Новости
В других СМИ
Загрузка...
Читайте также
Новости партнеров

«Золотая» квартира. Обсуждение проблемы цен на недвижимость в Алматы

Фото : 10 ноября 2006, 14:20

«КП» продолжает обсуждать проблему цен на недвижимость в Алматы. В этот раз мы пригласили к разговору риэлтора, а в качестве эксперта — оценщика недвижимого имущества.

Людям некуда вкладывать деньги, кроме как в недвижимость

В последнее время в адрес риэлторов все чаще слышатся обвинения в том, что их деятельность является якобы одним из главных катализаторов поднятия цен на недвижимость.

— От имени возглавляемой мною Ассоциации риэлторов Казахстана заявляю, что это совсем не так, — сказал при встрече с нашим корреспондентом ее президент Александр Ким. — Мы как раз за то, чтобы осуществлять сделки по купле-продаже недвижимости быстро, правильно и адекватно рыночным ценам. По роду своей деятельности риэлторы объясняют продавцам, действительно ли соответствует названная ими цена рыночной ситуации, а так как сумма комиссионных зависит от количества совершенных сделок и оперативного предоставления качественных услуг, то мы стремимся к тому, чтобы продавец снизил цену за свой товар.

— Но откуда же все-таки идут слухи о заинтересованности риэлторов в высоких ценах на недвижимость?

— Уже много раз говорено, что на алматинском рынке недвижимости спрос превышает предложение. И продавец, естественно, начинает играть на этом. Это особенно касается тех, кто инвестирует в недвижимость свободные денежные средства, чтобы затем спекулировать на этом. Таких инвесторов в последнее время появилось очень много. Все бы ничего, но дело в том, что их, не говоря уже об обывателях, путают с нами, риэлторами, даже высокопоставленные чиновники. Хотя наша деятельность заключается совсем в другом — в посредничестве. То есть мы, я повторюсь, помогаем оперативно найти друг друга продавцу и покупателю, способствуем осуществлению сделки и оказываем тем и другим профессиональную консультацию. И чем точнее мы будем следовать этому правилу, тем больше будет сделок и меньше ажиотажа.

— Это правда, что цены на недвижимость растут до шести процентов в неделю?

— Нет, конечно. В зависимости от района и вида недвижимости — реально от 0,5 до 0,9 процента.

— И когда же, с вашей точки зрения, остановится этот рост?

— Я не беру на себя роль истины в последней инстанции, поэтому выскажу личное свое мнение. Рост цен на недвижимость, с моей точки зрения, связан с несколькими факторами. Первый — в Казахстане сегодня нет хороших инструментов для выгодного вложения денег. А наше население, не секрет, накопило очень большие денежные средства. Нет, я не говорю опять же за всех. Тех, кто живет от зарплаты до зарплаты, у нас тоже немало, и, тем не менее, есть люди, которые держат накопленные средства в кубышках или, в лучшем случае, в банках. Проценты, даваемые последними, сохраняют деньги хотя бы от инфляции, но обладатели больших сумм, естественно, хотят не только сохранить свои деньги, но чтобы они еще и работали. Однако фондовый рынок у нас, к сожалению, плохо развит. То есть покупать акции хороших рентабельных компаний практически невозможно. Поэтому те, у кого нет собственного бизнеса, вынуждены вкладывать деньги в недвижимость, поскольку это сейчас самый стабильный инструмент для этого.

А многие, кроме просто вложения денег в недвижимость, занимаются спекуляцией, или, иначе говоря, инвестированием: покупают квартиры в новостройках на стадии начала строительства, чтобы перепродать их на стадии завершения. Доход они при этом получают очень даже неплохой — около ста процентов.

Следующий фактор: цены на рынке недвижимости подогреваются компаниями-застройщиками. И если два-три года назад себестоимость жилья в среднем составляла 350 долларов за квадрат, то сейчас она выросла в зависимости от типа жилья примерно в два раза. Сюда входит повышение цен на строительные материалы и на рабочую силу, но самое главное — повысилась и с каждым годом продолжает повышаться примерно в два раза стоимость земельных участков. Если раньше акимат предоставлял свободные земли для строительства, то сейчас таковых в Алматы практически нет, и в основном застраиваются земли, на которых стоит ветхое жилье. Компании-застройщики вынуждены компенсировать владельцам их стоимость по рыночным расценкам.

Самым главным инструментом для того, чтобы предложение, наконец, догнало спрос, с моей точки зрения, может явиться строительство большого количества нового жилья на свободных землях, не связанных со сносом, в западной, северной и восточной частях города. А пока цены на недвижимость будут расти, хотя их динамика в последнее время все же слегка снизилась.

Новое жилье сейчас классифицируется на три категории — эконом-, бизнес- и элит-класса. Последние два-три года стало больше строиться жилья эконом-класса, предназначенного для малоимущих слоев населения. Хотя строительство ведется не в самых престижных районах города, спрос на него очень высокий.

— Есть ли случаи невыплаты по ипотеке и реализации жилья через аукционы?

— Эти случаи имеют не массовый характер, но они уже не единичны, как это было год или два назад. Не все алматинцы могут сейчас кредитоваться даже для покупки жилья эконом-класса, потому что условия ипотечного кредитования тяжелы. И это оправданно: банки, выдавая ипотечные кредиты, всегда рискуют, потому что если рынок недвижимости вдруг рухнет, то они окажутся в состоянии дефолта. Поэтому, как бы банк ни стремился привлекать максимальное количество заемщиков (их кредитный портфель состоит в основном из ипотеки), но процент выдачи ипотечных кредитов в скором времени наверняка будет не столь активным, как это было год или два назад.

— Какой бы вы совет дали тем, кто мечтает о собственном жилье?

— Если есть возможность приобрести недвижимость, то приобретайте ее сегодня, потому что завтра это наверняка будет дороже. По крайней мере мы, риэлторы, не предвидим в ближайшее время оснований для резкого падения цен на жилье. В качестве обнадеживающего фактора я могу сказать, что Алматы очень привлекателен для зарубежных инвесторов, и очень скоро наш город ожидает строительство современных красивых зданий, торговых центров и жилых комплексов, соответствующих зарубежным стандартам. Такие проекты уже начали реализовываться, и если они приобретут массовый характер, то уровень цен на рынке недвижимости будет соответствовать жизненному уровню алматинцев.

Надувание ценового «пузыря» чревато дефолтом

Почему же вдруг строительная отрасль была избрана основной во внутренней экономической жизни Казахстана? На этот и другие вопросы отвечает известный казахстанский оценщик недвижимого имущества, кандидат экономических наук Александр Калинин.

— Данный факт объясняется стечением ряда обстоятельств. Известно, что казахстанская экономика ориентирована на добывающий сектор и внешний рынок (нефть, газ, металлы и так далее), из развитых внутренних отраслей наиболее известны торговля, пищевая промышленность и издательская деятельность. Для решения главной социальной задачи — обеспечения населения жильем — потребовалось развитие строительной индустрии, которая постепенно выделилась в системообразующую отрасль, включающую в себя, кроме строительства, и обслуживающие отрасли — проектирование, стройматериалы, подготовку кадров, обеспечение трудовой занятости и прочее.

С приходом рыночных отношений государственный строительный сектор был демонтирован. На его месте созданы восемь-десять крупных строительных корпораций завершенного цикла — от разработки проекта до сдачи «под ключ».

С миграцией сельского населения в крупные города резко возросла проблема строительства жилья и трудоустройства. Дополнительным серьезным фактором выдвижения строительства в ведущую отрасль, на мой взгляд, послужило несовершенство нашего законодательства, поскольку оно позволяет привлекать недекларированные капиталы. Другими словами, строительство дало возможность без проблем легализовать теневые доходы, которые, по различным данным, составляют до четырех процентов казахстанской экономики.

— Почему все-таки сохраняются высокие ставки годовых на ипотеку — от 12 процентов и более, хотя государственная жилищная программа предполагает семь-восемь процентов?

— Известно, что ставку рефинансирования, которая приближена к прогнозируемому показателю годовой инфляции, устанавливает Нацбанк республики. С учетом этого банки второго уровня начинают свой бизнес уже с имеющихся восьми процентов. К этому нужно прибавить затраты на страховку, оценку, оформление ипотеки и так далее. В итоге банку остается три-четыре процента, а риск невозврата кредита по ряду причин постоянно увеличивается. Доля ипотечных кредитов населению и кредитов под строительство в банковском портфеле в среднем составляет 30—40 процентов, хотя Нацбанк рекомендует проводить кредитование по разным направлениям не более чем в 16—17 процентов. При этом платежеоплаченный спрос на ипотеку, зависящий от роста зарплаты и других доходов населения, ниже роста потребности в кредитах. Словом, для большинства населения ипотека остается недоступной. А если уж ее все-таки удалось получить, то примерно с третьего-четвертого года начинаются серьезные проблемы с выплатой. В том числе и психологического плана, так как эйфория от приобретенного жилья уже проходит, зато приходится отказывать себе во многом, если не во всем.

Сейчас появились новые формы использования ипотеки — под ведение бизнеса. Это удобно, так как банк не требует бизнес-плана, контроль за использованием кредита ограничен, вся сумма выдается сразу с четким графиком погашения. Чтобы получить кредит, достаточно лишь договориться с родственниками или друзьями о продаже недвижимости. По нашим предположениям, доля таких кредитов составляет сегодня 15—20 процентов.

Нередки случаи получения физическими лицами ипотеки одновременно в нескольких банках, чтобы в последующем участвовать в процессе купли-продажи жилья.

Эти и другие причины повышают банковские риски и подталкивают банкиров к увеличению числа клиентов, что опять же создает дополнительные риски. В общем, получается замкнутый круг: и выдавать опасно, и не выдавать чревато последствиями.

— От участников рынка недвижимости мы бесконечно слышим одну и ту же фразу: «рынок все отрегулирует». Так ли это на самом деле?

— Развитие любого рынка предполагает несколько этапов: возникающий — развивающийся — развитый. Мы находимся на первом этапе, когда основные составляющие рынка, как и сама экономика, еще не получили достаточного развития. Ограниченность предложения предполагает диктат цен производителем товара. Касательно рынка недвижимости это относится к крупным строительным корпорациям и обслуживающим их страховым, рекламным, ипотечным компаниям, банкам и риэлторам. Все они заинтересованы в росте цен на жилье и коммерческую недвижимость, так как одни получают прямую прибыль, другие сидят на проценте или на «марже» (разница между ценой предложения владельца и ценой реализации). Получается очевидная связь — «банк — строитель — риэлтор» или «деньги — квадратные метры — продажа». Как тут вышеназванным лицам не воспользоваться ситуацией и не сыграть на повышении цен, если прибыль сама идет в руки, а контроль полностью отсутствует?

Ссылки застройщиков на такой, казалось бы, объективный фактор, как рост цен на строительные материалы, также вызывают сомнения. Данные Агентства РК по статистике показывают, что за 1,5—2 года их рост не превысил 25—30 процентов, тогда как рост жилья в южном мегаполисе составил 150—200 процентов. При анализе более длительного периода показатели еще выше: в 2001 году трехкомнатная панельная квартира в центре Алматы стоила шесть тысяч долларов США, сегодня — 120—130 тысяч.

Безусловно, на рост цен на жилье влияет и цена на земельные участки. Однако не секрет, что инвестор вынужден выплачивать чиновникам только за получение участков до десяти тысяч долларов за сотку с последующим их выкупом у владельцев изымаемого имущества. Так, в среднем под строительство многоэтажного дома по нормам необходимо 60 соток. Значит, допуск инвестору обходится более чем в полмиллиона долларов.

Данный анализ, на мой взгляд, доказывает абсолютную регулируемость и коррумпированность рынка недвижимости с практическим отсутствием рычагов ограничения роста цен. Опять же не секрет, что происходит скупка жилой и коммерческой недвижимости с целью последующей перепродажи. Идет игра под названием «деньги-деньги» без конечного платежеспособного потребителя. И подобные сделки на рынке, по некоторым расчетам, превышают 60 процентов.

В настоящее время в южном мегаполисе строится в основном жилье элит-, бизнес- и эконом-класса, ориентированное на потребителя с уровнем дохода в пределах трех-четырех тысяч долларов США в месяц на семью из трех человек. Это представители так называемого среднего класса. Численность данной группы в структуре казахстанского общества незначительна — она не превышает 10—12 процентов. Да и проблем с жильем они, как правило, не имеют.

Недорогое социальное жилье по Госпрограмме, стоимость которого составляет 350 долларов за квадратный метр по республике и 550 — для Астаны и Алматы, не привлекает строителей в силу низкой рентабельности. Смею предположить, что при сохранении сложившейся тенденции казахстанский рынок недвижимости, как и вся строительная индустрия, через два-три года может быть подвержен системному дефолту. Этому учит опыт Японии 70-х и США 80-х годов. Чтобы избежать этого, представляется необходимым вмешательство госорганов в регулирование деятельности участников рынка недвижимости. Принятие законов «О долевом участии», «Об арендных отношениях» и другие действия не способны дать требуемого результата. В качестве примера можно взять Москву. Когда цена за квадратный метр жилья перескочила там за четыре тысячи долларов (здесь немалую роль сыграли события в Южном Бутове), то российские чиновники наконец обратили внимание на безудержный, а главное, неоправданный рост цен. И обнаружилось, что никто этот рынок не регулирует. После этого начались тотальные проверки основных участников рынка жилья, в частности, строителей и риэлторов. В результате были установлены многочисленные факторы сговора между ними. Итог — рост цен за последний месяц (я беру опубликованные данные за сентябрь) не только приостановился, но и снизился в целом по Москве на 0,1 процента.

Галия ШИМЫРБАЕВА


Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:
Сейчас читают
Читайте также
Загрузка...
Интересное
Архив новостей
ПнВтСрЧтПтСбВс
последние комментарии
Последние комментарии