Новости
В других СМИ
Загрузка...
Читайте также
Новости партнеров

Александр Белович: «Закон должен поддерживать баланс интересов дольщика и застройщика»

Фото : 27 июня 2006, 10:33

Разработанный правительством по поручению президента законопроект «О долевом участии в жилищном строительстве» внесен еще в начале этой недели на обсуждение в рабочую группу мажилиса парламента. Сомнений в необходимости принятия такого проекта ни у кого нет.

Одним из главных моментов законопроекта является баланс защищенности прав дольщика – физического лица, приобретающего жилую площадь на этапе строительства дома и участвующего таким образом в его финансировании, и застройщика. Разработчики данного законопроекта исходили из необходимости как можно полнее защитить права дольщика за счет законодательного утверждения некоторых обязанностей застройщика. Свою оценку того, как скажется на казахстанском рынке недвижимости принятие этого законопроекта в том виде, в каком его подготовило правительство, корреспонденту «Известия-Казахстан» Дмитрию Покидаеву дал председатель совета директоров одной из ведущих казахстанских строительных компаний, работающей на строительном рынке уже 15 лет, ТОО «Корпорация Базис-А» Александр Белович.

«Известия»: Александр Якубович, как отразится принятие нового законопроекта в существующем варианте на рынке недвижимости?

Александр Белович: Когда работа над этим законопроектом только начиналась, мы больше всего опасались, что у нас повторится та же ситуация, что и в России, где в результате принятия аналогичного закона сроки, которые связаны с инвестированием и реализацией строительства, увеличились на порядки, и появилось много других факторов, удорожающих строительство. Опасаюсь, что некоторые моменты казахстанского законопроекта приведут к той же ситуации и у нас…

«Известия»: Какие именно пункты нового законопроекта могут привести к такой ситуации?

А. Белович: Давайте отталкиваться от российского закона, поскольку он уже действует и показал все свои плюсы и минусы на практике. Нам этот закон знаком не понаслышке, поскольку корпорация «Базис-А» работает на российском рынке, и мы сталкиваемся с реализацией этого закона в том виде, в котором он принят их парламентариями, со многими проблемами. В частности, в российском законе прописаны многочисленные разрешительные процедуры, которые не были до этого предусмотрены никаким законодательством. С одной стороны, они являются защитой дольщика, поскольку застройщик теперь не имеет права строить и продавать квартиры, пока не докажет уполномоченным государством органам свою состоятельность по многим аспектам. Но это палка о двух концах: увеличение разрешительных процедур автоматически приводит к удлинению сроков строительства, что невыгодно ни застройщику, ни дольщику. Помимо этого, оно может вывести из игры небольшие строительные компании, которые могут по каким-то параметрам не соответствовать требованиям законодательства, но добросовестно выполнять по отношению к дольщикам основные требования закона. Для крупных городов той же России это – не проблема, там действуют крупные застройщики, и рынок не опустеет. Это проблема глубинки, куда крупная строительная фирма не пойдет, а местные небольшие компании не смогут выполнить предусмотренные законом все необходимые процедуры.

«Известия»: Как все перечисленное вами может спроецироваться на казахстанский рынок в случае принятия законопроекта в существующем варианте?

А. Белович: Если говорить о казахстанском проекте, то в нем достаточно много жестких ограничений и дополнительных условий, по-нашему мнению, они могут вызвать увеличение стоимости жилья. Начать надо с того, что нормы законопроекта в его нынешней редакции сразу исключают появление на строительном рынке Казахстана новых компаний. Какие именно? Ну, к примеру, необходимость предоставлять уполномоченному органу информацию о тех объектах недвижимости, которые данная компания построила в течение последних двух лет. Но если компания только создается или только пытается прийти на этот рынок, для нее, понятно, это будет неразрешимой проблемой. Или требование к застройщику в обязательном порядке иметь собственный капитал в объеме не менее 12% от суммы привлекаемых на строительство объекта недвижимости средств. Для нас, крупных компаний, проблем с этим нет. А что делать тем небольшим строительным фирмам, которые работают в регионах и не имеют такого капитала?

«Известия»: Но совершенно очевидно, что эти требования как раз-таки направлены на необходимую защиту интересов дольщиков: изначально отсечь компании-однодневки, гарантировать наличие у застройщика средств, которых хватит хотя бы на первый этап строительства…

А. Белович: Согласен. Но есть ведь и оборотная сторона медали: эти ограничения могут привести к уменьшению количества игроков на рынке. Для нас, «Базис-А» и других крупных застройщиков, это, в принципе, хорошо. Но уменьшение количества игроков, в свою очередь, неизбежно скажется на стоимости вновь возводимого жилья в сторону увеличения. То есть на кармане того же дольщика. В этой части законопроекта необходимо, на мой взгляд, внести поправки, которые предусматривают возможность вновь созданной компании привлечь для выполнения всех предусмотренных законопроектом условий, гарантию своей головной организации-учредителя (естественно, если такой имеется), имеющего определенную репутацию и финансовые возможности.

«Известия»: Какие еще нормы нового законопроекта, на ваш взгляд, могут иметь подобные «оборотные стороны»?

А. Белович: В новом законопроекте большое внимание уделено страхованию сделок. Сегодня мы должны будем страховать свою гражданско-правовую ответственность по отношению к средствам дольщиков на условиях, которые принимаются по соглашению сторон. То есть застройщик в обязательном порядке должен застраховать ответственность перед дольщиком за неисполнение договора о долевом участии, если что-то произойдет с подрядчиком либо объектом. В этом случае страховая компания выплатит полную сумму доли дольщику. Но это приведет и к удорожанию жилья, поскольку речь идет о больших суммах страховых выплат. Эти расходы, конечно же, отразятся на стоимости.

«Известия»: Получается, что практически все основные нормы этого законопроекта имеют помимо позитивных еще и негативные моменты?

А. Белович: В принципе, это можно сказать о любом законопроекте. Здесь мажилисмены, на рассмотрении которых находится законопроект, должны просто тщательно взвешивать все последствия той или иной нормы и из двух зол для дольщика и застройщика выбирать наименьшее. Скажем, в случае со страхованием лучше переплатить за страховку, чем остаться при возникновении форс-мажорных обстоятельств без всей суммы, заплаченной за жилье. Кстати, наша корпорация, не дожидаясь принятия данного законопроекта, приняла решение, что если кто-то из наших клиентов хочет получить страховой полис, то мы ему будем выдавать. Эта возможность начнет предоставляться нашим клиентам буквально со следующей недели.

«Известия»: Хорошо, а какие нормы законопроекта тогда, вы считаете, следует откорректировать?

А. Белович: Процитирую законопроект: «Застройщик в целях исполнения обязательств перед дольщиками не вправе обременять земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости в качестве обеспечения исполнения обязательств перед третьими лицами». Как сегодня происходит финансирование строительства? Застройщик имеет определенные средства, скажем, 10-15% от общей стоимости. Затем он закладывает в банке земельный участок, который принадлежит ему на правах собственности или на правах аренды, по мере строительства закладывает дом – для привлечения кредита, составляющего еще от 15 до 30 % от требуемой суммы. После того как дом немного «подрос», начинается продажа квартир, то есть привлечение средств дольщиков, на которые и заканчивается строительство. Но теперь, если пройдет ограничение, запрещающее закладывать землю, если будет принята такая формулировка, застройщик сможет привлекать кредитные ресурсы банка для строительства только за счет других имеющихся у него активов. Если они есть, конечно. Если нет – не будет новой стройки.

В предусмотренном законопроекте нарушается право частной собственности, признаваемое и охраняемое Конституцией Республики Казахстан. Гражданский кодекс Республики Казахстан предусматривает: «Право собственности есть право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом».

И если застройщик уже купил землю, а земля занимает значительную долю себестоимости строительства, то почему ее нельзя использовать как механизм для привлечения кредитных ресурсов?

«Известия»: Другого выхода у застройщика в связи с этим нет?

А. Белович: Есть, но он тупиковый: продавать квартиры в самом начале строительства по очень низкой цене, чтобы привлечь как можно быстрее дольщиков. Чем это чревато, мы знаем: сегодня себестоимость строительства растет каждый день, а строительство любого дома происходит не менее чем в течение полутора-двух лет. В результате средств, вырученных от быстрой и дешевой распродажи, может просто не хватить на завершение объекта. Инфляция, рост цен на материалы, механизмы – все это может привести к ситуации, когда строительство не будет доведено до конца.

«Известия»: Что еще в существующем варианте законопроекта требует, на ваш взгляд, критического осмысления?

А. Белович: Вопрос о выполнении своих гарантийных обязательств иностранными строительными компаниями. Законопроект не разрешает ситуации с ответственностью иностранных компаний, которые работают по принципу «построили – уехали». И никто сейчас не может ответить на вопрос о том, кто будет в течение гарантийного срока исполнять их обязательства. Новый законопроект говорит: «Иностранная компания производит строительство жилых зданий путем получения денежных средств дольщиков только посредством учреждения юридического лица на территории Казахстана». Но это не выход: сегодня я строю здания, завтра захочу, грубо говоря, пирожки печь, закрою одно юридическое лицо, открою другое – в соответствии с законодательством, и кто будет нести мои прежние обязательства – этот вопрос по-прежнему открытый…

«Известия»: А у вас есть какие-то соображения по поводу того, как сгладить те шероховатости, о которых вы говорили?

А. Белович: Мы входим в состав рабочей группы по этому законопроекту, конечно, там мы будем защищать свои права – права застройщика наряду с правами дольщика. Чтобы закон, который выйдет из парламента, защищал интересы обеих сторон – и дольщика, и застройщика. У нас есть примеры: аналогичные законы в Северной Америке и Германии соблюдают этот баланс. Если бы в наш законопроект были внесены поправки, исходя из немецкого либо американского закона, все было бы немного по-другому…

«Известия»: В начале нашего разговора вы подчеркнули, что ряд норм законопроекта, которые требуют доработки, играют на руку крупным застройщикам, к каковым относится и «Базис-А». И тем не менее вы намерены убедить депутатов в их критическом осмыслении. Это из принципа?

А. Белович: Мы в конечном счете работаем на дольщика, на клиента. А раз так, то должны исходить из его интереса. И если видим, что та или иная норма, кажущаяся сейчас благом для него, в последующем может принести ему гораздо большие проблемы, то должны об этом говорить вслух, ставить в известность и его самого, и государство в лице депутатов.

Имеется ряд условий в законопроекте, которые приведут к удорожанию стоимости и увеличению сроков строительства. Например:

1. Дополнительные сроки и расходы по регистрации договоров о долевом участии, внесение изменений в договоры. Регистрация расторжения договоров, уступки прав и т. д.

2. Расходы на получение специальной лицензии застройщика.

3. Затраты на публикации в СМИ информации о застройщике.

4. Увеличение гарантийного срока до 3 лет требует определенных сумм для резервирования на будущий период.

5. Увеличение инвестиционного цикла и увеличение сроков строительства, замораживание на более длительный период средств, вложенных на покупку земельного участка, в связи с соблюдением дополнительных разрешительных процедур. Как следствие, увеличение стоимости строительства на сумму банковского процента.

Что до наших выгод, которые можно извлечь из уменьшения числа конкурентов… Мы не боимся конкуренции, и для нас, наоборот, это является огромным фактором для развития предприятия, и совсем не хочется снижать темпы развития в связи с уменьшением конкурентной среды. За пятнадцать лет мы развились в серьезную, стабильную организацию, работающую на рынках многих стран, – в Северной Америке, России, во многих городах Казахстана. Все этапы строительства – начиная от проекта и заканчивая сдачей под ключ – мы способны делать своими силами. Строим объекты различного назначения, простых зданий у нас нет, все строения – сложной конфигурации, сложные по инженерным решениям: жилье, торговые центры, промышленные здания, мосты, административные комплексы.

Корпорация «Базис-А» ежегодно увеличивает объемы производства работ, создавая новые рабочие места. На сегодняшний день на наших предприятиях работает около 10 000 человек, которые выполняют все виды работ – от проектирования до сдачи объекта «под ключ». Кроме того, мы активно занимаемся инвестированием в производство новых современных строительных материалов. За прошедшие годы нами введено в действие 13 заводов, которые выпускают бетон, железобетонные изделия, большую номенклатуру стеновых материалов из бетона и покрытий для дорог и тротуаров, гипс, известь, керамзит, гипсовые перегородки, гипсокартон, блоки из ячеистого бетона – теплоблоки, обои, оконные и дверные блоки, витражные системы, металлоконструкции и т. д.

В этом году мы запустим крупный завод по производству минплиты из диабаза в Усть-Каменогорске. На следующий год введем в эксплуатацию цементный завод под Алма-Атой.

Очень большое значение уделяем решению социальных вопросов на предприятии и по обучению кадров. В текущем году мы открыли общеобразовательный институт в Алма-Ате по специальности «строительство, дизайн и архитектура», где в этом году уже будет принято 250-300 студентов. При этом же институте будут курсы повышения квалификации работников наших предприятий. На очереди – открытие колледжа и производственно-технического училища, оснащенного самым передовым строительным оборудованием, технологиями для обучения квалифицированного рабочего персонала.

На момент публикации данного материала стало известно, что в течение последних 3-х дней на заседании рабочей группы мажилиса парламента по рассмотрению законопроекта произошли изменения по ряду статей. При этом предварительно определены оптимальные условия для защиты интересов дольщиков. Также найдены пути решения по частичному предотвращению увеличения стоимости жилья в связи с принятием нового закона.

Дмитрий Покидаев


Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:
Сейчас читают
Читайте также
Загрузка...
Интересное
Архив новостей
ПнВтСрЧтПтСбВс
последние комментарии
Последние комментарии