Новости
В других СМИ
Загрузка...
Читайте также
Новости партнеров

О «черных» маклерах и «светлых» риелторах, или Кто «заказывает музыку» на рынке недвижимости

Фото : 26 мая 2006, 13:41



Сергей ХЕЦУРЯНИ, 26.05.2006


До 80% сделок с недвижимостью в Казахстане по-прежнему проводят так называемые «черные маклеры» - об этом говорили за круглым столом, прошедшим на прошлой неделе в Алматы, представители госорганов и крупных риелторских компаний. Официальные риелторы призвали государство усилить контроль над рынком недвижимости и таким образом решить эту проблему. Помочь нашим читателям разобраться во всех этих нюансах мы попросили президента Национальной ассоциации риелторов Егора ПУЖАНОВА.

С какими проблемами рынка приходится сталкиваться сегодня риелторским компаниям?
- Ни для кого не секрет, что рынок недвижимости сегодня наиболее динамично развивающийся, в него вливаются огромные капиталы. На этом рынке работают банки, страховые компании, риелторские компании. И, как на любом другом, есть официальные производители услуг и есть неофициальные. Для наглядности можно привести сравнение с производителями лицензионной продукции и поддельной, контрафактной. Государство должно защищать первых и бороться с нелегалами. Потому что те, кто открыто и официально работают, и те, кто «закрыт», находятся в неравных конкурентных условиях. Первым надо платить налоги и нести ответственность. А тем, кто работает нелегально, не надо ни за что отвечать и налоги платить не надо. При этом они оказывают некачественный сервис, а отражается это на нас, официальных риелторах.

Вы говорите о «черных маклерах»?
- Да, речь о них.

Государево око не помешало бы

В чем Вы видите причину такого «буйного цветения» нелегального рынка? Почему люди обращаются не к Вам, а именно к «черным маклерам»?
- Это элементарно! Почему у нас было так сильно развито производство подпольной алкогольной продукции? Потому что государство не обращало на это внимание. Имея мощный и эффективный инвестиционный рынок, за счет которого и строится жилье во всем Казахстане, государство просто не обращало на эту проблему внимания.

А люди до сих пор обращаются к «черным маклерам» потому, что их «услуги» дешевле. Но за кажущейся дешевизной скрываются большие риски финансовых потерь. Ведь, как я уже говорил, «черный маклер» фактически не несет никакой ответственности за сделку. А сделки все более усложняются, и чем они сложнее и дороже, тем больше рисков появляется у сторон. Маклер выступает только посредником между двумя сторонами, при этом не проверяя ни легальности продавца, ни финансовой состоятельности покупателя. Его эти вещи никогда и не будут беспокоить, потому что его волнует одно - сиюминутная прибыль. Риелтора же интересует, чтобы его клиент вернулся к нему в будущем.

Но тогда какими должны стать условия на рынке недвижимости, чтобы потребители перестали обращаться к «черным маклерам»?
- А сегодня и так уже все больше и больше покупателей хотят приобрести недвижимость через риелторские компании, потому что риелторы несут ответственность за свои услуги. Они даже страхуют сделки от претензий третьих лиц, и, если проблемы появятся, риелтор всегда будет судиться вместе со своим клиентом. Поэтому тут больше вопрос общественного сознания и работы с потребителем. «Черные дельцы» - это обратная сторона медали, они даже в чем-то полезны нам. Они предоставляют потребителю право выбора. Но этот процесс должен пойти сам собой. Да, мы пытаемся это ускорить тем, что пытаемся поднять качество своих услуг и показать это потребителю и государству. Но я, честно говоря, против того, чтобы сейчас начать тотальное уничтожение «черных маклеров». Я - за мягкий переход.

Вы сказали на круглом столе, что создание реестра риелторов могло бы изменить ситуацию. Как?
- Мы изучали деятельность наших коллег в США, Канаде, Европе и Азии. Практически во всем мире деятельность риелторов лицензируется. У нас - нет. Может быть, это и хорошо, но тогда нужны какие-то адекватные меры, похожие на лицензирование. Например, сертифицирование, когда риелтор подтверждает свою квалификацию, доказывает, что он профессионал, что у него есть стаж и нет нареканий со стороны клиентов на его работу.

Но пока и к этому не готовы госорганы, поэтому мы предложили налоговой инспекции и акимату города решить проблему прозрачности риелторского бизнеса введением реестра компаний, которые им занимаются. Чтобы попасть в этот реестр, необходимо удовлетворять следующим требованиям: компания должна быть официально зарегистрирована, платить налоги, иметь свой офис и персонал.

Введение такого реестра позволит нам стабилизировать работу риелторов, сделать ее максимально прозрачной для проверяющих органов. Ведь кроме получения дохода мы несем еще и социальную функцию - уплату налогов. А когда будет такой реестр, правоохранительные органы смогут помочь нам и в борьбе с «черными маклерами».

И все-таки, что такого Вы можете предложить своим клиентам, чего не могут дать им «черные маклеры»?
- Что делает «черный маклер» когда общается с клиентом? Он находит объект недвижимости, подходит к продавцу и говорит: «Давайте я найду вам покупателя, а вы за это мне заплатите комиссионные». За то, что будет после этого, маклер не отвечает. Привел покупателя, взял с него деньги за показ, взял с продавца деньги за клиента, и все. Официальный риелтор контролирует сделку на всех этапах - с момента подыскивания объекта, интересующего покупателя, до момента завершения. Риелтор несет ответственность за то, что этот объект не снесут в ближайшее время, что он свободен от прав третьих лиц. Риелтор должен проверить, действительно ли все собственники этой квартиры осведомлены о предстоящей сделке: может, жена хочет продать квартиру, а муж не собирается этого делать. Риелтор проводит экспертизу объекта и т.д.

Сегодня процедуры усложняются, потому что, как правило, 95% сделок проходит через ипотечное кредитование с участием банков и страховых компаний. И именно риелтором решаются вопросы получения кредита и рефинансирования, если квартира заложена. Все эти услуги в комплексе могут предоставить только официальные риелторы, маклеры не в состоянии этого сделать.

А чем дороже квартиры, тем больше соблазнов и возможностей у мошенников обмануть клиента и заработать. Почему, к примеру, в Москве так много подобных проблем? Потому что там цены высокие. А сейчас наши цены уже сравниваются с московскими, следовательно, и угроза стать жертвой мошенничества постоянно растет как для клиентов-продавцов, так и для клиентов-покупателей. И тогда это действительно становится проблемой, ведь основной капитал любой семьи - это недвижимость. Сегодня даже самые богатые семьи, у которых были счета в зарубежных банках, вложили свои сбережения в недвижимость.

Спрос растет, а предложение не успевает

Как бы Вы оценили казахстанский рынок недвижимости? Каков его объем и специфика?
- Емкость рынка недвижимости только города Алматы равна $150 миллиардам в год. Это огромнейшая сумма, она адекватна бюджетам многих развивающихся стран. И это только официальные данные и только по жилому фонду. Если учитывать земельные участки и коммерческую недвижимость, сумму эту можно смело умножать на два.

Кстати, если говорить о факторах, влияющих на рынок недвижимости, то очень часто нам задают такие вопросы: «Ответственны ли риелторы за бум цен на рынке недвижимости? Происходит ли это потому, что риелторы «задирают» цены?» Так вот, мы определяем рост цен на рынке недвижимости очень многими факторами. Один из основных - возрастающий спрос. Люди начинают обращать внимание на покупку недвижимости, потому что растут города. Это общемировой процесс мировой урбанизации - в городах населению жить легче.

Вы хотите сказать, что цены на недвижимость растут вместе с городами?
- Да. Посмотрите, как вырос Алматы. В последнее время сальдо миграции Алматы всегда положительное. А что такое люди, которые приехали в город? Им нужна работа, им необходимо жилье, потом люди женятся, рожают детей, детям тоже надо где-то жить. То есть возникает прослойка потребителей недвижимости. Естественно, чем больше этих потребителей на рынке, тем выше спрос, а если учесть, что фактор предложения практически не увеличивается, то вот и результат - растут цены на жилье.

Вспомните, еще лет пять назад в городе вообще ничего не строилось. Просто бизнесмены поняли, что потребность в жилье постоянно увеличивается, жилье дорожает, и будет дорожать - значит надо строить.

Есть и другие факторы. Любой рынок зависит от массы денег, которая в него поступает. А в связи с тем, что растут цены на энергоресурсы, в страну поступают просто баснословные деньги и их надо где-то размещать. Но назовите хоть один рынок в Казахстане, на который любой может прийти и заработать? Нет таких рынков у нас! У нас нет рынка фондовых бумаг, где могут размещаться капиталы. А во всем мире именно на этом рынке работают основные деньги.

И как-то само собой получилось, что рынок недвижимости, учитывая потребности граждан в покупке жилья, сыграл эту роль - он начал привлекать инвестиции. То есть люди начали вкладывать деньги в покупку недвижимости, земель, квартир, коммерческих объектов. Начал резко расти спрос, а предложение-то не успевает!

Часто риелторы сталкиваются с проблемой завышенных цен у продавцов недвижимости?
- Продавец всегда ставит завышенную цену на свой объект. И именно риелтор приводит стоимость такой недвижимости к рыночной, потому что знает, что по такой цене продавец ее не продаст. Недвижимость должна продаваться по строго рыночной цене, даже существует график между спросом и приложением, когда два эти фактора пересекаются в точке эквилибриума и происходит сделка.

Кстати, зарабатывает риелтор не на том, что понижает цену продавца, а на том, что докладывает стоимость своих услуг в маржу. Поэтому и для покупателя, и для продавца выгоднее обратиться к риелторам, а не заниматься самодеятельностью. И окончательная сумма сделки даже с оплатой услуг риелтора всегда будет ниже тех цен, которые мы видим в газетных объявлениях.

А есть ли вообще предел росту цен на недвижимость?
- Конечно, есть. Коррекция рынка произойдет, рано или поздно. Ведь бесконтрольное увеличение цен на рынке недвижимости может очень сильно ударить по всем видам экономики. Сократится потребительская корзина, люди будут меньше тратить денег на развлечения - им кредит надо погашать, им не на что отдыхать, они не могут тратить деньги в ресторанах. То есть все остальные виды коммерческой деятельности могут пострадать, что приведет к кризису экономики.

Но разве искусственными способами можно остановить такой рост?
- Рост цен на вторичном рынке жилья сейчас можно остановить только огромными объемами жилищного строительства. Чем больше будет предложение, тем меньше будет спрос. Надо просто всем тем потребителям, которые сейчас готовы потратить свои деньги, нужно предоставить такую возможность. Тогда и строительные компании вынуждены будут понижать цены на свои объекты, потому что рынок насытится. И люди начнут избавляться от своего жилья на вторичном рынке и покупать первичное.

Средняя цена квадратного метра по Алматы составляет $1700, в панельном доме на вторичном рынке можно найти квартиру за $1500 за квадратный метр. А на начальных этапах строительства на первичном рынке один квадратный метр стоит $700-750. Конечно, это не удобно: надо ждать, и есть риск, что строительная компания не построит. Но уже сейчас все больше и больше потребителей начинают отдавать предпочтение новостройкам. Проблема в том, что их очень мало: сейчас новостройки занимают лишь 10% от объема всего жилищного фонда.

Кто, если не мы?

Расскажите подробнее о Национальной ассоциации риелторов Казахстана, каковы ее основные цели?
- Поскольку безопасность и качество услуг на рынке недвижимости могут гарантировать только официальные риелторы, а проблема «черных маклеров» становится все острее день ото дня, и была создана Национальная ассоциация риелторов - абсолютно некоммерческая организация, по сути дела, просто дополнительная общественная нагрузка для риелторов. Потому что если они сами не будут решать свои проблемы, кто за них это будет делать? Исходя из этого, мы создали Ассоциацию и пытаемся взаимодействовать с государственными органами.

И как осуществляется это взаимодействие?
- Ну, например, необходимо ведь риелтору знать о видах мошенничества, связанных с недвижимостью? Но просто так он не может обратиться в ГУВД за информацией. На основании чего этот орган будет взаимодействовать? Поэтому нужны такие посреднические общественные организации и структуры, которые будут взаимодействовать и с чиновниками, и с акиматом, и с регистрирующими органами. Ведь им всем надо всю ситуацию разъяснять и показывать, потому что мы ближе всех к клиентам.

А сегодня ситуация такова, что все государственные структуры разобщены, информация от Финансовой полиции и ГУВД не поступает вовремя. Поэтому нужна структура, в которую это все будет стекаться, и потом информация, дополненная нами, будет отправляться в акимат, маслихат, парламент страны и там обрабатываться. То есть мы даем нашим клиентам возможность общаться между собой и с государством. Пытаемся наладить контакты и таким образом приучить и государство, и граждан к тому, что любую деятельность нужно осуществлять цивилизованно. Ведь, согласитесь, профессиональный водитель вас довезет быстрее и безопаснее, чем какой-нибудь дилетант-непрофессионал, который может попасть в аварию, а вы можете получить увечья.

Сколько риелторских компаний сегодня входит в вашу Ассоциацию?
- Только в Алматы на сегодняшний день зарегистрировано около 250 риелторских компаний. В нашу Ассоциацию, но, напомню, ей нет еще даже одного года, входит 10 компаний. Пока, к сожалению, достаточно много игроков остается «за бортом», потому что компании разобщены, не понимают общей цели, может быть, боятся. Однако у Ассоциации нет цели монополизации рынка или его захвата. Просто есть задачи сделать определенные правила для игроков рынка. Ведь если государство не создает правила игры на рынке, то кто это сделает, как не сами участники?

ОТ РЕДАКЦИИ - Мы понимаем, что рынок недвижимости - сложная система, и каждый из его участников имеет свой взгляд на проблемы и перспективы развития рынка, поэтому приглашаем к участию в начатом разговоре все заинтересованные стороны.


Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:
Сейчас читают
Читайте также
Загрузка...
Интересное
Архив новостей
ПнВтСрЧтПтСбВс
последние комментарии
Последние комментарии