Новости
В других СМИ
Загрузка...
Читайте также
Новости партнеров

Продаю залоговую квартиру… Сегодня 20% предложений о продаже недвижимости составляют квартиры, когда­то купленные на ипотеку

Фото : 13 июля 2007, 17:11

Сегодня 20 процентов предложений о продаже недвижимости составляют квартиры, когда­-то купленные на ипотеку. Многие продавцы, по словам экспертов, просто устают от обязательств. В международной практике существует даже понятие «психологическая усталость от задолженности», которая может наступить в течение 5-7 лет. И люди, желая избавиться от кредита и долгов, продают квартиры вместе с остатком суммы долга. Операции по переоформлению кредита на нового владельца занимают время, но это практикуют почти все банки республики. Хотя здесь есть свои «подводные камни», без учета которых покупатели могут попасть на удочку мошенников и нечистых на руку владельцев.

Ипотека с учетом наших заоблачных цен на недвижимость – зачастую единственный выход для человека, решившего осуществить свою заветную мечту. С одной стороны – это доступный способ законно и относительно быстро решить квартирный вопрос, но с другой – всегда существуют определенные риски, связанные с выплатой кредита. К тому же 15-20 лет жить с немалым долгом довольно-таки некомфортно. Но это бремя можно передать другому человеку, который готов купить долговое жилье.

– Бывает два вида продаж ипотечных квартир, – говорят риэлторы. – Это внутреннее перемещение займа и внешнее: то есть либо все сделки происходят в одном банке, либо покупатель предпочитает «перекинуть кредит» в другое финансовое учреждение, своего рода рефинансирование.

Нельзя не упомянуть, что продавец квартиры, находящейся «в ипотеке», – это лишь формальный владелец, который и шагу не сможет сделать, не получив одобрение банка. Ведь все оригиналы документов хранятся именно там, а само жилье является залоговым.

Процедура продажи таких квартир, в общем­то, проста: например, за квартиру запросили 90 тысяч долларов, плюс остаток долга в 35 тысяч долларов. По словам банкиров, самый удобный способ – сначала загасить долг продавца (в данном случае 35 тысяч долларов) и снять квартиру с залогового ареста. Уже потом оформить кредит на имя покупателя на сумму в 90 тысяч долларов и отдать деньги продавцу.

Правда, не у всех покупателей найдется полная сумма для погашения долга, да еще и наличными. А потому у банков существует и другая схема расчета: покупатель оформляет кредит на всю необходимую сумму. Первым траншем погашает задолженность продавца, а вторым производит окончательный расчет.

– Только не забывайте, что в любом банке с покупателя потребуют первоначальный взнос, – говорит кредитный офицер Алена Велинина. – Например, 100 тысяч стоит квартира, из которых 60 тысяч – долг. У покупателя ипотеки имеется необходимые для первоначального взноса 15 процентов от стоимости, но они никак не перекрывают всю задолженность. Тогда оформляется кредит на 85 тысяч долларов: 60 тысяч на погашение долга, 25 тысяч и первоначальный взнос в 15 тысяч долларов – на руки продавца. Либо другая схема – 15 тысяч долларов (первоначальный взнос) отправляются на депозитную программу, а банк оформляет ипотеку на все 100 тысяч долларов, 60 из которых – на долг продавца, а 40 тысяч – ему на руки.

Однако специалисты предупреждают покупателей ипотечных квартир о некоторых нюансах и опасностях. По словам директора департамента маркетинга Центра коммерческой недвижимости Оксаны Дроздовой, вся загвоздка – в транше «в два захода» и в сроке окончательного заключения договора купли­продажи.

– Дело в том, что покупатель гасит долг продавца, еще не имея договора о свершенной сделке, – говорит она. – Мало того, новый владелец еще не имеет на руках документы на право собственности. В общем, налицо риск остаться без денег и без квартиры. Ведь документы на квартиру и договор о купле­продаже подписываются только тогда, когда квартира снята с залога. То есть в момент второго перечисления денег на счет продавца или наличный расчет с ним же. Единственный выход из опасного положения – перед тем как отдать деньги, необходимо заключить нотариально заверенный договор о задатке на всю сумму, предназначенную для погашения долга продавца.

И тогда затея с покупкой кредитной квартиры становится менее рискованной. Однако здесь покупатель должен обратить внимание и на другие аспекты. Во­первых – пересчет долларов на национальную валюту по курсу, установленному в банке. А курс может измениться в любой момент и возникает разница, которую должен оплатить либо продавец, либо покупатель. И кто понесет эти расходы перед банком, нужно решить заранее. Специалисты, работающие в этой сфере, говорят, что чаще всего продавцы берут эти затраты на себя.

Во­вторых, комиссия банков по переоформлению ипотеки – примерно 0,2 процента за все передвижения денег. И этот момент обговаривается между сторонами до начала процедуры купли­продажи.

– Есть еще и третий нюанс, – говорит Оксана Дроздова. – Любой банк, выдавая ипотеку, устанавливает мораторий на досрочное погашение в течение какого¬то периода. Например, три года. И если гасить задолженность именно в это время, то придется оплачивать штрафные санкции банка. А эти затраты берет на себя продавец, ведь это он решил реализовать квартиру во время моратория, и не важно, что долг закрывается покупателем.

Да и сама процедура продажи занимает больше времени, чем обычно. Особенно если покупатель решил брать кредит на ипотечную квартиру в другом банке. Переписка финансистов, проверка платежеспособности, проверка «чистоты» недвижимого имущества и многое другое. Иногда на эти процедуру уходит несколько недель, зато они обезопасят покупателя.

Кстати, специалисты утверждают, что такие формы продаж недвижимости мало отражаются на ценах. Хотя некоторые владельцы стали спекулировать ипотечными квартирами – несколько лет назад они купили ее по одной цене. Сейчас недвижимость выросла в несколько раз, а значит, у продавцов есть возможность продать залоговое имущество, погасить долг в банке и купить на свободные деньги другое жилье. А через некоторое время вновь выставить его на продажу вместе с долгом.

Зарина Бахаутдинова

13 июль 2007


Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:
Сейчас читают
Читайте также
Загрузка...
Интересное
Архив новостей
ПнВтСрЧтПтСбВс
последние комментарии
Последние комментарии