Новости
В других СМИ
Загрузка...
Читайте также
Новости партнеров

К вопросу о жилищной политике

Фото : 30 ноября 2006, 15:20

Государственная программа развития жилищного строительства, которая реализуется в Казахстане с 2005 года, в текущем году была дополнена изменениями в законодательство об арендном жилье и о долевом участии в жилищном строительстве. Кроме того, разработана программа развития жилищно-коммунальной сферы на 2006-2008 годы. Это, с одной стороны, свидетельствует о том, какое значение придается вопросам улучшения жилищных условий казахстанцев, так как право на жилье является конституционным правом каждого гражданина, а его реализация - важнейшее условие достижения современных стандартов жизни населения. С другой стороны, серьезная корректировка программы говорит об отсутствии четко продуманной и реалистичной стратегии решения жилищной проблемы.

Об этом свидетельствуют и результаты реализации Государственной программы жилищного строительства за 2005-2006 годы, которые трудно оценить однозначно. С одной стороны, в стране резко активизировалось жилищное строительство. Только за последние два года в республике введено более 11 млн. кв. м жилья за счет всех источников финансирования. С другой стороны, проблема обеспечения современным жильем малообеспеченных слоев населения, работников бюджетной сферы и других категорий трудящихся практически не решается.

На заседании Государственной комиссии по контролю за реализацией Государственной программы жилищного строительства премьер-министр Республики Казахстан Даниал Ахметов подчеркнул, что инвестиции в жилищное строительство за 9 месяцев текущего года возросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 40% и составили 221,5 млрд. тенге.

Правительство, отметил он, особое внимание уделяло и будет уделять инженерному обустройству земельных участков, отведенных под индивидуальное жилищное строительство с целью снижения стоимости возводимого жилья. На эти цели в рамках программы предполагается выделить дополнительные инвестиции в размере 30 млрд. тенге. В целом, по его оценке, задания программы на 2005-2007 годы будут выполнены досрочно, а суммарный ввод жилья за 2005-2009 годы составит около 30 млн. кв. м.

Радужный отчет премьер-министра несколько подпортило обсуждение хода выполнения жилищной программы на заседании парламентской фракции РПП «Отан». Выяснилось, что доступность жилья, построенного в рамках программы, для бюджетников и других малоимущих слоев населения низкая, не превышает 20%. Стоимость одного квадратного метра жилья в городах, в которых особенно остро наблюдается дефицит жилья, существенно превышает пресловутые 350 долларов. В этой связи большинство соискателей не могут подтвердить свою платежеспособность, они оказались вне сферы действия программы ипотечного кредитования. И, наоборот, в отдельных регионах страны, особенно в сельской местности, стоимость квадратного метра ниже этой запланированной цены, поэтому нет покупателей уже построенного жилья.

Во время обсуждения приводились конкретные факты ошибок и злоупотреблений, которые имели место при реализации программы. В частности, при проведении тендеров нередко побеждают фирмы, которые предлагают наименьшую цену, но не располагают необходимой материальной базой, не имеют опыта жилищного строительства. В результате в ходе строительства осуществляется замена подрядчика и происходит удорожание стоимости жилья. Нераспределенные квартиры нередко реализуются по утвержденной цене лицам, которые не охвачены программой. Перепродажа этими лицами квартир по рыночной цене приносит им высокую прибыль, в результате операции по купле-продаже недвижимости стали сверхприбыльным бизнесом, который приносит больший доход, чем финансовые операции.

В принципе такие «побочные» результаты реализации Государственной программы развития жилищного строительства можно было предвидеть. В свое время Сауат Мынбаев в одном из своих интервью прямо заявил, что государство не ставит перед собой цель - обеспечить всех нуждающихся жильем, задача государства - создать условия для того, чтобы население могло приобрести квартиру или построить дом за счет своих средств.

С этой целью программа предусматривала увеличение покупательского спроса через механизм ипотечного кредитования. Рост спроса на жилье без соответствующего увеличения предложения автоматически привел к повышению цен, причем как на рынке первичного, так и вторичного жилья. Это еще больше ухудшило жилищную ситуацию в стране. Тем более что ипотечные кредиты оказались недоступными для абсолютного большинства населения. Простые расчеты показывают, что стоимость квартиры практически удваивается, а потенциальный заемщик стоит перед выбором: или в течение 15-20 лет ограничивать себя во всем, или отказаться от кредита. Опыт стран Центральной Европы показывает, что большая часть заемщиков уже через 6-8 лет устают жить, находясь в кабале у банков, и отказываются от кредитов.

Несмотря на высокие темпы роста казахстанской экономики и почти двукратное увеличение среднедушевых доходов, не более 10% потенциальных покупателей жилья удовлетворяют требованиям, которые предъявляются банками второго уровня при предоставлении ипотечных кредитов.

Для улучшения ситуации в жилищной сфере и усиления действенности программы в нее были внесены существенные поправки. В частности, приняты законы Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» и «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросу развития арендного сектора жилья». Кроме того, распоряжением правительства предусмотрено бесплатное выделение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в размере 10 соток.

Здесь, в первую очередь, следует отметить изменение главной цели программы с создания условий для обеспечения населения собственным жильем на обеспечение населения доступным жильем. Жилье при этом может быть собственным, арендуемым или социальным (муниципальным). Со стороны государства важным является не только создание нормативно-правовой базы стимулирования жилищного строительства, но и непосредственное участие в самом строительстве жилья, как социального, так и арендного.

Интересным в этом плане является эволюция взглядов разработчиков программы. Если в первой редакции утверждалось, что во всех развитых странах абсолютное большинство населения обладает собственным жильем, то сейчас выяснилось, что преобладающей формой является арендное жилье. Так, доля арендного сектора жилья в Швеции составляет 57%, в Нидерландах - 55%, в Германии - 60%, в Дании - 44%, в Японии и США - около 34%. Арендный сектор жилья развит и в Казахстане.

Не секрет, что значительная часть нуждающихся в жилье, особенно в крупных городах и перспективных регионах страны, где имеется возможность трудоустройства, арендуют квартиры. Этот сектор жилья практически стопроцентно находится в теневой экономике и не поддается регулированию.

Важно отметить, что расходы на аренду квартиры составляют значительную часть семейного бюджета. В структуре расходов населения затраты на содержание жилья и плату коммунальных услуг составляют всего несколько процентов и представляются незначительной суммой. На практике расходы на аренду жилья могут достигать внушительной суммы, и большая часть населения практически все свои доходы вынуждена тратить на покупку продуктов питания и оплату жилья. Например, в США затраты на жилье и оплату коммунальных услуг превышают треть семейного бюджета, вероятно, этот показатель для Казахстана не ниже, но наша статистика этого не замечает.

В данной связи вывод арендного жилья из сектора теневой экономики имеет большое социальное значение, так как позволит регулировать арендную плату на законодательной основе. Порядок установления арендной платы во многом зависит от принятых в каждой стране принципов и методов регулирования жилищного сектора. В частности, общепринято, что ставка арендной платы не должна превышать 3% восстановительной стоимости здания, на практике она составляет около 1-1,5%. Кроме того, договор об аренде заключается на длительный срок, не менее одного года.

Пересмотр квартплаты в сторону повышения в период действия контракта возможен только при согласии квартиросъемщика и при согласии муниципалитета. Для малоимущих семей при высокой арендной плате предусматривается предоставление жилищных пособий, для частичной компенсации расходов. Однако порядок предоставления жилищных пособий является достаточно бюрократичным, и немногие семьи идут на получение таких пособий. Например, в США только 25% бездомных получают жилищные пособия.

Развитие сектора арендного жилья может способствовать активизации строительства «доходных» домов, хозяевами которых могут стать юридические и физические лица. В частности, было бы интересным привлечение средств пенсионных фондов в строительство «доходных» домов. Пенсионные фонды располагают достаточными финансовыми ресурсами, им не требуется быстрая отдача, а эксплуатация таких домов гарантирует доходность фондов, которые сейчас вынуждены размещать свои средства в ценные бумаги, доходность которых не гарантируется в случае финансового кризиса.

С нашей точки зрения, крупными домовладельцами, сдающими жилье в аренду, могут стать акиматы всех уровней. Строительство арендных домов при арендной плате не более 3% от восстановительной стоимости позволит акиматам выделять до 10% квартир в качестве социального жилья на бесплатной основе. В этой связи институциональные вопросы должны решаться исходя из реализации главной цели наиболее эффективным способом, а не становиться самоцелью. Действительно, при обсуждении законопроекта в парламенте, с нашей точки зрения, основное внимание было уделено чисто техническим вопросам, а не принципиальным аспектам развития арендного строительства.

Сооружаемые акиматами жилые здания в рамках государственной программы могли бы иметь двойное использование. Часть квартир может быть предоставлена в качестве социального жилья остронуждающимся и малоимущим слоям населения, часть - реализована работникам бюджетной сферы, а оставшиеся квартиры - сданы в аренду тем, кто нуждается в жилье, но не попадает в сферу деятельности программы. При этом важно, чтобы акиматы сами стали домовладельцами, что не предусмотрено в законе об арендном жилье.

В соответствии с данным законом местные органы имеют право арендовать жилье для граждан, перед которыми государство имеет обязательства по предоставлению жилища. При этом им предоставлена возможность арендовать жилье, как в частном жилищном фонде, так и в арендных домах. Но, с нашей точки зрения, местные органы также должны иметь право сами строить и эксплуатировать арендные дома. Арендный доход может быть использован на развитие жилищно-коммунального хозяйства, покрытие расходов с предоставлением социального жилья и другие местные нужды. С принятием закона о местном самоуправлении доходы от сдачи квартир в аренду могут стать одним из источников финансирования местного самоуправления.

Создание же новых структур в виде инвестиционных фондов для развития арендного сектора жилья вряд ли целесообразно, потому что эти фонды, так же как и любая организация будут, в первую очередь, преследовать свои цели, например, максимальное извлечение прибыли, что отразится как на арендных ставках, так и на своевременности текущего и капитального ремонта зданий, не говоря о развитии инженерно-технических коммуникаций.

Закон направлен на защиту отдельных граждан, которые принимают долевое участие в строительстве жилых зданий, от недобросовестных фирм-застройщиков. Предусматривается введение 14 степеней защиты дольщиков от произвола фирм-застройщиков. Эти меры, конечно, нужно приветствовать, но вызывает сомнение, нужен ли такой закон в целом. Фирмы-застройщики преследуют цель - извлечение прибыли от строительства жилья с последующей продажей квартир. Это чисто коммерческое предприятие. В данном отношении участие дольщиков эквивалентно покупке товара, изготавливаемого по заказу, с предоплатой.

Вопрос, видимо, состоит в том, нужны ли фирмы-застройщики вообще. С нашей точки зрения, строительные организации должны строить жилье по заказу застройщиков - а кто является застройщиком, уже вопрос второй. Ими могут быть инвестиционные фонды, акиматы, группа или отдельные граждане. В этой связи можно вспомнить позитивный опыт жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), которые объединяли людей, желавших иметь собственное жилье. Стимулирование создания ЖСК, которые будут располагать финансовыми средствами, сами выбирать проект жилого дома, осуществлять контроль над ходом и качеством строительства, снимает практически все проблемы дольщиков.

С развитием ЖСК как группового жилищного строительства должна быть связано разработка новой градостроительной политики, особенно в малых и средних городах страны и в сельской местности. С нашей точки зрения, в малых и средних городах имеется возможность отказаться от этой практики и перейти к строительству одноподъездных домов. При выделении 10 соток под индивидуальное жилищное строительство при этом появляется возможность строить недорогое жилье с двумя - тремя квартирами на каждом этаже с общим приусадебным участком. Такое жилье необходимо для многодетных и больших семей, состоящих из нескольких поколений. В определенной степени строительство подобных домов может стать средством укрепления семьи, улучшения воспитательной политики, снижения детской безнадзорности.

В Казахстане уже был позитивный опыт программного решения жилищной проблемы. Так, в рамках программы «Жилье-91», целью которой была ликвидация многолетних очередей на получение квартиры и улучшение жилищных условий населения, ежегодно вводилось около 8,8 млн. кв. метров жилья с приростом, по сравнению со среднегодовым вводом предыдущего периода, более 2,2 млн. кв. метров. Более или менее своевременно проводился текущий и капитальный ремонт жилищного фонда, а также систем жизнеобеспечения населенных пунктов. Этот опыт, при всех его недостатках, вероятно, можно было бы применить и в настоящее время.

Канат Берентаев


Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:
Сейчас читают
Читайте также
Загрузка...
Интересное
Архив новостей
ПнВтСрЧтПтСбВс
последние комментарии
Последние комментарии