Новости
В других СМИ
Загрузка...
Читайте также
Новости партнеров

Ипотека: почему так дорого?

Фото : 17 ноября 2006, 16:10

Саин ЕРМАГАМБЕТОВ

По сравнению с Европой в Казахстане ставки по ипотечным кредитам просто грабительские.

Стратегическая цель среднего европейца - купить до пенсии две квартиры, чтобы в одной жить, а другую сдавать в аренду, и спокойно встретить старость. В Европе средние ставки по ипотеке 4-5 процентов годовых при том, что цены на жилье с учетом качества ниже, чем в Алматы, а зарплата в Старом Свете гораздо выше.

По данным Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых монополий, средневзвешенная ставка по кредитам, выданным гражданам на строительство и приобретение жилья на 1 июля 2006 года, равнялась 12,2 процента. По неофициальным данным, с учетом дополнительных платежей она достигает 16-17 процентов. То есть по сравнению с Европой мы платим по ипотечным кредитам в 2,5-3 раза больше. Почему?

Наши риелторские компании последние год-два активно работают в зарубежном направлении: казахстанцам предлагается жилье на Кипре, Эмиратах, Испании, Болгарии и других привлекательных с точки зрения проживания и владения недвижимостью странах.

Цены на жилье в Европе растут в среднем на 10-15 процентов в год. Практически во всех странах Старого Света недвижимость могут приобрести и нерезиденты - рынки открыты для неграждан Европейского союза, то есть и для казахстанцев. Большой плюс - недорогая ипотека.

Процентные ставки в большинстве стран Европейского союза разнятся незначительно и начинаются от 3,5 процента годовых. Например, испанцы берут ипотечные кредиты по 4,25-4,5 процента годовых. На греческой части Кипра ставки примерно 7 процентов в кипрских фунтах и 5 процентов в евро. В дорогой Великобритании ипотеку можно взять от 5,7 до 6,9 процента в фунтах стерлингах, в Болгарии 8-9 процентов в долларах, в Эмиратах - 6-7 процентов.

Конечно, в каждой стране есть свои дополнительные условия. Величина ставки по кредиту часто зависит от назначения покупки: покупка для сдачи в аренду, покупка первой в жизни недвижимости, от кредитной истории, от выплат (выплата суммы кредита и процентов по кредиту, выплата только процентов по кредиту), суммы кредита и его сроков и так далее. Тем не менее разница между ставками в Казахстане и Европе, как говорится, налицо.

Ставка на бумаге и на деле

В Казахстане банки второго уровня начали заниматься кредитованием покупки и строительства жилья примерно с 1998 года. Рынок недвижимости тогда только зарождался, и ставки по кредитам достигали 25 процентов годовых. Сроки кредитования были минимальными - до 3 лет. Затем их увеличили до 5 лет. Постепенно снижались и проценты.

Сегодня ипотеку можно взять и на 25 лет под 12-13 процентов годовых, но за счет дополнительных выплат на деле она достигает 16-17 процентов.

- Дополнительные выплаты включают в себя различные виды страхования, - рассказывает директор департамента кредитования Центра коммерческой недвижимости Оксана Дроздова. - Это страхование от притязаний третьих лиц, от несчастных случаев, страхование самой недвижимости. Кроме того, надо платить комиссию за снятие наличных с расчетного счета примерно 1-1,1 процента от суммы кредита, комиссию за организацию кредита.

Некоторые банки берут оплату и за ведение счета клиента. Итого получается, что за кредит в размере 50 тысяч долларов клиент дополнительно заплатит до двух тысяч долларов и ежемесячно чуть более полуторы тысячи долларов за проценты и погашение основного долга. К тому же такие виды страхования, как страхование от притязаний третьих лиц, недвижимости и несчастных случаев, относятся к ежегодному страхованию, и клиент должен их оплачивать раз в год. В итоге ипотечный кредит обходится в 16-17 процентов годовых. Получается, что клиент за 10 лет должен отдать сумму примерно в два раза больше, чем брал.

- Вы согласны, что это дорогое удовольствие?

- Да. Некоторые люди берут ипотеку, уповая на рекламу, а затем осознают, что такой кредит им просто не по карману. Но если правильно рассчитать силы, то ипотека - незаменимый инструмент в приобретении жилья.

Согласно Государственной программе развития жилищного строительства госслужащие имеют право взять ипотечный кредит в “Жилстройбанке” под 10 процентов годовых. Но по условиям “Жилстройбанка” за три года клиенту надо собрать 25 процентов от стоимости квартиры, что для рядовых госслужаших при зарплате 20-35 тысяч тенге просто нереально. То есть программа в основном рассчитана на тех чиновников, кто может взять кредит и в другом банке под более высокие проценты. Но это уже отдельная тема.

“Мы деремся за каждого клиента”

Почему же у нас такие высокие проценты? С этим вопросом “Караван” обратился в компанию, которая специализируется на ипотечных кредитах.

- Ипотечное кредитование в Казахстане развивается быстрыми темпами, - считает управляющий директор по кредитованию БТА ипотека Виктория Саржевская. - Последние три года процентные ставки глобально снизились. Сегодня в нашей компании кредит можно получить по ставке 13,5 процента годовых. Есть программы, по которым не обязателен первоначальный взнос и подтверждение доходов. Однако за счет чего зарабатывает клиент, мы, конечно, должны знать.

- Почему у нас такие высокие процентные ставки?

- Я считаю, это абсолютно нормальные ставки для нашей развивающейся экономики. В Казахстане слишком высокие риски. В Европе выше уровень жизни, значит, и рисков меньше. Платежеспособность населения Старого Света не сравнима с платежеспособностью казахстанцев. На процентных ставках сказывается и уровень инфляции. На Западе уровень инфляции примерно 3 процента, в Казахстане, по официальным данным, 8,2 процента, и он постоянно повышается. В таких условиях ставка должна повышаться, но она сегодня стабилизировалась.

- Какой процент невозврата ипотечных кредитов в БТА ипотека?

- В этом плане мы ничем не отличаемся от Запада, примерно 2 процента от всех кредитов являются проблемными. Поэтому на случай невозвратов в нашей компании есть фонд резервирования, который составляет в среднем 1-2 процента от общего портфеля кредиторов.

- Ожидается ли снижение процентных ставок по ипотеке?

- В ближайшее время снижения ставок не будет, таков наш прогноз.

- Это результат сговора банков?

- Никакого сговора между банками нет, ипотека не является основным видом кредитования коммерческих банков. И потом, не имеет экономического смысла договариваться. Сегодня между банками существует жесткая конкуренция. Банки готовы драться за каждого клиента. За шесть последних лет ставки по ипотеке значительно снизились, и это говорит о том, что сговора нет.

- За счет каких средств банки кредитуют клиентов по ипотеке?

- Банки используют различные источники заимствования, в том числе и на локальном рынке. Однако в основном деньги покупают у западных источников.

Дают - бери, бьют - беги

Для того чтобы прояснить ситуацию, мы обратились к работнику одного из крупных банков Казахстана.

- Сегодня многие банки второго уровня переключились на так называемое розничное кредитование, - рассказывает менеджер одного из казахстанских банков, который инкогнито согласился рассказать нам о нюансах работы банков. - Активно выдаются кредиты на потребительские цели и ипотеку. Практически все локальные ресурсы и займы за рубежом направляются на кредитование населения.

- С чем это связано?

- Деньги для населения продаются гораздо дороже. С корпоративными клиентами работать становится просто невыгодно из-за определенных отношений между банками и такими клиентами. Крупные клиенты занимают большие деньги под маленький процент. Население берет мало, но часто и под огромные проценты. Отсюда и активность банков на розничном рынке.

- Но это рискованно. Пресса часто пишет о случаях мошенничества с кредитами, в том числе и ипотечными.

- Риски высокие, но они закладываются в проценты. Банк в любом случае остается в прибыли. Кроме того, риски в основном связаны с инфляцией и нестабильностью курса доллара, а также форс-мажорными обстоятельствами, такими, как, например, землетрясение в Алматы. Что касается невозвратов, то в нашем банке все ипотечные кредиты возвращаются. С другой стороны, банки бывают разные. Некоторые в погоне за прибылью раздают кредиты, как говорится, направо и налево.

- Наверняка ни один банк никогда не станет афишировать реальное положение дел...

- Конечно. Каков процент невозвращенных кредитов, неизвестно. Например, клиент взял ипотеку и не может выплачивать проценты. Банк предлагает ему быстро реализовать квартиру по сходной цене. Причем зачастую квартира, дом “уходят” кому-либо из своих людей. В итоге проблемный кредит превращается в идеальный. Клиент погасил кредит досрочно, банк получил прибыль, а что клиент остался без квартиры - его личные проблемы.

Но так происходит, пока идет рост цен на недвижимость. В случае же спада банки могут остаться с неликвидными активами в виде дешевых ипотечных квартир. Впрочем, цены на нефть остаются стабильно высокими, экономика Казахстана продолжает развиваться, и банки чувствуют себя вполне комфортно.

- Из чего складываются проценты по ипотечному кредитованию?

- В первую очередь в расчет берется ставка рефинансирования. Она устанавливается Национальным банком и равна примерно 9 процентам. Ставка рефинансирования - это инструмент денежно-кредитного регулирования, основанный на индексе инфляции. Проще говоря, для банков эта ставка является ориентиром, под какие проценты выдавать кредиты. Затем закладываются риски, прибыль и продаются ипотечные кредиты примерно под 16-20 процентов годовых.

- Под какие проценты покупают банки второго уровня деньги за рубежом?

- У каждого банка свои возможности. В основном казахстанские банки выпускают евробонды (ценные бумаги). Затем продают их через своих посредников за границей. Покупают казахстанские евробонды как частные лица, так и юридические. С учетом маржи (прибыли) посредников и других дополнительных расходов получается 9-10 процентов. Но в Казахстане есть банки, которые напрямую выходят на внешние рынки, и их займы получаются заметно дешевле - до 7 процентов, а то и меньше.

- Выходит, что банки получают сверхприбыли?

- Банковская система Казахстана - одна из самых развитых на постсоветском пространстве. Просто банки пользуются ситуацией и зарабатывают деньги. Кстати, получение прибыли - цель любого банка.

- Будут ли понижаться проценты по ипотечным кредитам?

- Зачем? Кредиты хорошо продаются.

для справкиПо данным Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций, банками второго уровня было выдано кредитов физическим лицам на покупку жилья на 1 июля 2006 года на сумму 348,3 миллиарда тенге.

От редакции

Банки второго уровня, обосновывая высокие ипотечные проценты, ссылаются на уровень инфляции. Между тем сами банки подхлестывают рост инфляции, привлекая все больше денег за рубежом. А расплачиваются за все эти коммерческие схемы простые люди, которых банки с помощью недобросовестной рекламы привлекают якобы низкими процентами.


Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:
Сейчас читают
Читайте также
Загрузка...
Интересное
Архив новостей
ПнВтСрЧтПтСбВс
последние комментарии
Последние комментарии