Новости
В других СМИ
Загрузка...
Читайте также
Новости партнеров

Как формируются цены на недвижимость в городе Алматы

Фото : 13 ноября 2006, 13:58

Биржан АСКЕРБЕКОВ

Вчера лежа перед телевизором, я обозрел информацию, любезно представленную Центром коммерческой недвижимости, который с плохо скрываемой радостью сообщал о неуклонном росте цен на недвижимость. Переключив канал, был вынужден слушать консультации ведущих специалистов компании АБСОЛЮТ по вопросам купли-продажи недвижимости. Тут старший сын говорит: папа, а цены и вправду так растут?

Я не смог ответить сразу, а поиск ответа, в конце концов, родил вот эту статью.

А ведь вправду, население истово верит, что цена на недвижимость формируется исходя из выводов специалистов Агентства недвижимости. И многие искренне считают, что цену на недвижимость в Алматы ОПРЕДЕЛЯЮТ следующие факторы:

1. Объявления в газетах “КРЫША” и “МЕГАПОЛИС-недвижимость”.

2. Вставка в прайм-тайм на телевидении от Центра коммерческой недвижимости.

3. Консультации от ведущих специалистов компании “АБСОЛЮТ”, закончившие Алматинский зооветеринарный институт или Джамбылский гидромелиоративный институт.

4. Маркетинговые исследования от непонятных центров и лабораторий.

Чтобы определить какие факторы должны определить цену на недвижимость, я был вынужден проанализировать все обстоятельства вокруг нее. Касаясь темы цены на недвижимость, мы должны начать с состояния дел в ГКП “АПК”. А, как известно широкой общественности, состояние дел на АПК далеко не блестяще. Не приводя конкретные цифры по каждому пункту, в целом обрисуем сложившуюся обстановку.

Мощностей не хватает, трубы изношены, тепло- и электроэнергию воруют, топливо дорожает, весь перечень негативных факторов и не перечислишь… Теплотрассы надо прокладывать и необходимо их иногда ремонтировать, линии электропередачи необходимо строить, имеющиеся надо реконструировать - повышать пропускную способность. Город строится и растет, население увеличивается - все это требует огромных вложений в эти виды коммунальной инфраструктуры.

А как в настоящее время решаются эти проблемы? А очень просто.

Есть некая компания “Казтрансгаз”, являющаяся в свою очередь “дочкой” национальной компании “Казмунайгаз”. Вот этот “Казтрансгаз” и является владельцем нашего доблестного АПК. И “Казтрансгаз”, как добропорядочный владелец, вкладывает немалые деньги в поддержание и развитие инфраструктуры своего непутевого хозяйства - АПК.

Но, здесь возникают ряд вопросов, на которых я, как ни старался, не смог найти ответа.

Вопрос номер один. Как мы выяснили, “Казтрансгаз” является компанией с государственной формой собственности, хоть и в организационно-правовой форме - акционерное общество. Так? Так. Далее. “Казтрансгаз” извлекает свои доходы от транспортировки нефти и газа по своим сетям. А нефть и газ в Казахстане добываются на западном регионе страны. Однозначно.

Теперь сам вопрос. С какого рожна доходы, извлекаемые на западе, должны тратиться на юго-востоке страны на содержание обветшалой инфраструктуры? Чем славный город Алматы заслужил такое право? А почему не город Аркалык или Лисаковск?

Вопрос номер два. Поскольку такие неудобные вопросы очень скоро буду задавать не только я, встанет вопрос о справедливом распределении доходов от деятельности Казтрансгаза. И соответственно иссякнут халявные вливания от щедрого хозяина.

А как дальше быть? Откуда взять деньги? Естественно в городском бюджете. А городской бюджет не безразмерный, там и так средств не хватают. Об этом даже сам аким города неоднократно говорил. Значит, как все нормальные компании, АПК должен будет привлечь заемные средства. А заемные средства, они, как правило, платные, то бишь по ним проценты платить надо.

И, если вы помните, мы это уже проходили и еле рассчитались с Народным банком, продав гостиницы “Казахстан” и “Алматы”.

А почему тогда еле рассчитались? А денег своих не хватало. А почему их не хватало? Дык, тарифы низкие же… Теперь вопрос: Что будет с тарифами на тепло и электричество, когда АПК будет самостоятельно зарабатывать деньги на свои потребности?

Поиск ответов на эти два вопроса меня неизменно приводил к выводу: НЕПРЕМЕННО НЕОБХОДИМО ПОВЫШАТЬ ТАРИФЫ.

Я понимаю, что Савостина и сотоварищи кинутся на меня с обвинениями и угрозами, но это и есть нормальная рыночная экономика. И при условиях этой экономики, защитники пенсионеров и прочих обездоленных слоев населения должны заходить с другой стороны, то есть требовать дополнительных пособий от государства на оплату услуг АПК. И это государству обойдется дешевле.

Тут терпеливый читатель скажет - а при чем здесь цена на недвижимость?

А при том - что если тарифы на услуги АПК (без материнской поддержки Казтрансгаза) поднимутся до нормального рыночного уровня, за среднюю квартиру в 80-100 кв.м. придется платить 250-350 долларов США, по курсу в тенге естественно.

Если учесть, что в Алматы средний статистический ипотечный покупатель таких квартир зарабатывает 1000 долларов, и с этой суммы вычесть плату за кредиты - 600-800 долларов, и плату за отопление и электричество - 250-350 долларов, то он практически опускается ниже нуля, то есть на минус! И много ли найдутся тогда покупателей на такие квартиры? И много ли найдутся застройщиков таких квартир?

И все так же, касаясь темы цены на недвижимость, многие аналитики пропускают такой важный вопрос как - налоги. А налоги, как и смерть, неизбежны. Казахстан входит в число стран, где мизерные ставки налогов на имущество. Они практически неощутимы. Я даже уверен, что многие читатели этой статьи даже не знают что это такое.

А ведь есть такие страны, где налоги на недвижимость формируют львиную долю государственного бюджета. Для многих будет новостью, то, что, например, есть такие страны, где ставки налога на недвижимость доходят до 5% от оценочной (это не инвентаризационная стоимость, которая устанавливает наш неподкупный Центр недвижимости) стоимости.

Что это значит? А это значит, что если вы, к примеру, купили где-нибудь на Кипре виллу за 100.000 долларов, то будьте добры, платите 5.000 долларов ежегодного налога на нее.

Опять же дотошный читатель спросит, а при чем здесь цена на недвижимость?

А притом, что нет никакой гарантии, что какой-нибудь премьер-министр нашей страны, после неудачного заплыва на Ишиме, не внесет предложение в парламент о радикальном повышении ставок налога на недвижимость. А наш крайне компетентный парламент, не глядя, поддержит это предложение.

В условиях Казахстана ставки налога и в 2,5 % достаточна, чтоб влиять на цену на недвижимость. Более того, скажу я вам по секрету, ох неспроста проводится вся эта кампания по ускоренной легализации имущества, ох, неспроста! Она все больше напоминает инвентаризацию, для структуризации и систематизации базы налогообложения объектов недвижимости.

Приехали? Приехали.

Дальше. У меня приятель в конце 90-х поставил колбасный цех в пригороде Алматы. Закупил хорошее оборудование, наладил схему поставок сырья, обучил специалистов - в общем, очень выгодный и привлекательный бизнес получился. И однажды, бац! и продает этот цех за очень приличную сумму. О причинах мне пояснил: вложил в это дело порядка 700.000 долларов. В год имеет чистыми до 100.000 долларов, то есть, до полной окупаемости надо работать еще 7 лет.

А в строительстве, с этими деньгами, в январе покупаешь участок, февраль-апрель уходит на проектирование, согласование и всякие разводы, в мае начало строительства, в ноябре сдача в эксплуатацию. На выходе, Белович не даст соврать, имеешь минимум 2.100.000 долларов.

Какой смысл таскать опиум с берегов реки Пянджа на берега Москвы-реки, если такие же выгоды можно извлекать на строительстве дома в Алматы?

То есть, в Алматы мы наблюдаем перетоки капиталов с других отраслей народного хозяйства в отрасль строительства. Сегодня строительством занимается кому только не лень - начиная от мини-футболистов, кончая корпорацией Базис-А.

Когда весь Советский Союз занимался поднятием целины, к чему это привело? К перепроизводству пшеницы. Когда весь Казахстан и прилегающие государства занимаются строительством жилья в Алматы, к чему это приведет?

К перепроизводству жилья. А как нас учили по политэкономии, к чему приводит превышение предложения над спросом?

К падению цен. Все понятно?

Пошли дальше.

Теперь зададимся вопросом, а почему, собственно говоря, таким спросом пользуются квартиры в Алматы? И сами же ответим - они являются объектом спекуляции и инвестиции.

Раскроем понятия шире, внесем ясность так сказать. В чем заключается смысл спекуляции с квартирами? Он примитивен и банален. На стадии котлована закупается энное количество квартир и по мере ввода в эксплуатацию продается, рентабельность на сегодня близка к уровню бизнес-схемы Пяндж-Москва.

А как объект инвестиций? Допустим, некий неподкупный агашка заимел честным трудом пару миллионов бакинских денег. Куда их он может потратить кроме джипа Ландкрузер-100 и плазменного телевизора? Естественно в недвижимость. Вот и весь смысл инвестиции.

А как происходит в других странах процессы привлечения средств населения в виде инвестиции в национальную экономику? А вот как.

Есть куча паевых инвестиционных фондов (ПИФ), которые имеют высококлассных специалистов и портфель с множеством фондовых инструментов. Фондовые инструменты - это ценные бумаги об обязательствах компании, которым нужны средства для развития. Допустим, мне нужно наладить производство натуральных соков. Я выпускаю акции, ПИФы покупают мои акции, я наладил производство и сбыт натуральных соков, извлек доход, поделился с ПИФом, а он, удержав свои комиссии, отдал эти деньги акционерам.

А какие есть фондовые инструменты в Казахстане такого рода? Практически нет таких инструментов. Правда, раньше они были. На рынке обращались бумаги Тенгизшевройла, Казахмыса, Казцинка.

Но они ушли с рынка, преобразовавшись в ТОО. При этом я не думаю, что они преобразовались в ТОО, из-за внесения изменений в Закон “Об акционерных обществах”, требующие большей прозрачности финансово-хозяйственной деятельности АО.

Однако от отсутствия рынка ценных бумаг страдали не только вышеупомянутые агашки (неподкупные), страдали также и накопительные пенсионные фонды (НПФ). Вкладывать деньги некуда. Правительство вынуждено выпускать Государственные Ценные Бумаги (ГЦБ), де-факто изменив сам смысл накопительной пенсионной системы на солидарную пенсионную систему (СПФ), поскольку последнюю как раз таки и должно содержать государство (она и существовала до ввода НПФ). Поскольку вознаграждение по ГЦБ выплачиваются из республиканского бюджета, отличия между и СПФ и НПФ начинают размываться.

Видимо, во избежание окончательного превращения НПФ на СПФ, Правительство и вынуждено было осуществить IPO АО “Разведка и добыча Казмунайгаз”. На рынок поступили акции на сумму свыше 2 млрд.долларов. Это очень хорошо, но мера временная, поскольку требуется еще и еще. Народ работает не покладая рук, пенсионные отчисления идут потоком, их куда-то надо деть, то есть вложить. Давай, фондовый рынок давай, как говорится. И Правительство воленс-неволенс вынуждено развивать рынок, выпуская или организовывая выпуск новых ценных бумаг. Тут-то и туда (на рынок ценных бумаг) и ринутся свободные деньги, в том числе нашего неподкупного агашки.

А опять же причем тут цены на недвижимость? А притом, что наш агашка следующие честно заработанные 2 миллиона бакинских денег вложит не в квартиры КУАТа, а в акции АО “ДОСЖАН”, строящее железную дорогу Шар-Защита. Таких агашек столько же, сколько у нас - министерств, агентств, комитетов, органов, акиматов, РГП, ГКП, служб, департаментов, управлений - устанешь все перечислять. То есть, с рынка недвижимости на рынок ценных бумаг уйдут очень большие средства. Более того, они туда вновь не придут, следуя принципу разумной диверсификации рисков.

Это и есть снижение спроса на недвижимость.

Так. Если не устали пойдем дальше. Как у нас обстоят дела на рынке ипотечных кредитов? Отвечаю, не отходя от кассы - неважно. А почему - неважно? Не платят проценты по ипотечным кредитам, по причине того, что платят должникам малую зарплату. А почему мало платят зарплату? Дык, демпингуют гастарбайтеры. Гастарбайтеры массово присутствуют практически во всех отраслях экономики Алматы, начиная с того же строительства и кончая шоу-бизнесом.

Они же не покупают квартиры в кредит (и это реальность, среди сторон договоров ипотеки крайне редки не граждане Казахстана). Я даже знаю одну узбекскую развлекательную шоу-группу, которая живет всей толпой в 7 человек в двухкомнатной съемной квартире в Айнабулаке.

А что делать? А продать квартиру, рассчитаться с банком, если останутся деньги, вложить их пока на Халык-депозит и копить деньги на квартиру подешевле. Я уверен, после выхода этой статьи многие так и сделают.

А что это значит? Это значит, что на рынок недвижимости давит огромная масса заложенных квартир. И эта масса все увеличивается.

Кстати говоря, кризис экономик стран Юго-Восточной Азии 1998 года с неплатежей за банковские кредиты и начался. Более того, одной из причин затянувшейся стагнации американской экономики называют как раз неплатежи по банковским потребительским кредитам.

Экономики ЮВА и США - это вам не экономика Казахстана, держащаяся на Тенгизшевройле и Евразийской промышленной ассоциации.

И мне очень любопытно посмотреть, как переживут наши банки кризис неплатежей по ипотечным кредитам? И он уже начался, как бы не кокетничали с публикой на пресс-конференциях наши брендовые топ-менеджеры банковского сектора. Чем закончится выброс на рынок недвижимости заложенных квартир, я думаю, объяснять не надо. Не зря же ушла с рынка Казахстанская ипотечная компания.

Давайте теперь подведем итоги. Значит, мы должны для себя уяснить, что цены на недвижимость в городе Алматы определяют или будут определять следующие факторы.

1. Тарифы на услуги поставщика тепло-и электроэнергии, то бишь АПК.

2. Налоги на недвижимость.

3. Объемы жилья, ежегодно вводимые в эксплуатацию.

4. Рост оборотов рынка ценных бумаг.

5. Рост дебиторских задолженностей банков, по кредитам, выданным на покупку квартир.

Увеличение абсолютных показателей по любому из этих пунктов ведет (или должно вести) к снижению цены на недвижимость, либо при другом стечении обстоятельств (одномоментное увеличение показателей нескольких по нескольким пунктам) может спровоцировать обвал цен.


Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:
Сейчас читают
Читайте также
Загрузка...
Интересное
Архив новостей
ПнВтСрЧтПтСбВс
последние комментарии
Последние комментарии