Новости
В других СМИ
Загрузка...
Читайте также
Новости партнеров

Под крышей дома своего, или Квартирный ответ на квартирный вопрос

Фото : 11 мая 2006, 16:56

№ 18 (282) от 06.05.2006
Наталья БУЕНКО, Астана

Цены на квартиры в обозримом будущем вряд ли упадут. Более того, после принятия Закона «О долевом участии в строительстве», ужесточающего требования к застройщикам, они, возможно, даже вырастут. Но одним силовым методом проблемы в жилищной сфере не решить. Для этого нужен комплексный подход.

Судите сами. Только в прошлом году в стране построено около пяти миллионов квадратных метров жилья, на что по всем источникам израсходовано 240 миллиардов тенге. Всего введено в эксплуатацию 43651 квартира. Однако, несмотря на то, что сдано вдвое больше, чем в 2004 году, спрос на квартиры не уменьшается. Особенно это касается городов Астаны и Алматы.

Чтобы частично разгрузить этот сегмент рынка, государственные мужи решили сделать упор на частный сектор.

- Мы хотим стимулировать индивидуальное строительство, - отметил вице-министр индустрии и торговли Аскар Баталов. - Инвестиции составят около 20 миллиардов тенге во все области для подготовки жилых массивов и подведении туда инженерных сетей и коммуникаций.

Второй составляющей, которая должна оказать влияние на рынок недвижимости, по мнению чиновников, должно стать введение практики арендного жилья. Речь идет не о разрозненных, частных случаях, а о системности. Другими словами, необходимо создать такие условия, чтобы строились целиком арендные дома, в которых все квартиры сдавались бы в наем. Но подобная практика - дело не одного года.

- Сегодня для этого сегмента не созданы реальные условия. Пока предложение по продаже полностью не удовлетворяет спрос, - считает Аскар Баталов. - Пройдет время, прежде чем мы сможем внедрить этот механизм, чтобы он стал конкурентоспособным.

Не секрет, что сегодня выгоднее продавать жилье, нежели сдавать его в аренду, где затраты окупаются гораздо дольше. Поэтому, чтобы заинтересовать предпринимателей вкладывать деньги в этот сектор, в правительстве обещают дать ряд льгот и преференций. В частности, возможно, будут предоставлять земельные участки на определенных условиях. Кроме того, рассматривается вариант по созданию инвестиционных фондов недвижимости.

- Мировая практика показывает, что во всех развитых странах арендный рынок превалирует и не всегда граждане являются собственниками жилья, - подчеркнул вице-министр индустрии и торговли. - Они на приемлемых условиях платят арендную плату, а часть ее государство субсидирует путем прямого финансирования или выделением социальных пособий.

Какие еще послабления ждут бизнесменов, станет ясно, когда законопроект «Об арендном жилье» будет доработан и внесен в парламент. Вместе с тем в Мининдустрии надеются, что его примут уже до конца года. Впрочем, как и еще один новый законопроект «О долевом участии».

- Есть случаи, когда на рынок жилья выходят компании, которые реально настроены на то, чтобы просто получить деньги с дольщиков и «кинуть» их, - уверен Аскар Баталов. - В новом законе предусматривается типовой договор между застройщиком и дольщиком, где будут обозначены права и обязанности сторон.

Итак, застройщик вовремя и в срок должен сдать жилье. На сегодняшний день это чуть ли не главная головная боль в строительстве. По словам вице-министра, неисполнение этого обязательства «носит хронический характер». С натяжкой сроки выдерживают лишь 10 процентов строительных компаний. Теперь за подобные действия компаниям будут грозить административными взысканиями, а злостные нарушители могут лишиться лицензии и возможности работать на строительном рынке.

В то же время дольщик должен иметь право в официальном порядке запросить документы, которые подтверждают платежеспособность компании, наличие у нее земельного участка, на котором будет осуществляться строительство, узнать ее опыт работы на рынке. Мало того, фирма должна иметь собственные средства для реализации проекта. И только после сбора информации следует принимать решение доверить ли застройщику свои кровно заработанные.

После заключения договора документ должен пройти, как выразился Аскар Баталов, «какую-то государственную регистрацию». Какую именно, пока никто не знает: ведь законопроект находится в стадии разработки. Возможно, за основу будет взята практика начала 90-х годов прошлого столетия, когда все контракты на строительство домов хозспособом регистрировались в бюро технической инвентаризации (БТИ). Эта мера позволит избежать двойной продажи квартир.

И наконец, застройщик должен гарантировать качество. Но как раз о нем впору слагать легенды. Строят нынче абы как. И если при покупке готовой квартиры дефекты можно обнаружить и сразу от нее отказаться, то при долевом участии приходится платить за «кота в мешке». Хотя, как подчеркнули в Мининдустрии, СНИПы на всю страну едины и никто их не отменял. Правда, они каждый год уточняются, поскольку нынче проекты домов серьезно отличаются от советских, которые множились как под копирку. По основным общестроительным работам требования уже доведены до логического завершения. Осталось доработать СНИПы по специфичным элементам, таким, как, например, освещение.

- Другое дело, что качество строительства больше зависит от профессионализма самих застройщиков и системы контроля, которая должна существовать в строительстве, - считает вице-министр. - Раньше существовали госкомиссии по приемке, был контроль внутри самой строительной организации, что позволяло реально решать вопросы. Сегодня система контроля передана на местный уровень. Мы работаем над тем, чтобы акиматы довели системы контроля качества до их реального контроля, в том числе и скрытых работ. Сегодня много прячется за кафель и штукатурку, естественно, что эти моменты всплывают в процессе эксплуатации.

При таком раскладе добиться справедливости и наказать недобросовестных строителей стоит потрепанных нервов и времени, не говоря о финансовых затратах на адвоката. Ведь сегодня все отношения регулируются гражданским законодательством, что подразумевает в первую очередь договоренность двух субъектов. И заставить строительную компанию переделать ее типовой договор с драконовскими условиями бывает просто невозможно все из-за того же повышенного спроса при пониженном предложении. Проще говоря, не нравятся предлагаемые условия, ищите другого застройщика.

И далеко не факт, что новый законопроект разом снимет эти вопросы. Но, как говорят, под лежачий камень вода не течет.

- Строительством у нас занимаются все кому не лень. Сегодня на рынке выгодно «отбить» деньги, поэтому нередко участвуют компании, которые по своим квалификационным требованиям, материальной базе, по качеству не удовлетворяют клиентов, - полагает Аскар Баталов. - Наша задача, чтобы застройщик гарантировал под угрозой ответственности дольщику получение его квартиры за уплаченные деньги. В то же время важно сохранить баланс интересов между застройщиком и дольщиком. Опыт России для нас послужил хорошим уроком. Там остались только дольщики. Предложений со стороны застройщиков нет, поскольку фискальными и другими инструментами у них отбили желание работать в этом сегменте. Очень важно, чтобы наши дольщики не остались без предложения.

Поэтому и к дольщику как физическому лицу предъявляется ряд требований. В частности, его платежеспособность необходимо гарантировать страховыми возможностями. Однако как это будет выглядеть на практике, пока не определились. На рабочей группе поступало предложение страховать риски, но это в итоге увеличит стоимость квадратного метра. Взлет цен на жилье может спровоцировать также и ужесточение требований к строительным компаниям, что резко сузит их круг. Естественно, это повлечет за собой сокращение предложения на рынке жилья, которое и так не удовлетворяет спрос.

Масла в огонь добавляет отсутствие инструментов для вложения капитала, поэтому деньги вкладывают в недвижимость. Чтобы произошел отток средств из этой сферы, необходимо, по мнению Аскара Баталова, развивать фондовые рынки. Кроме того, надо существенно повысить налог на недвижимость, чтобы отбить охоту «скапливать у себя большое количество недвижимости».

Помимо всего прочего, должно произойти реальное насыщение рынка жилья бизнес-класса, которое уже не за горами. Это заставит застройщиков переориентироваться на дома экономкласса. И лишь при переполнении этого сегмента строители, не сумев реализовать квартиры, будут вынуждены их сдавать. Но вот до этого дня еще очень и очень далеко.

- Сегодня пока есть бум. Строим, строим, и все равно все покупают, - сказал в завершении разговора вице-министр индустрии и торговли Аскар Баталов. - У нас, наверное, людей столько нет, сколько строится жилья. Когда рынок сбалансируется, появится возможность доступа и у среднего класса.


Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:
Сейчас читают
Читайте также
Интересное
Архив новостей
ПнВтСрЧтПтСбВс
последние комментарии
Последние комментарии