делали, а не жить вам тут боле!» Эта проблема психологического стресса при решении вопросов сноса оказалась одной из ключевых в работе «Алматыжера»: для решения таковой сегодня на предприятии создан специальный отдел персонала. По словам управляющей отделом Ольги Глинянко, изменение подхода к собственникам изымаемой собственности даже потребовало жертв:

- При первом же тестировании мы уволили 9 человек сразу - они просто не подходили для работы. Определялось это достаточно просто - сотрудник ставился в конфликтную ситуацию. Если он начинал заводиться, повышать голос, усиливать жестикуляцию, то все становилось ясно. Раз он на эксперименте себя так повел, то что будет, когда работник столкнется с людьми, которые будут защищать свои дома?.. Основной показатель - умение сдерживаться и четко отвечать по существу, не прибавляя никакой отсебятины… Теперь у нас действует дополнительная система обучения: как общаться, что говорить в стрессовой ситуации. И сейчас мы готовимся к дополнительной реструктуризации: вновь будет проведена аттестация, и те люди, которые продолжают работать неадекватно, уйдут.

Для любого сотрудника «Алматыжера» есть набор запрещенных фраз - по словам Любови Бурумбаевой, туда входят такие выражения, как «вы все равно отсюда уедете», «вам здесь не жить», «ОМОН вас выкинет», «эта земля не ваша». Любая из этих фраз может стать поводом для разбирательства и предупреждения сотрудника, а впоследствии - и увольнения. Прецеденты были:

- К нам приходили письма по двум объектам с подобными жалобами, - говорит Ольга Глинянко. - Мы вызывали собственников, организовали встречу с инспекторами, начальником отдела. В итоге три сотрудника были уволены - некорректное поведение было доказано, виновники с этим согласились.

- Поверьте, это приятно, когда нам своевременно сообщают информацию о неадекватном поведении наших сотрудников, - заявляет Ольга Глинянко. - Просто потому, что есть возможность это решить и устранить…

Совет №1

66-00-00 - телефон горячей линии «Алматыжера», по которому, помимо прочего, принимаются и жалобы на некор-ректное поведение сотрудников. Нужно лишь иметь в виду, что жалобу нужно доказать по меньшей мере при личной встрече с инспектором. Другой вариант - письменное обращение, под которым могут подписаться все свидетели.

Как построить застройщика?

Строительные компании в представлении обывателей давно превратились в этаких монстров. И не без оснований: с одной стороны - запредельные цены за квадратный метр в новостройках; с другой - давление на владельцев изымаемой недвижимости с целью сэкономить и купить земельные участки подешевле. По словам Любови Бурумбаевой, такое действительно имеет место, хотя и нечасто. В любом случае, собственник вправе защищаться и «Алматыжер» может его в этом поддержать.

- Порой застройщики пытаются запугать собственников, представляются нашими сотрудниками и грубят людям, начинают строительные работы во внеурочное время, после 23.00, либо предпринимают иные действия. Всему этому можно помешать - мы готовы выслушать все претензии.

- Существуют ли у «Алматыжера» законные рычаги давления на застройщика с тем, чтобы они прекратили платить несправедливые компенсации собственникам?

- Имея собственную аналитическую службу, мы знаем примерные рыночные цены на земельные участки и недвижимость в различных районах города. Кроме того, ведем мониторинг по всем принятым к исполнению решениям судов, и когда строители приносят свои оценки на конкретные участки, мы имеем возможность сравнить их цифры с уже начисленными и выплаченными суммами компенсации. В случае, когда оценка застройщиков значительно ниже результатов судебных процессов, мы сразу предлагаем застройщикам пересмотреть подход к ситуации, показываем им наш анализ. Зачастую застройщики либо делают повторную оценку, либо повышают выплаты по собственной инициативе…

Внимание - исключение!

Особняком стоят ситуации, когда застройщиком являются департаменты акимата Алматы - в частности, департамент строительства или департамент транспорта. Компенсации здесь выплачиваются из бюджетных денег, и методы, применяемые к частным строительным компаниям, здесь не работают. Ситуация развивается по иному сценарию - в случае, если собственник не согласен с оценкой, он извещает об этом «Алматыжер», который подаст на собственника в суд. Ничего страшного в этом нет - если бы жильцы сами обратились в суд, то были бы вынуждены платить пошлину, а это проценты от суммы иска, то есть сотни или даже тысячи долларов.

Совет №2

Для успешного участия в судебном процессе собственнику желательно заказать свою оценку недвижимости у независимого оценщика, а также привести в порядок все документы, подтверждающие право собственности на землю, недвижимость. Все это будет иметь решающее значение при определении окончательной суммы компенсации.

Дом вне закона

Изъятие земель под госнужды выявило еще одну проблему Алматы - самовольный за-хват земель. Большей частью проблема ютится на окраинах Алматы, где мигранты на свободных клочках земли строят что могут, не считаясь с тем, что у этой, пусть и пустующей земли, все же есть хозяин. В результате освобождение таких территорий превращается в головную боль для властей, и нередко люди, самовольно поселившиеся на таких участках, склонны обвинять и «Алматыжер». По словам Любови Бурумбаевой, такое поведение - просто попытка обвинить всех и вся:

- Вопросы освобождения незаконно захваченных территорий решаются отдельными комиссиями. Хотя, по большому счету, и так все ясно: все самовольные постройки будут снесены. Эти действия не имеют никакого отношения к государственной надобности и изъятию, стало быть, и к «Алматыжер». Эти люди требуют понимания своих проблем, но в то же время они сами создают сложности для других жителей Алматы. Например, из-за наличия таких построек в охранной зоне газопровода эта система не может работать в полную меру: вместо нормы давления в 75 атмосфер газ подается под давлением в 25 атмосфер…

В общем, логика предельно ясна: если кусок земли выглядит свободным, то это вовсе не значит, что на нем можно строить свой дом и затем требовать отдать этот участок в собственность.

Комментарий специалиста

- Владельцам незаконных построек в плане компенсации рассчитывать не на что, - говорит Александр Калинин, вице-президент Казахстан-ской республиканской палаты оценщиков. - Все просто - самозахват вне закона, таким людям ничего не полагается. Вполне понятно и это не только наша практика, а мировой опыт. И логика, и закон - все на стороне властей.

Все дело в оценке

Самый больной вопрос в изъятии собственности - ее оценка. По большому счету жильцов, попавших в зону сноса, заботит только сумма компенсации: сколько стоит дом, как оценить землю, сколько денег принесет вынужденное расставание с квартирой? Пока работа над единой методикой оценки только ведется. Значит, каждый волен играть по своим правилам?..

В акимате Алматы решили, что такой подход оставляет слишком большой простор для любителей махинаций и запретили строительным компаниям самостоятельно выбирать оценщиков. Теперь отрабатывается иной метод - городские власти самостоятельно будут проводить тендер по отбору оценщиков для работы на изымаемых участках. К слову, первая попытка такого отбора уже прошла:

- 18 марта состоялся первый конкурс, но он признан несостоявшимся, - говорит Любовь Бурумбаева. - Было выставлено около 40 с лишним участков, по которым необходимо было определить оценщика. По многим из этих лотов попросту не было второго участника. Собственно, потому конкурс и был признан несостоявшимся, но дней через 15 он будет повторен. Здесь следует отметить, что среди оценщиков Алматы есть конфликты по поводу методики подсчета стоимости недвижимости - не нам решать их противоречия. Могу лишь сказать, что мы приняли во внимание все замечания оценщиков по поводу конкурсной документации и требований к участникам тендеров - надеемся, что эти условия позволят выйти в победители только настоящим профессионалам…

Для владельцев сносимого жилья это новшество достаточно полезно. Во всяком случае, в будущем при появлении на пороге оценщика можно будет спросить документы, на основании которых он получил право работы на этом участке. И, в случае некорректной работы, результат деятельности оценщика можно будет обжаловать, что скажется на его деловой репутации, а значит, и на карьере. Конечно, пока этот идеал в планах, но в планах на этот год.

Время сносить

Ключевой вопрос для собственников недвижимости: «Когда меня снесут?» Можно ориентироваться по инвестиционным картам города, у кого-то есть доступ к Генеральному плану застройки Алматы, но, увы, вопросов от этого меньше не становится. «Алматыжер» предлагает воспользоваться еще одним источником информации.

- В Центре недвижимости по г. Алматы (ЦН) такая информация есть, - говорит Любовь Бурумбаева. - «Алматыжер» регистрирует документы об изъ-ятии земельных участков именно там. К каждому постановлению об изъятии идет приложение с указанием адресов сносимых домов и фамилий их собственников. Эти сведения закладываются в архивные данные ЦН. Естественно, если вы хотите продать или купить недвижимость, вы вправе обратиться за справкой в ЦН - такие бумаги людям выдаются, они могут предъявить их в банке или использовать для совершения иных сделок. Нужно лишь иметь в виду, что срок подготовки и регистрации постановления об изъятии занимает время. В случае, если вам нужно экстренно узнать информацию такого рода, могу рекомендовать обратиться в «Алматыжер» по горячей линии - 66-00-00. Добавлю, что никаких ограничений эта информация не накладывает, никто не вправе запретить продажу или покупку недвижимости, определенной под снос. Все решают собственник и покупатель.

Вопрос ребром

- Почему собственник не может продать землю строителям напрямую, без участия «Алматыжера»?

- В случае с изъятием земли речь не идет об обычной гражданско-правовой сделке, - комментирует Любовь Бурумбаева. - Сразу ставится вопрос об изъятии земли, о договоре выкупа, и потому утверждена одна схема для всех…

Справка «Мегаполиса»

Вообще в такой единой системе выкупа земли есть несколько выгодных моментов прежде всего для собственников. Практика, когда застройщик выкупал все сам, действовала несколько лет назад. Результат - целая серия громких скандалов: на владельцев недвижимости давили самыми разными методами с тем, чтобы сбить цену и вынудить людей уйти. Далеко не все получали достойную компенсацию - недобросовестные строители как могли скрывали реальные цифры. Развился рынок перепродажи земли… Впрочем, удобнее стало и застройщикам: теперь риск того, что из-за одного упорного и несговорчивого землевладельца стройка будет остановлена на неопределенный срок, сведен к минимуму.

- А может ли «Алматыжер» изменить свое решение и перепродать земельные участки другому застройщику?

- Вопрос несколько некорректен - «Алматыжер» ничего не покупает и не продает, за все сразу платит застройщик, которого утвердила Земельная комиссия при акимате г. Алматы. Мы лишь организаторы корректной процедуры изъятия, не более. Добавлю, что и сам за-стройщик не вправе распоряжаться выкупленной землей по принципу «что хочу, то ворочу».. Земельные участки должны использоваться по определенному целевому назначению, которое указано в Генеральном плане застройки Алматы (строительство жилого дома, школы, дороги и т. д.), и изменить таковое очень сложно, для этого нужно пройти множество согласований.

- Госнужда, ради которой изымают земельные участки - это только элитные дома?..

- Сейчас пробивается проспект Сейфуллина, улица Желтоксан - это государственная надобность. И пробивка, кстати, идет на деньги застройщиков. Планируется строительство трех транспортных развязок на Аль-Фараби - также за деньги частных застройщиков. В районе озера Сайран (общая площадь участка под строительство там около 220 гектаров), помимо жилых домов, будут построены и муниципальные объекты - школы, сады, ряд существующих объектов такого рода будет реконструирован.. И снова все на деньги частных застройщиков - теперь они получают все эти задания в нагрузку вместе с земельным участком.

Вместо эпилога

Финала у таких тем не бывает - можно лишь закончить пресс-конференцию. Сколько бы вопросов ни было задано представителям «Алматыжера» - это лишь малая толика всех проблем, связанных со сносом и строительством, и на 10 одинаковых случаев найдется один исключительный - да такой, что статьи не хватит описать. И потому всем, кому светит изъятие недвижимости и прочие прелести бурной застройки Алматы, стоит запомнить шесть цифр: 66-00-00. Это горячая линия «Алматыжера», созданная специально для тех, кто хочет разобраться во всем от и до. Так что в случае получения извещения из «Алматыжера» не паникуйте - звоните, задавайте вопросы, добивайтесь ответов и помните: в конце концов именно от вас зависит то, как вы пройдете через эту ситуацию. Удачи!


Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:
Сейчас читают
Читайте также
Интересное
Архив новостей
ПнВтСрЧтПтСбВс
последние комментарии
Последние комментарии