Новости
В других СМИ
Загрузка...
Читайте также
Новости партнеров

Замкнутый круг «золотого квадрата»: Искусственное завышение цен на жилье в Азии уже приводило к финансовому кризису целого региона

Фото : 8 сентября 2006, 20:00

№ 35 (299) от 04.09.2006
Сергей ТУНИК, Алматы

2000 долларов за квадратный метр - такова сегодня средняя стоимость жилья в Алматы! Пройден некий психологический рубеж, за которым видится только две очевидные вещи: либо строители сошли с ума, либо покупатели.

Всего за год с небольшим цена крыши над головой в южной столице выросла вдвое. При этом максимальная составила в самом престижном - Медеуском районе - 2817 долларов, а в самом «непрезентабельном» Турксибском - 1493 доллара за метр…

Наверное, в правительстве вовсю умиляются этим цифрам, наивно полагая, что эти результаты - итог невероятных усилий их деятельности в части улучшения благосостояния соотечественников в рамках предстоящего вступления Казахстана в число 50 наиболее конкурентоспособных государств мира. Но радоваться таким показателям могут разве что руководители строительных компаний и профессиональные спекулянты. Даже риэлторы скрипят зубами от бессильной злости: найти клиента на дорогое жилье с каждым днем становится все труднее! Результаты этой ценовой вакханалии выразились за последние месяцы сразу в нескольких событиях.

Первое: из нескольких очень авторитетных и уважаемых риэлторских агентств ушли практически все ведущие специалисты.

Второе: по неофициальной информации (а кто из первых руководителей рискнет сказать об этом правду?) резко обострились отношения агентств с предприятием «АлматыЖер» и городскими властями.

Третье: весеннее заявление представителя риэлторской компании «Абсолют» Егора Пужанова о том, что 80 процентов сделок по покупке-продаже жилья в южной столице имеют ярко выраженный «серый» цвет, какое-то время выглядело «бомбой». Но кто и когда считал сделки в «тени» и на «свету»? Кто вел эту статистику? Между тем риэлторы считают, что закон о легализации имущества в какой-то мере способен навести порядок в этом секторе. Хотя и ненадолго.

Четвертое: квартиры стоимостью более 120-150 тысяч долларов и более, которые месяцами стоят в базе данных, продать становится все труднее, хотя застройщики и хозяева этих некогда вожделенных метров каждый месяц увеличивают их цену. Заметим: от сделки риэлторы берут всего 1-2 процента. Но даже эти расценки многие агентства недвижимости были вынуждены снизить в течение последних полутора лет, чтобы не потерять клиентов!

По словам одного из агентов, споры с застройщиками по поводу цены за квадратный метр давно потеряли всякий смысл. Поскольку те уверены, что их товар рано или поздно найдет своего клиента. В этом же уверены и владельцы квартир на вторичном рынке: как же, все средства массовой информации чуть ли не ежемесячно рапортуют о том, что снижение цен на квадратные метры не предвидится! А с чьей подачи? С подачи застройщиков! Кому же еще это выгодно?

К слову: рост отказов банков клиентам по ипотечному кредитованию тоже спровоцирован сумасшедшим ростом цен на жилье, потому как не всякий заемщик способен удовлетворить аппетиты строительных компаний. Отсюда и невменяемые с точки зрения логики банковские проценты по ипотеке. Ажиотажный спрос может сбить арендное жилье и частное домостроение, однако и с первым, и со вторым, очевидно, придется потерпеть.

Между прочим, по свидетельству алматинских риэлторов, свободные участки земли для частной застройки, вопреки заявлениям властей южной столицы об их отстуствии, в городе наличествуют. Не зря специалисты из риэлторских агентств столько лет изучали возможности города. Другое дело, что за эти «пятна» между застройщиками идет война - явная и тайная. И это тоже ни для кого не секрет.

За участки бьются всего несколько крупных компаний. И отголоски этой войны - можете не сомневаться! - никогда не выйдут за пределы кабинетов, где будут решать кто победил, а кто проиграл. И если вчера битвы шли за небольшие, но еще свободные «пятна» на карте города, то сегодня они начались за очень солидные территории - речь о тех, которые пока занимают промышленные предприятия. Пока - это только потому, что в скором времени большинство из них будет выведено за пределы Алматы. Цеха - снесут. А на их месте…

Воля ваша, но моя фантазия не простирается дальше «элитного» жилья по указанной выше цене на квадратный метр. Война денег и «авторитетных» имен за эти участки, война связей и компроматов. Потому что эти «пятаки» - здоровенные и удобные с любой точки зрения (коммуникации-то уже протянуты!) - принесут застройщикам еще больше денег. А за лишний миллион тенге прибыли хозяин иной строительной фирмы с …надцатого этажа голышом спрыгнет и еще трезвым останется!

Прошлым летом парламент и еще несколько государственных институтов робко выразили недоумение резким скачком цен на стройматериалы и прочие сопутствующие изделия. Хотя Министерство индустрии перед этим заявило, что в стране налаживается выпуск отечественного товара для строительства. Антимонопольный комитет тогда же заявил, что он не уполномочен проводить расследования по возможным признакам ценового сговора.

Зачем тогда налогоплательщикам вообще необходимо содержать антимонопольщиков? Ни правительство, ни парламентарии, которые обязаны защищать интересы налогоплательщиков, на это ответить не могут.

Зато в правительстве и парламенте есть очень сильное и богатое лобби. Говоря об этом, риэлторы прямо указывают на совершенно не случайный и немотивированный рост цен на жилье и странное неумение правительства бороться с этим явлением. А тем временем члены правительства изо всех сил делают вид, что не знают, как обуздать инфляцию и, срывая голос, вопят, что все определяет рынок: мол, есть спрос и есть предложение… Эти господа сильно лукавят!

Этим летом президент США Джордж Буш, обеспокоенный ростом цен на бензин, отдал распоряжение меньше закупать нефти для стратегических запасов - чтобы на рынке оставалось больше сырья. В Бельгии началось уголовное преследование компаний, которые подняли цены на бензин более чем на 2,5 процента, включая обыски на крупнейших предприятиях. А в Аргентине, как только подорожала говядина, правительство приняло решение остановить весь импорт мяса…

А кто должен отвечать за то, что цены в Казахстане давно перестали подчиняться рынку и его законам?..

В пятницу разговаривал с одним риэлтором. Его комментарий к попыткам властей Астаны и Алматы заявить о том, что свободной земли для застройки нет, выглядел так: начальники врут и врут жестоко. Потому что земля есть, и ее пока достаточно. Тем более в Астане. Все дело в том, что олигархи и большие чиновники просто не хотят, чтобы их соседями стали простые граждане! Не дай бог, если они увидят, как те живут, на чем ездят, что едят-пьют на скромную зарплату госслужащего.

А пока у нас нет фондового рынка, пока от антимонопольного комитета нету толка, пока нет арендного жилья, пока соотечественникам не дали землю и возможность по-строить себе на ней жилье самостоятельно - цены на недвижимость будут расти безумными темпами…

Справка «Мегаполиса»

Прошлым летом парламент и еще несколько государственных институтов робко выразили недоумение резким скачком цен на стройматериалы и прочие сопутствующие изделия. Хотя Министерство индустрии перед этим заявило, что в стране налаживается выпуск отечественного товара для строительства. Антимонопольный комитет тогда же заявил, что он не уполномочен проводить расследования по возможным признакам ценового сговора.

Зачем тогда налогоплательщикам вообще необходимо содержать антимонопольщиков? Ни правительство, ни парламентарии, которые обязаны защищать интересы налогоплательщиков, на это ответить не могут.



Сакен БЕЛЬГИБАЕВ

За минувшую неделю квадратный метр жилья в Алматы подорожал на 44,1 доллара. Средняя его стоимость: 2057,71 долларов. За этот же период жилье в Москве подорожало «всего» на 31 доллар. Аналитики предупреждают, что крах рынка недвижимости близок как никогда. Чиновники и риэлторы уверены в обратном: это лишь сезонный скачок цен, и экономике страны ничего не угрожает

Главными виновниками повышения цен оказались риэлторы, которые скупают первичное и вторичное жилье и продают его с космической накруткой. Им выгодно, когда стоимость жилья резко возрастает, - в таких условиях квартиры покупаются быстрее. К примеру, в прошлом году каждый тенге, вложенный в покупку квартиры, приносил около 40 процентов чистого дохода после ее перепродажи. Неудивительно, что количество риэлторов быстро растет, а ипотечная система кредитования способствует расширению рынка торговли недвижимостью.

Человек, желающий легко «сделать» деньги, берет квартиру в кредит и, дождавшись очередного скачка цен, продает ее по завышенной цене. Сейчас риэлторы самостоятельно поддерживают спрос на первичное жилье, заранее скупая большую часть квартир в новостройках. Их действия стали гарантом непрерывного роста цен на несколько лет вперед. Ведь выкупив еще не отстроенные дома, можно «накинуть» сверху любую сумму.

О том, насколько популярной стала скупка жилья с помощью банковских займов, свидетельствуют слова заместителя акима Алматы Якова Заяца: по его оценке, только за минувшее лето заявок на ипотеку скопилось уже более 20 тысяч.

- Цены на вторичном рынке тоже поднялись, и теперь разница между новыми и старыми квартирами невысока, - считает директора отдела информации Центра коммерческой недвижимости Жанар Турсунгожинова. - Хотя с июня этого года спрос именно на строящееся жилье в Алматы повысился больше чем на 20 процентов.

Практика тотальной скупки квартир привела к тому, что квартиры в недавно отстроенных домах подолгу пустуют. В них никто не заселяется, так как это «инвестиционная площадь» - такие квартиры предназначены не для жилья, а для многократной перепродажи. Как правило, к разряду «инвестиционной жилплощади» относятся самые дорогие квартиры так называемого элит-класса. Многие алматинцы уже заметили, что свет в окнах новых многоэтажек с наступлением темноты не загорается. Шикарные новостройки пустуют.

Недвижимость в Алматы дорожает неравномерно. В Медеуском районе средняя цена квадратного метра превысила 2500 долларов, а в Турксибском районе города «квадрат» стоит «всего» 1000-1500 долларов. Стоимость жилья между «первой» и «второй» Алматы рознятся ровно в 2 раза. Это наглядное свидетельство того, что цены на недвижимость повышаются искусственно.

- Это очень опасно, - считает директор Центра анализа общественных проблем Меруерт Махмутова. - В 1997 году искусственное завышение стоимости жилья привело к известному азиатскому кризису, когда рухнули экономики многих стран. В развитых государствах Азии цены на жилье были неоправданно завышены, а банки раздавали займы на покупку жилья в неограниченных количествах. Когда цены на недвижимость упали, разрушилась и банковская система. Казахстанские банки поступают так же, раздавая кредиты с легкостью, часто даже не требуя подтверждения дохода. Скоро рынок недвижимости может рухнуть.

Как бы подтверждая слова Меруерт Махмутовой, международное рейтинговое агентство Fitch Ratings заявило, что доля сомнительных кредитов у отечественных банков выросла почти до 40 процентов. В основном это кредиты на покупку жилья.

- Ничего страшного в нынешнем скачке цен на недвижимость нет, - считает президент Ассоциации риэлторов Казахстана Зухра Назарова. - Только что закончился сезонный, летний спад цен, и ситуация исправляется. В Алматы спрос на жилье всегда был высокий. А об обвале рынка недвижимости говорят всегда.

Вот и в прошлом году в республиканских СМИ не раз поднимался вопрос о перегреве рынка жилья, но участники рынка, а также ряд депутатов и сенаторов, среди которых были Нурлан Итемгенов, Амангелды Таспихов, Шамсат Исабеков и другие, заявили о том, что беспокоиться не о чем. И тоже оказались правы.

Но теперь можно говорить о том, что цены на недвижимость могут достичь потолка. Темпы роста цен на жилье стали падать. Сезонное обесценивание недвижимости здесь ни при чем, так как стоимость квартир росла медленно, не за один летний сезон, а за прошедшие полгода - с марта этого года. Сами риэлторы уже не могут контролировать рост цен. В конце августа был преодолен психологический ценовой порог в две тысячи долларов за «квадрат», а значит, продавцы будут повышать цены на жилье не боясь, что их товар останется не распроданным.


Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:
Сейчас читают
Читайте также
Загрузка...
Интересное
Архив новостей
ПнВтСрЧтПтСбВс
последние комментарии
Последние комментарии