Новости
В других СМИ
Загрузка...
Читайте также
Новости партнеров

Ответственность по долям, или Прививка от обмана. Долевое участие в строительстве

Фото : 15 сентября 2006, 11:39

Ответственность по долям, или Прививка от обмана

На пунктах договора о долевом участии в строительстве многие, кто отважился на покупку квартиры в рассрочку, гадают, как на ромашке: «Кинет — не кинет...» И большинство опасений действительно обоснованны: новые компании на казахстанском рынке недвижимости появляются едва ли не каждый день и начинают бурную строительную деятельность с одного блокнота, ручки и трудового набора жаждущих хоть как-то закрепиться в нашей стране гостей из солнечного Узбекистана. Зазывная реклама жилых комплексов под ключ по цене «дешевле не найдете», как правило, появляется при отсутствии утвержденного проекта, не говоря уже о разрешении на строительство. Средства соинвесторов-дольщиков такими компаниями растягиваются на период «до понедельника, а там посмотрим», а соглашения с ними заключаются при минимуме собственных обязательств и ответственности. Наконец, гражданско-правовые отношения в этой сфере будут урегулированы: с первого января 2007 года вступает в силу Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве». Уже сейчас эксперты и простые участники рынка гадают о последствиях. Как изменится средняя цена квадратного метра? Насколько защищены будут покупатели квартир и не пострадают ли при этом интересы застройщиков? Наконец, что будет с теми, кто уже прочно «вошел в долю»?

Чего не миновать

Казахстанский закон о долевом участии был подписан Главой государства седьмого июля. Полугодовая отсрочка для исполнения (российским застройщикам в свое время выделили вдвое меньше), как считают специалисты, необходима для моральной и, прежде всего, документальной подготовки строительных компаний: оформления бумаг, переписывания договоров. И ведь переписывать действительно придется: по свидетельству эксперта комиссии по правам человека при Президенте РК Марата Башимова, сами тексты долевых соглашений, предлагаемых застройщиками, зачастую противоречат нормам Гражданского кодекса страны и даже Конституции:

— Они просто пользуются правовой безграмотностью и нерасторопностью дольщиков, их нежеланием «связываться» и отстаивать свои интересы, — утверждает юрист.

Теперь же договоры будут составляться в соответствии с типовым, утвержденным в Правительстве. Принятый закон содержит ряд непременных условий: так, к примеру, в соглашениях должны указываться срок сдачи здания и величина неустойки за нарушения обязательств обеими сторонами. Кстати, отныне придумывать цифры с пользой для себя застройщик не сможет: согласно законодательству, за каждый день просрочки компания будет платить 0,1 процента от общей величины уже внесенных дольщиком взносов. Если же последний задержит очередной платеж, то его «накажут» на такой же процент, но уже исчисляемый от всей договорной суммы.

С первого января договоры долевого участия подлежат государственному учету (регистрации), то есть возможность перепродажи квартир самой строительной компанией и двойная переуступка прав требования недобропорядочными «дольщиками» будут исключены. Определенные ограничения коснулись и рекламы жилых комплексов: законодатели запретили ее производство до выдачи разрешения на строительство нулевого цикла и в период приостановления действия лицензии застройщика.

— Закон предполагает более серьезную ответственность строителей перед частными соинвесторами, — утверждает начальник отдела элитной недвижимости компании «Абсолют» — члена Национальной ассоциации риэлторов — Роман Костенко. — В нем закрепляется двухгодичный гарантийный срок на построенное жилое здание (для сравнения: в законе РФ — пять лет. — прим. автора) и вводится жесткий контроль со стороны властей за распределением вложенных средств.

Как отметил Марат Башимов, важное требование буквы нового закона — это прозрачность деятельности застройщика. Сейчас отказ клиенту в предоставлении не только финансовых, но и уставных документов — распространенная практика. Но вскоре каждый потенциальный дольщик на полном основании сможет запросить любую информацию: от подтверждения прав на земельный участок до аудиторского заключения за последний год предпринимательской деятельности в сфере жилищного строительства... Юрист выделил лишь одну недоработку: закон не обязывает застройщиков указывать в договоре всех исполнителей субподрядных работ.

У каждого свои недостатки

Как известно, долевое участие — изобретение исключительно постсоветское, и потому в процессе подготовки законопроекта разработчики волей-неволей оглядывались на опыт России. Бурные дискуссии, вызванные федеральным законом, а также фактический спад строительного бума в соседнем государстве заставили о многом задуматься. Некоторые эксперты даже назвали этот правовой акт «удавкой» для застройщика, так как, по их мнению, он отвечает интересам исключительно долевиков. К примеру, там содержится норма, позволяющая им в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств, если требования к качеству объекта существенно нарушены. А уж что говорить о количестве документов, которые необходимо собрать перед началом строительства... Чтобы получить комментарии, так сказать, из первых рук, корреспондент «Казправды» обратилась в Министерство регионального развития РФ. Помощник министра Игорь Александров заверил, что федеральным законом введен комплекс норм, практически исключающий массовый характер возобновления или развития ситуаций «обманутых вкладчиков». При этом последние несколько месяцев действительно характеризуются ростом цен на жилье, однако тенденции массового ухода строительных компаний в настоящее время не предвидится.

Свою точку зрения высказали и казахстанские специалисты.

— Если сравнить два закона, то более объективен к обеим сторонам-участницам наш, — считает президент холдинговой компании «БАЗИС-А» Александр Белович. — В России, с одной стороны, перекрыли кислород застройщикам, с другой — не дали такой уж надежной защиты дольщикам. В результате принятия федерального закона сильно затянулся процесс получения разрешительной документации...

Представительства «БАЗИС-А» работают в Москве, Новосибирске и Санкт-Петербурге, и руководство компании совсем не утверждает, что все российские договоры долевого участия на практике соответствуют законодательным требованиям. По словам А. Беловича, сегодня в соседнем государстве строительные фирмы совместно с дольщиками ищут какие-то лазейки и способы назвать соглашение по-другому, не долевым, и таким образом упростить бумажную процедуру.

...Руководство Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК) настаивало на неповторении чужих ошибок и соблюдении баланса интересов при разработке законопроекта. Однако далеко не каждая строительная компания в принципе поддерживала идею его создания. Для застройщиков, привычных к дисциплине, вовремя сдать объект, быстро отреагировать на какие-то замечания по качеству — и так норма. Для множества же плохо организованных мелких ТОО соблюдать якобы «новые» правила — проблема.

— Они и раньше должны были следовать СНиПам и уважать права дольщиков. Так что изменилось, какие такие интересы застройщиков ущемлены в той же России? — вопрошает независимый юрист Марат Башимов. — Я не против баланса интересов, но слабая сторона в этом бизнесе — всегда дольщик. Некоторые строители, понятное дело, не хотят видеть рынок цивилизованным: им просто невыгодно становиться законопослушными.

По утверждению помощника министра регионального развития РФ И. Александрова, «в условиях рыночной экономики баланс определяется условиями спроса и предложения на рынке недвижимости, соответственно, документа, регламентирующего интересы сторон, быть не может»...

Тем временем эксперты, соглашаясь, что сам факт существования казахстанского закона — значительный шаг вперед, уже выделяют ряд его недостатков. По мнению вице-президента АЗК, председателя совета директоров компании «Билд Инвестментс групп» Айдына Рахимбаева, в документе недостаточно четко прописаны критерии соответствия застройщика квалификационным требованиям.

Члены Национальной ассоциации риэлторов озадачены другим вопросом: в законе предусмотрен жесткий контроль со стороны государства, вплоть до отзыва лицензии на ведение строительных работ за нарушение требований финансовой открытости, но ни слова не сказано о том, что будет с дольщиками, которым «посчастливилось» стать соинвесторами строительной компании, у которой отозвана лицензия. Кто будет достраивать объект и выполнять обязательства?

В окончательную редакцию закона также не вошла и норма об обязательном страховании рисков сделки: право выбора оставили на откуп строителям. Но, возможно, такой подход и обоснован, ведь страховка неизбежно приводит к удорожанию «квадрата»...

К примеру, в России для обеспечения возврата денежных средств и уплаты неустойки земельный участок, принадлежащий застройщику, или право аренды на него, а также возводимый объект недвижимости считаются находящимися в залоге у дольщика. Но подобную норму о залоговом обеспечении казахстанские законодатели не одобрили, видимо, учитывая тот факт, что почти под каждый проект открывается кредитная линия, и земля как бы оказывается в двойном залоге — у банка и у дольщика. С такими проблемами столкнулись и соседи...

...Возможно, это и не все недостатки закона, но, согласитесь, самое главное, что базовый документ — в наличии, а необходимость в его изменениях и дополнениях покажет время.

Без вариантов?

Разумеется, любой закон всего лишь регулятор, а не панацея от случайностей и обманов. Буквально завтра могут вырасти цены на стройматериалы или предприятие станет банкротом, не справившись с количеством взятых обязательств. Никто, конечно, не запрещает страховать риски, и даже сейчас можно сделать процесс долевого участия безопасным — потребовать банковскую гарантию. Но за любую дополнительную услугу необходимо дорого платить...

За рубежом давно выработаны свои «противообманные» системы. В Объединенных Арабских Эмиратах, например, существует законодательная норма, согласно которой перед началом строительства застройщик обязан положить на специальный счет в банке сумму, эквивалентную 25—100 процентам окончательной стоимости объекта. Эти средства возвращаются компании постепенно и пропорционально степени готовности здания. Если на каком-то этапе застройщик перестает работать и его лишают лицензии, государство берет на себя всю обязанность по завершению строительства, используя средства, сохраненные банком.

В Северной Америке существует другая альтернатива долевому участию. Строительная компания покупает землю, проводит проектные работы, получает разрешительную документацию и начинает продавать. Застройщик не имеет права начинать строительство, пока не реализовано 60 процентов квартир, и срок разрешается переносить три раза на три месяца. Когда набирается нужный пакет, любой банк идет навстречу и предоставляет кредит. Специалисты полагают, что это защита от фиаско и для самой компании.

К слову, изначально покупатель вносит всего десять процентов от стоимости жилья. И даже эта сумма защищена: средства аккумулируются на специальном счете и застройщик не имеет права (!) их расходовать. И все же перед тем как приобрести апартаменты, нужно хорошо подумать: в случае, если клиент идет на попятную, первоначальный взнос ему не возвращается. Только после сдачи объекта в эксплуатацию новоселы полностью рассчитываются со строителями, а они, в свою очередь, с банком.

Однако следует учитывать, что «ипотечный» процент в Америке в два-три раза ниже, чем у нас, как и ставка по кредиту, который привлекает застройщик для реализации проекта. По мнению Александра Беловича, североамериканская схема может работать и в Казахстане, но тогда стоимость недвижимости в нашей стране — однозначно и значительно — повысится.

А по информации Министерства регионального развития РФ, в настоящее время в России прорабатывается вопрос о создании комплекса альтернатив долевому участию. Это продиктовано задачей диверсификации механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство. Как заявили в министерстве, это дело ближайшего будущего.

ПолноЦЕНные последствия

По оценкам Национальной ассоциации риэлторов, сейчас все большее число граждан получает возможность стать соинвестором строительной компании, чему способствуют такие факторы, как предпочтительность цен на строящееся жилье на фоне сданного в эксплуатацию, бурное развитие ипотечного кредитования, инвестиционная привлекательность рынка недвижимости, стабильная экономическая и политическая ситуация.

Мнения экспертов о том, каким и почему будет «послеянварский» рыночный эффект, существенно разнятся. Задолго до подписания закона о долевом участии депутат Сената Парламента РК и президент Ассоциации застройщиков Казахстана Фарит Галимов говорил в своем интервью корреспонденту «КП», что «трений и недопонимания застройщиков и дольщиков будет меньше, случаев обмана — тоже, или они вообще исчезнут. Но не исключено, что с рынка начнут пропадать не только мошенники, но и вновь созданные компании. Нормативный правовой акт будет определенным сдерживающим фактором и, конечно, ухудшит и без того существующий дисбаланс между спросом и предложением. А это однозначно приведет к увеличению стоимости жилья». Ф. Галимов констатировал, что если слишком ужесточить правила для инвесторов, то взлет цен будет резким, если же удастся найти компромисс, дольщики станут вносить разумную плату за спокойную жизнь...

С этим согласился и опытный риэлтор Роман Костенко. По его словам, закон затруднит выход на рынок новых игроков. Во многом «отсев» состоится из-за финансовых требований: размер собственного капитала застройщика на конец отчетного периода должен быть не менее 12 процентов от объема привлеченных средств по неисполненным договорам долевого участия (сейчас можно начать строительство, не имея за душой ни копейки). Как следствие — рынок окажется под контролем нескольких компаний-лидеров, которые в условиях снизившейся конкуренции получат возможности еще более активного повышения стоимости квадратного метра.

— Взлет цен — это сказки, сочиняемые руководством заинтересованных строительных компаний с целью политизации вопроса, — заявил эксперт комиссии по правам человека при Президенте РК Марат Башимов. — Вы посмотрите, сколько у нас застройщиков, задача по привлечению инвесторов не стоит. И что, эти 12 процентов «вымоют» кого-то с рынка? Да, уйдут те, кто изначально пришел с улицы, в поисках легкой наживы... Допустим, даже 30—40 процентов фирм прекратят существование или переквалифицируются, причем тут стоимость квадратного метра? Ее взвинчивание будет просто означать ценовой сговор застройщиков.

Опытный руководитель компании-застройщика «БАЗИС-А» Александр Белович тоже уверен, что закон не сильно повлияет на ценовые характеристики, за исключением того, что процесс инвестирования объектов будет занимать больше времени:

— Мы сможем приступать к привлечению денег клиентов только после того, как приобретем участок, пройдем все разрешительные процедуры, завершим нулевой цикл работ. Безусловно, это требует больших затрат, поскольку земля сегодня является крупной составляющей в себестоимости строительной продукции, и затраты на устройство фундамента тоже немалая сумма.

Возможно, многим фирмам придется больше привлекать собственные средства или деньги банков. Во втором случае цена может вырасти на величину процентной ставки кредита.

— Инвестиционный цикл увеличится, как и срок по привлечению и возврату заемных средств, наверное, из-за этого цены на недвижимость вырастут. Но не намного, — резюмировал А. Белович.

Основная цель закона — сделать так, чтобы недобросовестный застройщик «исправился». Если это ему не под силу — прощай, бизнес. И, безусловно, рынок отреагирует. По прогнозам экспертов, это произойдет к середине или даже к концу 2007 года.

Вместо эпилога

...На прошлой неделе одна из столичных журналисток в поисках квартиры в строящемся доме объездила и обзвонила множество строительных компаний в городе. И столкнулась с печальной реальностью: менеджеры очень неохотно говорят о долевом участии, настаивают на выплате пятидесяти процентов сразу и второй половины — через короткий срок либо вообще на стопроцентной оплате, объясняя свою позицию малым количеством непроданных квартир... Не исключено, что это уже определенная реакция строительного бизнеса, которую независимые юристы называют просто «спекуляцией». В то же время компании не спешат менять старые долевые соглашения, ссылаясь на то, что закон еще не вступил в силу и пока нет правительственной редакции договора...

Анастасия БАЙТОВА


Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:
Сейчас читают
Читайте также
Интересное
Архив новостей
ПнВтСрЧтПтСбВс
последние комментарии
Последние комментарии