Как поменять целевое назначение земельного участка

1)Вы подаете письменное заявление об изменении целевого назначения земельного участка в акимат по месту нахождения земельного участка.

При подаче заявления необходимо подать его правильно, знать, какой акимат в пределах компетенции рассматривает ваше заявление. Постарайтесь правильно заполнить само заявление. В частности, в заявлении указываете кадастровый номер земли, запрашиваемое вами целевое назначение земельного участка, площадь земли и данные госакта на землю.

Учтите, если что-то существенное забыли указать (например, запрашиваемое вами целевое назначение земельного участка или данные госакта) за вас в акимате никто не будет бегать, искать вас, думать за вас и дописывать до вас. В этом случае заявление либо остается без рассмотрения и вы теряете время, либо выносится отрицательное заключение, что равнозначно первому.

Запомните, заявление вы можете подать в 2-х формах: на бумаге, через веб-портал «Электронного правительства», либо через ЦОНы Государственной корпорации.

Если уж решили подать заявление через ЦОНы, то сдаете заявление по установленной форме, копию удостоверения личности, а также акт кадастровой стоимости земельного участка, в случае необходимости выкупа земельного участка. На выходе вы получаете уведомление, которое подтверждает подачу заявления. Если вам не выдали его, бейте в колокола.

Если же решили подать заявление, не выходя из дома на портале, помимо электронной заявки подаете электронную копию акта кадастровой стоимости земельного участка, в случае необходимости выкупа земельного участка.

Касательно выкупа, если по Земельному кодексу для изменения целевого назначения требуется оплата суммы равной кадастровой стоимости либо его разница (выкуп), то вы должны заключить договор с НПЦзем для расчета суммы выкупа и подготовки акта кадастровой стоимости земельного участка. Многие считают, мол, если я оплачу сумму выкупа, акимат никуда не денется, примет решение о смене назначения земли. Это ошибочное утверждение, которое зачастую держится на «пустых» разговорах псевдознатоков или суждениях людей, у которых совпало все. Оплата суммы равной кадастровой стоимости либо разницы в кадастровой стоимости земли не гарантирует положительное решение акимата. Все зависит от того, предусмотрен ли данный целевой режим генеральным планом и планами детальных планировок и застройки. Учтите, собственник оплачивает в местный бюджет сумму, которая должна быть равна разнице между кадастровой стоимостью для измененного целевого назначения и цены, по которой этот участок ранее был приобретен у государства. Это выкуп земли и является доходом государства. Если уж вы хотите сменить целевое назначение земли и не хотите платить за это (если по закону вы обязаны), то думаю дело не в «плохом» акимате и не в «плохих» законах. Дело в вас самих.

2)Госорганы изучают возможность использования земельного участка по запрашиваемому целевому назначению, проходят согласования.

Знайте, изменение целевого назначения земли - не обязанность государства, а право. Акимат и территориальные органы рассматривают возможность изменения целевого назначения вашей земли, учитывая, предусмотрено ли это генеральным планом. Если это не предусмотрено, хоть бейтесь головой об стенку, хоть пишите жалобы, все напрасно. Генплан населенного пункта – документ весьма важный, по нему развивается весь город. Если Генпланом, проектом детальной планировки и застройки запрашиваемое вами целевое назначение запрещено, значит это запрещено СНиПами, санитарными нормами. А это значит, допускаемое целевое назначение как минимум несет риск нарушения архитектурных, экологических, противопожарных и санитарных требований. Так, государство пойдет на нарушение требований закона ради вашей прихоти, скажем, построить ресторан или бензозаправку в запрещенной зоне.

К сожалению, за годы земельного беспредела, когда действовал Земельный кодекс, люди превратили изменение целевого назначения в механизм получения сногсшибательной выгоды и доходов путем дробления, сегментирования земли и последующей обманной продажи это населению. Так, в Шортандинском, Аршалинском, Целиноградском районах Акмолинской области не без помощи местных властей огромные участки, отведенные под КФХ, были раздроблены на мелкие кусочки и проданы людям под жилую застройку. Так незапланированно появляются населенные зоны. Это, думаете, не происходит сейчас? Просто закон о наложении моратория на некоторые нормы Земельного кодекса скорректировал их планы. Сейчас для такого беспредела на старте все аферисты во всех регионах. Во всех!!!!

Поэтому обществу необходимо контролировать, чтобы акиматы соблюдали нормы Земельного кодекса и условия этого Генплана. К сожалению, есть коррупция, есть блат, есть лобби. Знайте, определять возможность использовать вашу землю по запрашиваемому целевому назначению вправе только МИО и соответствующий уполномоченный орган либо орган архитектуры и градостроительства в течение 3 дней. Только после этого ваше заявление направляется на согласование заинтересованным госорганам и службам.

Согласующие органы посредством государственных информационных систем либо на бумажных носителях согласуют в течение 5 дней и выносят свои заключения.

3)Рассмотрение вашего заявления специальной комиссией и подготовка заключения комиссии.

Зачастую граждане обвиняют во всех бедах акимат. В том случае, если на их заявления по вопросам изменения целевого назначения земли было вынесено отрицательное заключение комиссии. С одной стороны логично, комиссию образует соответствующий акимат области, города, района. Но все должны понимать, что акимат не принимает единоличное решение, решение принимает комиссия, образуемая согласно 43 статье Земельного кодекса из членов комиссии. Само заключение комиссии хоть и является основополагающим документом для окончательного принятия акиматом решения, но не является правоустанавливающим документом. Все объясняется тем, что специальная комиссия не является госорганом, следовательно, согласно 21 статье Земельного кодекса акты комиссии не относятся к актам государственных органов. Статус комиссии и компетенция самостоятельно не отражена в статьях 16-19 Земельного кодекса, но решение акима напрямую связано с тем, какое будет заключение. Другими словами, аким принимает решение о предоставлении земли (в нашем случае, изменении целевого назначения земли) на основе положительного заключения комиссии, если заключение отрицательное и оно мотивировано, то аким выносит соответствующее решение. Но может ли быть иначе? Может ли аким вынести иное от заключения комиссии решение? Если привести примеры, то в регионах это имеет место. Например, крупная в ЮКО компания, несмотря на то, что 2 года назад получила положительное заключение комиссии, не может получить решение акима. Это имело место и с предпринимателями в Жамбылской области. И обжаловать это событие, как незаконные действия или решения вы не сможете. Почему? Попробуйте по Земельному кодексу в суде доказать, что заключение комиссии - это и есть акт государственного органа!

Если все-таки заключение принято, то оно составляется в двух экземплярах в форме протокольного решения в течение пяти рабочих дней с момента поступления в комиссию для получения предложения и дальнейшей подготовки земельно-кадастрового плана земельного участка.

4)Составляется земельно-кадастровый план земельного участка.

После вынесения заключения комиссии составляется земельно-кадастровый план земельного участка. Что это за документ?

Земельно-кадастровый план – это неотъемлемая часть решения акима, которая фиксирует новые идентифицирующие признаки земельного участка, на основе которого подготавливается проект решения. Другими словами, документ, содержащий идентификационные характеристики земельного участка, предоставляемого для целей строительства в черте населенного пункта.

Знайте, решение акима без земельно-кадастрового плана делает это решение недействительным. При переходе прав на земельный участок земельно-кадастровый план передается приобретателю. Новый земельно-кадастровый план разрабатывается при условии изменения идентификационных характеристик на земельный участок. В нашем случае изменение целевого назначения земельного участка является существенным идентификационным изменением, которое требует нового земельно-кадастрового плана. В других случаях, если таких изменений нет, новый кадастровый план не выдается, но вносятся изменения в кадастровую книгу и единый государственный реестр земель.

5)Аким выносит решение об изменении целевого назначения земельного участка.

Если уж заключение комиссии поступило и земельно-кадастровый план участка утвержден, то с момента утверждения кадастрового плана в течение 3 рабочих дней и 5 рабочих дней (в черте населенного пункта) подготавливается соответствующее решение акима.

Знайте, общий срок рассмотрения МИО заявления об изменении целевого назначения земельного участка осуществляется в течение30 календарных дней. Если акимат в течение этого срока не вынес решение об удовлетворении либо неудовлетворении заявления и не мотивировал свои действия, обращайтесь в прокуратуру. Если вам отказали, то отказ должен быть мотивированным.

6)Установление границ земельного участка, изготовление идентификационного документа, государственная регистрация.

Если по вашему земельному участку было вынесено решение МИО об изменении целевого назначения земельного участка, необходимо вынести границы, провести выдел участка в натуре. Для чего это нужно?

Учтите, установление границ проводятся после утверждения земельно-кадастрового плана. Нет кадастрового плана - нет решения, значит, невозможно провести вынос границ. Нет выноса границ - нет госакта на землю.

Поэтому запрещается использование земельного участка до установления его границ в натуре. Это равнозначно тому, что назвать человеком неродившегося ребенка. Запрещается использование земли, если на нее не выданы правоустанавливающие документы. В противном случае это будет рассмотрено как самовольное занятие земельного участка. Тем более, что запрещается заключение любых сделок, на которые не оформлены правоустанавливающие документы.

Если вам пытаются продать участок с положительным заключением комиссии, но без решения МИО, либо заключение с решением акима, но без идентификационного документа, не торопитесь заключать сделку.

При изменении целевого назначения земельного участка государственный акт на землю как идентификационный документ в течение 6 рабочих дней.

В завершении хочу сказать, что считаю целесообразным и необходимым совершенствовать нормы земельного законодательства, ограничивающие перечень категорий земель, где допускается изменение целевого назначения. При этом будет разумным определить перечень оснований, допускающий изменение целевого назначения на землях населенных пунктов. К сожалению, нет такого перечня, нет ограничивающих норм, нет механизмов, определяющих, какие земли не могут вообще подвергаться изменению целевого назначения. Вместе с тем требуется разработка правовых механизмов, запрещающих изменение целевого назначения на землях сельскохозяйственного назначения в Республике Казахстан.