Новости
В других СМИ
Загрузка...
Читайте также
Новости партнеров

Ипотека как инвестиция

Фото : 1 сентября 2006, 11:35

Ипотека как инвестиция

№ 33 (107) от 31 августа 2006 года

Ни для кого не секрет, что на сегодняшний день на рынке недвижимости уже сформировалась и укрепилась определенная ниша предпринимателей, занимающихся спекулятивными операциями с использованием заемных средств. Насколько это оправдано, какие имеются риски, примеры из жизни - все это в сегодняшнем материале.

Непрерывный рост цен на недвижимость на протяжении нескольких лет породил такое явление как «инвестиционные квартиры». Видя, что доходность во вложениях в недвижимость с дальнейшей перепродажей намного превышает расходы по оформлению кредита, определенное число граждан начало активно скупать недвижимость с использованием ипотеки. Схема получения дохода очень простая. Предприниматель покупает квартиру, предположим, за 50тысяч у.е., из которых 10 тысяч являются собственными средствами, а 40тысяч - заемными средствами. По прошествии одного года данная недвижимость продается за 75тысяч у.е., соответственно, при продаже предприниматель производит досрочное погашение кредита, а разница в продажной цене и расходах по кредиту является доходом от данной операции.

Если быть более точными, то мы видим, что расходы по кредиту при оформлении составили порядка 800 у.е., за год заемщик успеет выплатить проценты по кредиту - их сумма примерно равна 5200 у.е. (расходы по кредиту зависят от того, под какой процент и на какой срок будет оформлен кредит). Расходы вместе с основным долгом по кредиту составят 46000 у.е. (40000 + 800 + 5200). Следовательно, доход составит 19000 у.е. (75000 у.е. - 10000 у.е. (собственные средства) - 46000 (расходы по кредиту) = 19000 у.е.). В данном примере в расчет не берется возможный доход от сдачи квартиры в аренду на протяжении года, также как не берутся в расчет и возможные расходы на ремонт квартиры.

Зачастую в роли инвестиционных квартир выступают строящиеся дома, так как к моменту завершения строительства значительно повышаются цены.

Основным риском такого рода бизнеса является снижение цен на недвижимость. И рискует заемщик, прежде всего, своим первоначальным взносом. Но, все же, взвесив все за и против, все больше и больше людей включаются в данный процесс. Другим риском являются возможные проблемы при оплате ежемесячных взносов по кредиту. Имеются примеры, когда, не рассчитав своих возможностей, заемщик оказывается не в состоянии погашать ежемесячный взнос и тем самым вместо дохода он получает только расходы.      

Необходимо отдельно сказать, что есть примеры, когда оформляются два кредита в двух разных банках: один кредит является основным, средства используются для покупки недвижимости, а второй используется в виде первоначального взноса для первого кредита и ежемесячного погашения по обоим кредитам. На примере это выглядит следующим образом. У заемщика имеется собственная квартира стоимостью примерно 70000 у.е. Он якобы продает данную квартиру своему родственнику, которому он доверяет и «по легенде» квартира продается за 70000 у.е. Покупатель якобы готов заплатить 40000 у.е. и ему не хватает 30000 у.е., что означает, что первоначальный взнос по кредиту превышает 50% от стоимости квартиры. Соответственно, по условиям банка, кредит в размере 30 тыс. у.е. выдается без подтверждения доходов и в максимально короткие сроки. 15 тысяч у.е. из этой суммы используются в виде первоначального взноса для оформления основного кредита в размере 60тыс. у.е. для покупки квартиры в строящемся доме стоимостью 75тыс. у.е. Ежемесячный взнос по основному кредиту (60 тыс.) составил 711 у.е. и по второму кредиту (30 тыс. у.е.) взнос составил 356 у.е. Соответственно, ежемесячный общий взнос составил 1 067 у.е. В течение одного года заемщик выплатил банку 12804 у.е., для погашения он использовал оставшиеся средства (15000 у.е.) от кредита в размере 30 тыс. у.е. По прошествии года строительство было завершено и квартира была продана за 125 тыс. у.е. После вычета всех расходов доход составил порядка 35 тыс. у.е. (125000 - 60000 - 30000 = 35000).

Бахтияр Каримов, Астана


Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:
Сейчас читают
Читайте также
Загрузка...
Интересное
Архив новостей
ПнВтСрЧтПтСбВс
последние комментарии
Последние комментарии