Новости
В других СМИ
Загрузка...
Читайте также
Новости партнеров

О! Ценим мы земельные участки!

Фото : 22 сентября 2006, 11:08

Материал «Что общего между Канадой и Алматы» (КП от 18.08.2006 г.), где шла речь об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и другого недвижимого имущества для государственных надобностей, вызвал у наших читателей большой интерес. После его публикации своим отношением к поставленной проблеме поделились экономисты, судебные эксперты и застройщики.

Изъятие имущества — один из основных факторов роста цен на него

Директор консультационно-оценочного центра Академии оценки и строительства, член государственной рабочей группы по развитию оценочной деятельности, кандидат экономических наук Александр Калинин считает, что, создав рынок земельных отношений, наши исполнительные органы не позаботились подготовить методику, правила или инструкцию по оценке рыночной стоимости земельных участков.

По словам господина Калинина, при изучении проблемы изъятия имущества члены рабочей группы выезжали в такие города, как Москва, Киев, Киров, изучали опыт Праги и Лиссабона.

— В результате было установлено, что более чем в 95 процентах случаев компенсация за изымаемое имущество для госнужд предоставляется в виде жилья или земельных участков и лишь в исключительных случаях — в форме денежной компенсации, — сообщил он. — В России, например, практикуется предоставление жилья в строящихся многоэтажках. Однако наши акиматы и строительные компании не идут по этому пути и предлагают использовать всего лишь одну форму компенсации — денежную.

За последние два года стоимость одной сотки земли с улучшениями (строения, насаждения и прочее) выросла в среднем с пяти тысяч долларов до сорока с лишним тысяч. На первый взгляд, люди приходят на рынок с хорошими деньгами. Однако рынок есть рынок. Он моментально реагирует на массовое изъятие недвижимого имущества, особенно рынок вторичного жилья. На предложенные застройщиком деньги новые квартиры не купишь, поскольку они достаточно стандартизированы. Во-первых, большие по площади, во-вторых — за счет дополнительных услуг, например, охраны, парковок для машин, бассейнов — их обслуживание бывает очень дорогим. Короче, изъятие имущества является, как считает Александр Калинин, одним из важнейших факторов роста цен на рынке жилья.

В Алматы при изъятии имущества для государственных нужд сложилась четкая система. Государственное казенное предприятие «Алматыжер» подбирает (сейчас это делается через тендер) нужную оценочную компанию. В случае несогласия владельца с предлагаемой компенсацией материалы передаются в судебную экспертизу, которая делает требуемую застройщику оценку, принимаемую судом за основу. Говоря проще, акимат защищает интересы застройщика, но не населения, у которого изымает имущество с использованием собственного административного ресурса, а также суда и судебной экспертизы. Таким образом, нарушение основной задачи в деятельности акимата — социально-защитной функции населения — налицо.

Что касается судебной экспертизы, то, по словам А. Калинина, ее участие в оценочной деятельности не соответствует никаким нормативным, правовым и методическим документам. Ссылка судей на то, что судебный эксперт несет уголовную ответственность за оценку изымаемого имущества, по его мнению, несостоятельна.

— Ни один из них, несмотря на многочисленные нарушения, до сих пор не привлечен к уголовной ответственности, — говорит он. — Единственным критерием при выполнении таких экспертиз является квалификация и наличие специальных знаний. Что касается Алматинской лаборатории Центра судебной экспертизы, работающей под эгидой Министерства юстиции, известно: никто из специалистов, проводящих данный вид экспертизы, не имеет специального базового образования. Свою работу судебные эксперты обязаны проводить исключительно на основании правил и методик, разработанных и утвержденных научно-методическим советом ЦСЭ МЮ РК. Хотя данные документы имеют гриф «Для служебного пользования», не секрет, что последние методические разработки по оценке рыночной стоимости строений датированы 1999 годом, и в них не предусмотрена оценка земельных участков, являющихся главной составляющей компенсационных выплат. Возникает резонный вопрос: на основании каких же методик и специальных знаний судебные эксперты проводят оценку? Наконец, на наши запросы в Институт Генеральной прокуратуры и Комитет регистрационной службы Министерства юстиции получены ответы, где говорится, что «... оценка рыночной стоимости не входит в компетенцию судебной экспертизы».

Пользуясь случаем, мы попросили Александра Калинина прокомментировать Закон «Об арендных отношениях». В частности, может ли он повлиять на динамику цен на недвижимость?

— В Европе до 70 процентов населения живет в арендованном жилье, — сообщил он. — А в Алматы значительная часть вводимого в строй жилья, как известно, используется для сдачи в аренду. Закон «Об арендных отношениях» легализует этот вид бизнеса. На цены по покупке и аренде жилья он может повлиять как стабилизирующий фактор, так как аренда отныне будет приносить владельцу имущества стабильный легализованный доход. Но в первую очередь принятие этого закона продиктовано еще и тем, что собственное жилье для большинства населения становится все более недоступным. Возьмем простую арифметику. В новом доме квадратный метр с учетом качественной отделки стоит сегодня примерно три тысячи долларов, а самая маленькая квартира там насчитывает не менее 60 квадратов. Следовательно, ее стоимость будет составлять 180 тысяч долларов. Если брать ипотеку без первоначального взноса на десять лет под 14 процентов (это средний процент годовых), нужно будет выплатить порядка 226 тысяч долларов. Если разделить эту сумму на 120 месяцев, то кредитное обслуживание обойдется примерно в полторы тысячи долларов в месяц. Думаю, что молодых специалистов, получающих зарплату, которой хватило бы кроме оплаты кредита еще и на содержание семьи, оплату дополнительных услуг, предусмотренных в элитном доме, найдется не так уж и много. Поэтому легче уйти в арендные отношения, и такая квартира будет обходиться примерно в 600—700 долларов в месяц.

Недостаток знаний выливается в необъективную оценку

Свой взгляд на оценку изымаемого недвижимого имущества высказала и бывший руководитель службы судебной строительной экспертизы Алматинской лаборатории судебной экспертизы, лицензируемый оценщик Наталья Удолатий.

— В гражданских делах по иску городского акимата в лице ГКП «Алматыжер» к гражданам об изъятии (выкупе земельного участка для государственных надобностей) к услугам судебных экспертов судьи обращаются в том случае, когда в материалах дела имеются оценочные акты разных оценщиков и при этом стоимость одного и того же объекта значительно отличается. А происходит так потому, что оценщики, работающие по договору с ГКП «Алматыжер», определяют заниженную стоимость изымаемой недвижимости, а в оценке, представленной владельцем изымаемого имущества, стоимость значительно завышена. В таких случаях судьи выносят определение о назначении судебной строительно-товароведческой экспертизе. Естественный вопрос: почему судьи оценку изымаемого имущества не поручают независимым оценщикам? А все очень просто. Судебный эксперт формально является лицом незаинтересованным в конечном исходе дела, то есть он как бы беспристрастен. Судье же, который не является специалистом в области оценки, очень трудно определиться с оценщиком. А судебный эксперт, помимо прочего, в своем заключении дает подписку об уголовной ответственности.

Следует отметить, что судебные эксперты выполняют не оценку недвижимости, а судебную строительно-товароведческую экспертизу. Она от оценочной деятельности отличается процессуальным статусом. Если руководством к действию для судебного эксперта является Закон «О судебной экспертизе», то для оценщика — Закон «Об оценочной деятельности». При этом методики определения рыночной стоимости как для оценщика, так и для судебного эксперта одинаковы. Если она определена объективно, то стоимость одного и того же объекта не может отличаться более чем на 10—15 процентов.

Еще раз подчеркиваю, что суды обычно обращаются к услугам судебного эксперта в случаях, когда непонятно, какую из представленных оценок нужно признать за основу при вынесении решения по делу. Но эксперт не вправе давать оценку заключениям, выполненным оценщиками, это прерогатива суда.

Но самая большая проблема заключается в том, что в настоящее время в Алматинской лаборатории судебных экспертиз строительно-товароведческие исследования (оценка) выполняются экспертами, не имеющими соответствующего базового образования — строительного или экономического. Именно поэтому эти эксперты не всегда в состоянии защитить в суде свое заключение.

Недостаток определенных знаний выливается зачастую в непреднамеренную ошибку. В моей судебной практике были случаи, когда эксперты-строители определяли состояние объекта как аварийное или ветхое, а параллельно с этим эксперты-товароведы давали заключение, что оно хорошее. В итоге стоимость определялась необъективно.

Эксперты-товароведы, которые сейчас проводят строительно-товароведческие исследования, в том числе и сносимого имущества, имеют образование в области автотехники и товароведения. Почему же получилось так, что они вдруг стали заниматься не своим делом? А все дело в том, что в свое время в Центре судебной экспертизы был выделен отдел судебно-товароведческой экспертизы, где данный вид исследований, как и положено, выполнялся экспертами-строителями. Потом они по разным причинам уволились, перешли в другие отделы и так далее. И кто-то вдруг решил, что этими исследованиями могут заниматься и не строители. И эксперты, ранее занимавшиеся автотовароведением, товароведением продовольственных и непродовольственных товаров, прошли небольшую подготовку, сдали квалификационные экзамены, после чего получили допуск на производство строительно-товароведческих исследовании. В итоге общество столкнулось с тем, что оценка недвижимости, в том числе и сносимого жилья, выполняется неквалифицированными специалистами со всеми вытекающими отсюда последствиями. А именно — недовольством сторон результатами исследования. Участок, предположим, находится на склоне горы, поэтому он должен оцениваться с учетом сложного рельефа местности, а фактически оценка получается такой, как будто участок ровный. В итоге оценка необъективна.

Аппетиты у граждан растут как на дрожжах

В условиях развернувшегося строительного бума в Алматы, когда ставка делается на элитное дорогостоящее жилье, слухи о сверхприбылях строителей кажутся вполне достоверными. Так ли это на самом деле? На этот и другие вопросы, связанные со строительством недвижимости, отвечает генеральный директор строительной компании «Kraft» Ерлан Ибрагим.

— Относительно сверхприбылей не скажу за всех, но что касается нашей компании, то в бизнес-плане мы ориентируемся на 25 процентов, — говорит он. — Будет хорошо, если реально она будет составлять 30 процентов. При этом мы четко понимаем, что если в какой-то отрасли есть прибыль, то туда обычно устремляется большое количество компаний. В связи с тем, что входной порог на строительный рынок достаточно низкий, то понятно, что сюда может войти много строительных компаний. Следовательно, за счет увеличения конкуренции прибыль приходит к какой-то средней норме. В удорожании недвижимости большую роль играет такой фактор, как удорожание строительных материалов. Скажем, цена за куб бетона в бизнес-плане составляет около шести тысяч тенге, но сейчас она реально доходит до одиннадцати тысяч. Цемент в течение года подорожал на 50 процентов. Темпы удорожания металла тоже очень высокие — где-то порядка 30 процентов. Поэтому, если изначально закладывалась 25-процентную рентабельность, то только за счет роста цен на материалы она может снизиться от пяти до десяти процентов.

— А как влияет стоимость земли на стоимость жилья?

— Если вы наблюдали за ситуацией на рынке земли, то в течение года она подорожала более чем на сто процентов. Например, в верхней части города, где приобрели мы, цена поднялась в два раза. Я знаю немало людей, которые так или иначе столкнулись с этой ситуацией. Если год назад они были рады 20 тысячам долларов за «сотку», то сейчас хотят получить в два с половиной раза больше. Понятно, что они очень хотели бы улучшить свои жилищные условия, но здесь есть некие законы рынка, которые регулируют ценовую ситуацию.

Если компания понимает, что имеет доход, который ей интересен, то она попытается отрегулировать и цены, но очень часто аппетиты людей растут день ото дня. Я бы лично не хотел сталкиваться с проблемой покупки земли либо домов, потому что к людям, у которых отбирают жилье, очень трудно найти подход.

Пока, к счастью, удалось избежать спорных моментов, связанных с этим. Мы уже купили готовый участок с целевым назначением — строительством многоэтажного жилищного комплекса. Но есть прилежащие участки, которые в целях организации технологического процесса строительства, то есть проведения коммуникаций, очень нам необходимы. Пока мы занимались рассмотрением этого вопроса, в течение пары месяцев запросы их владельцев увеличились более чем в два раза. Аппетиты у граждан, повторяю, растут как на дрожжах. Чтобы избежать ситуаций, связанных с приобретением участков, мы рассматриваем сейчас альтернативные варианты прокладывания сетей и изменения технологического процесса строительства. Иначе с теми ценами, которые запрашивают владельцы участков, стоимость строительства значительно возрастет. Навскидку трудно сказать, сколько будет стоить квадратный метр жилья, но думаю, что будет дороже не менее, чем на два-три процента. Аргумент у жителей при этом такой: мы живем на этой земле и хотим продолжать жить именно здесь.

— Вы наверняка внимательно следите за динамикой роста цен на жилье. Как думаете, на сто тысяч долларов, выданных в качестве компенсации, можно сегодня купить трехкомнатную квартиру?

— Сложновато, конечно. Но это мы берем ситуацию, когда участок, где расположен дом, составляет не более двух соток, но ведь большинство частных домов стоит на участках площадью не менее шести-восьми соток. Соответственно, их цена будет порядка 300 тысяч.

— Строительством каких именно квартир занимается ваша компания?

— Класса «Д-люкс». Здесь будет полностью применена технология «Умный дом», где предусмотрена система кондиционирования-вентиляции воздуха. В таких домах люди, страдающие аллергией, не будут иметь проблем, потому что предусмотрена очистка воздуха.

Квадратный метр в таком доме в черновой отделке будет стоить около двух тысяч долларов, чистовая будет обсуждаться с заказчиком, то есть цены будут зависеть от запросов. Минимальная квадратура квартир будет составлять примерно сто метров.

— А кто будет покупателем квартир, стоимость которых зашкаливает за 200 тысяч долларов?

— Мы рассчитываем на людей, которые уже имеют квартиру. Чтобы купить жилье в новом элитном доме, они могут продать старую квартиру, а недостающую сумму перекрыть за счет ипотеки.

— Но почему тогда владельцы сносимого жилья не обращаются в массовом порядке на рынок первичного жилья?

— Тем, кто привык жить в частных домах, очень трудно переезжать в благоустроенные квартиры в многоэтажках. Это другой характер и привычки. Но на те деньги, которые они получают в качестве компенсации, поверьте мне, они могут купить, как минимум, трехкомнатную квартиру на рынке первичного жилья, а может быть, даже и не одну. Я знаю примеры, когда владельцы снесенного жилья покупали на компенсацию и квартиры, и участки. Денег зачастую оставалось и на постройку дома.

— Когда же, наконец, в Алматы будет в массовом порядке строиться жилье эконом-класса?

— Это нереально — строить дома, где квадратный метр будет стоить 350 долларов. Никто не может позволить работать себе в убыток. Если на первых порах государство обеспечивало застройщика, взявшегося возводить такое жилье, коммуникациями, то сейчас — нет. Их прокладка стоит огромных денег, поэтому немало прецедентов, когда дом уже построен, но не обеспечен коммуникациями.

— А почему владельцам сносимого жилья застройщики не предоставляют альтернативное жилье в том же районе?

— У нас нет таких ресурсов, чтобы при сносе уже имелось готовое жилье. Думаю, что очень многие компании сталкиваются с этим, хотя возможно, уже появились такие фирмы, масштабы которых позволяют предоставлять альтернативное жилье в том же районе.

Подготовила

Галия ШИМЫРБАЕВА


Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:
Сейчас читают
Читайте также
Интересное
Архив новостей
ПнВтСрЧтПтСбВс
последние комментарии
Последние комментарии