Новости
В других СМИ
Загрузка...
Читайте также
Новости партнеров

Кому при генплане жить хорошо?

Фото : 24 июля 2007, 12:27

Буквально до конца прошлой недели алматинским владельцам недвижимости, оценщикам и застройщикам приходилось искать отличия между такими терминами из Земельного кодекса, как «госнужда» и «госнадобность».

 

Правда, цель поисков у каждого из них была разная. Например, застройщикам данные определения в той или иной степени давали возможность диктовать свои условия по выкупной цене. Горожанам же, чей земельный участок приглянулся будущему застройщику, получение уведомления с любым из определений изначально не сулило ничего хорошего. Во всяком случае, как говорят бывшие владельцы имущества, подсознательное ощущение беззащитности возникало уже на начальной стадии переговоров. В итоге почти у всех опасения оправдывались.

Как объявил исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин на недавней прессконференции, нет и недели, как в Земельном кодексе больше не существует понятия «госнадобность». А под категорию «госнужда» подпадают такие проекты, как строительство военных объектов, линий электропередачи, дорог, разработка рудников и им подобные программы в рамках генерального плана развития Алматы и Астаны. Все остальные задумки - это коммерческие застройки. И соглашаться или нет на условия застройщика по выкупу земельного участка, дома или квартиры - теперь решать владельцу.

- Необходимо внимательно ознакомиться с уведомлением, чтобы прояснить, подпадает ли предполагаемая застройка под критерий «госнужды». Если нет, то вы должны знать, что с коммерческими проектами к вам компания-застройщик приходить теперь не имеет права, - поясняет Александр Калинин. - И вы можете заявить об этом факте в управление земельных отношений акимата города. Более того, если застройщик ссылается на разрешение либо постановление «Алматыжер», то это предложение не стоит рассматривать. Если же уведомление пришло от самого застройщика, то вы, даже не привлекая оценщика, можете сами проводить с ним переговоры, ставя свои условия. В случае когда постановление приходит от акимата, то не пожалейте времени и средств на квалифицированного юриста и сообща сделайте запрос о наличии регистрации на осуществление выкупа.

То есть сегодня, по словам исполнительного директора Ассоциации оценщиков, при коммерческой застройке существует только один вариант выкупа: компания-застройщик должна обращаться с предложением непосредственно к самим владельцам и решать вопрос о компенсации только с ними. Правда, при данном раскладе уже сегодня существуют прецеденты, когда за одну сотку своих владений жители, к примеру, Медеуского района запрашивают 200 тысяч долларов США. И застройщик соглашается.

- Здесь приходится объяснять, что застройщик тоже не лыком шит. Вопервых, он, объясняя свои космические цены на уже построенное жилье, будет изначально ссылаться на высокую выкупную цену. А во-вторых, уже на первых трех этажах построенного здания он окупит все расходы на строительство. То есть высокая выкупная цена - одна из причин роста цен на рынке недвижимости в Алматы, - добавляет Александр Калинин.

 Получается, что из трех составляющих по проблеме выкупа (изъятия) имущества для госнужд (ВИГН) вопросы решили только по одной - юридической. Именно из-за различных трактовок терминов «госнужда» и «госнадобность» суды города были завалены делами по ВИГН, а акиматы и оценщики метались меж двух огней.

 Но остались еще две проблемы: социальная и сам принцип и методология оценки. Что касается первой, то, как утверждает Александр Калинин, ее решение полностью возлагается на местную власть. А вот оценочную составляющую нужно решать в комплексе и сообща. К примеру, в Астане до сих пор в качестве экспертного мнения в суде рассматривается судебностроительная товароведческая экспертиза или оценки так называемого «квартирного бюро». При этом они принимаются судами и берутся за основу. Хотя для проведения судебностроительной товароведческой экспертизы нет даже нормативно-правовой базы по оценке рыночной стоимости земли. В итоге все экспертные заключения определяют только стоимость строительных материалов и физический износ дома, то есть стоимость недвижимости без рыночной цены земельного участка. Тем временем отчеты независимых оценщиков классифицируются служителями Фемиды или слабо доказуемыми, или вовсе не принимаются.

- В квартирном бюро за мой дом с земельным участком в шесть соток предлагается компенсация, равноценная однокомнатной квартире в Астане,- говорит жительница столицы Татьяна Ахметсафина. - Естественно, меня это не устраивает. Но мои предложения решать вопрос об оценке имущества цивилизованным путем, согласно международной практике, то есть при помощи независимых оценщиков, остаются не услышанными.

 Правда, «холодное» отношение судебной власти к отчетам оценщиков понять можно. Несовершенная система оценки, а проще говоря, абсолютное отсутствие методологии, по которой могли бы работать оценщики, вызывает подозрения как у застройщиков и местной власти, так и у суда. Поскольку у них сразу возникает вопрос, какой процент от сделки имеет оценщик от владельца имущества за свою «независимость». И, судя по всему, не зря.

 Дело в том, что в Казахстане, по словам исполнительного директора отечественной Ассоциации оценщиков, никогда не готовили специалистов по оценке земельных участков. Недвижимость подходила под определение «земельный участок», и ее оценка проводилась по кадастровой нормативно-расчетной стоимости. Когда же был введен рынок земли, то позаботиться о методологии расчета ее стоимости никому в голову не пришло - не было разработано ни правил, ни системы оценки.

- Могу со всей ответственностью заявить, что это было сделано не случайно. Так как рынок стал неплохим источником дохода и коррупционных действий для тех, кто с ним непосредственно связан. Например, как еще можно объяснить тот факт, что одна из оценочных компаний, лишившись лицензии на осуществление деятельности, через некоторое время открылась вновь - под новым названием, но со «старым» директором, который, как выяснилось, владеет фальшивым дипломом по бухучету и аудиту. Еще большее недоумение вызывает упорное желание местных властей использовать услуги одних и тех же оценщиков, которые давно себя дискредитировали, - разводит руками Александр Калинин.

 Как считают специалисты, данные факты - это «цветочки», семена которых были посеяны на благодатную почву законодательно неурегулированных отношений между застройщиками, владельцами имущества и местной властью. Если по международным стандартам оценки земельного участка и имущества рыночная цена - это расчетная стоимость, то по нашему законодательству - это наиболее вероятная цена, на которую ориентируется оценщик.

- Наша ассоциация с помощью опытных специалистов в течение полутора лет разрабатывала методологию расчета оценки имущества как для ВИГН, так и для коммерческих застроек. Но придирки со стороны застройщиков, местной власти и даже некоторых оценщиков, в основе которых были неправильно расставленные запятые или словосочетания, не позволяют пока сделать нашу методологию общепринятой,- говорит исполнительный директор Ассоциации оценщиков.- Более того, мы приглашали на курсы по повышению квалификации наших коллег и на прослушивание лекций по данной теме судей. Но первые, ссылаясь на сильную занятость, так и не появились. Поэтому лекции мы читали судьям.

 Есть предположение, что нежелание оценщиков повышать свою квалификацию объясняет и цена за обучение. Которую, как ни пытались выяснить журналисты, Александр Калинин так и не озвучил. Хотя, конечно, и это не главное. Судя по всему, такие «белые пятна» в нормативной базе многим выгодны. И чем дольше они сохранятся, тем больший круговорот денег будет проходить сквозь пальцы нужных людей и «оседать» на них.

Халида Бижикеева

24 июль 2007


Больше важных новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

сообщить об ошибке
Сообщить об ошибке
Текст с ошибкой:
Комментарий:
Сейчас читают
Читайте также
Загрузка...
Интересное
Архив новостей
ПнВтСрЧтПтСбВс
последние комментарии
Последние комментарии