Новости
В других СМИ
Загрузка...
Читайте также
Новости партнеров

Григорий Марченко проанализировал итоги трехлетия казахстанской системы жилстройсбережений

Фото : 17 ноября 2006, 12:09

Создание казахстанской многоуровневой системы решения «квартирного вопроса» завершилось учреждением в 2003 году АО «Жилстройсбербанк Казахстана». Система жилстройсбережений заняла место между ипотекой и строительством коммунального фонда, сделав доступным жилье большой части населения: людям с невысокими, но стабильными доходами. Первый депозит в ЖССБК на своего сына открыл Григорий Марченко — один из отцов-основателей системы. За три года количество действующих вкладчиков превысило 28 тысяч человек, и ЖССБК вступает в фазу выдачи первых кредитов. По прогнозам банка, к концу 2010 года число его вкладчиков возрастет до 150 тысяч человек. «И росту численности сторонников системы жилстройсбережений в большей степени, чем реклама, будут способствовать конкретные истории людей, которые получат кредиты в ЖССБК», — сегодня уверен Григорий Марченко, председатель правления АО «Народный банк Казахстана». Григорий Александрович согласился проанализировать итоги трехлетия казахстанской системы жилстройсбережений в интервью «Казахстанской правде»:

— Идея жилстройсбережений не нова. Она зародилась и работает в Германии с 1928 года. Похожие схемы есть в Великобритании, Бельгии, Чехии, Словакии, Венгрии, Люксембурге. У нас эту идею на первом конгрессе финансистов выдвинул Владислав Ли. Вскоре мы обговорили ее с несколькими немецкими и австрийскими банками. Эксперты считали, что для нас оптимальным вариантом для разработки законодательства будет немецкая модель. А поскольку в нашем финансовом секторе подход — брать за основу либо международные стандарты, либо лучшую международную практику, то мы выбрали за образец немецкую модель, признанную лучшей в мире.

В 2000 году был разработан и принят соответствующий закон, достигнуто понимание с австрийскими банками. Они после принятия закона соглашались помочь: создать в Казахстане либо СП, либо дочерние структуры. Обсуждения продолжались два года. Но безрезультатно. При этом и наши банки не хотели идти в этом направлении, потому что система предполагает достаточно долгосрочную схему финансирования и невысокую доходность. Создание системы началось после совещания у Президента, который дал поручение Правительству создать государственный жилищно-сберегательный банк. Банк был образован в 2003 году. На пост председателя правления я рекомендовал Нурбуби Наурызбаеву. Очень хорошо, что люди, которые пришли вместе с ней, и сегодня все там работают. В целом, мне кажется, ЖССБК справляется со своей миссией...

— Но есть вопросы?

— Скорее они не по деятельности банка, а по менталитету населения. У людей популярностью пока пользуется ипотека. Хотя она обходится заемщикам существенно дороже, чем кредитование по системе стройсбережений. И это принципиальное преимущество закладывалось изначально, при создании системы. Ипотека предоставляется по рыночным ставкам и ориентирована на верхнюю часть среднего класса. Система жилстройсбережений рассчитана на людей нижней части среднего класса, на тех, у кого нет накоплений, необходимых для первоначального взноса по ипотеке. Необходимую первоначальную сумму можно накопить через систему стройсбережений за период, определенный законом: минимум — три года. При этом система субсидируется государством. И за истекшие три года в подходах, принципах, целях системы ничто не изменилось: перед Жилстройсбербанком стоят те же задачи, что ставились и в 2000 году, и в 2003 году при его создании. Но, к сожалению, в отличие от стран Восточной Европы, где количество таких договоров в десятки раз превышает количество ипотечных, у нас — обратная пропорция. Сейчас в целом по стране более 120 тысяч ипотечных договоров и около 29 тысяч по системе жилстройсбережений. Люди не хотят ждать, торопятся, и вместо того, чтобы пользоваться услугами ЖССБК, берут дорогую ипотеку, которую, показывает практика, не все могут обслуживать.

— Чем бы вы объяснили такие решения «не по средствам»: недостатком рекламы, неумением считать собственные деньги, и что бы посоветовали потенциальным новоселам?

— Мне трудно судить, почему люди готовы платить процентную ставку по ипотеке в два раза выше, чем ставки по системе жилстройсбережений. Может, объясняется это особенностями менталитета... Но замечу, что в Китае эта система тоже идет туго. А, к примеру, в Восточной Европе — влет. В Румынии банк — аналог ЖССБК выдает в месяц до семи тысяч договоров.

Но я не думаю, что вопрос упирается в рекламу. ЖССБК уже создал филиальную сеть, ведет большую разъяснительную работу. Но люди идут в банк, слушают специалистов, а потом вместо того, чтобы подсчитать и сравнить, какая схема кредитования жилья выгодней, берут дорогую ипотеку. Вероятно, стремление уже сегодня жить в новых домах и квартирах сильнее расчетов. Хотя некоторый перелом в сознании уже наступил: реальный интерес к системе начался в 2005 году, наметился рост депозитов. Я думаю, когда начнется массовая выдача кредитов, то люди на конкретных примерах увидят преимущества кредитования через систему стройсбережений. При приблизительно одинаковых сроках обслуживание кредита в ЖССБК в два раза ниже. Это нужно показывать людям на конкретных примерах и расчетах. Допустим, двух заемщиков, один из которых три года назад взял ипотеку, а второй имел терпение и открыл депозит в ЖССБК.

Но говорить — это одно. Люди должны сами эти преимущества прочувствовать, проверить. Сейчас в стране пока только десятки заемщиков, получивших кредиты в ЖССБК на выгодных условиях и с премией от государства. Когда же их будут тысячи, то и информация о них и от них будет распространяться кругами. То есть сработает кумулятивный эффект... Честно говоря, я больше верю в эффективность именно такой народной молвы, как угодно ее назовите — узун-кулак, сарафанное радио, чем массированной рекламы...

— Ожидания тоже чреваты: цены на жилье растут...

— Да, растут. Но если посчитать, сколько люди платят по ипотеке и сколько — по системе жилстройсбережений, то вторая схема, даже с учетом роста цен, все равно более выгодна. Сейчас, к примеру, не только Народный банк, но и другие банки видят, как люди, взяв полтора-два года назад ипотеку, не могут ее больше обслуживать и вынуждены продавать жилье. Если бы они три года назад приняли правильные решения, то сейчас у них была бы принципиально иная ситуация.

К тому же цены на жилье сейчас растут. Но потом могут и упасть. Это неминуемо. Например, в Токио сейчас цены на жилую недвижимость на 60 процентов ниже, чем в 1991 году. То же может быть и у нас. Если люди сейчас возьмут ипотеку, а цены на недвижимость обвалятся, то они всю жизнь буду работать на дорогой кредит. При этом не будет возможности продать ее по нормальной цене. А если они просто перестанут обслуживать кредит, то недвижимость продадут с торгов. Они же сами попадут в базу данных как ненадежные заемщики и уже больше никогда не смогут воспользоваться услугами не только своего банка, но и других банков. Потому как все мы являемся членами Кредитного бюро, куда стекается вся информация о клиентах финансовых организаций. И если человеку 25—30 лет, нужно ли ему попадать в черный список со всеми вытекающими из этого последствиями?

— А если на нашем рынке недвижимости все-таки произойдет коррекция?

— ...то люди развернутся к ЖССБК и увидят, что строители и риэлторы могут сколь угодно долго рассказывать о том, что недвижимость растет постоянно. Но это неправда. Ибо недвижимость — это такой же актив, как золото, акции, нефть. В рыночной экономике все формируется под воздействием спроса и предложения. На каких-то этапах цены идут вверх, на каких-то — вниз. Это недавно мы наблюдали по нефти. В Германии, например, в 2004 году цены на недвижимость упали по всей стране. В Гонконге они снизились на 27—28 процентов. Если взять историю западных стран, то здесь бывают периоды, когда цены на недвижимость быстро растут, а потом также быстро падают. Конечно, если смотреть в целом 100—200 лет, то рост цен в целом очень велик. Общий тренд — повышение. Но этот тренд — долгосрочный. А если человек купил недвижимость на пике цен, а потом, скажем, через три года — при падении цен на жилье — он существенно теряет. Во-первых, стоимость квартиры упала в цене, и ее не продать по цене покупки. Во-вторых, дорогое обслуживание ипотеки.

— Какие обстоятельства, факторы должны учитывать люди, принимая решения о займе на жилье? Сейчас столько предложений на рынке, трудно сориентироваться...

— Нужно спокойно анализировать ситуацию. Если уровень доходов стабильно высокий — от 600—700 долларов в месяц плюс есть первоначальные сбережения, то можно рассчитывать на ипотечный кредит. Если доходы ниже и нет сбережений, но есть постоянный доход — то прямая дорога в ЖССБК. Тем более что сейчас это сделать несложно: практически во всех областях есть филиалы банка. Более того, и Народный банк в этом году стал агентом ЖССБК. И когда люди обращаются в наш банк за жилищным кредитом, наши менеджеры популярно объясняют, что в каждой конкретной ситуации более приемлемо человеку: ипотека Народного или депозит ЖССБК. В этой ситуации мы видим себя не как продавца собственных ипотечных кредитов, а как финансового консультанта, который должен предложить клиенту наилучший вариант услуг. Нам очень важно, чтобы в первую очередь доволен был клиент. Потому что если через три года он поймет, как дорого ему обходится ипотека, а банк не предложил ему альтернативный и приемлемый продукт, то он будет недоволен банком: была возможность, могли бы предложить. Но если мы ему предложили, а он сознательно сделал не тот выбор, то пусть пеняет только на себя.

— Предложение в пользу ЖССБК! Ну не из альтруизма же?

— Это не альтруизм. Нам важно, чтобы клиент пользовался и другими услугами нашей банковской группы. А если человек, взяв нашу ипотеку, не может ее обслуживать, то он становится проблемным заемщиком. Кроме того, участие Народного банка в системе жилстройсбережений шире. Люди могут сейчас делать взносы на депозит, гасить кредит ЖССБК по платежным карточкам Народного банка. Что очень удобно. Мы также планируем развивать мобильный банкинг, когда такие платежи будут проводиться с помощью мобильного телефона. К сожалению, чтобы сделать эту услугу доступной, нужно время — много согласований с различными ведомствами. Хотя преимущества очевидны: у банка 550 филиалов, и все они к услугам клиентов ЖССБК. А мобильных трубок — уже более трех миллионов. Какие возможности открываются...

— У людей есть опасения, что со временем могут пересмотреть принципиальный вопрос о государственной протекции ЖССБК, его приватизации. Насколько это возможно?

— Думаю, что схема кредитования «25х75», которая сейчас предлагается неправильна. Потому что это чрезмерный уровень протекции со стороны государства. На каком-то этапе ее нужно изменить на классическую «50х50». Она используется во всех странах мира. После того, как это будет сделано, можно рассматривать дальнейшие варианты развития системы. С участием других банков на этом сегменте, возможностями приватизации ЖССБК и прочим. Но каких-то подвижек сейчас делать не нужно. И поскольку система только становится на ноги, государство должно ее поддержать. Ведь нынешние 28—29 тысяч договоров — это мизер для страны. В Словакии, например, где живет пять миллионов человек, заключено более миллиона договоров стройсбережений. А в Чехии, где более десяти миллионов граждан, — свыше 2,5 миллиона договоров. Если не учитывать грудных детей и стариков, то получается, что участниками системы является половина трудоспособного населения этих стран. Эта статистика объясняется тем, что система очень удобна. Но там, где люди имеют правильное, долгосрочное отношение к жизни и понимают, что 3—5 лет — это не очень долгий срок. Если же исходить из того, что «завтра что-то плохое случится с банком или со мной», то пользоваться долгосрочными продуктами смысла не имеет. Думаю, по мере того, как в понимании населения будет усиливаться мысль о том, что экономика развивается, а банки и их депозиты — надежный продукт, то разовьется и долгосрочное отношение к жизни. Люди будут взвешивать, что на самом деле для них выгодней. И не будут торопиться при решении квартирного вопроса при наличии альтернатив.

— Григорий Александрович, что бы вы пожелали Жилстройсбербанку и его клиентам?

— Банку — успехов во имя общего блага. Сама схема жилстройсбережений правильная, международным опытом и расчетами подтвержденная. Она нужна широким слоям населения, и я надеюсь, что в результате работы коллектива Жилстройсбербанка она будет развиваться в Казахстане. Народный банк, как агент, безусловно, будет поддерживать эту программу. И я, как один из отцов-основателей этой системы, желаю им успеха.

Ну а людям желаю, чтобы они оценили эту систему и ориентировались в своем выборе не на рекламу, а на реальные расчеты. Потому что кредит по системе жилстройсбережений — это единственный продукт, имеющий двойное субсидирование со стороны государства. Это выгодно, и неразумно было бы такой возможностью не воспользоваться.

Алевтина ДОНСКИХ


Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:
Сейчас читают
Читайте также
Загрузка...
Интересное
Архив новостей
ПнВтСрЧтПтСбВс
последние комментарии
Последние комментарии