Новости
В других СМИ
Загрузка...
Читайте также
Новости партнеров

Мифы об ипотеке

Фото : 16 ноября 2006, 13:37

В нашей повседневной жизни все чаще стало звучать слово “ипотека”. Каково реальное положение дел в этой сфере кредитования? В этом материале факты и объективный анализ этого финансового сектора.

Утверждение первое: Ипотечное кредитование решает жилищные вопросы только богатых или достаточно обеспеченных слоев населения.

Не совсем корректное заявление. Да, сейчас наблюдается достаточно большой интерес состоятельных людей к механизму ипотеки - это действительно позволяет им решать жилищные проблемы, не извлекая деньги из оборота собственного бизнеса. При этом ставки по ипотеке, как правило, ниже ставок кредитования на развитие бизнеса, поэтому выгоднее - ипотечное кредитование.

В принципе семья со средним достатком может реально улучшить свои условия с помощью ипотеки. Хотя в последнее время цены на недвижимость увеличиваются (при этом многие винят в этом именно ипотеку - об этом чуть позже), и механизму ипотеки все сложнее в таких условиях ориентироваться на слои населения с низкими и ниже среднего уровня доходами. Но при этом давайте иметь в виду следующие моменты. Во-первых, банки очень заинтересованы в том, чтобы в ипотечном кредитовании были задействованы средние слои населения. Работа только с узким кругом состоятельных людей их не прельщает. Поэтому увеличение цен на недвижимость тоже не отвечает интересам банков. Во-вторых, не надо принимать ипотеку как “манну небесную”, которая за короткий срок решит все жилищные проблемы населения Казахстана. Почему все ждут от ипотеки чуда?

Во всем мире, при очень развитом ипотечном кредитовании, она не решает жилищные проблемы всех жителей, только определенной её части, а именно - средней части населения, имеющей стабильный официальный доход. Давайте относиться к ипотеке как к обычному инструменту, который может делать только то, что он может делать. Вы же не требуете от мобильного телефона, чтобы он работал как телевизор. Так же и ипотека: она лишь помогает определенному слою общества решить жилищные проблемы.

Есть в проблеме среднего класса и другая сторона, о которой многие желающие оформить ипотеку почему-то “забывают”. Это - официальное подтверждение доходов. Большинство лиц, обращающихся за ипотекой, не могут официально подтвердить свои доходы. Часть из них и не хочет показывать свои доходы - дайте кредит чуть ли не под честное слово, и все. При этом активно ссылаются на первоначальный взнос, который для банков является лишь частью анализа для принятия решения.

Утверждение второе: Ипотека “взвинтила” цены на недвижимость.

Да, но лишь частично. Давайте рассуждать. Что влияет на цену товара? Правильно - соотношение спроса и предложения. Для рынка недвижимости предложение - это количество жилья, которое предлагается на рынке города, спрос - это количество желающих и способных купить это жилье.

Миф о том, что ипотека существенно повлияла на увеличение цен, вызван активной рекламой ипотеки - она сейчас на слуху; совпадением подъема цен на недвижимость, вызванным улучшением демографического и экономического состояния городов, с началом развития ипотеки.

При этом не буду отрицать, что влияние ипотеки, пусть и не решающее, но все-таки есть. Только не надо преувеличивать его значение.

Утверждение третье: Развитие жилищно-сберегательной системы нанесет удар по ипотеке и даст возможность населению с низкими доходами решить жилищный вопрос.

Действительно, довольно большой резонанс в прессе получило открытие Жилищно-Сберегательного Банка. Это, безусловно, интересная система решения жилищной проблемы определенной части населения. Однако, надо понимать, что реально весь этот механизм заработает в лучшем случае лет через пять. И все это время нужно кропотливо и старательно работать. Наверное, не случайно такая система прижилась в первую очередь в Германии, где люди привыкли планомерно, не торопясь, двигаться к намеченной цели.

Главные недостатки системы:

- население не готово делать 5-7 лет накопления ради решения в будущем жилищной проблемы;

- в условиях постоянно повышающихся цен на недвижимость население не совсем психологически готово играть в игру “догони накоплениями цены”;

- нет индексации вкладов по инфляции. В результате 3-4% годовых вознаграждения по вкладу могут легко поглотиться 5-6 % годовых инфляции.

Главные достоинства системы:

- вознаграждение от государства - деньги из бюджета почти “дарятся” вкладчику - около 52 000 тг ежегодно. Для небольших сумм это серьёзная прибавка;

- можно копить для детей - в этом случае жилищный вопрос действительно не стоит так остро.

Что касается конкуренции Жилищно-сберегательной системы и ипотеки - то, я думаю, особой конкуренции не будет. Эти два механизма вполне могут сосуществовать вместе, не конкурируя, потому что имеют главные принципиальные отличия: ипотека позволяет решать проблему жилья сразу, рассчитываясь в дальнейшем, но при этом клиент должен иметь первоначальный взнос, а ЖСС решает квартирный вопрос через 5-7 лет, но без требования первоначального взноса.

Если верить мировой практике, обе эти системы доказали свое право на жизнь, а кому из нашего населения что больше нравится - пусть каждый решает индивидуально.

Утверждение четвертое: Банки специально держат высокие ставки на ипотечное кредитование для получения сверхприбыли, хотя способны снизить ставки до 8-10% годовых. Существует договоренность между банками о сохранении ставок кредитования.

Миф чистейшей воды. Безусловно, многие люди, активно работающие в сфере ипотечного кредитования, знают друг друга, общаются между собой, обмениваются информацией и т.п. Но сговор между банками - явное преувеличение. Каждый работает на свой карман, и конкуренция не позволяет идти на сговор. Идет нормальная планомерная работа по снижению ставок. Мы идем к этому эволюционным путем и торопить процесс не имеет смысла.

Что касается ставок, то они являются результатом ситуации на рынке. Деньги - это тоже товар. И снижение их цены - это результат долгой и кропотливой работы банков. Дать деньги под более низкие проценты, только за красивые глаза, никто никому не позволит. Поэтому, чтобы достичь более низких ставок, нужно:

- дать банкам упрощенный доступ размещения ипотечных облигаций на рынке ценных бумаг;

- активно привлекать зарубежных инвесторов, готовых вложиться в ипотечное кредитование в Казахстане (а это очень нелегко);

- дать нараститься банкам по ипотечному кредитованию для возможности снижения своей процентной маржи. Здесь нужно понимать, что банки сейчас по ипотечному кредитованию имеют маржу около 3-3,5 процентов годовых. Но при этом у банка есть достаточно большие затраты на обслуживание кредитов: контроль получения денег, их распределение, пересчет сумм, ставок, прием досрочных погашений.

Снижение маржи возможно только после набора достаточно серьезной массы портфеля, в результате чего удельные затраты на содержание аппарата обслуживания будут снижаться. К сожалению, ипотечные портфели многих банков еще недостаточны. Мне кажется, что снижать маржу банки будут при портфеле около 6-7 млрд тенге для каждого банка. Для этого нужно просто время. Примерно через год мы увидим результаты.

- Стабильная ситуация в экономике страны и снижение уровня инфляции;

- увеличение выдачи ипотечного кредитования сейчас больше будет зависеть от: легализации доходов самого населения; увеличения доверия населения к механизму ипотеки, привыкание к нему;

развития первичного рынка жилья, строительства, и, как следствие этого, приостановка цен на недвижимость; доработки нормативно-правовой базы по работе с недвижимостью.

Мне кажется, что эти вещи гораздо важнее, чем требование снижения ставок.

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что вся наша страна переживает непростой, но интересный период подъема экономики. В это время возникает что-то новое, необычное, вроде ипотеки или Жилищно-Сберегательной Системы. Новации трудно внедрять в жизнь, не всегда все получается как надо, случаются промахи в работе.

Мы - банки - стараемся их исправить, но для этого нужно время. А клиенты, решившиеся обратиться за ипотекой в банк, должны понимать и терпеливо относиться к отнюдь нелегкому труду сотрудников банков.

Ернар Маратов, ведущий специалист- экономист отдела экономического анализа и статистики Атырауского филиала ГУ “Национальный Банк РК”


Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:
Сейчас читают
Читайте также
Интересное
Архив новостей
ПнВтСрЧтПтСбВс
последние комментарии
Последние комментарии